回復共有物
最高法院(民事),台上字,94年度,1548號
TPSV,94,台上,1548,20050819

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最高法院民事判決      九十四年度台上字第一五四八號
  上 訴 人 己○○
            號5樓
  訴訟代理人 黃丁風律師
        黃敬唐律師
  被 上訴 人 甲○○
            號4樓
        丙○○
        子○○
        壬○○
        庚○○
        戊○○
        辛○○
        癸○○
        乙○○
        丁○○
  共   同
  訴訟代理人 蔡順雄律師
        曹詩羽律師
上列當事人間請求回復共有物事件,上訴人對於中華民國九十三
年九月二十一日台灣高等法院第二審判決(九十一年度上字第三
○四號),提起一部上訴,本院判決如下:
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件上訴人主張:坐落台北縣板橋市○○段第二九四之一二號土地上如第一審判決附圖(下稱附圖)所示面積一千三百六十三點九八平方公尺之地下層建物(下稱系爭地下室,其地上建物門牌號碼為台北縣板橋市○○街〔下稱新生街〕八十七巷十號至二十號,及八十九巷九號至十九號),係於民國七十三年間完工,迄未辦理第一次保存登記,建築執照、使用執照及原始建築藍圖等資料均明示其為「防空避難設備」,使用執照更載明「層棟戶數為三百七十戶」,而原始起造人瑞益建設股份有限公司(下稱瑞益公司)將房屋出售予住戶時之房屋預定買賣契約書第一條載明:「建照上地下室應持分面積亦包括在契約之買賣坪數內」,系爭地下室係屬含伊在內之三百七十戶區分所有權人所共有附屬設備之共同使用部分。瑞益公司於交付主建物時,亦將系爭地下室交付含伊在內之三百七十戶管理使用。詎被上訴人於八十五年賀伯風災後,未經全體區分共有權人之同意,擅在系爭地下室出口



裝置電動鐵捲門,將該地下室占為己有,供停車之用,爰依民法第七百六十七條及八百二十一條之規定,請求被上訴人返還。又縱認系爭地下室仍屬原始起造人瑞益公司所有,亦因伊已自瑞益公司受讓該地下室之事實上處分權,而得類推適用民法第七百六十七條規定,請求被上訴人返還該地下室,及以被上訴人侵害伊事實上處分權為由,依民法第一百八十四條規定請求被上訴人賠償損害,回復伊就系爭地下室之事實上處分、使用、收益權等情,先位聲明求為命被上訴人應將系爭地下室返還伊及全體共有人之判決。又主張:倘認系爭地下室仍屬瑞益公司所有,因伊與瑞益公司所訂之房屋預定買賣契約書第一條、第二條約定:房屋買賣標的包含系爭地下室應有部分,且系爭地下室由全體住民管理使用,伊依買賣契約有管理使用之權,被上訴人無權占有使用系爭地下室,伊得本於買賣契約之約定,依民法第二百四十二條、同法第七百六十七條規定,代位瑞益公司請求被上訴人返還系爭地下室予瑞益公司,並由伊受領;另被上訴人既否認伊對於系爭地下室有使用權,伊亦得以被上訴人為對象,提起確認之訴,確認伊對於系爭地下室之使用權存在等情,備位聲明求為:⑴、命被上訴人應將系爭地下室返還瑞益公司,並由伊受領;⑵、確認伊對於如附圖所示系爭地下室之使用權存在之判決(關於上訴人備位聲明⑴請求被上訴人應將系爭地下室返還瑞益公司、並由上訴人受領部分,經第一審駁回,上訴人就此部分提起附帶上訴,原審駁回其附帶上訴,此部分上訴人未上訴至本院。另第一審共同原告曾杜月嬌廖秋蘭黃芳文吳玉貞部分,均未繫屬本院,亦不論敘)。
被上訴人則以:上訴人所提出之建築執照記載之樓層戶數為:「五層九座二百三十五戶」,使用執照則為「五層十四座三百七十戶」,到底共有人有幾人已有不明,足證建築執照、使用執照均不得作為系爭地下室產權之證明。又依上訴人所提出之房屋預定買賣契約書第十二條記載:買賣房屋面積並「不包括地下室」。再者,系爭地下室之地上建物門牌號碼為新生街八十七巷十號至二十號及八十九巷九號至十九號,其上各有五樓公寓,即為含伊在內之六十戶,該地下室係屬防空避難室,其內置有含伊在內之六十戶使用之八座污水處理槽、六座清水處理槽,依公寓大廈管理條例第三條第四款、第七條規定,系爭地下室應屬含伊在內之六十戶所有之公共設施,不得與主建物分離,亦不得獨立使用作專有部分;上訴人並非系爭地下室之共有人,無管理權、使用權,無權請求伊返還。又系爭地下室係屬含伊在內之六十戶公同共有,並非如上訴人所稱由瑞益公司原始取得,上訴人不可能再自瑞益公司取得使用權。況系爭地下室已隨主建物由瑞益公司出賣予含伊在內之六十戶,瑞益公司對伊已無權利存在,上訴人豈能



行使代位權而主張代瑞益公司受領,上訴人之先位、備位之訴均無理由等語,資為抗辯。
原審審理結果以:上訴人主張系爭地下室係七十三年間完工,迄未辦理第一次保存登記之建物,依其建築執照、使用執照及原始建築藍圖均明示系爭地下室為「防空避難設備」,被上訴人於八十五年賀伯風災後,未經其等同意,在系爭地下室出口裝置電動鐵捲門,將該地下室占為己有而供作停車之用等情,已據提出建造執照、使用執照、使用執照申請書等影本各一件及建築藍圖為證,並為被上訴人所不爭執,堪信上訴人此部分之主張為真正。次按不動產物權,其依法律行為取得者,非經登記,不生效力,民法第七百五十八條定有明文。此項規定不因不動產為違章建築而有例外。系爭地下室係未辦理第一次保存登記之建物,為兩造所是認,則被上訴人辯稱上訴人非系爭地下室之所有權人,並非無據。又按建築法第一條規定:為實施建築管理,以維護公共安全、公共交通、公共衛生及增進市容觀瞻,特製訂本法。該法第二章「建築許可」,係規範建造執照、第六章「使用管理」則規範使用執照、使用執照申請書等程序。可見建築執照及使用執照核發之目的均僅在工務,係建管機關所為行政管制(例如一定比例樓層建築面積,須搭配相當之法定空地、防空避難室等),俾促進公共安全,並無確定私權之法律效果(即非謂同一建築及使用執照內之法定空地、防空避難室,一定屬所有樓層所有人依應有部分比例所共有)。系爭地下室所有權之歸屬,仍應依物權法則定之。上訴人不能僅依系爭地下室之建築執照、使用執照及原始建築藍圖之記載,主張該地下室為含上訴人在內之三百七十戶所共有之附屬設備。系爭地下室經第一審會同兩造到場履勘並囑託台北縣板橋市地政事務所派員測量結果:系爭地下室坐落含被上訴人在內之六十戶建物下方,有一鐵捲門供車輛進出(該車道非設於建築物內部,而係在二建物間巷道),另有一樓梯通往八十九巷十七至十九號公共室內樓梯間,再由該建物公共鐵門通往室外,地下室內並有六座清水池及八座污水池等情,有勘驗筆錄可參,並經地政機關製有複丈成果圖可佐,系爭地下室實際上並未與扣除含被上訴人在內之六十戶外之三百十戶建物(即含上訴人在內)相連。系爭地下室雖與含被上訴人在內之六十戶以一公共樓梯相通,惟仍有獨立之出入口(即車道),而具構造上之獨立性;然系爭地下室內設置六座清水池及八座污水池,被上訴人主張係專供含被上訴人在內之六十戶使用,為上訴人所不爭執,可見系爭地下室在使用上與含被上訴人在內之六十戶關係密切,並無使用上之獨立性,應為附屬物,並非任何人單獨所有之建物,而屬含被上訴人在內之六十戶共同使用之公共設施。系爭地下室雖未辦理保存登記,仍無礙其附屬於區分建築物所有人共有之



性質,依民法第七百九十九條規定,仍應屬含被上訴人在內之六十戶所共有,而非屬含上訴人在內之三百十戶(即三百七十戶扣除含被上訴人在內之六十戶)所共有。再六十九年一月二十三日修正公布之土地登記規則第七十三條規定:區分所有建物之地下層或屋頂突出物等,如依使用執照記載非屬共同使用性質,並已編列門牌者,得視同一般區分所有建物,申請單獨編列建號,辦理建物所有權第一次登記。依此規定之反面觀之,若性質上為共同使用部分,不能單獨成為所有權之客體,而由非區分所有權人取得所有權。系爭地下室坐落之大樓興建於七十二年九月間,屬六十九年一月二十三日土地登記規則修正後興建完成之建物,系爭地下室未辦理第一次保存登記,足徵其性質上係屬共同使用部分,而不能單獨成為所有權之客體,即不可能為區分所有權人以外之第三人取得所有權。上訴人主張系爭地下室未辦理保存登記,仍屬原始起造人瑞益公司所有,並不可採。且系爭地下室於七十三年間完工迄今,瑞益公司從未對於兩造主張該地下室之權利,系爭地下室並非瑞益公司所有之物。綜上,上訴人並非系爭地下室之所有權人,其依民法第七百六十七條、第八百二十一條規定,請求被上訴人將系爭地下室返還上訴人及全體共有人,為無理由。又系爭地下室既非瑞益公司所有,瑞益公司無從將系爭地下室之事實上處分權讓與上訴人,上訴人主張其已自瑞益公司受讓系爭地下室之事實上處分權,而類推適用民法第七百六十七條規定,請求被上訴人返還系爭地下室,及以被上訴人侵害其事實上處分權為由,依民法第一百八十四條規定請求被上訴人賠償損害,回復上訴人就系爭地下室之事實上處分、使用、收益權,亦無理由。再查上訴人所提出其與瑞益公司所簽訂之房屋預定買賣契約書第一條記載:「預定買賣房屋標示:房屋建坪約叁拾柒點貳壹坪(包括平台或陽台、露台、騎樓、屋頂突出物、建照上法定室內停車位及地下室『應持分』面積在內)」,系爭地下室並未辦理第一次保存登記,焉有「應持分」面積,此部分與實際買賣標的狀態不符之記載,應係瑞益公司通用於一般房屋買賣之定型化契約,尚難遽此認定上訴人買受系爭地下室。足見系爭地下室並未在上訴人與瑞益公司間房屋買賣標的範圍。上開房屋預定買賣契約書第二條雖記載:地下室無獨立產權,平時歸全體住民管理使用、遇有空襲時應開放供民眾作為防空避難場所。證人即當時任職於瑞益公司之工地主任劉年豐亦證稱:因當時法令之規定,故九棟樓三百七十戶集中設置地下室於其中二棟之下,交屋時是交給三百七十戶共同去使用,並沒有單獨交給那一棟使用等語。惟系爭地下室既無獨立產權,應屬含被上訴人在內之六十戶區分所有人共有之附屬物,系爭地下室所有權歸屬所附隨之管理、使用權限,應屬共有權人之含被上訴人在內之六十戶所享有,



瑞益公司既非系爭地下室之所有權人,即無從將系爭地下室之管理使用權交付上訴人,瑞益公司縱於房屋預定買賣契約書約定上訴人享有系爭地下室之管理使用權,僅屬債權相對性之效力,仍不得對抗被上訴人就系爭地下室之所有權權能。再者,證人劉年豐證稱:卷附買賣契約書形式上之真正,伊沒有辦法完全確定等語,劉年豐豈能確認房屋預定買賣契約書第一、二條之記載文字,與當時買賣契約訂定之真意相符;且劉年豐當時係瑞益公司興建系爭地下室大樓之工地主任,負責現場工地建造事宜,並非房屋銷售人員,焉能知悉買賣房屋當時有將系爭地下室算入價金?又如何確定係將系爭地下室交付含兩造在內之三百七十戶共同使用,而非僅由系爭地下室坐落地上建物之含被上訴人在內之六十戶共同使用?自難遽以劉年豐之證述認定上訴人對於系爭地下室有管理使用權限。至於證人許興漢、鄒永達二人固證稱:伊等已在系爭地下室停了十幾年車子,並繳納停車管理費等語。鄒永達並證稱:管理費一部分是用來修繕三百七十戶的馬達、水塔等設施等語。惟渠等二人均自承係三百七十戶扣除含被上訴人在內之六十戶外之住戶,該二證人與上訴人之利害關係一致,其等證詞已難盡信;參以該二證人均證稱:不清楚三百七十戶以外之人可否付費進來停車等語,系爭地下室於八十五年賀伯颱風來襲前是否對外開放停車而收取停車管理費用,尚屬不明,亦難以該二人自七十六年間起即在系爭地下室停車之事實,推斷系爭地下室自始即由含兩造在內之三百七十戶共同管理使用。上訴人對於其主張基於房屋買賣契約而自瑞益公司取得系爭地下室使用權,未能提出證據以實其說,其依民法第七百六十七條規定,備位聲明,請求確認對於系爭地下室有使用權,為無理由,亦應予駁回等詞,爰將第一審就上訴人備位之訴請求確認其對於系爭地下室之使用權存在部分所為上訴人勝訴之判決,予以廢棄,改判駁回上訴人此部分在第一審之訴,並維持第一審就上訴人先位之訴所為上訴人敗訴之判決,駁回其附帶上訴,並敘明本件為判決基礎之事證已臻明確,兩造所提其餘攻擊、防禦方法,與論斷結果無礙,不再一一論述,經核於法並無不合。查內政部曾依建築法第九十七條訂定建築技術規則,並於六十三年十一月十五日台內營字第六○七三五二號令修正發布建築規則建築設計施工篇,該施工篇第一百四十條規定:(適用範圍)凡經中央主管建築機關指定之適用地區及供公眾使用建築物,從事建築物之新建、增建、改建或變更用途,應依本編第一百四十一條附建標準之規定設置防空避難設備。該編第一百四十一條第一項第一款第二目規定:(附建標準)防空避難設備之附建標準應依左列規定:㈡、五至六層建築物,按地面層樓地板面積三分之一附建。又同編第一百四十二條第四款規定:(特別規定)建築物有左列情形之一,經當地



主管建築機關審查或勘驗屬實者,依左列規定:四、在同一基地內同時申請興建二幢以上建築物,其防空避難設備得集中附建,但建築物任一點至避難設備進口之步行距離不得超過三○○公尺。是在六十三年間建築法規已有關於設置防空避難設備之規定。雖建築法於七十三年十一月七日修正時,始新增第一百零二條之一,規定「建築物依規定應附建防空避難設備或停車空間」,原審因而認依系爭地下室興建當時之法令,尚無法定防空避難設備之規定云云,雖屬誤會,惟此於判決之結果不生影響。又原審贅論上訴人未證明其所提出之房屋預定買賣契約書影本之真正(原判決第十五頁),致與原審依該房屋預定買賣契約書第十二條之規定,認定系爭地下室並未在上訴人與瑞益公司間房屋買賣標的範圍,造成矛盾,惟原審上述贅論,亦不足以影響判決之結果。其他上訴論旨,就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使,指摘原判決不當,求予廢棄,非有理由。
據上論結,依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條,判決如主文。
中  華  民  國 九十四 年  八  月  十九  日 最高法院民事第四庭
審判長法官 吳 正 一
法官 劉 福 聲
法官 黃 義 豐
法官 簡 清 忠
法官 朱 建 男
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中  華  民  國 九十四 年  八  月 三十一 日 E

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參考資料
瑞益建設股份有限公司 , 台灣公司情報網
益建設股份有限公司 , 台灣公司情報網