臺灣新竹地方法院民事判決 93年度重訴字第103號
原 告 乙○○
訴訟代理人 洪大明律師
複代理人 丙○○
被 告 甲○○
訴訟代理人 黃照峯律師
上列當事人間返還買賣價金事件，本院於民國94年7月28日辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹仟零玖拾伍萬貳仟伍佰貳拾捌元，及其中新臺幣捌佰玖拾伍萬貳仟伍佰貳拾捌元自民國八十一年十月六日起，其中新臺幣貳佰萬元自民國九十三年九月十日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之六，餘由原告負擔。本判決於原告以新臺幣叁佰陸拾陸萬元供擔保後，得假執行；被告以新臺幣壹仟零玖拾伍萬貳仟伍佰貳拾捌元供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告於民國81年7月29日，向被告購買新竹市○○○段溪 埔子小段131之2、131之3地號（重測後為前溪段485、496 地號）等2筆土地應有部分各2分之1，約定價金為新臺幣 9,527,528元，原告已依約於81年10月5日前繳付價金 8,952,528元，餘款575,000元，於附批載明係完成點交時 ，再行交付。被告固已依約將上開2筆土地所有權各2分之 1移轉登記予原告所指定之第三人張沿水（即原告之父） ，嗣以張沿水名義再將496號地號之所有權2分之1移轉登 記予訴外人黃祺明。惟於88年間，突有自稱係前開2筆土 地之原承租人呂火塗之繼承人呂正雄、呂盛華、呂滿春， 主張就該2筆土地有耕地三七五租賃關係存在，並據以向 本院提起確認耕地三七五租賃關係存在之訴，案經本院以 88年度重訴字第195號、台灣高等法院89年度上字第1048 號民事判決，確認上開二筆土地有耕地三七五租賃關係存 在確定。
（二）按兩造於土地買賣契約書中特別附批：「本件之買賣標的 物乙（按即被告）並無出租他人是實，如有佃農主張任何 權利，乙應負責出面解決理清，不干甲（按即原告）之事 ，特此批明」。而本件系爭2筆土地，既經法院判決確認
尚存有耕地三七五租賃關係，則被告自負有解決理清該租 賃關係，使該2筆土地成為無權利瑕疵之狀態。查上開確 認租賃關係存在之訴訟，業已定案達年餘之久，被告均未 積極釐清該租賃關係，經原告於93年2月9日委請律師對被 告進行催告，限期被告函到7日內解決，惟被告置之不理 ，顯已構成違約。原告就被告之上開違約行為，再委請律 師向被告為解除契約之意思表示，為資慎重，特再以本訴 狀之送達，為解除契約之意思表示。本件土地買賣契約既 係因可歸責於被告之事由而解除，被告自應依民法226條 、227條、254條、第259條第2款規定及契約第10條之約定 ，返還原告所給付之價金8,952,528元及自受領時起之利 息，並依契約第10條約定給付與所繳價金同額之違約金， 及自起訴狀繕本送達翌日起之利息。
並聲明：被告應給付原告17,905,056元，及其中8,952,528元 自民國81年10月6日起，其中8,952,528元自起訴狀繕本送達之 翌日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。二、被告答辯如下：
（一）原告於78年間即有意向被告及被告家族成員購買新竹市○ ○○段溪埔子小段131、131之1、131之2、131之3、132、 207、209、209之1、209之3、209之6、209之7等11筆土地 ，於78年11月17日即已簽訂買賣契約書，預付300萬元， 供被告與佃農就系爭2筆土地以外之其餘9筆土地協商補償 ，嗣因佃農無意終止租約，且被告之共有人間意見紛岐， 乃協議解除買賣契約。但兩造於與佃農協議期間，均充分 認知131之2、131之3等地號土地並無租約存在，原告乃遊 說被告出售系爭2筆土地應有部分2分之1之所有權。因原 告已知系爭2筆土地並無租約存在，且態度誠懇，被告乃 同意出售系爭2筆土地應有部分各2分之1，兩造乃締定本 買賣契約，並將原告先前預付之300萬元移作本契約之簽 約金，被告業已依約完成系爭2筆土地之所有權移轉登記 ，原告並已給付價金8,952,528元。
（二）兩造買賣契約第一條後段所載「但本件之土地並無出租他 人是實」乃雙方對於買賣標的物現狀之確認，並非被告對 於該土地無出租之保證約定。契約後之附批「本件之買賣 標的物，乙（按即被告）並無出租他人是實，如有佃農主 張任何權利，乙應負責出面解決理清，不干甲（按即原告 ）之事，特此批明。」係因原告雖對於系爭2筆土地之現 狀有所瞭解，但該土地之所有權仍為被告所有，該土地仍 有可能再由被告，或由其他之共有人將該土地出租予他人 ，為釐清責任，特於該附批中僅限定於被告並無與人簽訂
租賃契約之事實即可免責，此由批註所述「本件買賣標的 物，『乙』並無出租他人是實」即可明瞭。縱將批註「本 件之買賣標的物，乙並無出租他人」做極端之擴張解釋， 無論係由何人出租與他人，被告均需負責，被告之責任亦 僅為出面解決理清而已，並無解約或違約條款之適用。況 契約第10條僅約定「對本契約若已違約前記條件者，願將 甲給付價款全部退還甲以外，再備出賠款依照甲給付乙之 額數」，該條有關違約或解除契約之特別規定，僅在被告 違反契約第1條至第9條約定時，始有適用，於違反附批時 ，並無適用。原告以被告違反附批而引契約第10條作為解 約及請求違約金之依據，自非可採。
（三）系爭2筆土地於本契約訂定及土地交付時，確無耕地租約 存在，此由原告辦理系爭2筆土地所有權移轉登記時，地 政機關並未依土地登記規則第97條第2項規定，要求申請 人檢附優先購買權人放棄優先購買權之證明書，或出賣人 已通知優先購買權人之證明文件等，即可知之。兩造契約 於81年10月5日時即已銀貨兩訖，兩造並無爭議。惟原告 於數日後，突向被告要求點交系爭土地2分之1，因兩造於 締約時均悉被告並未實際占用系爭土地，且被告僅有系爭 土地應有部分各2分之1，以現狀點交即可，無法使原告現 實占有土地，原告此項要求，並不合理，經協商後，被告 始將其中1張面額575,000元之支票退還原告，並約定土地 點交時，原告再行支付現款575,000元，兩造系爭約定， 依民法第246條規定，應屬無效，且此項點交土地之約定 ，係獨立於契約之外，原告自無從依被告未點交土地而依 契約第10條約定解除契約並請求違約金。
（四）本院88年度重訴字第195號、台灣高等法院89年度第1048 號民事判決，就系爭2筆土地係確認呂正雄等3人與原告、 黃祺明等人間租賃關係存在，並非確認被告與呂正雄等3 人間租賃關係存在，且確認判決之既判力時點應為91年10 月11日，均與本契約簽約或交付土地之時點不同，故上開 判決與被告無涉。且依該確定判決之理由，系爭土地上之 租約亦非被告與呂正雄等3人所訂立，被告即無違反本契 約附批之約定。本契約簽約過程中，兩造已就系爭2筆土 地有3、4年之實地查驗，確認無租約狀態，不論是因新竹 市政府承辦人員之疏失，或原租約訂定人之過失，漏未將 系爭2筆土地存有租約之事實登載於公文書，均屬不可歸 責於被告之事由，被告自無需負不完全給付之責，亦無解 除契約法條之適用，故原告所為請求，並無理由。 並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執之事實：
（一）兩造於81年7月29日簽訂土地買賣契約書，由原告向被告 買受新竹市○○○段溪埔子小段131之2地號、131之3地號 （重測後之地號為新竹市○○段485地號、496地號）土地 應有部分各2分之1，約定價金9,527,528元。被告已依約 移轉土地所有權與原告指定之人張沿水，原告則已於81年 10月5日繳清價金。嗣原告以土地未能點交為由，取回面 額575, 000元之支票一紙，約定於被告點交土地同時，原 告以現款575,000元一次付清價款。
（二）兩造土地買賣契約書第1條後段約定「但本件之土地並無 出租他人是實。」附批亦記明「本件之買賣標的物，乙（ 即被告）並無出租他人是事，如有佃農主張任何權利，乙 應負責出面解決理清，不干甲（按即原告）之事。」（三）系爭2筆土地經本院88年度重訴字第195號、臺灣高等法院 89年度上字第1048號租佃爭議事件，確認承租人呂火塗之 繼承人呂正雄、呂盛華、呂滿春與土地所有權人間就系爭 2筆土地全部有耕地三七五租約存在確定。被告於本院88 年重訴字第195號事件為參加人、臺灣高等法院89年度上 字第1048號事件為上訴人兼附帶被上訴人。（四）原告曾於93年2月9日委任律師發存證信函催告被告於7日 內理清租賃關係，並於93年2月25日委任律師以存證信函 解除系爭土地買賣契約書。
四、本件主要爭執之要點，經協議後，兩造同意以（一）被告有 無違反買賣契約附批所示之約定？（二）原告解除買賣契約 是否合法？（三）原告請求被告返還價金及同額違約金有無 理由？等項為主要爭點。茲析述如次：
（一）被告有無違反買賣契約附批所示之約定？ １、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用 之辭句，民法第98條定有明文。本件兩造於契約訂定時， 於契約第1條後段約定「但本件之土地並無出租他人是實 」，並於附批註明「本件之買賣標的物，乙（即被告）並 無出租他人是事，如有佃農主張任何權利，乙應負責出面 解決理清，不干甲（按即原告）之事。」，則締約當時， 兩造對於買賣標的物並無租賃關係存在一事，極為重視， 特於契約第1條及附批中表明，並以買賣標的物無租賃關 係存在之狀態，為買賣價金之核計基礎，此為被告所不爭 執，堪以認定。
２、被告以附批之記載係約定「乙並無出租他人」，主張只要 租賃契約不是由被告與他人締結，被告即無庸負責。惟按 出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主
張任何權利，民法第349條定有明文。本件兩造於締約時 ，係以無租賃關係存在之土地為標的，計算價金，並以系 爭買賣標的物上無租賃契約存在為締約之要點，則被告自 應擔保系爭2筆土地上無第三人主張租賃權存在。兩造間 之土地買賣契約既係以無租賃關係存在之土地為標的，則 系爭土地上存有租賃關係，即已形成權利之瑕疵，並不因 是否由被告個人出租系爭土地而有異，故被告執附批記載 之文字為「本件之買賣標的物乙並無出租他人是實」，作 為免責之依據，乃拘泥於契約所用文字，並曲解契約之真 意，自非可採。
３、按參加人對於其所輔助之當事人，不得主張本訴訟之裁判 不當。民事訴訟法第63條第1項前段定有明文。本件被告 本於輔助系爭131之2地號（重測後前溪段485地號）土地 登記名義人張沿水之繼承人，及131之3地號（重測後前溪 段496地號）土地登記名義人黃祺明之地位，參加本院88 年度重訴字第195號訴訟程序，並對該判決提起上訴，則 上開確定判決於兩造間即具有拘束力，被告自不得對原告 主張本院88年度重訴字第195號、臺灣高等法院89年度上 字第1048號判決不當。本院88年度重訴字第195號、臺灣 高等法院89年度上字第1048號判決既已認定系爭2筆土地 由被告之前手李克承、李丕承等人與呂火塗訂有耕地三七 五租約，則被告於與原告締結系爭不動產買賣契約時，即 應承受其前手與佃農間所訂之耕地三七五租約，而無從以 非出租人自居，故被告主張依兩造土地買賣契約之附批， 被告非出租人，故無庸負附批所示之責等語，即非可採。 ４、被告依兩造土地買賣契約第1條後段及附批之約定，應排 除系爭2筆土地上之租賃契約，使原告取得無租賃權存在 之完整土地所有權。惟被告經參加本院88年度重訴字第 195 號之訴訟程序，並提起第2審上訴，均無法排除系爭2 筆買賣標的上之耕地三七五租約。而被告另行代位本件原 告及土地登記名義人張沿水對承租人呂正雄、呂盛華等2 人提起返還無權占用土地之訴訟（本院88年度訴字第278 號、臺灣高等法院89年度上易字第6號）亦受敗訴判決確 定。足見被告並無法排除系爭2筆土地上之三七五租約， 而將無租賃狀態存在之土地交付原告或原告指定之登記名 義人，自已違反系爭土地買賣契約第1條後段及附批之約 定。
（二）原告解除契約是否合法？
１、本件原告以被告無法提供無租約存在之買賣標的與原告， 為不完全給付，主張依民法第227條、254條之規定解除契
約，並依民法第259條第2款規定，請求被告返還原告已付 價金及自受領時起之利息，並依契約第10條給付違約金。 被告則以系爭2筆土地於訂定買賣契約、移轉登記並交付 與原告時，均無三七五租約之登記，兩造已查知明確始行 締約，被告並已履行買賣契約之移轉所有權義務完畢，認 本件契約並無可歸責於被告之事由，不應由被告負不完全 給付之責等語為辯。惟查，系爭2筆土地連同重測前新竹 市○○○段溪埔子小段131、131之1、132、207、209、 209 之1、209之3、209之6、209之7等9筆土地，共計11筆 ，曾於78年7月20日由共有人李氏家族代表人李德銍與佃 農呂火塗、買受人等召開土地出售會議，會議紀錄記載李 氏家族代理人李德銍同意本件土地佃農呂火塗取得前開土 地買賣價款百分之40，佃農呂水塗同意放棄本件耕地三七 五租約一切權利...。」（見本院88年度重訴字第195號卷 第20 頁）而該78年7月20日「土地出售紀錄」於被告與訴 外人李沈玉、李麗芬、李麗芳、甲○○、李德銍等人和買 受人於78年8月18日簽立之土地買賣契約書第15條中亦有 所引用，經載明：本買賣契約係依78年7月27日（按係78 年7月20日之誤）雙方之土地出售紀錄簽訂（見本院78年 度訴字第1420號卷第11至第14頁，已影印置於本卷內）。 足見被告於78年間即已知悉系爭2筆土地連同其餘9筆土地 均有耕地三七五租約之訂定，方有與佃農呂水塗協議之舉 ，而系爭2筆土地面積甚大，涉及之買賣價款龐大，被告 及其他共有人，實無誤無租賃契約為有，而願提供呂水塗 百分之40買賣價金之可能，故被告對於系爭2筆土地於訂 定系爭買賣契約時，確有耕地三七五租約存在，應可知之 ，其仍於契約第1條後段表明「本件土地並無出租他人」 ，並於附批註明願負責理清，對於其無法提供一無租賃關 係之土地交付與原告，自有可歸責之事由，被告所辯，尚 非可採。
２、被告既無法提供原告無租約存在之土地所有權，則就契約 之履行，即有給付不完全之情事，而該不完全給付之情形 ，被告具有可歸責之事由，業如前述，則原告依民法第 227條第1項規定，依關於給付遲延之規定行使民法第254 條之催告、解除契約權利，自屬有據。原告於93年2月9日 催告被告於7日內履行排除系爭土地上租賃關係之義務， 被告迄未能履行，則原告於93年2月25日委託律師以存證 信函解除本件土地買賣契約，自屬合法。
（三）原告請求被告返還價金及同額違約金有無理由？ １、按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有
規定或契約另有訂定外，依左列之規定：... ２受領之給 付為金錢者，受領時起之利息償還之。民法第259條第2款 定有明文。本件原告業已給付8,952,528元之價金，依本 條規定，自得請求被告如數返還，並給付自受領時（即81 年10月5日）起按年息百分之5計算之利息。原告就附加利 息部分僅請求自81年10月6日起至返還日止之按年息百分 之5計算之法定利息，核屬有據，應予准許。
２、兩造就違約金之給付，於契約第10條約定「對本契約書若 乙（按即被告）違約前記條件者，願將甲（按即原告）給 付乙之價款全部退還甲以外，再備出賠款依照甲給付乙之 額數與甲作違約金。若甲違約前記條件者，依照甲給付乙 之額數與乙沒收，雙方不得異議，得終止契約。」本件兩 造於契約第1條約定「本件土地並無出租他人是實」，惟 系爭2筆土地確實存有耕地三七五租約，被告無法予以排 除，則被告已然違反兩造契約第1條之約定，應認已合於 系爭契約第10條之違約金給付要件。
３、按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法 第252條定有明文。本件原告請求被告給付與已付價金 8,952,528 元同額之違約金，本院審酌被告已完成系爭買 賣標的物所有權移轉登記多年，就契約義務之履行已大多 完成，原告指定之登記名義人張沿水並已將重測後前溪段 496地號土地移轉與第三人黃祺明，並斟酌原告買受系爭 土地後，無法使用，鉅額之資金積壓，無法投資獲利，亦 受有損害，認本件違約金以2,000,000元為宜，爰依民法 第252條規定酌減違約金至2,000,000元。原告違約金之請 求，於2,000,000元之範圍內核屬有據，逾此部分之請求 ，核屬過高，不應准許。
五、從而，原告依民法第227條第1項、第254條、第259條第2款 規定解除系爭土地買賣契約，並請求被告返還已付價款並給 付利息及違約金，於被告應給付原告10,952,528元及其中 8,952,528元自81年10月6日起，其中新臺幣200萬元自起訴 狀繕本送達翌日即93年9月10日起，均至清償日止，按年息 百分之五計算之利息之範圍內，為有理由，逾此部分之請求 ，尚非有據，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，於原告 勝訴範圍內，核均無不合，爰分別酌定相當之金額准許之。 原告敗訴部分，假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審核後，認 對判決結果均不生影響，爰不一一論述。
八、據上論結，本件原告之訴部分有理由，部分無理由，爰依民
事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主 文。
中 華 民 國 94 年 8 月 19 日 民事第二庭 法 官 蔡孟芳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 94 年 8 月 19 日 書記官 張永榮