臺灣士林地方法院民事判決 94年度訴字第304號
原 告 乙○○
訴訟代理人 呂康德律師
被 告 甲○○
上列當事人間減少價金事件，本院於民國94年7 月20日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠原告於民國92年3 月25日，在訴外人金市振不動產經紀有限 公司（下稱「金市振公司」）仲介下，就被告所有，坐落臺 北縣淡水鎮○○○段170-12地號，面積106 平方公尺土地， 及同小段206-6 地號，面積80平方公尺土地（下稱「系爭土 地」），及其上門牌號碼臺北縣淡水鎮○○路○ 段54號1、2 、3 樓建物（下稱「系爭建物」），簽訂買賣契約書，原告 已依約給付買賣價金新臺幣（下同）25,200,000元，並辦理 所有權移轉登記完畢。被告係於本院強制執行程序中買受系 爭土地及建物（該強制執行案件之債務人為訴外人黃坤令、 黃素月），原告買受系爭土地及建物未久，訴外人黃坤令於 93 年6月間寄發存證信函予原告，並附上系爭土地及建物之 拍賣公告，表示原告買受之170-12地號、206-6 地號土地， 面積與土地登記簿登載之面積不符，前開資訊關係原告買受 之標的是否有瑕疵，而被告於法院拍賣程序中買受系爭土地 、建物，其投標底價高達20,060,000元，故於投標前絕對會 注意拍賣公告事項之記載，而該拍賣公告附記第5 點說明為 ：「淡水地政事務所90年4 月6 日90北縣淡地二字第03794 號函稱：本件執行標的107-12地號、206-6 地號土地，經鑑 界核算地籍圖結果，面積為86及64平方公尺，與土地登記簿 登載之106 及80平方公尺面積不符；又同地政事務所90年5 月9 日90北縣地二字第05306 號函稱：拍定人得辦理面積更 正，但更正面積涉及界線變更，需鄰地關係人同意。」等語 。詎被告及金市振公司負責本件買賣事宜之仲介人員盧煉輝 、丙○○竟於簽訂買賣契約前後均未將前述土地面積不足之 重要訊息告知原告。
㈡因原告買受之系爭土地面積不足，致系爭建物坐落於他人所 有之土地上，原告隨時有遭受他人請求拆屋還地之危險，該 不動產價值顯有降低，被告為出賣人，應依民法第354 條之 規定負瑕疵擔保責任，原告並得依民法第359 條規定，請求
減少買賣價金。因本件拍賣時法院曾請鑑定公司鑑定系爭土 地及建物總價，當時鑑定之建物價格為9,585,850 元（已辦 保存登記之建物價格為8,730,400 元，未辦保存登記之建物 價格共計855,450 元），而原告向被告買受系爭建物及土地 總價為25,200,000元，扣除鑑價公司所鑑定之建物總價值後 ，系爭2 筆土地之價值為15,614,150元，原告原預定買受之 土地面積為186 平方公尺，即每平方公尺83,947元，據此計 算所短少之36平方公尺，其價值為3,022,094 元。又原告於 92年3 月25日給付5,200,000 元，4 月10日給付2,800,000 元，4 月17日給付17,200,000元，爰依民法第259 條第2 款 規定，請求被告返還自最後給付日（即92年4 月17日）之翌 日起算之利息。
㈢並聲明請求判決：
1、被告應給付原告3,022,094 元，及自93年4 月18日起至清 償日止，按年息5%計算之利息。
2、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則辯稱：
㈠被告於90年7 月3 日，以總價21,000,000元，於本院投標買 受系爭土地及建物（本院88年度執字第14736 號強制執行案 件），被告得標後，花費400 餘萬元，以1 年多的時間重新 裝潢整修，除1 樓店面可出租營業外，2 、3 、4 樓亦規劃 為學生套房，全數出租之月租金收入可達20餘萬元，投資報 酬收益甚高。惟坐落系爭土地及建物前之淡水鎮○○○段 170-14地號土地（下稱「170-14地號土地」），面積約10平 方公尺，原為該執行案件債務人黃坤令所有，因列為都市○ ○道路未併為查封拍賣，嗣即移轉所有權登記予執行案件債 務人黃素月之弟（亦即黃坤令之繼子）林鴻彬，林鴻彬將該 170-14地號土地封住，致被告無法進出使用系爭土地及建物 ，被告與之協調後，同意出賣系爭土地及建物，並由林鴻彬 代為找尋買受人，林鴻彬另找當時在金市振公司之業務員丙 ○○幫忙銷售，被告並將系爭不動產之情形詳細告知丙○○ ，並將法院之宣示判決筆錄（原執行案件債務人黃坤令就系 爭不動產面積是否短少，及短少若干之爭議，提起國家賠償 訴訟）交予丙○○影印轉交原告。
㈡被告並未隱匿土地面積短少之情，系爭土地及建物最後成交 價格為25,200,000元，除支付金市振公司仲介費用200,000 元外，恰與被告投資系爭土地及建物之成本（包括買受及裝 潢費用）相同，且原告於買受時明確表示，只要不影響其租 金收入，多出或短少之土地，其都可接受，且原告同時以 4,000,000 元之價格，買受林鴻彬所有，位於系爭土地及建
物前，面積僅10平方公尺之土地，益足證原告確實為了租金 收入，而不在乎被告所告知之土地短少事實，仍於知情之狀 況下買受系爭不動產。
㈢並聲明請求判決：
1、原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
2、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事實：
㈠兩造於92年3 月25日簽訂不動產買賣契約，由原告買受被告 所有之系爭土地及建物，約定買賣總價為25,200,000元，原 告已於92年4 月17日付清買賣價金，並辦理所有權移轉登記 完畢，有不動產買賣契約附卷可稽（本院卷第15頁至第16頁 背面參照）。
㈡原告於93年6 月間收受訴外人黃坤令寄發之存證信函及拍賣 公告，有存證信函及拍賣公告附卷足憑（本院卷第17頁至第 18頁參照）。
㈢被告係於本院88年度執字第14736 號強制執行案件，投標買 受系爭土地及建物，且知悉拍賣公告之內容與註記。四、按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373 條之規 定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無 滅失或減少其效用，或契約預定效用之瑕疵；買賣，因物有 瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除契約或請求 減少其價金，民法第354 條第1 項前段、第359 條前段分別 定有明文；又買受人於契約成立時，知其物有民法第354 條 所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，亦為民法第355 條第 1 項所明定。系爭170-12、206-6 地號土地登記之面積分別 為106 平方公尺、80平方公尺，惟經鑑界核算地籍圖結果， 實際面積僅分別為86平方公尺、64平方公尺，且該實際面積 與登記面積不符情事，於被告投標買受系爭不動產時已明知 等情，有拍賣公告、土地登記謄本分別在卷可稽（本院卷第 18頁、第60頁至第63頁參照），並經本院依職權調閱本院本 院88年度執字第14736 號強制執行卷宗查核無訛，復為被告 所不爭執，應堪信為真實，惟原告主張系爭土地「實際面積 少於登記面積」之情為物之瑕疵，且為原告所不知，則為被 告所否認，辯稱已經委由仲介人員告知原告前開面積不符情 事等語。從而本件所應先審酌者，厥為原告於買受系爭不動 產時，是否知悉前開「土地實際面積與登記面積不符」情事 。經查：
㈠證人丙○○即兩造成立系爭買賣契約之仲介人員於本院94年 6 月15日言詞辯論期日到庭結稱：「原告與我們談房價時， 我們告訴原告說房子增建部分很多，1 、2 、3 樓都有增建
，4 樓全部是增建，土地部分黃坤令（按即被告之前手）與 黃坤令之前手林義澧在打官司，是為了黃坤令買的時候坪數 不夠的問題，我知道土地的坪數不夠，是因為謄本登記有56 坪，大約180 平方公尺，可是實際面積好像沒那麼大，這件 事情是林鴻彬與被告告訴我的，我也把土地實際坪數不足的 狀況告訴原告，原告認為只要能買到前面的道路用地，不會 像被告那樣被阻擋出入口的話，原告就能接受，因為系爭房 地是在淡江大學門口，那區的房地價錢不是以地坪多少來計 算，而是以租金的投資報酬率來計算房地的買賣價格，所以 原告不會很計較實際地坪的多少，我在跟原告說土地坪數不 足的問題時，原告確實是這樣告訴我的。」、「原告出價是 29,500,000元，我不知道原告是如何計算的，因為他出價有 點偏低，因為與系爭房屋同條路上的76號，在系爭房房地成 交前2 個月成交，成交價是32,000,000元，而且76號沒有支 出隔間成套房的裝潢費用，也一樣是有增建。」、「系爭土 地買賣簽約過戶前，被告收到法院的通知，內容是關於土地 坪數的糾紛，被告將通知內容告訴我們，我們也馬上轉給原 告，原告也拿到，法院認定只有差10平方公尺，而且爭議部 分是在防火巷，並不影響房屋的進出，原告有跟我說他可以 接受，原告願意繼續履約。」（本院卷第81頁至第83頁參照 ），核與被告之答辯相符，堪信原告於簽約買受系爭土地及 建物時，即因證人丙○○之告知，而知悉土地實際面積與登 記面積不符之情。
㈡兩造買賣契約第14條關於：「特約事項：自尾款付清日起， 現有房客之租金收益歸甲方（即原告），乙方（即被告）應 於當日將已預收之租金、押租金轉付甲方，並配合於尾款付 清日前，與現有承租人另立租賃契約，或於原有租賃契約加 註確認租約當事人之變更。」之約定（本院卷第16頁正面、 背面參照），足認原告買受系爭不動產之目的確係為出租予 他人，以賺取租金之用；又兩造之買賣契約，未載明各該筆 建物、土地之價格，亦未標示「170-12地號土地之面積為 106 平方公尺、206-6 地號土地之面積為80平方公尺」，且 無每地坪（平方公尺）或每建坪（平方公尺）單價之記載， 而僅記載「206-6 、170-12地號土地、2006、1350、5632建 號建物及增建部分建物」等數筆不動產之總價為25,200,000 元，則證人所稱「（淡江大學）附近那區房地的價錢不是以 地坪多少來算，而是以租金之投資報酬率來計算」之情，亦 可採信。
㈢原告買受系爭土地及建物時，為求系爭土地及建物之順利使 用，另與訴外人林鴻彬訂定買賣契約，以4,000,000 元之價
格買受林鴻彬所有，坐落系爭土地及建物前之170-14地號， 面積10平方公尺之土地，並約定若兩造間關於系爭土地及建 物之買賣契約不成立時，訴外人林鴻彬即同意解除其與原告 就170-14地號土地之買賣契約，並無息返還已收價款予原告 ，此為兩造不爭之事實，且有不動產買賣契約書附卷可稽（ 本院卷第68頁至第71頁參照）。經查，原告為求系爭土地及 建物之順利使用，另與訴外人林鴻彬訂定買賣契約，林鴻彬 所有之170-14地號土地，其地目為「旱」，93年1 月間之申 報地價為每平方公尺7,080 元，94年1 月間之公告現值則為 34,550元，而系爭206-6 、170-12地號土地之地目均為「建 」，93年1 月之申報地價均為8,240 元，94年1 月之公告現 值均為39,400元，有土地登記謄本附卷可稽（本院卷第59頁 至第63頁參照）。原告既願以相當於每平方公尺400,000 元 之價值買受林鴻彬所有，與系爭206-6 、170-12地號土地相 鄰，但價值較低之170-14地號土地，若以相同標準計算系爭 2 筆土地之價金，即使僅以地籍圖測量後之實際面積即86平 方公尺、64平方公尺（共計150 平方公尺）計算，亦應高達 60,000,000元，若以登記面積106 平方公尺、80平方公尺（ 共計186 平方公尺），依相同標準計算土地價格，更高達 74,400,000元。而兩造約定之買賣價金，包括系爭2 筆土地 、2006、1350、5632建號建物及增建部分等標的，總價金僅 為25,200,000元，顯與原告買受170-14地號土地價格之落差 太大，益足證原告確已知悉系爭2 筆土地面積不足情事，而 於考量買受立即之租金收益、未來變現價值、可能的糾紛等 各種情狀後，始依契約自由原則，與被告議定兩造買賣總價 金為25,200,000元。
㈣綜上所述，堪信原告於買受系爭不動產前，即已知悉土地之 實際面積與登記面積不符之情，依民法第355 條第1 項之規 定，縱使被告出賣之物有面積不足之瑕疵，被告仍無庸負瑕 疵擔保之責，原告即不得依民法第359 條之規定，請求減少 價金。從而，原告依民法第359 條之規定，主張被告出賣之 物有瑕疵，請求減少價金，並請求被告給付原告3,022,094 元，及自93年4 月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息 ，即無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲 請即失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張舉證及攻擊防禦方法，於 判決結果不生影響，無庸一一論述，附此敘明。六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 94 年 8 月 24 日
民事第二庭 法 官 王怡雯
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 94 年 8 月 31 日 書記官 陳秀玲