臺灣高等法院民事判決 94年度重上字第2號
上 訴 人 聯金房屋仲介有限公司
法定代理人 黃谷定
上 訴 人 乙○○
共 同
訴訟代理人 陳建勳律師 兼共同送達代收人
周建才律師
被 上訴人 甲○○○
訴訟代理人 陳德聰律師
上列當事人間損害賠償事件，上訴人對於中華民國93年11月30日
臺灣臺北地方法院90年度重訴字第1902號第一審判決提起上訴，
經本院於94年8月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人連帶給付超過2,205,070元本息部分，暨該部分假執行之聲請，並該訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人連帶負擔1/3，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人主張：上訴人乙○○為住商不動產房屋仲介公 司台北區新生加盟店聯金房屋仲介有限公司（下稱聯金公司 ）副理，於民國88年 4月間，得知訴外人江麗珠有意銷售門 牌號碼台北市○○路1002號 4樓建物及其基地（下稱系爭房 地）時，明知該房地所有權係伊信託登記在江麗珠名下，伊 已終止信託關係，並取得原審法院85年度重訴字第1056號命 江麗珠將該房地所有權移轉登記予伊之確定判決，江麗珠已 不得擅自處分該房地，仍貪圖仲介佣金及業績，與江麗珠於 同年 4月30日在聯金公司簽訂系爭房地專任委託銷售契約書 （下稱委託銷售契約），由乙○○代尋買主，即於同年5月6 日以新台幣（下同） 1,060萬元出售予不知情之買受人劉時 興。雖伊早於同年月13日持前開民事確定判決向地政機關申 請辦理系爭房地之所有權移轉登記，並因此塗銷伊先前聲請 之假處分查封登記，惟因須補件而有所延誤，劉宇宏乃利用 該地政機關非同一人承辦及已塗銷假處分登記之機會，於同 年月26日為劉時興辦妥所有權移轉登記。嗣該地政機關發現 錯誤，依規定於同年12月30日辦理塗銷劉時興之移轉登記而 回復至江麗珠名下，劉時興乃聲請假處分並提起行政訴訟， 經台灣高等行政法院以89年度訴字第6556號判決其敗訴，並 經最高行政法院以91年度判字第1355號判決駁回其上訴確定
，乙○○更因此項背信及損害債權之行為，經原審法院刑事 庭以90年度易字第772號判處罪刑確定。伊因此受有損害1,0 61萬元（委託銷售契約約定之出售價格），經執行法院執行 拍賣經劉時興假處分查封、仍在江麗珠名下之系爭房地，受 償4,125,126元，餘6,484,874元未能受償，自應由乙○○與 江麗珠負共同侵權行為之連帶賠償責任。又乙○○係聯金公 司之受僱人，於執行職務，不法侵害伊之權利，聯金公司亦 應負連帶責任。爰依民法第184條、第185條、第188條第1項 之規定，求為命上訴人連帶給付被上訴人6,484,874元及加 計法定遲延利息之判決。
二、聯金公司及乙○○則以：乙○○與江麗珠接洽系爭房地之仲 介過程，並不知被上訴人與江麗珠間已有上開移轉登記之民 事確定判決之事實。又系爭房地原已辦妥所有權移轉予劉時 興之登記，於88年12月30日已予塗銷並回復登記為江麗珠名 義，被上訴人顯未因該錯誤之登記行為而受有喪失系爭房地 所有權之損害。是乙○○縱有被上訴人所指之不法行為，亦 純係乙○○與江麗珠之刑事毀損債權行為，在客觀上殊難認 為與執行職務有關，聯金公司自無須負連帶賠償責任。況聯 金公司已極盡所能要求及敦促仲介經紀人悉以所有權狀及土 地建物登記簿謄本為審核委託仲介者之權限，至於前揭公文 書以外，有關委託人內心之意思，或未曾登記或出現或登載 於前揭公文書中之所有權移轉登記訴訟，聯金公司縱加以相 當之注意，亦無從發現而加以防免，亦無庸負其責。另系爭 房地早已回復登記江麗珠名義，被上訴人遲未向地政機關申 請辦理所有權移轉登記，致該房地遭假處分而受有損害，其 對本件損害之發生及擴大，難謂無過失。此外，系爭房地江 麗珠已設定最高限額600萬元之抵押權，被上訴人縱有損失 ，亦應予扣除等語，資為抗辯。
三、原審判命乙○○及聯金公司連帶給付被上訴人 6,484,874元 ，其中乙○○自90年4月28日起、聯金公司自90年4月26日起 ，均至清償日止，按週年利率5%計算利息。其等不服，提起 上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及 假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。四、查被上訴人主張其已終止信託關係，於86年 5月10日取得對 江麗珠之移轉系爭房地所有權登記之民事勝訴確定判決。乙 ○○為聯金公司副理，於88年 4月30日，以聯金公司名義， 就系爭房地與江麗珠簽訂委託銷售契約，由乙○○尋得買主 劉時興，於同年5月6日訂立 1,060萬元之買賣契約，同月21 日向台北市中山地政事務所申辦所有權移轉登記，同年月26 日辦妥。惟該錯誤登記，經該地政事務所發現，依規定於同
年12月30日予以塗銷，回復至江麗珠名義。劉時興乃聲請假 處分並提起行政訴訟，但經台灣高等行政法院及最高行政法 院判決其敗訴確定。嗣被上訴人再以系爭房屋業經江麗珠出 售且交付占有予劉時興致給付不能為由，訴請江麗珠賠償損 害1,061萬元本息，經原審法院以88年度重訴字第101號判決 江麗珠應如數給付確定；被上訴人乃持該確定判決向同院聲 請強制執行業已回復為江麗珠名義之系爭房地，經該院以90 年度民執字第613號強制執行事件拍賣系爭房地，賣得價金 10,585,043元，分配後被上訴人可受償4,123,543元。另乙 ○○亦因被訴與江麗珠共同背信及毀損債權罪，經刑事法院 判決有罪確定等情，業據其提出專任委託銷售契約書、土地 及建物登記謄本、原審法院88年度重訴字第101號民事判決 及確定證明書、原審法院90年度易字第772號及本院90年度 上易字第2916號刑事判決、台灣高等行政法院89年度訴字第 6556號及最高行政法院91年度判字第1355號行政判決、執行 法院93年9月9日北院錦90執宇字第613號函、台北市中山地 政事務所函、原法院執行處函及分配表等為證（見原審附民 卷及訴字卷第29-34頁、47-100頁、127頁、205-207頁）， 並經原審法院調閱上開執行卷宗查核屬實，復為上訴人所不 爭執，應堪信為真實。是本件所應審究者，厥為：㈠乙○○ 有無與江麗珠共同侵害被上訴人之權利？㈡被上訴人是否因 上開行為而受有損害？㈢聯金公司應否負僱用人之責任？ ㈣上訴人應賠償之金額若干？等項，茲分項詳析如后： ㈠乙○○應負侵權行為責任：
乙○○雖抗辯其訂約仲介系爭房地時，確不知有上開江麗珠 應將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人之85年重訴字第10 65號民事確定判決云云。惟查江麗珠於88年 4月間簽訂委託 銷售契約前，已將前揭判決情形，包括其須將系爭房地移轉 登記予被上訴人且業已確定等情事，告知乙○○等情，業據 江麗珠於89年 5月30日檢察官訊問時供稱：「（有無告知乙 ○○房子有糾紛）有，告訴他房子還在打官司，因我與日本 同居人在訴訟，日本人說房子信託給我的，我是告他沒有信 託關係。房子官司未付裁判費被駁回」、「（有無將繳稅的 稅單給乙○○及徐進達看？）我有拿給乙○○看，他說幫我 查松江路的房子，因我與日本人在訴訟中要証明稅都是我在 繳，因在86年、87年間稅變成日本人的名字，我無法去查， 鄭某說他可以去查」等語，於原審供稱：「87年我要繳房屋 稅時，稅單一直沒有寄來，我去找稅捐單位，他們告訴我房 子的名義，是甲○○○的名字，所以我請乙○○幫忙查，是 請他幫我查是否還要再繳房屋稅」等語，於本院刑事庭調查
時供稱：「（你之前是有請乙○○去申請房屋稅單，或者房 屋完稅證明，或者只是去查詢你是否已經繳納房屋稅？）房 子二十幾年來房屋稅及地價稅都是我繳的，87年的稅單沒有 來，我覺得很奇怪，就跑去中南分處去查，電腦列出來不是 我的名字，我就問承辦的小姐說我要繳稅，房子是我的，她 說電腦裡面是日本人的名字，不能夠開單讓我繳，那時我認 識朱昭勳律師，透過朱律師介紹認識上訴人乙○○，我就委 託上訴人再幫我查為何稅單沒有辦法請出來，結果查出來也 是無法繳房屋稅。（既然你之前已經查過了，沒有稅單就不 用繳稅了，為何還要拜託上訴人去申請稅單繳稅？）我是想 上訴人在賣房子，比較清楚，所以單純的請他幫忙，因為房 子二十幾年來房屋稅都是我在付，忽然間不是我的名字，所 以我要查。（你委託上訴人賣這間房子時，上訴人知道不是 你的名義嗎？）我當時有委託上訴人賣另外的房子，後來又 請他查這間房子房屋稅的問題，他就問我說這間房子為何沒 有賣，我就把這間房子涉及到民事官司，敗訴之後，律師以 自己的名義上訴，沒有繳裁判費，致遭駁回的事情告訴他， 我有聽人家說不能賣，因為86年房子的官司輸了之後我知道 不能賣，到88年也都沒有賣，一直到上訴人邀我要賣，我才 告訴他那些事情，並且跟他說我跟日本人同居二十幾年的事 情，上訴人說瞭解我的情形，而且會同情我，不會抽我佣金 ，後來他找到第一個買主，開價 960萬元，但談不攏，我當 時覺得問題複雜，怕賣了有問題，也就沒有賣，上訴人一直 叫我賣，後來介紹第二個買主劉時興，當時上訴人有說如果 雙方有糾紛由買主來負責，合約上寫的清清楚楚，後來上訴 人也有向我抽了40萬元的佣金。我不會害上訴人。（你當初 有跟上訴人講你所涉及官司的內容？我有說告訴人說房子只 是信託登記，他要回日本，要把房子要回去，而且我有把沒 有繳裁判費官司敗訴的事情告訴他。上訴人當時還說他會問 他們公司的法律顧問及代書顧問，會找一個善意的第三人來 買，他還把我的價錢壓低，那間房子48坪。」等語甚詳，此 有卷附之本院90年度上易字第2916號刑事判決影本足憑（見 原審卷第84頁以下），則乙○○明知系爭房地有關房屋稅之 繳款名義人已變更為被上訴人，且對其權利歸屬之情形知之 甚詳，乃竟受江麗珠之託，於88年5 月6 日，將系爭房地以 1061萬元出售予買主劉時興 (實際成交價格各1060萬元 )， 並於同年月26日辦妥移轉登記，致被上訴人無法持先前確定 之移轉登記民事判決聲請強制執行，係屬不法侵害被上訴人 權利之行為，堪予認定。上訴人所辯乙○○並不知情，且與 江麗珠間亦無共同之犯意，即無侵權行為云云，要不足採。
㈡被上訴人因乙○○協助江麗珠為處分系爭房地之行為而受有 損害：
⒈上訴人抗辯系爭房地雖已辦妥所有權移轉登記予劉時興，然 嗣後業經該管地政機關以該登記錯誤為由予以塗銷，系爭房 地並已回復登記為江麗珠名義，被上訴人顯未因前揭錯誤之 登記行為而受有喪失系爭房地所有權之損害云云。 ⒉經查台北市中山地政事務所係於88年 5月13日受理被上訴人 以原審法院85年度重訴字第1056號所有權移轉登記事件確定 判決之移轉登記申請，於該所審查期間，江麗珠與劉時興就 同一標的於同月21日申請買賣所有權移轉登記，因此二申請 案由該所不同組初、複審辦理，致於同月26日辦妥所有權移 轉登記予劉時興，其後被上訴人之申請登記案，始因逾期未 補正，於同年6月14日予以駁回。惟因有違規定，該所於報 請台北市政府地政處轉陳內政部核准後，於89年1月4日回復 至江麗珠名義。而該回復登記予江麗珠，僅係為繼續辦理登 記之暫時程序，並非指江麗珠為系爭房地之真正所有權人， 該所本擬依內政部89年11月28日台 (88)內中地字第8921806 號函核示，將系爭房地續辦移轉登記予劉時興，惟因已經台 灣高等行政法院於89年10月9日囑託假處分登記，始無法續 辦等情，業經該所於92年1月13日以北市中地一字第0913198 6101號函陳述甚明（見原審卷第127頁），則被上訴人之權 利，並未因塗銷錯誤登記而回復至未受損害前可為移轉登記 之狀態。上訴人所稱被上訴人未因前揭錯誤登記予劉時興之 登記行為而受有喪失系爭房地所有權之損害云云，已屬無據 。
⒊被上訴人再以系爭房地業經江麗珠出售且交付占有予劉時興 致給付不能為由，訴請江麗珠賠償損害 1,061萬元本息，經 原審於88年7月30日以88年度重訴字第101號判決江麗珠應如 數給付確定（見原審重附民卷）。被上訴人乃持該確定判決 聲請強制執行業已回復為江麗珠名義之系爭房地，經執行法 院將之拍賣，得款10,585,043元，依法分配後，被上訴人可 受償4,123,543元（見原審卷第205-207頁）。是系爭房地之 所有權，因乙○○與江麗珠之不法行為，先因出售予劉時興 辦妥移轉登記，繼因劉時興之假處分而無法及時辦理移轉登 記，終因被上訴人為確保債權而聲請執行拍賣而移轉予拍定 人，即受有無法回復辦理移轉登記之損害，實堪認定。 ㈢聯金公司應負僱用人之責：
⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 。又受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人 與行為人連帶負損害賠償責任。但選任受僱人及監督其職務
之執行已盡相當之注意或縱加以相當之注意而仍不免發生損 害者，僱用人不負賠償責任，民法第188條第1項定有明文。 該條規定僱用人之責任，其立法精神重於保護經濟上之弱者 ，增加被害人或得依法請求賠償之第三人之求償機會。觀乎 其設有舉證責任轉換及衡平責任之規定自明。
⒉查乙○○係受僱於聯金公司從事不動產仲介之人，此為上訴 人所不否認之事實，而乙○○與江麗珠共同損害被上訴人債 權之行為，即係經由江麗珠與聯金公司簽訂委託銷售契約（ 見原審重附民卷），再由乙○○以仲介不動產買賣之行為為 之，故乙○○係於其執行不動產仲介之職務時，不法侵害被 上訴人之權利至明。又乙○○明知系爭房地所有權業經法院 判決應由江麗珠移轉登記予被上訴人確定，竟仍與江麗珠共 同不法將之出售予劉時興，則乙○○未能遵守仲介業者對委 託權限審查之基本職責，並進而故意為違法行為，聯金公司 對乙○○之選任及監督顯然未盡相當之注意義務。至聯金公 司抗辯其已依業界標準要求及敦促仲介經紀人應注意審核有 否委託權限者，悉以所有權狀及土地建物登記簿謄本為據， 且仲介經紀人與委託者接觸後所能知悉之事務，仲介公司本 身實無從得知云云。惟乙○○業已知悉江麗珠無權銷售系爭 房地，如前所述，聯金公司以要求經紀人審查不動產資料之 標準，尚不得免除其應盡之注意義務，至聯金公司不知乙○ ○不法行為，依前開民法第188條第1項之著重保護經濟上弱 者之立法精神，亦非聯金公司得以免責之理由。茲聯金公司 既未能舉證證明其對受僱人即乙○○之選任及監督其職務之 執行已盡相當之注意或縱加以相當之注意而仍不免發生損害 ，則被上訴人以乙○○執行職務不法侵害其權利為由，請求 乙○○與其僱用人即聯金公司負連帶賠償責任，自屬有據。 ㈣上訴人應賠償之金額如下：
⒈被上訴人主張乙○○與江麗珠共同不法侵害其權利，依民法 第184條第1項、第185條第1項、第188條第1項，請求乙○○ 、聯金公司連帶負損害賠償之責，洵屬正當。被上訴人因江 麗珠不法行為所受之損害為1,061萬元及自88年7月14日起至 清償日止，按年息5%計算之利息，業經原審法院以88年度訴 字第 101號判決確定，已如上述，則乙○○、聯金公司就該 損害額，自應負連帶清償之責。而按因連帶債務人中之一人 為清償、代物清償、提存、抵銷或混同而債務消滅者，他債 務人亦同免其責任，民法第 274條定有明文。該債務業經被 上訴人聲請執行法院強制執行江麗珠之財產獲償 4,123,543 元，亦如前述，此部分即應予以扣除。另江麗珠於88年2月9 日以系爭房地為擔保，向華泰商業銀行借款，並設定最高限
額600萬元之抵押權。嗣經劉時興買受，於同年6 月1日亦以 系爭房地為擔保，向台灣省合作金庫借款，並設定登記最高 限額 756萬元抵押權，以代償江麗珠向華泰銀行之前開借款 。系爭房地拍賣時，債權銀行台灣省合作金庫聲請參與分配 ，本息連同違約金計受償 2,074,734元等情，業經本院調閱 執行法院90年度執字第613號執行卷宗內附土地、建物登記 謄本及分配表屬實，復為兩造所不爭執（見本院卷第75頁筆 錄）。而被上訴人就此部分之所以無法受償，肇因於乙○○ 參與仲介及辦理登記之前（即同年4月30日受任仲介，同年5 月26日移轉登記予劉時興），江麗珠個人所為之抵押借款行 為，尚與乙○○無涉，即無因果關係，自不應由乙○○與聯 金公司連帶負賠償責任，亦應予以扣除。至上訴人抗辯：應 扣除江麗珠設定抵押權之600萬元云云，然該600萬元為最高 限額之額度，尚非真正發生債權債務之金額，自不能認為被 上訴人已因江麗珠個人之侵害行為，發生超過2,074,734 元 損害之結果，上訴人所辯，即非可取。因此，上訴人應連帶 賠償被上訴人之金額為4,410,141元（計算式： 10,610,000- 4,123,543-2,074,734）。 ⒉惟按民法第 217條規定損害之發生或擴大，被害人與有過失 者，法院得減輕賠償金額或免除之，此即過失相抵之原則。 本件被上訴人既於85年間取得原審法院85年度重訴字第1056 號命江麗珠將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人之確定判 決，竟遲未申請辦理，使江麗珠及劉時興有機可趁，於88及 89年間為買賣及移轉登記行為，終致被上訴人受有損害；倘 被上訴人及時辦理，即不致發生損害，故上訴人抗辯被上訴 人遲不申辦移轉登記，對於損害之發生及擴大難謂無過失等 語，即屬有據。本院經審酌全辯論意旨及調查證據之結果， 認兩造各應負擔 1/2之責任。因此，應減輕上訴人連帶賠償 金額至2,205,070元（計算式：4,410,140÷2）。五、從而，被上訴人依侵權行為法則，請求乙○○、聯金公司連 帶給付 2,205,070元及加計各自起訴狀繕本送達翌日起之法 定遲延利息，洵屬正當，應予准許。原審就此部分為上訴人 敗訴之判決，核無違誤，應予維持。上訴意旨，仍執陳詞， 指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，其上訴應予駁 回。被上訴人逾此部分之請求，即非正當，不應准許。原審 未細心研求，竟為被上訴人勝訴之判決，自有未合。上訴意 旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰將 原判決此部分廢棄改判，併駁回已失所附麗之假執行聲請。六、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據經予審酌 ，核與判決結果不生影響，爰不再逐一論述，併此敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條但書、第85條第2項判決如主文。
中 華 民 國 94 年 8 月 23 日 民事第十七庭 審判長法 官 沈方維
法 官 陳金圍
法 官 王淇梓
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中 華 民 國 94 年 8 月 25 日 書記官 吳碧玲
附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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