最高法院民事判決 九十四年度台上字第一五六九號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 顏廷鈺律師
江仁成律師
陳麗增律師
被 上訴 人 萬協實業股份有限公司
法定代理人 鄭何雪
訴訟代理人 方智雄律師
上列當事人間請求給付價金事件，上訴人對於中華民國九十四年
一月十九日台灣高等法院第二審更審判決（九十三年度重上更㈠
字第九三號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人其餘上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件被上訴人主張：上訴人於民國八十六年十月七日分別向伊購買坐落於台北市○○區○○段一小段三四九、三五二、三五三、三五四、三五五、三五六、三五七、三五八、三五九、三六一、三六二、三六四、三六五等十五筆地號土地（現合併為三四九地號）上伊興建之「台大文豪」大樓（下稱系爭大樓）編號八樓Ｂ三號建物、坐落基地應有部分及地下三層編號三三一、三三二停車位二位，價金計新台幣（下同）一千九百四十萬元；同大樓編號九樓Ａ一號建物、坐落基地應有部分及地下三層編號三三四、三三五號停車位二位，價金計二千七百萬元；嗣於八十七年十二月一日又向伊購買同大樓編號九樓Ｂ一號建物及坐落基地應有部分，價金計一千六百七十五萬元。伊業已履行出賣人之義務，上訴人應於伊交屋時給付買賣價金。惟上訴人就編號八樓Ｂ三號建物、坐落基地應有部分及停車位價金尚有五百四十四萬元未付；就編號九樓Ａ一建物、坐落基地應有部分及停車位價金尚有二百七十萬元未付；編號九樓Ｂ一號建物、坐落基地應有部分價金尚有一百六十八萬元未付。上訴人尚未給付之價金共計九百八十二萬元等情。爰依買賣契約之法律關係，求為命上訴人給付伊九百四十四萬元，及自八十八年七月二十八日起算之法定遲延利息之判決（被上訴人超過上開金額之請求，經原審判決其敗訴，未據其聲明不服）。
上訴人則以：被上訴人所興建系爭大樓施工品質不良，有逃生梯、地下室滲水及地下室停車場之漏水問題，並將其所有之一、二樓出租予松青超市懸掛大型招牌，違約將公共電機設備移至二樓，及其他如台北市土木技師公會之鑑定報告所載之缺失均未補正
。且被上訴人未依簽約時之建照圖說施工，將大樓九樓屋頂平台擅自申請變更設計放置巨型冷卻水塔兩座，影響結構安全、居住安寧及住戶權益；電機設備未依原設計圖設置，原二樓ＲＣ牆面及鋼筋被打除及剪掉之缺失。被上訴人交付之上開不動產顯與系爭契約約定不符而有不完全給付、瑕疵給付之情事，且已不能補正，伊自得以被上訴人給付不能為由，以八十九年五月二十四日訴狀繕本之送達被上訴人作為解除契約之意思表示。系爭契約既經解除，被上訴人無權再請求伊給付買賣價金。若認伊不得解除系爭契約，被上訴人遲延提出給付，伊除對未完成部分行使同時履行抗辯外，尚得依民法第二百二十七條第二項規定，請求被上訴人賠償不完全給付之損害，縱認瑕疵已補正，伊亦得請求被上訴人負遲延責任，類推適用契約第三條約定計算賠償金額，與被上訴人請求之尾款，予以抵銷。又被上訴人於屋頂平台無端設置兩座冷卻水塔，已影響房屋價值，伊所受之價差損失二千二百十一萬二千五百元，亦得依民法第二百二十七條第二項規定，請求被上訴人賠償，並與伊未給付之尾款相互抵銷等語，資為抗辯。原審維持第一審所為命上訴人給付被上訴人九百四十四萬元及自八十八年七月二十八日起算之法定遲延利息之判決，駁回上訴人此部分之上訴，無非以：被上訴人主張之事實，業據其提出房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書、不動產買賣契約書、建物及土地登記簿謄本及交屋證明書等件為證，並為上訴人所不爭執，堪信為真實。惟上訴人以上開情詞置辯，按兩造就系爭大樓八樓Ｂ三號、九樓Ａ一號房屋簽訂之房屋預定買賣契約書第四條，就九樓Ｂ一號房屋於八十七年十二月一日簽訂之不動產買賣契約書第一條、第八條約定以觀，系爭建物業經台北市政府工務局於八十七年六月二十五日核發八十七年度使字第二０一號使用執照，已據調取台北市政府八十二年度建字第八七九號建造執照卷宗核閱無訛。被上訴人亦於八十八年一月八日將上開房屋三戶及停車位四位交付與上訴人，嗣於八十八年三月十九日將建物及土地所有權移轉登記於上訴人，有土地及建物登記簿謄本及交屋證明書為證，且審酌兩造於八十六年十月七日簽約時，系爭大樓八樓Ｂ三號、九樓Ａ一號房屋尚未建築完成，尚不知何處須再申請建造執照補做，嗣上訴人於一年後之八十七年十二月一日再向被上訴人訂購九樓Ｂ一號房屋時，該屋已興建完成並達於可交屋之階段，故於契約書第一條、第八條分別約定「依現狀買賣」、「按現狀點交」，未與第一次購屋時為相同之約定；復參以被上訴人於上訴人購買九樓Ｂ一號房屋之次月即八十八年一月八日將上開房屋三戶及停車位四位交付上訴人等情以觀，益見兩造就八樓Ｂ三號、九樓Ａ一號房屋簽定之預定買賣契約書第四條約定：「本房屋係依台北市政府工務局核准之建照圖說施工」等語之真意
，係指於訂約時已經台北市政府工務局核准之建照圖說外，亦及於訂約後變更設計之建照圖說甚明。而被上訴人於八十七年三月四日申請變更設計圖，經台北市政府工務局於八十七年六月二十五日發照同意變更屋頂平台設置兩座冷卻水塔，有台北市政府工務局九十三年十一月二十三日北市工建字第０九三五四五四七八０００號函可稽。依兩造就上開約定之真意，被上訴人在屋頂平台設置兩座冷卻水塔，並無違約之情事。又上訴人辯稱系爭大樓九樓Ａ一號房屋頂平台被上訴人設置兩座冷卻水塔，造成噪音影響結構安全及住戶安寧之權益云云，為被上訴人所否認，且經第一審勘驗現場並囑託台北市電機技師公會派員鑑定結果及證人即該大廈管理委員會主任管理委員邱漢和之證言，九樓Ａ一號房屋頂平台設置兩座冷卻水塔之水聲並未構成噪音，影響結構安全及住戶安寧之權益。上訴人上述之抗辯，要非有據。次查系爭大樓一、二樓及地下一樓，經台北市政府編定為市場用地，為兩造所不爭，而市場必須具備有冷藏設備，被上訴人於九樓屋頂裝設冷卻水塔，亦符合一般建築方法，並經台北市政府工務局審核並不影響結構安全始核准設置，且於設置後取得使用執照，如依上訴人之主張將之拆除，則系爭大樓設置之超級市場勢必關門停業，台北市政府指定該大樓設置超級市場，以解決附近居民生活需要之公共利益施政目的，將無法達成。是台北市土木技師公會之鑑定報告謂本件冷卻水塔之架設，對該大樓之住戶生活機能造成相當妨礙云云，尚非可採。再者，據證人陳少斌、鄭淑麗所為之證言，前開三戶房屋價格下跌係因房地產不景氣所致，而非其頂樓設有冷卻水塔之故。是上訴人辯稱被上訴人因於屋頂平台裝設冷卻水塔，致房價折損至購入價格六五折，所受之損害為二千二百十一萬二千五百元云云，亦非可採。上訴人復抗辯系爭大樓之多層樓逃生梯、地下室滲水及地下室停車場漏水等缺失，並經台北市建築師公會鑑定系爭大樓多層樓逃生梯及地下室有二十處滲水、地下室停車位漏水七十二平方公尺之瑕疵等情。查上開瑕疵均屬公共設施之範圍，尚非重要並得補正，況被上訴人已於八十九年八月中旬修補完成，依民法第三百五十九條但書之規定，上訴人主張解除契約即顯失公平，且被上訴人於八十八年一月八日將上開房屋三戶及停車位四戶交付與上訴人，嗣於八十八年三月十九日將建物及土地所有權移轉登記於上訴人，則上訴人於買賣標的物交付後逾六個月後始主張解除契約，依修正前民法第三百六十五條第一項規定，亦有未合。次按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，買受人如請求補正瑕疵，則在出賣人補正以前，買受人非不得行使同時履行抗辯
權。查上開瑕疵係存在於系爭房地全體住戶公同使用部分及上訴人買受之停車位處，使上訴人無法使用該區域，而該瑕疵被上訴人委託該大廈管理委員會於八十九年八月中旬修補完成，歷時一年七個月，為兩造所不爭。爰審酌上訴人買受之前開三戶房屋位於台北市○○區○○街之文教兼商業區，工商繁榮，交通便利等一切情狀，認上開修補期間上訴人受有不能使用之損害，每月應以二萬元為適當，始為公允。則上訴人所受十九個月不能使用之損害共為三十八萬元，其於此範圍內主張與被上訴人請求之買賣價金抵銷，即有理由，應予准許。又查依兩造簽訂不動產買賣契約並無有關防火鐵捲門應如何美化及應增設固定鋁窗之約定，且系爭大樓外牆吊掛大型招牌係一樓承租人之超級市場所為，並非被上訴人所為，被上訴人並無違約之情事。至於上訴人將室外公共電機設備移至二樓樓梯間，雖與兩造簽約時之圖面不同，但被上訴人此項變更之時點係於系爭大樓取得使用執照及被上訴人將上訴人買受房屋交付並移轉所有權予上訴人之後，即非屬給付不能之問題，且被上訴人此項變更係經台灣電力公司核准後施工，安全上自無問題。綜上所述，被上訴人已依約交付上訴人購買之三戶房屋及四個停車位，且為所有權移轉登記，並已將前開瑕疵修補完畢，應認已依債務本旨提出給付，上訴人依約即應給付買賣價金尾款九百八十二萬元，惟與上訴人請求不完全給付之債務不履行責任之損害賠償三十八萬元抵銷後，上訴人尚應給付被上訴人買賣價金為九百四十四萬元。又行使同時履行抗辯權後，在補正前，不生遲延責任之問題。系爭大樓之公共設施及停車位前開瑕疵，被上訴人係在八十九年八月中旬修復，則被上訴人請求上訴人之法定遲延利息，應自該瑕疵修復後之翌日即八十九年八月二十一日起算。從而，被上訴人依買賣之法律關係，請求上訴人給付九百四十四萬元及自八十九年八月二十一日起算之法定遲延利息，洵屬正當，應予准許等詞，為其判斷之基礎。按解釋契約，應探求當事人立約時之真意，並須以當時之事實及其他一切證據資料為判斷標準，不能拘泥文字，致失真意；又解釋當事人立約之真意，除雙方中途有變更立約內容之同意，應從其變更以為解釋外，均以當事人立約當時之真意為準（本院四十九年台上字第三０三號判例參照）。查兩造所不爭八十六年十月七日就系爭大樓八樓Ｂ三號、九樓Ａ一號房屋簽定之房屋預定買賣契約書第四條訂明：「本房屋係依台北市政府工務局核准之建照圖說施工，建築結構及設備建材說明如附件二，並以該工務局核發之建築物（房屋）使用執照為合格標準，……」等語（見第一審卷第一宗第一二頁背面、第一四頁背面）；且上訴人一再辯稱：被上訴人在銷售時，向伊展示房地建築完成之實體模型中，九樓屋頂平台係作屋頂花園之設計，並無任何冷卻水塔之設置，
此有建築模型照片二幀可憑。兩造簽約當時所存圖說、模型等種種客觀事證，可知被上訴人將系爭房地出售予伊時，並無在九樓屋頂平台加裝兩座冷卻水塔及其相關管線設備之意……。伊所買受之標的，確係僅限於簽約時所存在之建照圖說，而簽約後之變更圖說，雙方均無預見知悉之可能，顯非契約真意所及云云（見原審更㈠卷第四七頁至第四八頁、第一九六頁至第一九七頁）。果爾，則兩造就系爭大樓八樓Ｂ三號、九樓Ａ一號房屋買賣簽約時，對於「本房屋係依台北市政府工務局核准之建照圖說施工」之真意，似指於訂約時已經台北市政府工務局核准之建照圖說而已，並不及於訂約後變更設計之建照圖說。而被上訴人於前揭二戶房地買賣簽約後之八十七年三月四日就系爭大樓九樓屋頂平台加裝兩座冷卻水塔，向台北市政府工務局申請變更設計，是否經上訴人之同意？原審未遑詳加審認，遽以上開情詞，認兩造對前揭契約之真意，亦及於訂約後變更設計之建照圖說，即有未合。次按出賣人給付之內容不符合債務本旨，即屬不完全給付，買受人非不得請求債務不履行責任之損害賠償。倘本件被上訴人確未經上訴人同意，於簽約後申請前揭變更設計，而不按訂約時已經台北市政府工務局核准之建照圖說施工點交，能否謂上訴人不得請求不完全給付之債務不履行責任之損害賠償，而主張以該賠償金額抵銷應付價金，即非無研酌之餘地。原審未詳查究明，遽以上開理由，為不利於上訴人之論斷，自嫌速斷。末查，原判決主文係維持第一審所命上訴人給付九百四十四萬元及自八十八年七月二十八日起算之法定遲延利息之判決，而理由項下則謂上訴人給付九百四十四萬元及自八十九年八月二十一日起算之法定遲延利息，亦有判決主文與理由不符之情形。上訴論旨，指摘原判決其敗訴部分為不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十四 年 八 月 二十五 日 最高法院民事第八庭
審判長法官 劉 延 村
法官 陳 重 瑜
法官 黃 秀 得
法官 葉 勝 利
法官 黃 義 豐
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十四 年 九 月 九 日 Ｋ
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