臺灣士林地方法院民事判決 93年度訴字第889號
原 告 淺水灣山莊管理委員會
法定代理人 壬○○
訴訟代理人 李志男律師
被 告 己○○
丑○○
亥○○
上 1 人
訴訟代理人 辰○○
被 告 庚○○
酉○○
未○○
戊○○
寅○○
申○○
巳○○
黃○○
現應受
天○○
甲○○
（原名王秀琴）
子○○
癸○○
宙○○
卯○○○
丙○○
上 1 人
訴訟代理人 乙○○○
被 告 午○○
上 1 人
訴訟代理人 辛○○
被 告 地○○
上 1 人
訴訟代理人 宇○○
上列當事人間給付管理費事件，本院於民國94年7 月11日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告己○○應給付原告新台幣玖萬捌仟元，及如附件一每月「積欠總管理費欄」所示金額自翌月一日起至清償日止，按日息千分之五計算之滯納金，暨自民國九十三年八月七日起至清償日止，
按週年利率百分之五計算之利息。
被告丑○○應給付原告新台幣壹拾壹萬捌仟元，及如附件二每月「積欠總管理費欄」所示金額自翌月一日起至清償日止，按日息千分之五計算之滯納金，暨自民國九十三年九月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告亥○○應給付原告新台幣貳拾貳萬肆仟肆佰元，及如附件三每月「積欠總管理費欄」所示金額自翌月一日起至清償日止，按日息千分之五計算之滯納金，暨自民國九十三年七月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告庚○○應給付原告新台幣叁拾萬叁仟捌佰元，及如附件四每月「積欠總管理費欄」所示金額自翌月一日起至清償日止，按日息千分之5 計算之滯納金，暨自民國九十三年八月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告酉○○應給付原告新台幣壹拾萬捌仟捌佰元，及如附件五每月「積欠總管理費欄」所示金額自翌月一日起至清償日止，按日息千分之五計算之滯納金，暨自民國九十三年九月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告未○○應給付原告新台幣肆萬玖仟貳佰元，及如附件六每月「積欠總管理費欄」所示金額自翌月一日起至清償日止，按日息千分之五計算之滯納金，暨自民國九十三年九月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告戊○○應給付原告新台幣伍萬壹仟肆佰伍拾元，及如附件七每月「積欠總管理費欄」所示金額自翌月一日起至清償日止，按日息千分之五計算之滯納金，暨自民國九十三年九月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告寅○○應給付原告新台幣伍萬壹仟貳佰元，及如附件八每月「積欠總管理費欄」所示金額自翌月一日起至清償日止，按日息千分之五計算之滯納金，暨自民國九十三年七月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告申○○應給付原告新台幣陸萬零捌佰元，及如附件九每月「積欠總管理費欄」所示金額自翌月一日起至清償日止，按日息千分之五計算之滯納金，暨自民國九十三年七月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告巳○○應給付原告新台幣壹拾貳萬貳仟壹佰元，及如附件十每月「積欠總管理費欄」所示金額自翌月一日起至清償日止，按日息千分之五計算之滯納金，暨自民國九十三年七月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告黃○○應給付原告新台幣壹拾萬捌仟元，及如附件十一每月「積欠總管理費欄」所示金額自翌月一日起至清償日止，按日息千分之五計算之滯納金，暨自民國九十三年十一月三日起至清償
日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告天○○應給付原告新台幣叁萬伍仟元，及如附件十二每月「積欠總管理費欄」所示金額自翌月一日起至清償日止，按日息千分之五計算之滯納金，暨自民國九十三年八月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告甲○○應給付原告新台幣壹拾萬捌仟元，及如附件十三每月「積欠總管理費欄」所示金額自翌月一日起至清償日止，按日息千分之五計算之滯納金，暨自民國九十三年八月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告子○○應給付原告新台幣柒萬陸仟陸佰肆拾伍元，及如附件十四每月「積欠總管理費欄」所示金額自翌月一日起至清償日止，按日息千分之五計算之滯納金，暨自民國九十三年八月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告癸○○應給付原告新台幣伍萬貳仟伍佰元，及如附件十五每月「積欠總管理費欄」所示金額自翌月一日起至清償日止，按日息千分之五計算之滯納金，暨自民國九十三年八月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告宙○○應給付原告新台幣捌萬柒仟柒佰貳拾陸元，及如附件十六每月「積欠總管理費欄」所示金額自翌月一日起至清償日止，按日息千分之五計算之滯納金，暨自民國九十三年七月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告卯○○○應給付原告新台幣貳萬元，及如附件十七每月「積欠總管理費欄」所示金額自翌月一日起至清償日止，按日息千分之五計算之滯納金，暨自民國九十三年七月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告丙○○應給付原告新台幣壹拾貳萬陸仟元，及如附件十八每月「積欠總管理費欄」所示金額自翌月一日起至清償日止，按日息千分之五計算之滯納金，暨自民國九十三年七月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告午○○應給付原告新台幣玖萬玖仟元，及如附件十九每月「積欠總管理費欄」所示金額自翌月一日起至清償日止，按日息千分之五計算之滯納金，暨自民國九十三年七月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告地○○應給付原告新台幣壹拾萬伍仟元，及如附件二十每月「積欠總管理費欄」所示金額自翌月一日起至清償日止，按日息千分之五計算之滯納金，暨自民國九十三年八月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告各依附表一所示比例負擔，餘由原告負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
一、按「管理委員會有當事人能力。」公寓大廈管理條例第38條 第1 項定有明文。查淺水灣山莊於民國86年6 月8 日正式成 立淺水灣山莊管理委員會，通過管理委員會自治章程，依公 寓大廈管理條例之規定申請報備，於86年7 月29日經主管機 關同意備查等情，有86年6 月8 日臨時住戶大會會議紀錄（ 卷2 第261 頁）等影本各1 件在卷可稽，並有台北縣三芝鄉 公所92年1 月28日北縣芝建字第0920001128號函送之淺水灣 山莊管理委員會報備證明暨申請報備全部案卷附於本院92年 度簡上字第20號給付管理費民事卷宗可考（參見上開卷宗第 18頁至第51頁），此經本院依職權調取上開卷宗全卷（含本 院91年度士簡字第343 號民事卷宗）核閱無訛，揆諸前揭法 條規定，原告具有當事人能力。退步言之，縱如被告所辯， 原告成立不合法而不適用公寓大廈管理條例第35條第1 項規 定，惟按，「非法人團體，設有代表人或管理人者，有當事 人能力。」民事訴訟法第43條第3 項亦有明文規定。又民事 訴訟法第40條第3項 所謂非法人之團體設有代表人或管理人 者，必須有一定之名稱及事務所或營業所，並有一定之目的 及獨立之財產者，始足以當之（最高法院64年臺上字第2461 號判例意旨參照）。查本件原告有一定之名稱，並以台北縣 三芝鄉○○○ 街9 號為事務所，依淺水灣山莊區分所有權人 自治章程規定，管理委員會設立目的係「凝聚區分所有權人 力量，確保居住安全，管理公共事務，維護山莊公有財產， 提升生活品質，促進山莊福祉」（卷1 第21頁至第25頁）， 並依自治章程規定收取管理費、公共基金作為經費，而有獨 立財產，依前揭法條及判例意旨，原告已符合非法人團體之 要件，而有訴訟上之當事人能力，合先敘明。
二、本件被告己○○、丑○○、庚○○、未○○、戊○○、寅○ ○、申○○、巳○○、黃○○、天○○、甲○○、子○○、 癸○○、宙○○、卯○○○、丙○○、地○○未於最後言詞 辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰 依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但不變更 訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴 之變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項前段、第256 條 定有明文。經查，本件原告於起訴時訴之聲明附件僅記明被 告積欠管理費月份，嗣於94年7 月11日遞狀更正附件之積欠 管理費起迄日及滯納金總金額，揆諸前揭說明，應准原告為 前述聲明之更正。
貳、實體方面：
一、本件原告起訴主張：淺水灣山莊係由多數獨立使用之建築物 組成，且公共設施之使用與管理具有整體不可分性，原告於 86年7 月18日依法向台北縣三芝鄉公所報備成立淺水灣山莊 管理委員會，並決議通過管理委員會自治章程，依自治章程 第4 條第2 項規定，各區分所有權人有按時繳納管理費之義 務，又依自治章程第17條第2 項規定，自89年1 月起，每戶 收基本費新台幣（以下同）2,000 元、建屋每坪加收15元， 若遲延繳納管理費者，加收以管理費千分之5 計算之滯納金 ，詎被告等人分別積欠如附件1 至20所示之管理費，屢經催 討均不置理，為維持社區生活品質，爰依公寓大廈管理條例 及上開自治章程之規定，訴請給付被告等人管理費、滯納金 、法定遲延利息等語。並聲明：㈠被告己○○應給付原告 98,000元，滯納金分別按每日千分之5 計算如附件1 ，並自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計 算之利息。㈡被告丑○○應給付原告118,000 元，滯納金分 別按每日千分之5 計算如附件2 ，並自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。㈢被告亥 ○○應給付原告224,400 元，滯納金分別按每日千分之5 計 算如附件3 ，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週 年利率百分之5 計算之利息。㈣被告庚○○應給付原告 303,800 元，滯納金分別按每日千分之5 計算如附件4 ，並 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。㈤被告酉○○應給付原告108,800 元，滯納金 分別按每日千分之5 計算如附件5 ，並自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。㈥被告 未○○應給付原告49,200元，滯納金分別按每日千分之5 計 算如附件6 ，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週 年利率百分之5 計算之利息。㈦被告戊○○應給付原告 51,450元，滯納金分別按每日千分之5 計算如附件7 ，並自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計 算之利息。㈧被告寅○○應給付原告51,200元，滯納金分別 按每日千分之5 計算如附件8 ，並自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。㈨被告申○ ○應給付原告60,800元，滯納金分別按每日千分之5 計算如 附件9 ，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利 率百分之5 計算之利息。㈩被告巳○○應給付原告122,100 元，滯納金分別按每日千分之5 計算如附件10，並自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利 息。被告黃○○應給付原告108,000 元，滯納金分別按每 日千分之5 計算如附件11並自起訴狀繕本送達翌日起至清償
日止，按週年利率百分之5 計算之利息。被告天○○應給 付原告35,000元，滯納金分別按每日千分之5 計算如附件12 ，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分 之5 計算之利息。被告王秀琴應給付原告108,000 元，滯 納金分別按每日千分之5 計算如附件13，並自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。 被告子○○應給付原告76,645元，滯納金分別按每日千分之 5 計算如附件14，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按週年利率百分之5 計算之利息。被告癸○○應給付原告 52,500元，滯納金分別按每日千分之5 計算如附件15，並自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計 算之利息。被告宙○○應給付原告87,726元，滯納金分別 按每日千分之5 計算如附件16，並自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。被告陳林 美林應給付原告20,000元，滯納金分別按每日千分之5 計算 如附件17，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年 利率百分之5 計算之利息。被告丙○○應給付原告 126,000 元，滯納金分別按每日千分之5 計算如附件18，並 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。被告午○○應給付原告99,000元，滯納金分 別按每日千分之5 計算如附件19，並自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。被告地 ○○應給付原告105,000 元，滯納金分別按每日千分之5 計 算如附件20，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週 年利率百分之5 計算之利息。
二、被告己○○、丑○○、庚○○、寅○○、申○○、巳○○、 黃○○、子○○、癸○○、宙○○、卯○○○未於言詞辯論 期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述，其餘被告則以： ㈠被告亥○○：
⑴原告提出之自治章程第17條第2 項關於新版管理費之收取 方式未經住戶大會合法程序通過，88年10月24日會議紀錄 係將住戶大會紀錄及會後新舊委員座談會紀錄合併，實際 上僅係住戶大會後由19人表決，10人同意而修訂。 ⑵淺水灣山莊管理費收費標準不公平，蓋淺水灣山莊公共設 施業經設定抵押權予銀行並遭拍賣，住戶對於公共設施並 無應有部分，公共設施之使用管理各戶皆有相同之權利義 務，惟淺水灣山莊ＡＢ棟大樓住戶坪數僅20至30坪，每月 僅需繳交取數百元管理費，即可享有社區交通車、游泳池 、網球場等設備，又部分較小坪數之獨棟別墅建築未設車 庫，擅自佔用公共設施停車，而大坪數之獨棟別墅建築物
設有車庫未佔用公共設施，卻收取較多管理費。希望管理 費之收取依照原先合法規約約定，每戶每月3,000 元為標 準。
⑶原告數年來帳目不清，濫權揮霍等語置辯。
⑷並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告酉○○：
⑴被告住屋乃獨立建號之透天厝，並無所謂公共設施，亦無 區分共有部分之使用與管理上整體不可分性，非公寓大廈 管理條例第3 條規範之對象。區內有3 個管理委員會，另 2 個管理委員會因係大廈及連棟公寓，故有整體不可分性 ，而別墅區住戶乃各自獨立，原告所稱之公共設施實為訴 外人張伯樂私人所有，自86年起已遭法院查封拍賣3 次流 標，極可能由建商再以他人名義購回興建大樓或轉為他用 。
⑵86年原告向台北縣三芝鄉公所聲請成立時，未經開會徵得 住戶同意，住戶數、土地面積均於法不合，實際上全區有 455 戶，原告僅強制、選擇性將194 戶納入管理，其中不 乏被偽造簽名、被迫、非自願性加入之住戶，台北縣三芝 鄉公所不查，草率通過核備，未盡主管機關責任，使被告 求助無門。
⑶淺水灣山莊乃訴外人祥馥建設公司與海景公司承接過去華 美建設之債務，於80年起陸續興建，被告等人於81年間以 高出市價數倍購買時，建商允諾工程完工時將公共設施所 有權移轉予住戶，惟建商毀約於85年間將尚未興建之33棟 別墅蓋成338 戶之2 棟連棟大樓。
⑷建商曾允諾撥款興建圍牆以界定並規範其他社區使用本社 區之公共設施，惟在建商及利益人士多重阻擾及原告謊稱 無經費之下，整個社區被迫開放免費或廉價提供他人使用 ，自80年起至88年止，別墅區住戶已繳交約6,000 萬元興 建維護公共設施，88年起竟厚此薄彼強迫別墅住戶分攤 81.59%，其他社區約338 戶只需繳交18.41%，且禁止抗議 住戶使用公共設施。
⑸原告非營利單位，竟以控告威脅、獎勵打折或私下協議之 方式收取 數千萬元管理費，長年帳目不清，濫權揮霍， 圖利他人，損害住戶權益，前任主任委員劉寒桐盜空公款 ，8 年來不見任何制裁行動，不惜長期聘請律師控告住戶 繳交巨額管理費以維護私人產業，卻不見聘請合格會計師 作帳以昭公信。原告藉故拖延不願將公共道路委託台北縣 政府管理，每月支付路燈電費累積已約1,000 萬元，復放 任建商將自來水源設置於私人土地上，並將公共水費併入
住戶私人水錶，每月直接由住戶私人水費扣除，而必須由 住戶自行提出單據始予退費，且原告未善盡維護住戶權益 之義務向自來水公司及縣政府要求修理更換水管，近日自 行支付618 萬元更換水管，威脅住戶不繳費即不予接通新 水管。原告主任委員假公濟私，擅自同意以管理費支付極 少數人出遊、聚餐、跳舞、車資、禮金等費用，對外捐贈 20 萬 元及機關送禮金，每月支付158,000 元交通車費供 10 % 以 下住戶搭乘，發放中秋、端午禮金及其他餽贈品 ，自80 年 至今估算花費7,000 餘萬元圖利他人。 ⑹管理委員會長期由少數住戶輪流擔任主任委員主宰所有重 大決議，住戶7 、8 年來怨聲載道不願出席開會，原告卻 以不斷流會、偽造不實開會紀錄、住戶簽名之方式，達成 決議或自行修改住戶公約，報備公寓大廈管理當時以293 戶土地面積為據，惟出席率從未達到上開法定出席人數。 至今別墅區夾雜大樓，住家品質低落，房價暴跌僅剩3 成 仍乏人問津等語置辯。
⑺並聲明：原告之訴駁回。
㈢被告未○○未於最後言詞辯論期日到場，惟據其以前到庭聲 明及陳述略以：當初建設公司借用伊的名義登記為所有權人 到銀行貸款，茲房屋已轉售他人，不清楚現在是否仍為登記 之所有權人等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。 ㈣被告林士男未於最後言詞辯論期日到場，惟據其以前到庭聲 明及陳述略以：伊是信託登記所有權人，建設公司信託登記 於伊名下，伊未曾居住該址，茲房屋已拍賣等語置辯，並聲 明：原告之訴駁回。
㈤被告天○○未於最後言詞辯論期日到場，惟據其以前到庭聲 明及陳述略以：
⑴被告住屋乃獨立建號之透天厝，並無所謂公共設施，亦無 區分共有部分之使用與管理上整體不可分性，非公寓大廈 管理條例第3 條規範之對象。
⑵被告於81年底以每坪約20.5萬元高於市價之價格構買此屋 ，一係看中社區內有25,000坪中央公園、游泳池、網球場 ，二係建商保證此乃獨立建號之獨棟式別墅區，且承諾公 共設施所有權日後將移轉予住戶名下，而今建商非但未移 轉所有權，反利用社區公共設施為餌銷售餘屋並開發土地 ，劃分成數區塊大樓與建築物，被告等人不僅權益受損且 需付出巨款維護建商私有產業，屢經抗議不獲回應，被告 等人乃於88年間向台北縣政府申訴聲明不屬於淺水灣山莊 之住戶，於建商將公共設施所有權移轉予住戶之前，不再 繳交任何管理費。
⑶原告長期帳目不清，累積數千萬元管理費，以發包工程修 理名義圖利他人，主任委員私自同意由管理費中支付少數 人經常出遊、聚餐、跳舞、車資等費用，並濫權與建商私 相授受同意蓋大樓建物，不願將公共道路給縣政府管理， 強迫獨棟住戶支付8 成費用，不許獨棟抗議住戶使用公共 設施，卻放任其他社區上千戶繳交極少之管理費或免費使 用公共設施，原告擅自提出20萬元作為921 震災之用，卻 謊稱無錢支付圍欄以界定並規範其他社區使用本社區公共 設施。
⑷原告放任建商將自來水源設置於私人土地上，且將公共水 費併入住戶私人水錶，並未要求建商設立單獨水錶，每月 直接由住戶私人水費扣除，必須由住戶自行提出單據才可 退費等語置辯。
⑸並聲明：原告之訴駁回。
㈥被告甲○○未於最後言詞辯論期日到場，惟據其以前到庭聲 明及陳述略以：伊所有之房屋已拍定予他人，茲屬於他人所 有，惟原告阻撓伊搬遷屋內物品等語置辯，並聲明：原告之 訴駁回。
㈦被告丙○○未於最後言詞辯論期日到場，惟據其以前到庭聲 明及陳述略以：
⑴被告住屋乃獨立建號之透天厝，並無所謂公共設施，亦無 區分共有部分之使用與管理上整體不可分性，非公寓大廈 管理條例第3 條規範之對象。
⑵管理委員會長期帳目不清，於86年間發生內鬨，訴外人即 當時之主任委員劉寒桐侵占管理費1,000 餘萬元潛逃大陸 ，使住戶權益受到莫大損失，自此許多住戶不信任管理委 員會而群起抗繳管理費。86年除夕，管理委員會鬆懈管理 ，致被告丙○○遭竊賊夜盜，年終獎金及名貴手錶、黃金 首飾被盜一空，案發時曾向後厝派出所報案，並向原告抗 議，惟其置之不理。89年11月18日夜復遭竊盜洗劫，損失 慘重，除向台北縣警察局淡水分局報案外，並於89年12月 18 日 以嘉義福全郵局第363 號存證信函向原告提出拒繳 管理費。被告養有許多愛犬，曾2 度被管理委員會毒死， 第1次4隻、第2 次2 隻。原告於91年3 月18日向被告丙○ ○提起給付管理費之訴，並於同年10月間聲請強制執行， 因管理費之事，被告丙○○之母曾與訴外人即當時主任委 員郭克銘多次商談要求分期攤繳，惟未獲宣意，主委當面 揚言告到底，視鄰居如同仇人，好大喜功，令住戶難以接 受。原告一再向被告等追討管理費，然對於被告丙○○遭 竊之事，完全不予理採，只知收取管理費之權利而不負住
戶損失之義務，難以令人信服。
⑶淺水灣山莊之所有道路及公共設施均係吾人早期原住戶於 購屋時繳付一筆巨額公共設施基金所設，應享有道路及公 共設施利益，惟建商未依承諾將公共設施所有權移轉予住 戶名下，原告復限制吾人乘坐社區交通車及使用游泳池之 權利。
⑷管理委員會之管理收費標準不一致，同一社區之住戶，獨 棟住戶每月要繳納4,000 多元，而芝麻街社區與連棟大樓 住戶，每月僅需繳納1,000 元，不平等之待遇無法令人甘 服。
⑸原告於93年7 月20日以三芝郵局第367 號存證信函限被告 丙○○於93年8 月5 日前繳清積欠之管理費，並聲明礙於 公平原則將不予接通新水管云云，惟被告等人使用之自來 水管，係於購屋當時所繳付之公共設施基金所設置之水電 設備之其中一部分，每月自來水費被告丙○○均向自來水 公司繳清，未曾欠繳水費，原告竟擅自挖掘被告丙○○庭 園內之原有自來水管及移動自來水表箱，並恐嚇被告丙○ ○之母稱：若不於限期內繳清所欠管理費，即將已舖設之 自來水管挖掉並予停水云云，顯係仗勢欺人，故意危害國 民生活不法侵害他人權利，構成侵權行為等語置辯。 ⑹並聲明：原告之訴駁回。
㈧被告午○○則以：
⑴被告住屋乃獨立建號之獨棟式別墅，圍牆內之所有權完全 獨立所有，圍牆外並無任何與他人共有或應有部分之公共 設施，所以公共設施皆為訴外人張伯樂私人所有，且全遭 債權人聲請法院查封拍賣中，並無區分共有部分之使用與 管理上整體不可分性，非公寓大廈管理條例第3 條規範之 對象。社區○○○道路、路燈皆為早期建商闢建完成，所 以區內居民均享有公役權，原告無權擅自設立路障向住戶 收費，
⑵86年原告向台北縣三芝鄉公所聲請成立時，基地範圍為 144,825 平方公尺，申報住戶為293 戶，住戶土地面積為 86,975平方公尺，惟申報納入管理委員會之住戶卻僅185 戶，而90年自來水公司統計，淺水灣山莊接用自來水管住 戶共計455 戶，迄今納入管理委員會之住戶僅194 戶，其 中不乏被偽造簽名、被迫加入之住戶，即使繳交管理費， 亦係出於被恐嚇斷水、被利誘、被纏訟而無奈繳費，區內 不少別墅區住戶及空地戶自始未加入管理委員會，卻可享 受免費修剪草皮之服務。
⑶管理委員會從未召開住戶大會湊足法定人數，開會時代理
出席或代理簽名者沒有委託書，選舉時沒有發票人、監票 人、唱票人、記票人，所有會議均涉及偽造。其中D31 住 戶訴外人劉寒桐已被通緝卻在86年6 月8 日住戶大會簽名 冊內簽名；D59 訴外人劉玩珉86年6 月29日簽名冊署名為 訴外人王津美，且2 次會議紀錄均由訴外人王津美報告， 惟訴外人王津美並非區分所有權人，竟可報備登記為主任 委員，顯然違法，且當時其出境至加拿大照顧女兒生產， 涉及偽造會議紀錄；A18 所有權人為訴外人郭伯崧、郭伯 仁，86年6 月8 日簽名冊列名者卻為訴外人黃來旺，同年 月29日簽名者為郭伯「松」，顯係偽簽；C69 所有權人為 訴外人沈柏聰，86 年6月8 日簽名冊列出住戶為訴外人周 忠義、同年月29 日 改為丁錫萍；B33 住戶登記為訴外人 陳銘輝，86年6 月29日簽名冊由訴外人黃來旺簽名，卻無 委託書；D22 所有權人為訴外人陳文漳，86年6 月29日簽 到竟予以取消；B02 所有權人為訴外人吳敏瑢，86年6 月 8 日簽名冊住戶竟為陳金源；D32 所有權人為訴外人李鳳 美，86年6 月8日 簽名冊由訴外人玄○○簽名，卻無委託 書；C27 所有權人為訴外人蘇秀美，86年6 月29日簽名冊 由訴外人蘇正雄簽名，卻無委託書；92年6 月8 日簽名冊 有祥馥建商之簽名，卻無委託書；K7被告酉○○、C2訴外 人董宋崎、C76 訴外人唐瑞伯、E10 訴外人資濟時、B17 訴外人陳永發、A34 訴外人蔡爵鴻、C79 訴外人郝宏文、 D41 訴外人黃錫章、C43 訴外人胡昭宇、B7訴外人魏獻福 、D69 訴外人趙錫甫、C12 訴外人吳漢騰、K29 訴外人陳 婉娜、K27 訴外人蔡美月、K36 訴外人連玉琴、C5訴外人 劉敬嫺、K33 訴外人李盆蘭、A3訴外人劉進春、A32 訴外 人黃慈慧、E7訴外人蔡淑姿、K6訴外人吳郭春蓮、B31 訴 外人李俐金、K27 訴外人蔡美月於86年6 月8 日與同年月 29日簽名筆跡不同，有被偽造之嫌；管理委員會委託書是 統一制式，原告提出之委託書竟有橫式、直式，內容亦不 同，違反常理；原告聲稱86年6 月29日出席128 戶加上建 商21戶共149 戶出席，惟實際上建商並未出席，原告之前 一再謊稱簽名冊因颱風遺失，台北縣政府三芝鄉公所亦未 能提出，迨92年11月3 日原告始提出簽名冊，其中出缺席 名單根本不包括D46 被告午○○，顯見原告自始未將被告 列入管理委員會。綜上，原告偽造會議紀錄及簽到簿，成 立之決議無效，原告不備法人或非法人團體資格，無權提 起訴訟，台北縣三芝鄉公所違法包庇，核發不實證明幫助 不法管理委員會取得合法化，相關涉案人員刑事責任業經 提出告訴由檢察官偵查中。
⑷原告長期帳目不清，累積數千萬元管理費，訴外人劉寒桐 於86年度盜空公款千萬元之前例歷歷在目，今日管理委員 會3 位委員即可決議通過高達350 餘萬元之柏油路面工程 款、近300 萬元之台電設計費、600 餘萬元之水管費，以 發包工程修理名義圖利他人，主任委員私自同意由管理費 中支付少數人經常出遊、聚餐、跳舞、車資等費用，並發 放中秋、端節禮金及其他餽贈，每月支付交通費158,000 元，擅自提出20萬元作為921 震災之用，自93年1 月至12 月透支高達500 餘萬元，並濫權與建商私相授受同意蓋大 樓建物，不願將公共道路給縣政府管理。目前區內有4 個 不同之管理委員會，出入共同道路，卻強迫獨棟住戶支付 8 成費用，不許獨棟抗議住戶使用公共設施，而放任其他 社區上千戶繳交極少之管理費或免費使用公共設施，復謊 稱無錢支付圍欄以界定並規範其他社區使用本社區公共設 施。
⑸被告買下系爭房屋迄今10餘多未曾居住，本來有水電，原 告擅自花費公費更換水管，卻未將水管接入被告午○○之 圖牆內原有水錶位置，如今被告房屋圍牆倒塌，庭院雜草 生，玻璃破損，未曾接受原告任何服務，卻被迫繳交3 、 4,000 元管理費，被告延遲給付，即被訴請查封被告三重 市之房屋，如同流氓強收保護費等語置辯。
⑹並聲明：原告之訴駁回。
㈨被告地○○未於最後言詞辯論期日到場，惟據其以前到庭聲 明及陳述略以：
⑴被告住屋乃獨立建號之透天厝，並無所謂公共設施，亦無 區分共有部分之使用與管理上整體不可分性，非公寓大廈 管理條例第3 條規範之對象。
⑵原告提出之自治章程第17條第2 項關於新版管理費之收取 方式未經住戶大會合法程序通過，其管理費收費標準不公 平，蓋淺水灣山莊公共設施業經設定抵押權並遭銀行拍賣 ，住戶對於公共設施並無應有部分，惟淺水灣山莊ＡＢ棟 大樓住戶每月僅需繳交取數百元管理費，即可享有社區交 通車、游泳池、網球場等設備，又部分較小坪數之獨棟別 墅建築未設車庫，擅自佔用公共設施停車，而大坪數之獨 棟別墅建築物設有車庫未佔用公共設施，卻收取較多管理 費。希望管理費之收取依照原先合法規約約定，每戶每月 3,000 元為標準。
⑶被告地○○以種植盆栽為收入，於訴外人劉寒桐任職主任 委員期間，70萬元盆栽全被盜走，原主任委員答應要處理 ，卻捲款潛逃大陸。原告長期帳目不清，累積數千萬元管
理費，主任委員濫權發包工程、支付少數人出遊、與建商 私相授受同意蓋大樓建物，強迫獨棟住戶支付8 成費用， 不許獨棟抗議住戶使用公共設施。
⑷原告放任建商將自來水源設置於私人土地上，且將公共水 費併入住戶私人水錶，並未要求建商設立單獨水錶，每月 直接由住戶私人水費扣除，必須由住戶自行提出單據才可 退費等語置辯。
⑸並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
㈠淺水灣山莊屬於獨棟式建物，住戶並無社區道路、公共設施 用地及其他大、小公所有權應有部分。
㈡原告以86年6 月8 日臨時住戶大會決議暨同年月29日臨時住 戶大會通過之淺水灣山莊管理委員會自治章程，向台北縣三 芝鄉公所申請報備，申請書記載區分所有權人總數185 人、 全區土地面積（含公設、道路）144,825 平方公尺，經台北 縣三芝鄉公所於86年7 月29日同意報備並核發公寓大廈管理 組織報備證明。
㈢被告己○○現為淺水灣山莊C72 戶登記所有權人，被告丑○ ○於89年4 月以前為C72 戶登記所有權人，被告亥○○現為 D7戶登記所有權人，被告庚○○現為D27 戶登記所有權人，