宣 示 判 決 筆 錄
原 告 台北廣場商業大樓管理委員會
法定代理人 庚○○
訴訟代理人 戊○○
劉純增律師
被 告 癸○○
申○○
之四
乙○○
十七弄
被 告 丑○○○
訴訟代理人 子○○
被 告 丙○○
甲○○
未○○
辰○○
號五樓
酉○○○
巳○○
上 一 人
訴訟代理人 亥○○
被 告 辛○○
兼訴訟代理人壬○○
兼上二 人
訴訟代理人 午○○
己○○
弄七號
卯○○
寅○○
戌○○
樓
丁○○
下
午○○
上列當事人間93年度北簡字第6657號給付管理費事件，於中華民
國94年7月12日言詞辯論終結，同年94年7月29日在臺灣臺北地方
法院臺北簡易庭第三法庭法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 陶亞琴
書記官 陳麗霞
通 譯 施若娟
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於下：
主 文：
被告應給付原告如附表一所示之金額及利息。
訴訟費用由被告依附表一所示之比例負擔。
本判決得假執行。被告如以附表一所示之供擔保金額預供擔保後，得免為假執行。
訴訟標的：給付管理費請求權。
原告聲明：被告應給付原告如附表1所示之金額及自準備書續狀 送達翌日（被告申○○、乙○○自登報日起算20日之 翌日）起至清償日止，按年息5%計算之利息。事實及理由要領：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但擴張或減縮 應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3款定有明文。查本件原告起訴時，原請求被告給付自 民國87年1月起至92年11月止如附表2所示之管理費金額，前 開起訴狀繕本均已送達被告，嗣原告於94年6月10日再具狀 請求被告給付自87年12月起至92年11月止之管理費，並擴張 給付金額為如附表1所示之金額，因原告先後請求之請求權 基礎同一，均是給付管理費請求權，核其所為，應屬訴之聲 明金額之擴張，揆諸上開法條所示，自應准許。又本件被告 除苖孫秀蘭、巳○○、戌○○、壬○○、辛○○、午○○6 人外，均經合法通知，未於言詞辯論期日到場，查無民事 訴訟法第386條所列各款情事，應准原告之聲請，由其一造 辯論而為判決，合先敍明。
二、本件原告主張被告等為台北廣場商業大樓之區分所有權人（ 所有建物坐落於台北市○○○路○段72號地下樓商場攤位） ，該建物係屬原告管理之住戶之1，詎被告自87年1月起至92 年11月止之管理費均未按期繳交，每位被告所積欠之管理費 金額，詳如附件所示之應給付金額（管理費87/12-89/1 2 ，每坪每月以新台幣《下同》65元計算，自90/1-92/9，每 坪每月以70元計算，92/10-92/11空屋期間以5折即35元計費 ，公共水電費實支實付），爰依公寓大廈管理條例第21條之 規定，請求被告給付如附表1所示之金額（即應繳之管理費 、公共水電費）及利息等語。被告丑○○○、丙○○、甲○ ○、巳○○、壬○○、戌○○、辛○○、午○○、酉○○○ 等人則以：被告等人之系爭攤位建物乃出租予訴外人張秀真 、曹永欽、徐文隆等人營業使用，依租約之約定，系爭大樓 之管理費、水電費概由承租人負擔，原告應向被告等人之承
租人收取管理、水電費用。且被告所有之系爭攤位自91年10 月30日起即由訴外人徐文隆等人強行佔用，被告不僅無法收 取租金，且因承租人所積欠之水電費數10萬元，致遭斷水斷 電之損失，原告於他人使用營業期間，不向實際使用戶收取 管理、水電費用，竟全數向被告請求，極不公平。又徐文隆 等竊佔被告等之攤位，於92年10月2日因經營不善停止營業 ，趁夜將電玩、撞球等設備搬走，鎖門帶走鑰匙，原告竟不 敢阻止，且不召集地下1樓業主商討對策及整體經營問題， 目前被告癸○○所有之48個攤位已遭法院查封，致被告等人 無法出售或出租，倍感委屈。且依原告91年8月20日管理委 員會議決議，空屋6個月以上者，管理費應打折計收。又系 爭大樓之廣告招牌出租也有出租費用收入，原告之經費並不 短缺，不應再向被告請求繳納。且原告提出之90年8月1日區 分所有權人會議委託書，被告多人並未委託「廖振崇」出席 ，是關於受託人「廖振崇」之委託書是否真實，不無疑義等 語，資為抗辯。並聲明駁回原告之訴。
三、本件原告主張之事實，業據其提出存證信函27件、管理組織 報備證明、台北廣場商業大樓規約、地下一層位置圖、台北 廣場商業大樓第1次區分所有權人會議紀錄（90年8月1日召 開）、93年度第1、2次區分所有權人會議紀錄、93度第3屆 第1次委員會資格審查會暨推選主任委員等會議紀錄、建物 登記謄本18件、81、83、90、92年度台北廣場大樓管理委員 會會議紀錄、本院檢察署檢察官不起訴處分書（92年度偵字 第4062號）、系爭公共水電費88年起至92年止之分攤計算表 、87年12月份起至92年11月份止公共電費單金額、分擔表、 90 年8月1日召集區分所有權人會議訂立之規約、出席人員 名冊、委託書、91年8月27日、92年6月13日召集區分所有權 人會議記錄、93年3月18日召集區分所有權人會議訂立之規 約、出席人員名冊、簽到簿、委託書、選票等件影本為證， 被告丑○○○、丙○○、甲○○、巳○○、壬○○、戌○○ 、辛○○、午○○、酉○○○則以前詞置辯，其餘被告既未 於言詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀答辯以供本院斟酌 ，視同自認原告主張之事實，應認原告關於此部分之主張為 真實。是本件首應審酌者為㈠本件系爭大樓第1次區分所有 權人會議所制定之規約是否合法。㈡管理費繳交之義務人為 何人。㈢原告請求之管理費及公共水電費有無依據。茲分述 如次，經查：
（一）本件原告於90年8月1日召開第1次區分所有權人會議通過 規約之訂定，按修正前公寓大廈管理條例第31條第1項第1 款之規定，規約之訂定，應達法定戶數2/3以上之出席始
為合法。查系爭大樓區分所有權人共379戶，2/3之出席數 為253戶，會議當日實際出席人數為288戶（含委託書）， 惟地下1樓廖振崇本人及委任戶數共計31戶，縱使將實際 出席人數288戶，扣除有爭議之廖振崇及其所代理之戶數 30 戶，尚有257戶（計算式:288-1-30=257），亦超過法 定2/3之253戶，是該次區分所有權人會議以出席人數100% 同意通過訂定之規約，自符法律規定而有效力。是被告對 於受託人廖振崇之代理權是否合法有所爭議，並不影響該 次會議之出席數及決議效力甚明。
（二）按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之；共 有物之管理費，及其他負擔，除契約另有訂定外，應由各 共有人，按其應有部分分擔之。民法第820條第1項、第82 2條第1項定有明文。足見共有物之管理及其管理費或其他 費用，自應由各共有人共同負擔。而公寓大廈區分所有權 人，對於公寓大廈共用部分之空間及設施，屬於共有人， 則其管理及維護，自應由各區分所有權人共同負擔，是公 寓大廈區分所有權人就共用部分之管理費，經由區分所有 權人會議決議繳納，或制定規約，委由管理委員會訂立繳 交標準及負責保管、運用、支付，均是區分所有權人依據 上述共有人對於共有物之管理權責及負擔義務所衍生而來 。至於區分建築物之現使用人，不論是承租人或借用人， 均是基於區分所有權人之同意而使用，雖於公寓大廈管理 條例定位為「住戶」，依規定得行使一定之權利，並負擔 相對之義務，惟關於系爭公寓大廈之管理費或其他因共用 部分所生之費用，區分所有權人雖得約定由現使用人繳交 ，但因該等費用之本質，是屬於共有人對於共有物管理所 生之費用，如承租人或借用人未按期繳交管理費者，自應 由區分所有權人負責繳納。是關於管理、維護公寓大廈共 用部分之管理費、公共基金或其他共同部分所生費用之最 終繳交義務人，應是區分所有權人甚明。故被告抗辯原告 應向欠繳管理費當時之現使用人請求管理費，被告不負繳 納之責，不應向被告請求云云，應屬誤會，委無足採。（三）住戶應遵守規約規定事項，所謂規約係指公寓大廈區分所 有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有 權人會議決議之共同遵守事項；又公寓大廈之公共基金應 設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理，其 運用應依區分所有權人會議之決議為之，公寓大廈管理條 例第6條第1項第4款、第3條第12款、第18條第3項分別定 有明文。是公寓大廈管理費等公共基金，係依區分所有權 人以會議決議之用途及目的，作為公寓大廈共同使用之指
標。查系爭大樓規約第10條規定：「公共基金、管理費之 繳納：為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有 權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳 交下列款項。㈠公共基金。（含約定共用部分收益）㈡管 理費。管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議 之決議分擔之。但第一次區分所有權人會議召開前或所有 權人會議未決議管理費金額時，授權管理委員會訂定之。 ．．．」，而系爭規約亦經90年8月1日區分所有權人會議 議決通過而有執行力，已如前述，是各區分所有權人自應 按歷次管理委員會所製定之管理費金額繳交管理費無訛。 查89年12月以前，管理委員會決議管理費以每月每坪按65 元計收、90年1月至92年9月止，管理費以每月每坪按70元 計收、92年10、11月，管理費以每月每坪按35元計算（即 空屋按5折計收），此有原告提出之83年2月5日、90年1月 16日委員會會議記錄在卷可稽，是原告主張區分所有權人 應按上述計算標準繳交管理費（詳如附件所示），應堪信 實，而得採信。又查，原告所收取之公共水電費，係採按 當月該大樓總支出，除以被告所有建物坪數，於次月收取 之實支實銷方式計算，此有原告提出之管理費分攤表及各 項費用支出明細表在卷可稽，堪信為真，因被告為系爭大 樓之區分所有權人，對於大樓共有部分所生之費用，自應 按其所有面積坪數分擔之，是原告請求被告按其所有建物 面積分擔公共水電費（詳如附件所示），亦屬有據。四、再按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或 其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催 告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給 付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明 文。經查，本件系爭大樓之管理費，業經區分所有權人會議 決議及管理委員會制定收取標準，而公共水電費，按實支實 銷計算方式。被告為系爭大樓之所有權人，應繳交之管理費 及公共水電費詳如附件所示，已如前述，而被告自87年12月 起即未繳交管理費及公共水電費，亦為被告所不爭執。因原 告所收取之公共水電費，係為支應共有建物部分所生之修繕 、管理、維護及其他負擔所生之費用，是為維持共有物之管 理，各區分所有權人皆有繳交之義務，如區分所有權人不按 應分擔之數額繳交管理費，直接坐享管理委員會對於大樓共 有建物之修繕、管理及維護之利益，自有不當得利。從而， 原告訴請被告應給付如附表1所示金額（含管理費及公共水 電費）及自訴狀送達之翌日即如附表1所示之利息起算日起 至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。
五、至於部分被告抗辯其所有系爭攤位遭訴外人張秀真、曹永欽 、徐文隆等人竊佔，於92年10月2日因經營不善停止營業， 趁夜將電玩、撞球等設備搬走，鎖門帶走鑰匙，原告不敢阻 止，且不召集地下1樓業主商討對策及整體經營等情，乃屬 大廈管理有無疏失，而管理人員是否應負賠償責任之問題， 與被告應依住戶大會決議及規約之規定繳交管理費及公共水 電費間，並非對價關係，被告尚不得持此理由而拒絕繳交系 爭費用。另關於系爭大樓之廣告招牌出租，有出租費用收入 ，縱使原告之經費並不短缺，亦不影響被告應負繳交管理費 之義務，是被告所辯，洵非可採。再者，被告丙○○抗辯伊 所有系爭建物，自始至終均是空屋之事實，屬於有利於己之 事實，依舉證責任分配而言，自應由被告丙○○負舉證之責 ，惟被告丙○○並未提出具體事證足資證明，則被告丙○○ 所辯，是否真實，不無疑義，則其辯稱原告應依空屋5折計 算管理費云云，亦非可採，附此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及其他主張與 事證，核與本判斷不生影響，爰不一一論述，併此敘明。七、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗 訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告 假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預 供擔保後，得免為假執行。
中 華 民 國 94 年 7 月 29 日 臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
書記官 陳麗霞 法 官 陶亞琴
上列筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段126巷1號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。中 華 民 國 94 年 8 月 8 日 書記官 陳麗霞
附表１：
被告姓名 應給付金額 應供擔保 利息起算日 應負擔訴 金額 訟費用比
（新台幣） （新台幣） （民國） 例
⒈癸○○ 711,612 同左 94.6.14 76%⒉申○○ 13,139 同左 94.7.5 1.4%⒊乙○○ 12,875 同左 94.7.5 1.4%⒋苖孫秀蘭 11,840 同左 94.6.13 1.3%⒌丙○○ 11,840 同左 94.6.12 1.3%⒍甲○○ 14,965 同左 94.6.12 1.6%
⒎未○○ 16,286 同左 94.6.11 1.8%⒏辰○○ 12,720 同左 94.6.12 1.4%⒐酉○○○ 12,720 同左 94.6.12 1.4%⒑巳○○ 19,015 同左 94.6.23 2.0%⒒壬○○ 19,015 同左 94.6.12 2.0%⒓己○○ 9,507 同左 94.6.12 1.0%⒔卯○○ 4,750 同左 94.6.11 0.5%⒕寅○○ 4,750 同左 94.6.11 0.5%⒖戌○○ 19,015 同左 94.6.12 2.0%⒗辛○○ 19,015 同左 94.6.12 2.0%⒘丁○○ 6,690 同左 94.6.12 0.7%⒙午○○ 16,726 同左 94.6.14 1.7%