最高法院民事判決 九十四年度台上字第一二一０號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 呂傳勝律師
被 上訴 人 百善建設有限公司
法定代理人 王淑芬
上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國九十三年
十一月三十日台灣高等法院第二審判決（九十年度重上字第三八
八號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件被上訴人主張：兩造於民國八十六年六月十一日訂立合建契約書（下稱系爭合建契約），約定上訴人提供其所有坐落新竹市○○段二號（嗣分割出同段二之一、二之二、二之三號）六六○平方公尺土地（下稱系爭土地），由伊規劃、設計、出資興建五層透天店舖住宅及三層半透天住宅，並依房地訂價總額之百分之四十及百分之六十由上訴人與伊分別取得，如分得之房地價額與比率不符時，即以價金互為找補。又伊於訂約時交付之保證金新台幣（下同）二百萬元，上訴人依約應分別於基礎工程完成、主結構體完成、使用執照核發後及交屋同時，各退還五十萬元。嗣兩造再度協議由伊取得訂價依序為九百三十萬元、九百二十萬元、九百萬元之Ａ１、Ａ２、Ａ３三層半樓房地，上訴人則取得訂價三千八百萬元之Ａ４五層樓房地。詎於系爭房屋興建完成，將上訴人分得部分點交並辦妥第一次所有權登記為其子之名義後，上訴人依約應給付之價差一千四百九十四萬六千三百四十四元及最後一筆履約保證金五十萬元，卻拒不給付。爰依契約法律關係，求為命上訴人如數給付，並自交屋翌日（八十九年九月二十三日）起加計法定遲延利息之判決（被上訴人其餘價差之請求，經第一審及原審判決其敗訴確定。另被上訴人請求上訴人移轉系爭二之一、二之二、二之三號土地所有權登記及第一審共同被告朱淑靜應交付建物所有權狀部分，已由第一審判決被上訴人勝訴確定）。
上訴人則以：依系爭合建契約第四條約定，價金找補之會算時期，為兩造將分得之建物出售以後，依實際成交價扣除銷售佣金、稅捐、手續費計算之。系爭建物既迄未出售，被上訴人請求伊給付價金差額，即無理由。縱被上訴人得請求價差，然其興建之房屋有重大瑕疵，經伊拒絕受領，依約伊不但無返還最後一筆五十萬元保證金之義務，反而被上訴人尚應賠償伊系爭房屋外牆、電
燈設備、大門、消防安全設備欠缺等損害，均得與價差相抵。再依鑑定機構鑑定結果，被上訴人因系爭合建契約所獲報酬達百分之一百五十四，伊所受報酬為「負」百分之三十五，顯失公平，依情事變更原則，尤應酌減價差給付之金額等語置辯。又於原審陳稱：第一審即台灣新竹地方法院（下稱新竹地院）命伊給付五十萬元保證金本息部分尚未確定，原審錯發判決確定證明書，致伊因被上訴人之強制執行，於九十二年七月八日給付五十七萬六千六百三十五元，受有該損害。爰依民事訴訟法第三百九十五條第二項規定，請求被上訴人給付（返還）上開執行款本息之判決。
原審以：依系爭合建契約第四條約定：「建物分配：（採百分比例分配方式）。以地政機關保存登記為準。甲方（地主，即上訴人）分得百分之四十、乙方（建方，即被上訴人）分得百分之六十。實務上若以個別房屋訂價作為分配方式時……，其中或有與原欲分配之百分比不一致之情形，則雙方得以價金互為找補（依實際成交價扣除銷售佣金、稅捐、手續費等計算之）」等旨，兩造就取得房地價額與分配比率不符時，即有互為找補價差之義務。準此，兩造對於系爭房地係由上訴人先行挑選訂價三千八百萬元之Ａ４建物，由被上訴人取得訂價合計二千七百五十萬元之Ａ１、Ａ２、Ａ３房地等情，既不爭執，上訴人依約自有給付價差之義務。雖系爭合建契約第三條約定上訴人同意被上訴人於施工前或施工期間辦理房屋及土地銷售事宜，然於房屋興建完成後，被上訴人就上訴人分得之Ａ４房地，已無銷售權限，為上訴人所不爭，則若需待系爭房屋出售，有實際成交價始得請求給付價差，將因上訴人不出售Ａ４房地，而使被上訴人之價差請求權不得行使。應認上開約定之真意為房地分配結果與比率不符時，其找補金額之計算方法為：「依實際成交價扣除銷售佣金、稅捐、手續費等計算之」，而非謂價差找補義務以房地實際成交時為限。上訴人辯稱需待房地出售後，始得請求給付價差云云，為無可採。是以被上訴人於將Ａ４房地依上訴人之指示移轉所有權登記予上訴人之子王浩宇、並於八十九年九月十四日函知上訴人於同年月二十二日會同進行驗收交屋、於九十年九月三日與上訴人簽署備忘錄完成點交程序後，自得請求上訴人給付價差。至於價差之數額，上訴人提出之中華經建鑑定中心鑑定報告係以系爭土地、建物之成本為估算，此與兩造所為依「實際成交價」扣除銷售佣金、稅捐、手續費等費用計算找補金額之約定顯不相符。經新竹地院函請台灣省建築師公會新竹縣市辦事處鑑定結果，其就系爭土地、建物之市價為估算，除較接近「實際成交價」外，鑑定之價格客觀，亦為上訴人所不爭，即得採為計算價差之依據。依此核算，Ａ１、Ａ２、Ａ３房地市價為二千九百零九萬七千元，Ａ
４房地市價為四千七百十五萬三千元，扣除兩造不爭執之出售時應繳納之佣金、稅捐及手續費用後，上訴人應分得之百分之四十之房地價額原為二千五百三十四萬一千七百九十五元，其實際分得價額為四千零二十八萬八千一百三十九元，價差一千四百九十四萬六千三百四十四元。被上訴人據以請求上訴人給付一千四百九十四萬六千三百四十四元及自應驗收交付房地之翌日（八十九年九月二十三日）起之法定遲延利息，為有理由，應予准許。上訴人辯稱系爭房屋有外牆建材、大門、燈具、外牆磁磚、女兒牆、滅火器、室內消防栓設備、火警自動報警設備、緊急廣播設備、避難設備、緊急電源設備、侵占國有土地等與契約不符之瑕疵，認其受有損害，而主張以其金額與價差相抵乙節，經查，或係基於兩造合意變更後之約定興建，或上訴人未舉證證明被上訴人有違約，或有承諾為給付，或其已修補完成，或非屬契約內容，而無違約情事。上訴人所為扣抵之主張，即無足採。又上訴人係依兩造之協議，先行選定訂價三千八百萬元之Ａ４房地，為上訴人所不爭，是上訴人既知悉兩造分得房地之坐落位置、估計價格及價差找補之義務而為選定，此等內容於系爭房屋興建完成後又未變更，自無情事變更原則之適用，上訴人依民法第二百二十七條之二第一項及民事訴訟法第三百九十七條第一項規定，請求減少給付，亦無理由。其次，系爭房屋業已完工，並無未依約施作之情形，被上訴人依債之本旨，通知上訴人於八十九年九月二十二日進行驗收交屋，而生交屋之效力時，上訴人即有返還最後一筆五十萬元保證金之義務。新竹地院命上訴人返還該筆保證金五十萬元及自交屋翌日起之法定遲延利息，暨被上訴人依原審核發之判決確定證明書聲請就上開五十萬元保證金本息部分為強制執行，獲償五十七萬六千六百三十五元，均屬有據。縱該給付部分嗣經上訴人提起附帶上訴而未確定，然被上訴人請求上訴人給付該五十萬元保證金本息，為有理由，並非無法律上之原因，上訴人請求被上訴人返還該執行款之本息於法無據不應准許。為原審心證之所由得，因將第一審所為駁回被上訴人請求給付價差之部分判決廢棄，改判上訴人應給付價差一千四百九十四萬六千三百四十四萬元本息，並維持第一審所命上訴人給付履約保證金五十萬元本息之判決，駁回上訴人之附帶上訴暨其請求被上訴人返還該執行款之聲明。經核於法洵無違誤。上訴意旨徒執陳詞指摘原判決對其不利部分為不當，聲明廢棄，非有理由。據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十四 年 七 月 七 日 最高法院民事第五庭
審判長法官 蘇 茂 秋
法官 朱 建 男
法官 蘇 達 志
法官 陳 碧 玉
法官 王 仁 貴
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十四 年 七 月 十九 日 V
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