臺灣臺北地方法院民事判決 93年度訴字第212號
原 告 乙○○
訴訟代理人 余俊儒律師
廖穎愷律師
複 代理人 丑○○
蘇錦明
被 告 辰○○
庚○○
甲○○
卯○○
癸○○
戊○○
寅○○
未○○
己○○
丙○○
共 同
訴訟代理人 鍾志宏律師
被 告 辰○○
午○○
共 同
訴訟代理人 劉慧君律師
複 代理人 周良貞律師
楊家欣律師
巳○○
上開當事人間請求確認專用權存在事件，本院於中華民國94年8
月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認原告對於原告與被告共有坐落臺北市○○區○○段三小段一三地號土地內如附圖編號Ａ（面積三十五平方公尺）、Ｂ（面積六十三平方公尺）所示之法定空地有專用使用權存在。訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文 。次按所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存 否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存 在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，最 高法院著有52年臺上字第1240號判例要旨可參。本件原告認
其對於原告與被告共有坐落臺北市○○區○○段3 小段13地 號土地上門牌號碼為臺北市○○○路○ 段236 巷45弄9 號1 樓之圍牆及欄杆內如附圖編號A 、B 所示之法定空地有專用 使用權存在一節，為被告辰○○、午○○、己○○、寅○○ 、庚○○、甲○○、戊○○、癸○○、卯○○、丙○○、未 ○○所否認，揆諸前開規定及說明，原告對前開被告提起確 認之訴，自應認於法相符，合先敘明。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：訴外人冠德建設股份有限公司（下稱冠德公 司）與訴外人壬○○及其他共有臺北市○○區○○段3 小段 地號13、13之3 、14之1 、14之2 、14之3 共5 筆土地之所 有權人於民國84年及85年間陸續簽訂合建契約書，約定由壬 ○○及其他地主提供上開土地作為合建基地，由冠德公司出 資興建建物，並於建物興建完成後按一定之比例分配取得建 物及土地之所有權。冠德公司即委託三門建築師事務所就本 件合建案提出興建7 棟大樓且各棟1 樓前、後院之法定空地 均以欄牆圍起並留鐵門專供1 樓住戶出入使用之設計圖，經 冠德公司及全體土地共有人閱覽前開設計圖並表同意後，本 件合建案即按照前開設計圖進行合建，而於各棟1 樓法定空 地周邊興建圍牆、鋼製欄杆，並僅留鐵門供1 樓住戶出入使 用，且鐵門之遙控開關亦僅設於各棟1 樓，顯見全體共有人 及冠德公司已就各棟大樓1 樓前、後院之法定空地定有由各 棟大樓1 樓所有權人專用之分管契約。86年6 月間，冠德公 司即按照前開設計圖面計算合建大樓之各樓價值並製作價值 表，復因前開各棟大樓前、後院法定空地約定專用之緣故， 而將各棟大樓1 樓之房地單價訂為每坪新臺幣（下同）50萬 元以上，2 樓以上之房地單價則訂為每坪43萬元至47萬9000 元間，前開價值表亦經所有合建地主表示無異議，壬○○即 選得B 區D1棟1 、2 樓及D2棟2 樓（及門牌號碼分別為臺北 市○○○路○ 段236 巷45弄9 號及同弄9 之1 號之大樓，下 稱系爭D1大樓、系爭D2大樓），並依據分管契約就系爭D1大 樓1 樓以圍牆欄杆圍起如附圖編號A 、B 所示之法定空地（ 下稱系爭法定空地）取得專用使用權。嗣於87年7 月間，因 壬○○另有財務規畫而將上開合建基地之應有部分轉售與原 告，並約定由原告承受壬○○因上開合建契約產生之一切權 利義務，原告即依據上開合建契約及壬○○之選定取得坐落 臺北市○○區○○段3 小段13地號土地上系爭D1大樓1 樓、 2 樓、系爭D2大樓2 樓之所有權及系爭法定空地之專用使用 權。至於前開就合建案各棟大樓1 樓前、後院法定空地約定 專用之分管契約，業已揭明於冠德公司就其分得部分欲出售
他人而擬定之房屋預訂買賣契約書（下稱系爭買賣契約）第 7 條第1 項第2 款、第17條、冠德花園城堡（B）大 廈住戶 管理規約草約第2 條第2 款及第14條第1 項第1 款，並於預 售系爭D1、D2大樓時提供包含建築基地平面圖之介紹手冊、 銷售現場模型以供參考，被告庚○○、甲○○、卯○○、癸 ○○、戊○○、未○○、丙○○均係自冠德公司處分別購得 系爭D1、D2大樓內之房屋，自難就合建地主與冠德公司針對 系爭法定空地達成之前開分管契約一節諉為不知，況購屋本 屬生活中之大事，對於所欲購買之不動產現狀、週遭環境、 公寓大廈法定空地及公共設施之使用情形等，自應仔細觀察 而深入研究，又系爭D1、D2大樓坐落信義計畫區○○地段， 每戶房價皆高達數千萬元，豈有對欲購買之房屋現狀、週遭 環境、大廈之法定空地及公共設施管理使用之情形未現地勘 察研究了解之可能？被告辰○○、午○○、己○○、寅○○ 雖非向冠德公司購得系爭D1、D2大樓內之房屋，惟被告辰○ ○、午○○、己○○、寅○○購入房屋時間均係在系爭D1、 D2大樓建築完成日期（即88年9 月9 日）後，對於系爭法定 空地周邊已興建圍牆、鋼質欄杆，並僅留鐵門供1 樓住戶出 入使用，鐵門之遙控開關亦僅設於各棟1 樓而僅1 樓住戶得 專用系爭法定空地之事實，大可輕易得知，則被告辰○○、 午○○、己○○、寅○○對於合建地主與冠德公司就系爭法 定空地有約定由1 樓住戶專用之分管契約應可得而知，被告 辰○○、午○○、己○○、寅○○及庚○○、甲○○、戊○ ○、癸○○、卯○○、丙○○、未○○自應受上開分管契約 之拘束而應承認原告就系爭法定空地確有專用使用權存在。 至於被告執冠德公司所擬定之系爭買賣契約第7 條第1 項第 3 款辯稱不知合建地主及建商間有成立分管契約部分，合併 觀諸並對照系爭買賣契約第7 條第1 項第1 款至第3 款之文 意，可知系爭買賣契約第7 條第1 項第3 款並非獨立之條文 ，而係立於補充前2 款之地位，亦即於前2 款約定以外之情 形始有適用之餘地。因被告辰○○、午○○、己○○、寅○ ○及庚○○、甲○○、戊○○、癸○○、卯○○、丙○○、 未○○均否認原告就系爭法定空地具有專用使用權，原告自 得就前開事項提出確認之訴等情。並聲明：確認原告對於原 告與被告共有坐落臺北市○○區○○段3 小段13地號土地上 系爭法定空地有專用使用權存在。
二、被告庚○○、甲○○、戊○○、癸○○、卯○○、丙○○、 未○○、己○○、寅○○則以：依據修正前公寓大廈管理條 例第7 條、第31條第1 項第1 款及第5 款規定，法定空地之 約定專用，須經區分所有權人會議特別決議通過，並單獨列
項決議，始生約定專用效力，另依公寓大廈管理條例施行細 則第2 條第1 款之規定，約定專用部份之範圍及使用主體， 非經載明於規約不生效力，而上開兩項規定均為強制規定， 依民法第71條之規定，法律行為違反強制或禁止規定者無效 ，由此可知凡公寓大廈之約定專用事項僅區分所有權人會議 有權為之，合建地主及建商就公寓大廈之法定空地並無約定 專用之權，是系爭D1、D2大樓之合建地主及冠德公司自不得 未經前開程序而就系爭法定空地約定專用。另依據壬○○與 冠德公司所簽訂之合建契約第5 條及選屋協議書，均未就系 爭法定空地有任何約定，並參以系爭買賣契約第7 條及冠德 公司交屋時交付被告庚○○、甲○○、戊○○、癸○○、卯 ○○、丙○○、未○○之住戶手冊中「花園城堡Ｂ」公寓大 廈管理公約第14條之內容，可知原告或壬○○與冠德公司間 就系爭法定空地並無約定專用之情事，且公寓大廈管理條例 施行細則第2 條第1 款規定及系爭D1、D2大樓之「花園城堡 公寓大廈管理規約」，均未載明約定專用部分之範圍及使用 主體，系爭D1、D2大樓管理委員會亦無就約定專用使用者造 具使用者名冊保存，亦可作為前開事項之佐證。若認合建地 主與冠德公司就系爭法定空地定有分管契約，然依據系爭買 賣契約第7 條第1 項第3 款及冠德公司交屋時交付被告庚○ ○、甲○○、戊○○、癸○○、卯○○、丙○○、未○○之 住戶手冊中「花園城堡Ｂ」公寓大廈管理公約第14條之內容 ，業已明確記載未設定專用權與他人，況依據證人子○○及 李明晏之證言，良福保全公司進駐該社區以來均可自由進出 系爭法定空地，且其內尚設有巡邏箱供保全人員巡邏登記之 用，被告自無從知悉原告與冠德公司間是否存在任何分管契 約，又被告辰○○、己○○及寅○○均非向冠德公司購買系 爭房地，且被告辰○○、己○○、寅○○於購屋時之系爭D1 、D2大樓管理委員會並未設有任何約定專用之使用者名冊， 被告辰○○、己○○、寅○○亦無從知悉原告與冠德公司是 否有何分管契約，是依據大法官會議第349 號解釋，被告自 不需受前開分管契約之拘束等語，資為抗辯。並聲明：駁回 原告之訴。
三、被告辰○○、午○○則以：依據92年12月31日修正前公寓大 廈管理條例第7 條、第31條第1 項第1 款及第5 款之規定， 公寓大廈共用部分，原則上不得供作專用，須供全體區分所 有權人共同使用，例外如擬提供予特定人專用時，因涉及全 體區分所有權人之權益，故應由區分所有權人會議特別決議 通過始可，若認合建地主及冠德公司得就法定空地逕行約定 專用，嗣後無須經由區分所有權人特別決議，則公寓大廈管
理條例上開條文豈非成為具文？故合建地主及冠德公司並無 逕就法定空地約定專用之權利。另由原告提出壬○○與冠德 公司簽訂之合建契約、選屋協議書、三門建築師事務所建築 設計圖、竣工圖、通知函、使用執照附表、介紹手冊及照片 等資料，均無就系爭法定空地約定專用之記載，而系爭法定 空地周邊設有欄杆乃冠德公司為營造符合大廈名稱「花園城 堡」意象社區之設置，且該社區1 樓共用空地周邊均設有欄 杆，可見欄杆設置與是否約定專用無涉，又該圖面1 樓後院 設有陽台，1 樓住戶無法直接通行系爭法定空地，再1 樓及 頂樓房價較其他樓層為高，為臺灣地區房地產市場之交易常 態，與1 樓法定空地是否約定由1 樓專用無必然關係，且系 爭法定空地坪數高達34坪，以臺北市「信義計劃區」土地價 格而言，豈有可能僅以原告所支付之價金即擁有系爭法定空 地之專用權，顯見1 樓住戶並無使用系爭法定空地之權利。 復觀諸系爭買賣契約第7 條第1項 第2 款及第3 款之約定， 若冠德公司與合建地主真如原告所言，於合建時曾就系爭法 定空地約定專用，則冠德公司草擬或簽訂系爭買賣契約時， 就合建地主有無法定空地專用權應已知之甚詳，豈有於上開 第2 款內容仍為「假設性」文字記載之理？且冠德公司乃一 知名且經驗豐富之公開發行公司，均聘請專業之法律顧問草 擬買賣契約書，其若已將系爭法定空地約定由原告前手專用 ，焉有不於契約書中載明之理，第3 款部分，冠德公司業已 明白表明未就系爭法定空地約定專用，若冠德公司與合建地 主曾就系爭法定空地約定專用，則冠德公司豈有於契約書中 為上開記載之理？並參以冠德公司與訴外人丁○○簽訂之買 賣契約書附件1 「屋頂平臺使用同意書」及附件2 「1 樓前 院及後院使用同意書」整頁以劃線刪除作廢，顯見冠德公司 未曾將系爭法定空地約定由原告前手或任何人專用。若鈞院 認本件合建地主與冠德公司就系爭法定空定訂有約定專用之 分管契約，被告辰○○及午○○所有之部分係分別向訴外人 吳登樹、吳韻如買受，契約中並無系爭法定空地約定專用之 記載，被告辰○○、午○○對於冠德公司與他人約定分管並 不知情。且冠德公司於向主管機關申請建築執照時，未檢附 大廈規約草約以供備查，被告辰○○、午○○於買受系爭房 地時，即便向主管機關查詢，亦無從知悉規約草約之內容。 另被告辰○○及午○○購屋時洽詢社區管理委員會亦無依花 園城堡住戶規約第2 條規定而設置約定專用使用者名冊，且 系爭法定空地於被告辰○○、午○○購屋時亦可自由進出， 從而，被告辰○○、午○○無法知悉合建地主及冠德公司就 系爭法定空地有無約定專用之協議，依大法官會議釋字第
349 號解釋意旨，合建地主與冠德公司之分管契約對被告辰 ○○、午○○不生效力等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告 之訴。
四、本件系爭D1、D2大樓為冠德公司及含壬○○在內之全體土地 共有人就臺北市○○區○○段3 小段地號13、13之3 、14之 1 、14之2 、14之3 共5 筆土地成立之合建案所興建完成， 系爭D1、D2大樓之建築設計圖面係由冠德公司委請三門建築 師事務所繪製並經全體土地共有人同意而進行興建，由上開 建築設計圖面及事後施工興建之結果，可知系爭法定空地係 以欄杆及圍牆圍起，並留有鐵門供1 樓住戶出入使用，鐵門 之遙控開關亦係設於1 樓內。且冠德公司依據前開設計圖面 計算合建大樓之各樓價值並製作經合建地主均無異議之價值 表，各棟大樓1 樓之房地單價訂為每坪50萬元以上，2 樓以 上之房地單價則訂為每坪43萬元至47萬9000元間，壬○○即 選得系爭D1大樓1 、2 樓及系爭D2大樓2 樓之房屋，嗣因原 告自壬○○處買受合建土地之應有部分並承受合建契約之權 利義務，即由原告取得上開房屋之所有權。另系爭法定空地 為原告與被告辰○○、午○○、己○○、寅○○、庚○○、 甲○○、戊○○、癸○○、卯○○、丙○○、未○○及其他 系爭D1、D2大樓區分所有權人所共有，其中被告庚○○、甲 ○○、卯○○、癸○○、戊○○、未○○、丙○○均係自冠 德公司處分別購得系爭D1、D2大樓內之房屋，被告辰○○、 午○○、己○○、寅○○則係由冠德公司以外之人處購得系 爭D1、D2大樓內之房屋等情，為兩造所不爭執，且有原告提 出之合建契約、建築設計圖、價值表、竣工圖、通知函、使 用執照附表、系爭買賣契約在卷可證，自堪信為真實。至於 原告訴請確認其對系爭法定空地有專用使用權存在，為被告 所否認，並以前開情詞置辯，則兩造爭執要點厥為：㈠本件 合建地主及冠德公司就系爭法定空地是否具有約定專用之權 利？㈡本件合建地主及冠德公司就系爭法定空地是否有達成 由系爭D1大樓1 樓所有權人專用之分管契約？㈢前開分管契 約對被告辰○○、午○○、己○○、寅○○、庚○○、甲○ ○、戊○○、癸○○、卯○○、丙○○、未○○是否有拘束 力？經查：
㈠本件合建地主及冠德公司就系爭法定空地是否具有約定專用 之權利？
本件原告主張合建地主及冠德公司就系爭法定空地具有約定 專用之權利，固為被告所否認，然本件與冠德公司簽訂合建 契約之地主為合建基地之全體共有人且系爭法定空地非屬公 寓大廈管理條例第7 條所定不得約定專用之部分等節，為兩
造所不爭執，依據民法第820 條第1 項之規定，全體合建地 主本即得與冠德公司於合建之前即公寓大廈成立前就共有土 地將來如何使用或由何人專用之管理方式預為約定，而公寓 大廈管理條例施行細則第2 條及修正前公寓大廈管理條例第 31條之規定，均係於公寓大廈成立後始有適用，並不得執以 否認合建之初全體地主與冠德公司得就共有土地約定專用之 權利，且修正前公寓大廈管理條例第31條之規定，復僅係明 定公寓大廈成立後決議約定專用事項時需經區分所有權人會 議以特別決議程序加以通過之程序，亦與合建地主與冠德公 司是否得事先就系爭法定空地約定專用並無關係，被告前開 辯解，尚難憑採。
㈡本件合建地主及冠德公司就系爭法定空地是否有達成由系爭 D1大樓1 樓所有權人專用之分管契約？
原告主張全體地主與冠德公司業已事前達成合建案中各棟大 樓1 樓所有權人就前、後院之法定空地具有專用權之分管契 約一節，業經證人即之前在冠德公司內負責與全體地主洽談 本件合建案之申○○到庭結證稱：伊自78年起到87年間在冠 德公司擔任土地開發部分之襄理及主管，負責購買土地及與 地主洽談合建之事宜，本件合建案係由伊代表冠德公司出面 與全體地主洽談，並分批簽訂合建契約。當時在洽談合建契 約時，伊即與每位地主提到每棟大樓圍牆內前、後院部分均 由1 樓所有權人使用之約定，並取得每位地主之共識，在簽 訂合建契約後才繪製設計圖經每位地主同意而開始興建房屋 。後來因為地主已經將各棟大樓1 樓的部分挑完，所以冠德 公司並未分得1 樓之房子，而由銷售現場的建築模型及圖面 可以清楚看到各棟大樓前、後院係以圍牆圍起供1 樓使用之 情形，冠德公司銷售之契約中亦有比較不明顯的文字即系爭 買賣契約第7 條第1 項第2 款部分提到，但除非購買之人有 特別詢問，銷售時並不會特別提到合建或約定專用之情形。 事後本件合建案興建完成時，系爭D1大樓之前、後院大門及 圍牆均為冠德公司所蓋，並與原告所拍攝之照片顯示情形相 符，且冠德公司係將前開大門的鑰匙交給1 樓之所有權人， 並未交付與管理委員會。至於系爭買賣契約第7 條第1 項第 3 款，並非獨立之約定，而係立於補充之地位，在前2 款不 構成時才有第3 款之適用等語（見本院94年3 月4 日調查程 序筆錄第2 頁到第7 頁）明確，核與證人辛○○到庭結證稱 ：伊之配偶陸萍華為本件合建案之地主之1 ，當初係由伊出 面與冠德公司的申○○洽談，當時談到分成2 區建成3 棟大 樓，且有很大的中庭，除了中庭以外，每棟大樓之還有區隔 開來的私人前、後院，院子圍牆內之部分約定由分到1 樓之
所有權人使用，圍牆外則是共用，前開約定專用之約定係經 全體地主同意，且現在另2 棟大樓使用上亦未發生爭議。本 件合建案興建完成時，各棟大樓之前、後院即以圍牆及鐵門 圍起，圍牆外還有植栽，伊所有之部分在系爭D1大樓之隔壁 1 樓，交屋時，冠德公司有將該部分前、後院之鐵門鑰匙交 付與伊，同時鐵門旁的對講機及電鈴也是直接由冠德公司裝 設並接到1 樓的室內等語（見同上準備程序筆錄第7 頁到第 9 頁）相符，且觀諸冠德公司94年3 月18日具狀提出經本件 全體合建地主蓋章確認之平面圖，就系爭D1大樓1 樓前、後 院部分確實有以圍牆加以區隔之設計，況分管契約之成立， 本非要式之行為，原告主張本件合建地主與冠德公司於合建 之初即已達成系爭法定空地由系爭D1大樓1 樓所有權人專用 之分管契約等情，堪以採信，初不因合建契約及選屋協議中 未為明文之約定而受影響。至於被告以冠德公司事後單方擬 定欲出售他人時使用之系爭買賣契約、住戶手冊、事後制定 之管理規約中並無記載上開分管契約約定之內容及冠德公司 與丁○○簽訂之買賣契約書劃線作廢附件1 「屋頂平臺使用 同意書」及附件2 「1 樓前院及後院使用同意書」等情節爭 執本件合建地主與冠德公司間就系爭法定空地並無約定專用 之約定云云，因均屬事後發生且均非全體合建地主與冠德公 司間之往來紀錄，尚難執之作為認定全體合建地主與冠德公 司間如何約定之依據。
㈢前開分管契約對被告辰○○、午○○、己○○、寅○○、庚 ○○、甲○○、戊○○、癸○○、卯○○、丙○○、未○○ 是否有拘束力？
⑴按最高法院48年度臺上字第1065號判例，認為「共有人於 與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應 有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼 續存在」，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要， 惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知 之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善 意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨 有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用，此有釋字 第349 號解釋文要旨可參。
⑵觀諸本件冠德公司與被告庚○○、甲○○、戊○○、癸○ ○、卯○○、丙○○、未○○簽訂之系爭契約第7 條第1 項之約定：「⒈法定空地及屋頂平臺之使用與管理方式： ⑴本預售房屋法定空地及屋頂平臺之產權為全體區分所有 權人所共有。⑵本大廈未約定專用之法定空地，其使用方 式由區分所有權人會議依法決定之，惟本大廈非乙方（即
冠德公司）合建分得之區分所有建物，該建物之起造人或 分得之人若為其繼受人就法定空地或頂樓平臺設定專用權 ，甲方（即買受人）承諾願受其拘束。⑶乙方未將本大廈 之任何法定空地及頂樓平臺為任何區分所有權人及區分所 有權人以外之第三人設定專用權。」之契約文字，系爭買 賣契約第7 條第1 項第2 款業已載明系爭D1、D2大樓由地 主分得1 樓或頂樓時，得為其繼受人就法定空地或頂樓設 定專用權，而買受人即被告庚○○、甲○○、戊○○、癸 ○○、卯○○、丙○○、未○○願受其拘束之文字，至於 系爭買賣契約第7 條第1 項第3 款所載「乙方（即冠德公 司）未將本大廈之任何法定空地及頂樓平臺為任何區分所 有權人及區分所有權人以外之第三人設定專用權。」則係 指冠德公司就其因合建案分得部分未為他人設定專用權而 言，可知被告庚○○、甲○○、戊○○、癸○○、卯○○ 、丙○○、未○○於簽訂系爭買賣契約買受系爭D1、D2大 樓內之房屋時，業已知悉冠德公司與合建地主就系爭D1大 樓之1 樓所有權人對系爭法定空地具有專用使用權分管約 定之情形，且本件原告主張系爭法定空地於系爭D1、D2大 樓興建完成時即以圍牆及欄杆圍起，僅留鐵門供1 樓所有 權人進出使用，遙控鐵門開關之裝置亦設在系爭D1大樓1 樓內，且鐵門之鑰匙係由冠德公司直接交付與原告，而未 交付與管理委員會等情，復為被告所不爭執，並有證人辛 ○○、申○○前開證言在卷可參，另觀以原告提出附卷之 照片共17張（分由原告於93年10月11日及94年2 月22日具 狀提出）、冠德公司預售系爭D1、D2大樓時提供包含建築 基地平面圖之介紹手冊、銷售現場模型資料，亦顯示系爭 D1、D2大樓除原告外之其他所有權人對外往來通道並不需 經過系爭法定空地，而系爭法定空地在預售時及實際興建 完工時之構造，確僅能由系爭D1大樓1 樓之住戶加以使用 等情狀，堪認被告辰○○、午○○、己○○、寅○○及庚 ○○、甲○○、戊○○、癸○○、卯○○、丙○○、未○ ○分與其他地主或冠德公司簽訂買賣契約時，對於系爭法 定空地業已分管約定由系爭D1大樓1 樓所有權人即原告專 用之情狀亦屬可得而知，並不因被告向其他地主或冠德公 司購買或有無簽訂系爭買賣契約而有所不同，是依據前開 規定及說明，原告主張其與冠德公司、其他合建地主就系 爭法定空地達成由原告專用之分管契約對被告辰○○、午 ○○、己○○、寅○○及庚○○、甲○○、戊○○、癸○ ○、卯○○、丙○○、未○○具有拘束力等語，足堪採信 。
⑶至於被告所提其餘辯解，觀諸被告提出之冠德公司交屋時 交付之住戶手冊「花園城堡Ｂ」公寓大廈管理公約第14條 ：「共用部分之約定專用者或專有部分之約定共用者，除 有下列情形之1 者，應繳交或給付使用償金：依與冠德 建設股份有限公司之買賣契約書所載已擁有停車空間持分 者，或訂有永久使用該1 共用部分或專有部分者。登記 機關之共同使用部分已載有專屬之停車空間持分面積者。 」之規定，僅就約定專用部分及約定共用部分是否應繳交 或給付使用償金加以規定，並未說明系爭法定空地未設有 專用使用權之情形。而證人子○○及李明晏雖均到庭結證 稱：擔任系爭D1、D2大樓保全人員期間，因鐵門未上鎖而 可自由進出系爭法定空地，且設有巡邏箱供保全人員巡邏 登記之用等語（見本院94年4 月11日準備程序筆錄），然 被告就系爭D1、D2大樓管理委員會或除原告以外之人就進 出系爭法定空地之鐵門均未取得鑰匙一節亦不否認，是實 難以系爭D1、D2大樓保全人員或其他住戶因系爭法定空地 鐵門未上鎖而可自由進出系爭法定空地即推得原告就系爭 法定空地無專用使用權之結論，是被告所提前開辯解，均 難憑採。
五、綜上所述，原告訴請確認其對系爭法定空地有專用使用權存 在，洵屬有據，為有理由。
六、本件事證業已明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本 院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，均毋庸再予論述 ，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 94 年 8 月 19 日 臺灣臺北地方法院民事第四庭
審判長法 官 周玫芳
法 官 薛中興
法 官 唐于智
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 94 年 8 月 19 日 書記官 江虹儀
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