臺灣臺北地方法院民事判決 94年度訴字第2645號
原 告 丙○○
訴訟代理人 王聰明律師
複 代理人 甲○○
被 告 乙○○
訴訟代理人 劉昌崙律師
複 代理人 洪瑞悅律師
林聖彬律師
許俊仁律師
上述當事人間返還租金等事件，本院於民國九十四年八月十二日
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴與假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、原告主張：（至及見起訴狀，見二三至二五頁） 緣被告乙○○所有座落台北市○○市○○路一０七號一樓房 屋（下稱：本件房屋），於民國（下同）九十二年十二月二 十五租予訴外人廖秀敏加盟「皇冠租書城」之出租書籍連鎖 店，並簽定書面契約，租期自九十二年十二月二十五日至九 十四年十二月二十四日（下稱：廖君租約），但前任房客遺 有債務糾紛，其債權人經常騷擾，廖君萌生出讓小說店之意 。廖君最後與原告談妥以新台幣（以下同）九十萬元頂讓前 述小說出租店，並在九十三年十月十六日簽定頂讓契約，遂 通知被告頂讓情事，言明廖君付租至九十三年十月二十四日 ，次日起由原告付租，被告亦同意不沒收廖君所付押金。但 被告表示原告欲以月租四萬一千元承租，必須一次付清至九 十四年十一一月二十四日之十四個月租金，原告無奈只好答 應。
雙方約定在九十四年十一月二十七日於本件房屋簽約，原告 當場支付六十七萬四千元─押金十萬元、十四個月租金五十 七萬四千元。但被告收款後託詞身體狀況不佳而未另行簽約 ，僅由原告在廖君租約註記「「押金十萬元已收，房租已繳 清」；被告始交付三個鐵門遙控器。被告並要求原告支付當 年十一月份之管理費、電話費及電費，原告依約履行後，被 告仍不肯簽訂書面租約，且在同年十二月十一日前將本件房 屋出租他人；新承租人更竟趁原告籌備開店期間，擅自拆除 招牌及內部廚櫃，將書籍、雜誌等清空。原告向被告理論且 發存證信函，被告皆置之不理。
原告於九十四年二月四日發函解除兩造間租賃契約，被告應
依侵權行為損害賠償請求權、解除契約返還請求權，分別返 還原告租金六十七萬四千元、賠償原告損失九十萬元（即頂 讓金額）。
原被告僅在廖君租約上註明付清押金與房租情事。原告承接 廖君租約時，雖備妥一式二份租賃契約，但被告堅持原告應 一次付清十四個月租金，原告現款不夠，只好將備妥租約作 廢。被告竟撿拾並在封面「作廢」字下加上「93.3.31」， 謊稱自九十二年十二月即由原告承租。
九十二年十二月二十五日確係廖秀敏出面承租本件房屋，並 向訴外人李葉玲頂讓經營租書店。廖君與原告簽訂廖君租約 時，廖秀敏與李葉玲及原告都在場，被告所稱未見過廖秀敏 ，顯非事實。再者，被告所提廖君租約係記載「押金十萬元 已收」、「房租已繳清」，而非基於廖秀敏立場記載「押金 十萬元已還」、「房租已付清」，足徵原告確已支付六十七 萬四千元。廖君房租是否已付清，未無加註之必要，顯見上 述文句是指新租約之房租；押金亦是指被告已收到原告所繳 之押租金十萬元，被告亦尚未返還廖秀敏十萬元押金。被告 聲稱原告將本件房屋騰空交還予被告云云，亦與事實不符。 基於侵權行為損害賠償請求權、解除契約返還請求權而聲明 ：⑴被告應給付原告一百五十七萬四千元及自九十四年二月 十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⑵ 訴訟費用由被告負擔。⑶原告願供擔保請宣告假執行。貳、被告答辯：（見第一五至一七頁、第三六頁） 按被告所有之新店市○○路一０七號一樓房屋（即本件房屋 ），自九十二年四月起至九十四年四月止出租予訴外人李葉 玲。嗣後李君不再承租，介紹原告承租，故自九十二年十二 月起轉由原告向被告承租本件房屋，租期二年─至九十四年 十二月二十五日。
原告承租後即經營租書店，迨九十三年年三月下旬，原告向 被告表示欲換名承租，雙方遂於九十三年三月卅一日將原租 約註記作廢，並於九十三年四月一日重新簽約。新租約載明 承租人為廖秀敏，然廖君未曾現身，一切由原告出面處理， 由於承租人仍然按時繳交租金，故被告不以為意，亦未要求 原告提出廖君授權書。
九十三年十月左右，因本件房屋樓上（二樓有獨立出入口， 進出不必經由本件房屋）房客郭湘敏負債衍生糾紛，致原告 打算在十月底終止租約，被告亦同意此舉。惟原告於十月底 仍無法將本件房屋騰空搬畢，遲至十一月廿七日才騰空交還 被告。此外，原告要求僅繳納至同年十月底租金，但取回全 數押金；被告同意此情，但要求原告付清本件房屋十一月份
管理費。因此，原告交還本件房屋時，被告已全數退還十萬 元押金，原告遂在契約末頁並載明「兩造同意租約到93.10. 25日終止，押金10萬元已收，房租已繳清。丙○○93.11.27 」。是以，原告聲稱在九十三年十一月廿七日另向被告承租 本件房屋、交付押租金及十四個月租金共計六十七萬四千元 ，且被告事後違約出租他人並清空屋內物品一事，均非實情 。被告亦否認原告受有九十萬元損失。
並聲明：⑴駁回原告之訴。⑵訴訟費用由原告負擔。⑶如受 不利判決，請准供擔保免假執行。
叁、本院得心證理由：
雙方同意、不爭執事項：
⑴被告所有本件房屋（台北市○○市○○路一０七號一樓） 前出租予廖秀敏，租期至九十四年十二月二十四日，承租 人已支付押金十萬元。（見原證一、被證三；但被告主張 係自九十三年四月一日始更改以廖秀敏名義承租） ⑵前述租賃契約書末頁載明「兩造同意租約到93.10.25日終 止，押金10萬元已收，房租已繳清。丙○○93.11.27」。 （見被證三）
⑶原告於九十四年二月四日發函被告表示解除契約，被告已 收受該函。
爭執要旨：
⑴原告主張被告同意原告自九十三年十月二十四日起，接續 廖君承租本件房屋，並一次付清至九十四年十二月二十四 日之十四月個租金五十七萬四千元、押金十萬元，但被告 事後違約云云。被告否認此情，辯稱雙方於九十三年十一 月二十七日合意終止廖君租約，原告已依協議支付至同年 十月租金及十一月管理費，被告則亦約返還十萬元租金， 並未收取原告押金與租金等情。
⑵原告主張因其他承租人清空本件房屋而受有損害九十萬元 云云。被告否認此節。
原被告間是否存在租賃關係方面：
原告主張被告同意其自九十三年十月二十四日承接廖君租約 ，並已交付租金五十七萬四千元、押金十萬元等語。被告否 認此情，聲稱雙方已結清金錢問題等語。經調查： ⑴按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責 任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。
⑵原告主張雙方有前述接續租約、交付金錢之事實，固提出 廖君租約一份為證（見原證一）。惟被告否認此情，而該 份租約並未記載原告承接廖秀敏之租賃契約，亦無被告收 受租金、押金之註記；原告所述已有可疑。
⑶再者，被告所保管同份租約僅在末頁加註「兩造同意租約 到93.10.25日終止，押金10萬元已收，房租已繳清。丙○ ○93.11.27」（見被證三），此為雙方所不爭。該段文句 既由原告書寫，且言明租約到九十三年十月二十五日終止 ，卻無原告承接租約之記載；解釋上僅能認定原被告有意 終止廖君租約（原告有無終止權，另當別論），但無法推 論被告同意由原告承接租約。因此，該段所記載「押金10 萬元已收，房租已繳清。」，亦應解為合意終止契約後， 原告已收回十萬元押金並付清相關房租，方屬合理。原告 聲稱是指原告已支付押金十萬元、五十七萬四千元房租云 云，顯非此段文字之涵義。原告所言既與租約文句不符， 故本院無從採信。
因此，原告主張被告同意其承接廖秀敏之租賃契約，並交付 被告押金十萬元、租金五十七萬四千元一節，欠缺足夠證據 以證明；則原告無從主張解除契約並請求被告返還上述租金 與押金。
原告另主張其他承租人清空本件房屋，致其裝潢、書籍等受 有九十萬元損害，被告應負侵權行為損害賠償責任云云（見 第二十二頁）。被告則否認此情。果如原告所言，侵害原告 權利者係其他承租人，被告何須負責？何況，原告亦未能證 明其財產因此受有九十萬元損失，亦為本院所不採。 原告依據解除契約返還請求權、侵權行為損害賠償請求權提 起本訴，請求被告給付一百五十七萬四千元及自九十四年二 月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，於法 不合，應予駁回。原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所 依據，應併予駁回。
綜上所論，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條， 判決如主文。（一、二審訴訟費用係指法院所收取費用與登 報費用，不含律師費等費用。）
中 華 民 國 94 年 8 月 18 日 民事第二庭法官 吳燁山
上為正本係照原本作成。
如對本判決不服，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀（應按對方人數提出影本，免附郵票）。並按民事訴訟法第七十七條之十六、之十三、台灣高等法院九十二年八月六日（九二）院田文公字第０三０二八號函（逾十萬元之部分，均提高十分之一之裁判費）繳納上訴費；計算公式可自司法院網站之「民事事件新制徵收費用標準」閱覽、下載。
中 華 民 國 94 年 8 月 18 日 書記官 柯月英