臺灣臺北地方法院民事判決 106年度重訴字第371號
原 告 林保伶
訴訟代理人 洪大明律師
鄭玉金律師
被 告 遠雄建設事業股份有限公司
法定代理人 趙文嘉
訴訟代理人 劉明芳律師
被 告 趙藤雄
上二人共同
訴訟代理人 蘇弘志律師
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國106年7月20
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠訴外人黃明偉（下稱黃明偉）於民國102年12月17日與被告 遠雄建設事業股份有限公司（下稱遠雄公司）、趙藤雄訂立 預售屋買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以總價新臺幣（ 下同）8220萬元購買「遠雄山綺」預售屋（坐落於臺北市○ ○區○○段00○00地號土地；編號B1棟9樓之房屋乙戶及地 下一樓99號、地下二樓89號、90號之停車位三個，下合稱系 爭房地），黃明偉並已依約繳付買賣價金905萬元。嗣黃明 偉將其對被告遠雄公司、趙藤雄之系爭買賣契約權利、義務 讓與原告，三方當事人另有簽訂買賣契約讓與協議書。原告 於受讓系爭買賣契約權利之後，又再為給付1547萬2000元， 合計已繳付買賣價金2452萬2000元予被告遠雄公司、趙藤雄 二人（計算式：905萬元＋1547萬2000元＝2452萬2000元） 。
㈡依系爭買賣契約第7條第3項第4款第1點約定略以：「雙方經 磋商後同意：貸款不足額時，雙方另行磋商差額部分之付款 方式，協商不成時，雙方同意解除契約，賣方應將買方已繳 價金加計年息1％返還。」；另第4條第2項約定：「銀行貸 款部分伍仟柒佰伍拾肆萬元整。」，詎經賣方洽辦之台新銀 行表示，系爭不動產買賣交易僅得核貸4440萬元，貸款金額 短少1314萬元（計算式：5754萬元－4440萬元＝1314萬元） ；是就上開差額部分，被告方面表示應於三年內分期攤還云 云，惟原告無法同意上開付款方式，以致雙方協商不成，故 原告依約可主張系爭買賣契約已經解除，並請求返還已繳價
金2452萬2000元及1％之年息。雖原告於起訴前曾以106年2 月23日新竹英明街郵局第000077號存證信函通知被告二人主 張解除系爭買賣契約，並請求於函到三日內返還已繳價金24 52萬2000元及1％之年息等情；然被告二人仍置之不理，亦 未返還買賣價金予原告，茲再以本件起訴狀繕本之送達為解 除系爭買賣契約之意思表示。為此，依系爭買賣契約第7條 第4項約定；民法第259條第1、2款、第179條等規定訴請被 告二人返還上開買賣價金，爰如先位聲明第1項所示；再者 ，依系爭買賣契約第4條第3項第2款之約定，原告所繳納之 價金應滙入中國信託商業銀行股份有限公司（下稱中國信託 商銀）受託信託財產專戶內，其亦已悉數滙款，則兩造間之 買賣契約關係既因解除而不復存在，被告等二人自應出具同 意書讓原告領回中國信託商銀受託信託財產專戶內之款項2 452萬2000元，爰如備位聲明第1項所示。 ㈢為此聲明：
1.先位聲明：
⑴被告應給付原告2452萬2000元，及自106年2月25日起至 清償日止，按年息1％計算之利息。
⑵願供擔保，請准宣告假執行。
2.備位聲明：
⑴被告應出具同意書讓原告取回中國信託商業銀行股份有 限公司受託信託財產專戶中之2452萬2000元。 ⑵願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯則以：
㈠黃明偉於103年5月23日將系爭買賣契約轉讓予原告時，雙方 有簽訂買賣契約讓與協議書，黃明偉當場將買賣契約及相關 證明文件交付予原告，並經原告簽名確認，而交付之文件包 含被證二同意書，依該同意書所載，原告業經被告遠雄公司 （及銷售人員）明確告知承貸金融機構對辦理銀行貸（借） 款之相關條件如下：「一般貸款者年齡需介於20～65歲之 範圍內。貸款者之個人信用狀況需無異常，且負債比不得 過高。需具備基本之還款能力，貸款額度視客戶收入來源 簽核。借款人向多家銀行申辦送件，以致增加個人聯徵記 錄影響核貸條件。中央銀行對投資客之定義：借款人在申 貸當時，名下第二筆房貸（含本次總計）負債，其貸款額度 需下修、無寬限期、利率需加高。…」等語，足徵原告於受 讓系爭買賣契約權利義務時已知悉未來向銀行借貸時宜具備 之條件，並同意「若立書人因上述個人因素致貸款條件不符 而造成貸款成數不足或無法核貸時，概由立書人自行處理， 補足其成數不足或無法核貸部分」。又前述同意書之內容與
系爭買賣契約第7條第3項第4款約定，並無相抵觸之處，蓋 原告辦理貸款時之信用狀況或其他相關條件若因上揭同意書 之狀態條件，致無法得到核貸或貸款成數不足，即構成該第 7條第3項第4款第3點所約定之「可歸責於買方之事由」；故 本件貸款成數不足係因原告個人負債比過高之因素所致，自 非該第7條第3項第4款第1點所約定之「不可歸責於雙方之事 由」，而應係可歸責於原告之事由。從而原告因可歸責於買 方之事由致無法貸得足額之貸款，並非屬系爭買賣契約第7 條第3項第4款第1點之情形，兩造應無磋商餘地，原告亦不 能徒憑該條款片面解除契約，而應將所積欠之買賣價金繳清 。
㈡再者，原告向各家銀行申請貸款時，就其所提出之資產信用 資料顯示自身負債比過高而遭拒絕，並非因中央銀行緊縮信 用之政策所致。諸如：原告向台新銀行申請貸款時，據其所 提資產信用之資料僅可貸得4440萬元，顯示其將來清償能力 因受負債比影響，故無法貸得本件標的物總價8220萬元之六 成即4932萬；又原告經台新銀行數度通知，仍遲不辦理貸款 手續，乃轉向被告方面要求進行貸款不足額協商事宜，並在 雙方尚未充分協商或達成任何協議時，旋即向被告方面表示 解除契約，顯係不願履行系爭買賣契約之義務。至於原告所 指稱「被告方面表示貸款不足額應於三年內分期攤還」云云 ，僅是被告遠雄公司承辦人員口頭上之初步應對，惟該承辦 人員於嗣後要求進一步協商時，竟遭原告拒絕，故被告二人 否認雙方曾就確定之貸款差額進行正式之協商，且兩造亦未 依系爭買賣契約第7條第3項第4款第1點之約定合意解除契約 ，是原告逕予片面解除契約，應屬不合法等語，資為抗辯。 ㈢為此聲明：
1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事實如下：（以下見本院卷第180頁） ㈠黃明偉於102年12月17日與被告簽署原證一預售屋買賣契約 書即系爭買賣契約，由黃明偉以總價8220萬元向被告購買「 遠雄山綺」編號B1棟第9樓房屋及編號99、89、90號3個停車 位暨其坐落土地持份即系爭房地，黃明偉並已繳付買賣價金 905萬元予被告。
㈡原告後於103年5月23日與黃明偉簽署原證二買賣契約讓與協 議書，由黃明偉將系爭房地之相關權利讓與原告，嗣後再由 原告給付1547萬2000元予被告，總計原告已繳付買賣價金為 2452萬2000元（見本院卷第55頁反面）。 ㈢被證二同意書上立同意書人欄「林保伶」之簽名、印章係由
原告親自簽寫蓋用，黃明偉並有將被證二同意書交付原告（ 見本院卷第55頁反面）。
㈣被告有收受原證四新竹英明街郵局第000077號存證信函（見 本院卷第55頁反面）。
四、茲論述本件之爭點及本院得心證之理由如下： ㈠兩造於系爭買賣契約第4條第2項約定：「本契約總價款買方 同意為㈠自備款部分記貳仟肆佰陸拾陸萬元，㈡銀行貸款部 分伍仟柒佰伍拾肆萬元。」等語明確（見本院卷第9頁）， 另於系爭買賣契約第7條第3項第4款第1點約定「貸款不足額 ：第㈠款前段由賣方代為洽定辦理之貸款金額如少於預定貸 款金額時，其差額依下列方式處理：⒈不可歸責於雙方時： 雙方經磋商後同意：貸款不足額時，雙方另行磋商差額部分 之付款方式，協商不成時，雙方同意解除契約，賣方應將買 方已繳價金加計年息1％返還」等語甚明（見本院卷第12頁 ），是本件縱係因不可歸責於買賣雙方之因素而無法貸足系 爭房地銀行貸款5754萬元（即買賣價金8220萬元之70%）， 應由買賣雙方另行就差額部分之付款方式進行協商，殆協商 無法成立時，始由得買賣雙方合意解系爭買賣契約，並由賣 方應將買方已繳價金加計年息1％返還，合先敘明。 ㈡依卷附兩造不爭執其真正之原證五訊息（見本院卷第96頁） 、原證六上海商業儲蓄銀行授信核定通知書（見本院卷第97 頁）可知，系爭房地經原告向台新商業銀行、上海商業儲蓄 銀行申請房屋貸款，經核定貸款金額分別為4440萬元、4932 萬元，均未達兩造於系爭買賣契約第4條第2項所約定銀行貸 款5754萬元（即買賣價金8220萬元之70%）；再查，系爭房 屋之建物所有權狀明確載明：「主要用途『住家用』」等字 樣，此有上揭建物所有權狀附卷足憑（見本院卷第187頁） ，並為兩造所不爭執（見本院卷第179頁反面），又查「現 行『中央銀行對於金融機構辦理購置高價住宅貸款業務規定 』主要規範重點如下：…㈡規範標的：金融機構承作借款人 為購買建物權狀含有『住』字樣之住宅，所辦理之抵押貸款 ，前開住宅坐落於臺北市者，係指其鑑價或買賣金額為新臺 幣七千萬元以上。㈢…⒉貸款額度最高不得超過住宅（含基 地）鑑價或買賣金額較低者之六成。…」，業經本院函詢中 央銀行業務局回覆明確，有該局106年5月12日台央業字第 1060018411號函附卷足憑（見本院卷第68頁），而系爭房地 坐落臺北市，其房屋之建物所有權狀明確載明：「主要用途 『住家用』」等字樣，且其買賣價金為8220萬元，均如前述 ，是依現行「中央銀行對於金融機構辦理購置高價住宅貸款 業務規定」之規定，其貸款額度最高不得超過住宅（含基地
）鑑價或買賣金額較低者之六成，是系爭房地經原告向台新 商業銀行、上海商業儲蓄銀行申請房屋貸款，經核定貸款金 額分為4440萬元、4932萬元，縱未能達兩造於系爭買賣契約 第4條第2項所約定銀行貸款5754萬元（即買賣價金8220萬元 之70%），應認係受「中央銀行對於金融機構辦理購置高價 住宅貸款業務規定」有關貸款額度限制之故，顯非可歸責於 契約雙方當事人。
㈢再按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責 任。民事訴訟法第277條前段定有明文。另按民事訴訟如係 由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能 舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實 即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請 求（最高法院17年上字第917號判例參照）。承上，本件縱 係因不可歸責於買賣雙方之因素而無法貸足系爭房地銀行貸 款5754萬元（即買賣價金8220萬元之70%），然系爭買賣契 約第7條第3項第4款第1點之約定，應由買賣雙方另行就差額 部分之付款方式進行協商，殆協商無法成立時，始由得買賣 雙方合意解除系爭買賣契約，並由賣方應將買方已繳價金加 計年息1％返還，已如前述；原告固提出原證四新竹英明街 郵局第000077號存證信函主張兩造曾就貸款不足額部分進行 協商，然原告無法同意被告提出之方案，故協商無法成立云 云（見本院卷第23至28頁），然遭被告否認，且查，上揭存 證信函充其量僅能證明原告單方通知被告解除系爭買賣契約 並請求被告返還已付買賣價金及利息，尚不足以認定兩造曾 依系爭買賣契約第7條第3項第4款第1點之約定，就貸款不足 額部分進行正式協商，況依系爭買賣契約第7條第3項第4款 第1點之約定，倘買賣雙方另行就差額部分之付款方式進行 協商而協商無法成立時，該契約應由買賣雙方「合意解除」 系爭買賣契約，非可任由契約之一造單方解除，是原告主張 依系爭買賣契約第7條第3項第4款第1點之約定單方解除該契 約，先位請求返還已付買賣價金及利息，備位請求被告應出 具同意書讓原告取回中國信託商業銀行股份有限公司受託信 託財產專戶中之2452萬2000元，於法無據，不能准許。五、綜上所述，原告依系爭買賣契約第7條第4項之約定、民法第 259條第1、2款、第179條等規定，先位請求被告應給付原告 2452萬2000元，及自106年2月25日起至清償日止，按年息1 ％計算之利息，備位請求被告應出具同意書讓原告取回中國 信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶中之2452萬20 00元，均無理由，應予駁回。又本件原告既受敗訴判決，其 假執行之聲請即失所附麗，不應准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證 據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明 。
七、據上論結，本件原告之訴為理由，依民事訴訟法第78條，判 決如主文。
中 華 民 國 106 年 8 月 17 日
民事第四庭 法 官 李家慧
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 8 月 17 日
書記官 劉冠伶
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