臺灣臺北地方法院民事判決 九十二年度訴字第五二七六號
原 告
即反訴被告 乙○○
訴訟代理人 鄭淑屏律師
複代 理 人 林美倫律師
陳勵新律師
陳豪杉律師
被 告
即反訴原告 丁 ○
訴訟代理人 林志豪律師
複代 理 人 陳添信律師
謝其演律師
被 告 甲○○
訴訟代理人 丙○○
上列當事人間請求分割共有物等事件，於民國九十四年八月二日
言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
兩造共有坐落台北市○○區○○段三小段三六四地號土地上門牌號碼台北市○○○路三三四號建物准予變賣，所得價金，按原告乙○○、被告丁○應有部分各八分之三，被告甲○○應有部分八分之二比例分配之。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告丁○、甲○○負擔八分之五，餘由原告負擔。反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
原告原起訴請求被告甲○○、丁○給付之金額為自民國91年 4月9日起至返還土地之日止按年分別應給付原告新台幣（下 同）304,558元、456,837元（見本院92年度北調字第272號 卷，下稱調解卷，第5頁），訴訟進行中，原告經多次變更 （見本院卷第1冊第201頁、第249頁、第2冊第7頁），因係 擴張或減縮應受判決事項之聲明，且不甚礙被告之防禦及訴 訟之終結，與民事訴訟法第255條第1項第3款、第7款之規定 並無不合，應予准許。
乙、實體方面：
一、原告主張：門牌號碼台北市○○○路334號5層建物 (下稱系 爭建物）係原告與訴外人即原告之先父高錦德於54年間共同 興建，並由原告與高錦德成立分管協議即地下室、1、3樓由 原告分管使用，2、4、5樓由高錦德分管，2樓由高錦德及原
告之先母高陳綾綢使用，高錦德將4、5樓交付訴外人高育立 、高育新分別使用，高育新搬離後由高育立及其妻被告甲○ ○使用4、5樓，嗣高錦德於90年4月間（為91年4月9日之誤 ）將系爭建物持分8分之3、8分之2分別贈與被告丁○、甲○ ○，但上開分管方法迄今40餘年均未變更。為此訴請分割共 有物，將系爭建物1樓、騎樓、地下室及3樓分割予原告、4 樓分割予被告甲○○、2、5樓分割予被告丁○。因系爭建物 1至4樓每層價額為515,500元、5樓價額為254,800元、地下 室價額為412,390元，總價額為2,729,190元，被告丁○之建 物持分8分之3價額為1,023,446元，其分得2、5樓之價額為 770,300元，故原告應補償其差額253,146元，甲○○之建物 持分8分之2價額為682,298元，其分得4樓之價額為515,000 元，故原告應補償其差額166,798元。原告於82年間因分管 之系爭建物1樓之原告律師事務所遷移，乃將系爭建物1樓出 租服飾店，嗣於90年間出租訴外人全家便利商店股份有限公 司（下稱全家便利商店），原告單獨管理使用收益系爭建物 1樓從未變更，為此訴請判決分割如原告聲明㈠所示。又倘 不能為分割共有物判決之情形下，原告預備請求確認系爭建 物地下室、1樓、騎樓及3樓原告單獨分管關係存在暨原告有 單獨管理使用收益之權利。又系爭建物所坐落台北市○○區 ○○段三小段364地號土地（下稱系爭土地）係原告所有， 被告甲○○、丁○所有之系爭建物占據原告所有之系爭土地 並無任何合法權源，亦無任何法律關係，乃係無權占有，則 依系爭土地面積89平方公尺公告現值總額年息10％乘以被告 丁○之建物持分8分之3、被告甲○○之建物持分8分之2計算 ，依侵權行為、不當得利之法律關係，被告丁○、甲○○自 91年4月9日起按年分別應給付原告相當租金之損害金或不當 得利1,303,628元、869,085元，其中自91年4月9日起至92年 4月8日止之損害金或不當得利，扣除原告應支付被告丁○、 甲○○之建物金錢補償金253,146元、166,798元後，被告丁 ○、甲○○分別尚應給付原告1,050,482元、702,287元等語 。並聲明：㈠請求判令將系爭建物之1樓59.28平方公尺、騎 樓14.74平方公尺、地下室59.28平方公尺及3樓74.02平方公 尺分割予原告所有，將4樓面積74.02平方公尺分割予被告甲 ○○所有，將2樓面積74.02平方公尺、5樓面積42.12平方公 尺分割予被告丁○所有，並命被告應協同原告辦理該1、3樓 暨騎樓之所有權分割登記使原告單獨取得該1、3樓暨騎樓之 所有權。㈡如不能為前項判決時，請求判決確認系爭建物， 其地下室、1樓、騎樓及3樓原告單獨分管關係基礎事實存在 暨原告有單獨管理使用收益之權利。㈢自91年4月9日起至92
年4月8日止被告甲○○應給付原告702,287元、被告丁○應 給付原告1,050,482元，並自92年4月9日起至返還土地之日 止，被告甲○○應按年給付原告869,085元、被告丁○應按 年給付原告1,303,628元。㈣願供擔保請准宣告假執行。 暨對反訴原告丁○之反訴答辯：系爭建物地下室、1樓為反 訴被告分管範圍，丁○對反訴被告無任何權利得以主張；退 步言之，如丁○得分配租金，以其所有房屋持分占全部土地 及建物總額之百分比為2.73％，則丁○每年可分得之租金僅 為47,147元，何況丁○所有系爭建物應有部分8分之3，無權 占用系爭土地，每年應給付反訴被告土地損害金或不當得利 1,303,628元或補償金，以之對本件反訴原告丁○之請求主 張抵銷後，反訴原告顯無向反訴被告請求之餘地等語。並聲 明：㈠反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判 決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、被告丁○則以：系爭建物為數十年屋齡以上之老舊大樓，興 建之初是原告之父高錦德為家族整體使用目的而建造，本無 意分別各層而使用，且系爭建物不同於目前樓梯間獨立在外 之公寓大樓，其各層樓梯間均在各層主建物室內，1樓亦不 例外，所以2、3、4樓並無其他獨立出入通道，被告進出都 必須穿過1樓室內、經過1樓大門，4樓以上住戶勢必穿越1、 2、3樓之室內始能進屋，因此系爭建物不適合原物分割，且 一旦分割因為應提供獨立通道供2樓以上住戶使用，勢將影 響1樓之室內使用面積，不利其繼續作為店面以供營業，該1 樓之使用收益效能必將大幅降低，不符經濟效用及各共有人 利益；系爭建物5樓為違章建築，並不值錢，僅1樓係可供營 業之店面，1樓之市價與其他樓層大大不同；系爭建物之地 下室是防空避難室，不適合原物分割。系爭建物現為兩造共 有之房屋，而區分所有權人之應有部分係抽象存在於建物之 每一部分，除非系爭建物為無權坐落原告土地，否則被告豈 會構成無權占有原告土地，況且系爭建物已坐落系爭土地上 40餘年，而原告共有系爭建物亦40餘年，足認原告自始即同 意系爭建物得坐落於登記其所有之系爭土地上，原告主張被 告無權占有其土地，與事實不符，且原告請求被告應負侵權 行為損害賠償責任，顯已罹於時效。原告另主張不當得利損 害賠償請求權，惟其損害賠償計算係以系爭土地之公告現值 計算，顯與土地法第97條以土地申報總價年息10％計算租金 之規定不合，原告之請求顯無理由等語，資為抗辯。並聲明 ：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免 為假執行。
暨反訴主張：反訴被告竟於89年8月18日，未經當時他共有
人高錦德同意，擅將系爭建物1樓及地下室租予全家便利商 店，並收取每月25萬元租金，91年3月22日後，又未經高錦 德之後手即反訴原告及甲○○之同意，仍然持續出租予全家 便利商店，反訴被告就其逾越其應有部分範圍使用、收益因 此所受之超過利益部分，即屬不當得利，應依共有權利比例 返還於反訴原告及他共有人。反訴原告就系爭建物之應有部 分為8分之3，為此依不當得利之法律關係，請求反訴被告給 付自91年3月22日起至92年11月21日止之不當得利1,875,000 元（250,000x3/8x20=1,875,000），並自92年12月22日起至 清償日止，按月給付93,750元等語。並聲明：㈠反訴被告應 給付反訴原告1,875,000元，及自反訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息5%計算之利息。㈡反訴被告自92年12月22 日起至清償日止，應按月給付反訴原告93,750元。㈢願供擔 保，請准宣告假執行。
三、被告甲○○則辯稱：原告主張之分割方法，無論面積或經濟 價值皆顯逾其持分甚多，並不合理。系爭建物2樓以上各樓 層皆須借道1樓商店及賣場，欠缺獨立出入門戶及獨立走廊 ，生活上極大不便，且出租困難，經濟上使用價值嚴重減損 ，故請求就系爭建物准予變價分割。依建築法令，房屋之建 築執照與使用執照之申請，需附具土地所有權人之同意，系 爭建物既合法取得建築物使用執照，必經土地所有權人即原 告之同意，可證原告當初已同意系爭房屋興建在系爭土地上 ，使用土地經所有權人同意，自不構成侵權行為，受有利益 既經所有權人同意，亦非無法律上原因。且系爭建物在第一 次建物保存登記時，將房屋、土地各異所有權人而為登記， 足證原告允許系爭建物興建在系爭土地時起，原告即有自願 忍受系爭土地所有權能萎縮及經濟上利用價值受限制之同意 ，否則系爭建物興建在系爭土地上已逾四十年，若係侵權行 為，當時原告已是律師，豈有坐視之理，且原告之侵權行為 損害賠償請求權已罹於時效，自不得請求被告給付損害金。 原告雖係土地所有人，但自系爭房屋第一次保存登記時起， 即為共有人迄今，原告主張系爭房屋興建於該基地係出於侵 權行為與不當得利無理甚明等語。並聲明：㈠原告之訴駁回 。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、兩造不爭執之事實：
原告主張系爭門牌號碼台北市○○○路334號5層建物係原告 與高錦德於54年間共同興建，僅其中1至4樓層辦理建物保存 登記，地下室及加蓋之5樓層並未辦理保存登記，系爭建物 原登記為原告與高錦德共有，各有所有權應有部分8分之3、 8分之5，嗣高錦德於91年4月9日分別將系爭建物持分8分之3
、8分之2以夫妻贈與、贈與為原因移轉登記與被告丁○、甲 ○○之事實，為被告所不爭執，並據原告提出建物登記謄本 為證（見調解卷第17頁）；又系爭建物1樓現由原告出租全 家便利商店使用，2樓放置高錦德之物品而無人居住、3 樓 由原告占有使用，4樓由被告甲○○及其子丙○○居住使用 ，5樓增建部分由甲○○之子訴外人高思凱及高思凱之妻居 住使用之事實，亦為兩造所不爭執，並經本院履勘系爭建物 ，製有勘驗測量筆錄在卷可佐（見本院卷第1冊第167頁）， 均堪信為真實。
五、關於原告請求分割共有物、協同辦理分割登記及確認之訴部 分：
㈠按各共有人，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不 能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。前項契約所 定不分割之期限，不得逾五年。逾五年者，縮短為五年。民 法第823條定有明文。查系爭門牌號碼台北市○○○路334號 5層建物係兩造共有，原告應有部分為8分之3、被告丁○應 有部分為8分之3、被告甲○○應有部分為8分之2，系爭建物 並無不能分割之情事，兩造亦無不分割之特約，兩造迄今未 能達成分割之協議，則原告請求裁判分割系爭建物，自無不 合，應予准許。
㈡次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法 ，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命為左列 之分配：一以原物分配於各共有人。二變賣共有物，以價金 分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中，有不能按 其應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第824條亦有 明文。又裁判上共有物之分割方法，應由法院依民法第824 條規定命為適當分配，法院本有自由裁量之權，不受任何共 有人主張之拘束，最高法院著有29年上字第1792號、同院49 年台上字第2569號判例可資參照。經查，系爭建物位於台北 市○○○路與中山北路65巷2弄口，為加強磚造房屋，1樓 59.28平方公尺、騎樓14.74平方公尺、2至4樓各74.02平方 公尺，4層頂樓增建面積為42.12平方公尺，1樓前往地下室 之樓梯已封閉，而2樓以上係由1樓全家便利商店內標示「倉 庫重地非本公司人員請勿進入」之門打開後由其中右側之門 進入，並無其他獨立出入通道之事實，為兩造所不爭執，並 有建物登記謄本、本院勘驗測量筆錄、台北市中山地政事務 所土地複丈成果圖附卷可考（見調解卷第17頁、本院卷第1 冊第167至168頁、第172頁），本院斟酌各共有人間之利害 關係、系爭建物性質、價格（最高法院57年台上字第2117號 判例參照），系爭建物1樓店面之商業價值高，2樓以上則因
無獨立之出入口而使用不便、價值較低，且倘若將系爭建物 原物分割供兩造個別單獨使用，則分得1樓者如非將1樓作為 24小時營業之商店使用，分得2樓以上者將難以隨時出入， 將對系爭建物各層之使用有不利之影響，並減低系爭建物之 整體價值等情，認為兼顧兩造共有人之利益，就系爭建物以 變價分割而以比例分配價金最為妥適，爰判決如主文第1項 所示。
㈢再按不動產共有人之一人或數人訴請分割共有物，經法院判 准為原物分割確定者，當事人之任何一造，均得依該確定判 決單獨為全體共有人申請分割登記，毋待法院另行判命對造 協同辦理分割登記，如訴請判命對造協同辦理分割登記，則 欠缺權利保護要件。最高法院著有80年台上字第1955 號判 例可參。本院既已判決變價分割，則原告請求判命被告應協 同原告辦理系爭建物1、3樓暨騎樓之所有權分割登記使原告 單獨取得該1、3樓暨騎樓之所有權云云，即不應准許，應予 駁回。
㈣至原告請求在不能為分割共有物判決之情形下，預備請求判 決確認系爭建物地下室、1樓、騎樓及3樓原告單獨分管關係 基礎事實存在暨原告有單獨管理使用收益之權利云云（見本 院卷第2冊第90頁），因裁判上共有物之分割方法，本即應 由法院依法命為適當分配，法院有自由裁量之權，不受任何 共有人主張之拘束，本院既已判決准為變價分割，並無原告 所主張不能為分割共有物判決之情形，原告請求判決確認單 獨分管關係基礎事實存在暨原告有單獨管理使用收益之權利 云云，亦不應准許，應予駁回。
六、關於原告主張侵權行為、不當得利部分：
查系爭土地於54年5月4日以53年12月間分割為登記原因登記 為原告所有，系爭建物坐落系爭土地上，高錦德於91年4月9 日將系爭建物持分8分之3、8分之2以夫妻贈與、贈與為登記 原因移轉登記與被告丁○、甲○○，被告丁○並未居住使用 系爭建物之事實，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本、建 物登記謄本、勘驗測量筆錄在卷可考（見調解卷第16、17頁 、本院卷第1冊167頁）。被告丁○既未占有使用系爭建物， 則未因系爭建物坐落系爭土地而受有利益，自無不當得利可 言。況原告自陳系爭建物係原告與其父高錦德於54年間共同 在系爭土地上興建，則原告主張被告甲○○、丁○共有之系 爭建物無權占有系爭土地，構成侵權行為及不當得利云云， 顯無足取。是原告依侵權行為、不當得利之法律關係，請求 被告丁○、甲○○自91年4月9日起按年給付原告相當租金之 損害金或不當得利如原告聲明㈢所示，為無理由，亦不應准
許。
七、反訴部分：
反訴原告丁○固主張：反訴被告未經高錦德同意，擅將系爭 建物1樓及地下室租予全家便利商店，91年3月22日後，又未 經高錦德之後手即反訴原告及甲○○之同意，仍然持續出租 予全家便利商店，反訴被告就其逾越其應有部分範圍使用、 收益因此所受之超過利益部分，屬不當得利云云，反訴被告 對其將系爭建物1樓及地下室出租予全家便利商店，約定租 賃期間自90年6月15日起至95年6月30日止之事實並不爭執， 但否認有不當得利，並辯稱：系爭建物地下室、1樓為反訴 被告分管範圍等語。按共有土地之出租屬共有物之管理行為 ，依民法第820條第1項之規定，除契約另有訂定外，固應由 共有人全體共同為之。惟共有物分管之約定，不以訂立書面 為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領 之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之 土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約 之存在。又共有人與其他共有人訂立共有物分管之特約後， 將其應有部分讓與第三人，倘應有部分之受讓人知悉有分管 契約，或有可得而知之情形，其分管契約對於受讓人仍繼續 存在（司法院大法官會議釋字第349號解釋參照）。查反訴 被告乙○○主張系爭建物自興建完成時起，其1、3樓及地下 室即由反訴被告乙○○使用，2樓由高錦德使用，4、5樓由 高錦德交付高育立、高育新、甲○○等人使用，又反訴被告 就系爭建物1樓，自54年間起即使用供作開設律師事務所， 自其事務所於82年間遷移他處後，反訴被告將系爭建物1樓 出租他人使用迄今之事實，為反訴原告所不爭執。本件系爭 建物之管理，反訴被告乙○○與原共有人高錦德間雖未訂立 書面分管契約，惟自上述長達三、四十年、且大致符合於共 有人應有部分比例之使用狀況以觀，堪認反訴被告與高錦德 間已存在默示之分管協議，亦即由反訴被告管理使用系爭建 物之1、3樓、地下室，而由高錦德管理並自行或交由他人使 用系爭建物之2、4、5樓，反訴原告為高錦德之妻，就上述 系爭建物分管使用之情形應屬知悉，至少亦有可得而知之情 形，則反訴原告於91年間受贈與而取得系爭建物所有權應有 部分8分之3，揆諸上開說明，該分管契約對於反訴原告仍繼 續存在，是反訴被告乙○○就其分管部分其中1樓及地下室 出租全家便利商店而收取租金，自非無法律上原因而受有不 當得利。故反訴原告丁○依不當得利之法律關係，請求反訴 被告乙○○給付自91年3月22日起至92年11月21日止之不當 得利1,875,000元，並自92年12月22日起至清償日止，按月
給付93,750元云云，洵屬無據，應予駁回。八、原告訴請被告丁○、甲○○給付相當租金之損害金或不當得 利之訴及反訴原告之訴既均經駁回，其等假執行之聲請即失 所依據，應併予駁回。
九、本件為判決之基礎已臻明確、兩造其餘主張、陳述並所提證 據，經本院審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一論 述，附此敘明。
十、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，反訴原告之訴 為無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項前段、第78 條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 8 月 23 日 民事第五庭法 官 羅富美
以上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 94 年 8 月 23 日 書記官 許博為