最高法院民事判決 九十四年度台上字第一四六五號
上 訴 人 寅 ○ ○
路4
癸 ○ ○
卯 ○ ○
號
壬 ○ ○
台喨企業股份有限公司
上 列一 人
法定代理人 黃 文 福
共 同
訴訟代理人 王 年 柿律師
被 上訴 人 申 ○ ○
38
Ｃ ○ ○
子 ○ ○
23
地 ○ ○
35
Ｅ○○○
Ｂ ○ ○
寮8
黃 ○ ○
水尾
Ｄ ○ ○
巳 ○ ○
樓
戌 ○ ○
戊 ○ ○
丑 ○ ○
己 ○ ○
亥 ○ ○
酉 ○ ○
辰 ○ ○
天 ○ ○
宇 ○ ○
16
辛 ○ ○
丙 ○ ○
午 ○ ○
未 ○ ○
29
丁 ○ ○
3
甲○○○
庚 ○ ○
乙 ○ ○
Ａ ○ ○
玄 ○ ○
宙 ○ ○
甲○○○以次
共 同
訴訟代理人 廖 威 淵律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十二年
十二月十七日台灣高等法院第二審判決（九十二年度重上字第三
三四號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件被上訴人主張：坐落桃園縣八德市○○段四五一號、四五二之一號、四五二之四號、四五七號、四五七之一號、四五八號、四五八之一號、四五八之三號、四五八之四號等九筆土地（下稱系爭土地）為伊與上訴人寅○○、壬○○、卯○○、癸○○等人（下稱寅○○等四人）及其他共有人所共有。寅○○、壬○○無正當權源，擅自占用第一審判決附圖（下稱附圖）所示前開四五七號土地內面積○‧二七五八公頃、四五七之一號土地內面積○‧○一○六公頃、四五八號土地內面積○‧○五一二公頃、四五八之一號土地內面積○‧○○九三公頃、四五八之三號土地內面積○‧○一二三公頃（合計○‧三五九二公頃）種植樹木，並於附圖所示四五七號土地內面積○‧○三三一公頃、四五八號土地內面積○‧二六二三公頃、四五八之四號土地內面積○‧○三○七公頃（合計○‧三二六一公頃）種植蘭花；卯○○、癸○○無正當權源，擅自占用附圖所示四五七號土地內面積○‧○五七七公頃、四五七之一號土地內面積○‧○一一五公頃（合計○‧○六九二公頃），供作大忠傑優學園使用，另占用四五七號土地內面積○‧○五七八公頃建築大忠傑優學園加強磚造建物；上訴人台喨企業股份有限公司（下稱台喨公司）無正當權源，擅自占用附圖所示四五一號土地內面積○‧○○八三公頃、四五二之一號土地內面積○‧○六四九公頃、四五二之一號土地內面積○‧○○○三公頃、四五二之四號土地內面積○‧○○四九公頃（合計
○‧○七八四公頃），供作停車場使用，另擅自占用四五一號土地內面積○‧○○一○公頃、四五二之一號土地內面積○‧○一九六公頃（合計○‧○二○六公頃）搭建鋼架鐵皮屋等情。爰依民法第七百六十七條及第八百二十一條規定，求為命寅○○、壬○○將系爭土地上種植之樹木、蘭花除去；卯○○、癸○○將系爭土地上之加強磚造建物拆除；台喨公司將系爭土地上搭建之鋼架鐵皮屋拆除，返還土地予被上訴人及其他共有人之判決。上訴人則以：系爭土地原係袁氏祖產之一部分，早年由袁氏子孫六大房協議分管，其中第五房（袁修露）分管系爭土地，日據時代大正三年（民國三年）袁修露之繼承人袁嗣德、袁嗣章、袁嗣冉、袁嗣開（下稱袁嗣德等四人）訂立「分鬮書」，約定上開六大房協議分管之土地由其等四房均分。嗣於民國五十三年三月十日將該分管之土地，委請測量師測量再均分為四份，由袁奕端、袁奕添、袁奕登、袁奕生各自分管。是系爭土地原係袁修露遺留予其繼承人袁嗣德等四人共有，雖僅以袁嗣德名義登記，惟並非袁嗣德個人所有。五十四年一月十三日袁嗣德之繼承人袁奕添、袁奕松、袁奕增、袁奕復（下稱袁奕添等四人），將其分管之土地出賣與訴外人袁莊玉妹，嗣後該土地之稅捐即改由袁莊玉妹負擔，六十二年七月十五日袁莊玉妹將所購上開土地連同其配偶袁奕端分管之土地，再出賣與寅○○、壬○○之父袁芳忠，並交付予袁芳忠使用收益，袁奕端之繼承人袁芳觀等人於六十九年一月十七日仍收受尾款新台幣（下同）十萬元。寅○○、壬○○乃繼受袁芳忠之權利義務而占有系爭土地；卯○○、癸○○係於六十九年三月二十九日向袁生（袁奕生）購買而取得所占用之系爭土地，本於買賣關係而占有；台喨公司則係向袁奕養、寅○○承租占用系爭土地，均非無權占有等語，資為抗辯。原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：被上訴人主張伊為系爭土地共有人，上訴人占用附圖所示部分土地使用之事實，經會同桃園縣八德地政事務所人員履勘現場測量明確，且為上訴人所不爭，堪信為真實。次查袁氏祖先遺留包含系爭土地在內之土地多筆，嗣由後代六大房（修山公、修信公、修柳公、修造公、修露公、修霞公）派代表協議分管（每房登記土地應有部分各六分之一），其中第五房修露公分管系爭土地全部，袁修露子為袁嗣德等四人，惟該第五房將系爭土地之應有部分六分之一均登記於長子袁嗣德名下各情，有「袁氏汝南德慶堂系統表」及分管實測圖（下稱六大房分管實測圖）可稽，核與土地登記簿上記載袁嗣德就系爭土地之應有部分為二八八分之四十八（即六分之一）相符。袁嗣德等四人於日據時代大正三年訂立分鬮書載明：「即日批明承上六大房公共之業在霄裡庄四百三十九番外十六筆之土地日後六大房分定係作四房均分」字樣，及證
人袁奕養證稱：「（六大房分管實測圖）是祖先留下土地，各房原已分管，後因軍隊徵收部分土地，是袁修露六兄弟分成六房來分管。我是第六房的後代，第六房是指袁修霞」、「分管實測圖第五房分管部分，為本件系爭土地」等語，均為兩造所不爭。是故，系爭土地雖登記為袁嗣德及其餘五房共六房所共有，惟依上開六大房分管實測圖之分管約定，系爭土地全部原由第五房袁修露之子嗣共同使用收益及管理，袁修露去世後，第五房就系爭土地之應有部分六分之一登記於袁嗣德名下，上訴人主張此為信託登記，則依信託之法律關係，系爭土地應有部分六分之一之所有權由受託人袁嗣德取得，至於信託人袁嗣章、袁嗣冉及袁嗣開等三人或其繼承人，在物權登記上並非系爭土地之共有人，僅得依分鬮書之約定取得向袁嗣德繼承人主張信託關係終止，請求移轉登記返還而已。雖上訴人抗辯，於五十三年三月十日委請測量師再就分管之土地分成四份，繪成「土地分割實測圖」（下稱四房分割圖），由袁嗣德等四人之子袁奕添、袁奕登、袁奕端、袁奕生各自管理云云，並提出四房分割圖影本為證，但為被上訴人所否認，上訴人未能舉證證明其上所載四人印文為真正；且該四人與袁嗣德等四人之長子名亦異，袁嗣德等四人之繼承人欲成立分管契約，依法應由全體繼承人同意分管始可，該四房分割圖署名之四人並未載明代表或代理之旨，分管之範圍及面積，與登記簿面積不合，其筆劃、墨跡亦異，自難遽予採憑。上訴人執此四房分割圖，抗辯袁嗣章、袁嗣冉、袁嗣開等三人之繼承人與袁嗣德之繼承人已就系爭土地達成分管協議，得據以向袁嗣德之繼承人主張使用收益權云云，尚乏實據。上訴人寅○○等四人另以袁嗣德之繼承人即袁添、袁復、袁奕增、袁奕松已將渠等分管之四五八號土地出賣予袁莊玉妹一節，雖提出賣渡證書為證。惟查被上訴人均為袁奕添、袁奕松、袁奕增及袁奕復（原判決誤為袁奕德）之繼承人，已否認該賣渡證書之真正，且上訴人就賣渡證書上有關袁添、袁復、袁奕增、袁奕松印文之真正亦無法舉證證明，已難憑以認定袁莊玉妹自袁嗣德之繼承人處取得占有使用四五八號土地之權源。上訴人寅○○等四人另提出「不動產買賣契約書」，證明袁莊玉妹買受自袁嗣德繼承人袁奕添、袁奕松、袁奕增、袁奕復等人之分管部分，併同袁莊玉妹之配偶袁奕端分管包括四五八號、四五八之一號、四五八之三號、四五八之四號、四五七號、四五二之一號土地之分管部分，均出賣並交付與袁芳忠使用、收益；另袁芳忠於六十九年六月八日向袁嗣開之繼承人袁奕安買受系爭四五二之一號土地之分管部分，證明寅○○、壬○○繼承伊父袁芳忠占有使用系爭土地特定部分之正當權源。惟不問上開不動產買賣契約書是否真正，因上訴人提出之四房分割圖不能認定袁嗣章、袁嗣冉、袁嗣開等三人之繼承人就系爭土地得對
袁嗣德之繼承人主張有分管之使用收益權限，已如前述。袁嗣章之子袁奕登、袁嗣冉之子袁奕端、袁嗣開之子袁奕安無從就系爭土地之特定部分行使使用、收益、管理之權限，袁芳忠亦無法基於與袁奕端、袁登、袁奕安間之買賣關係取得占有使用系爭土地特定分管部分之正當權源。上訴人所舉證人袁芳相、袁清吉之證詞，僅能證明寅○○等四人長久占用系爭土地之事實，尚無法進而推論得知袁嗣章等四人之繼承人有分管協議及袁芳忠因買賣關係而取得占有使用系爭土地特定部分之正當權源，寅○○、壬○○仍無法基於繼承關係取得占用系爭土地特定部分之權利。至繳納田賦、水利會費之文件，仍不足作為有使用系爭土地正當權源之依憑。卯○○、癸○○雖提出與袁奕生訂立之不動產買賣契約書，惟袁奕生乃袁嗣開之繼承人，並未登記為系爭土地之共有人，自無從將系爭土地之特定部分出賣及交付予卯○○、癸○○占有使用。寅○○等四人雖亦為系爭土地之共有人之一，惟既未舉證證明業經系爭土地其他共有人全體之同意，則其占有使用系爭土地之特定部分，不論有無逾越按應有部分比例計算之面積，仍屬無權占有，自負有拆除地上物返還占用土地與被上訴人及其他共有人之義務。從而，被上訴人基於系爭土地共有人之身分，依民法第七百六十七條、第八百二十一條規定，訴請寅○○等四人分別將各自之地上物（或建物）拆除，返還土地與被上訴人及其他共有人，於法自應准許。台喨公司與袁奕養、寅○○雖就系爭四五二之一號土地簽訂「土地租賃契約書」，惟寅○○就系爭土地之特定部分並無占有使用之正當權源，依卷附證據資料亦無法證明袁奕養與系爭土地之其他共有人就台喨公司占用之特定部分已達成分管之協議，寅○○、袁奕養於未得其他共有人同意前，將系爭土地之特定部分出租予台喨公司，屬無權處分，嗣後又未得其他共有人全體之追認，台喨公司占有使用系爭土地之特定部分，核係無權占有，被上訴人依民法第七百六十七條規定，訴請其拆除系爭土地上之建物，返還土地予被上訴人及其他共有人，亦應准許等詞，為其判斷之基礎。
惟按出賣人將土地交付與買受人占有、使用後，不得以土地所有權尚未移轉登記，主張買受人為無權占有；又共有土地若經共有人協議分管，各共有人就其分管部分即有使用、收益之權限，共有人將分管之特定部分土地出賣與他人，即係將其就此特定部分土地之使用、收益權讓與買受人，雖買受人在土地分割前，不得請求移轉登記該特定之分管部分土地，僅得請求移轉登記土地之應有部分，惟依上說明，出賣人亦不得主張買受人為無權占有。查系爭土地雖登記為原六大房中之第五房袁修露長子袁嗣德及其餘五房代表共六房所共有，惟依六大房分管實測圖之分管約定，系爭土地原全部由袁修露之子孫共同使用、收益及管理，為原審
確定之事實。依卷附繼承系統表記載，袁修露生四子即袁嗣德、袁嗣章、袁嗣冉、袁嗣開四人，上訴人稱該四房於日據時代大正三年訂立「分鬮書」，約定系爭土地由其等四房均分。嗣於五十三年三月十日委請測量師測量，將該土地均分為四份，並繪製「土地分割實測圖」（即四房分割圖），由袁嗣德等四人之子袁奕端、袁奕添、袁奕登、袁奕生各自分管云云，經提出「分鬮書」及「土地分割實測圖」為證。該「分鬮書」載明：「即日批明承上六大房公共之業在霄裡庄四百三十九番外十六筆之土地日後六大房分定係作四房均分」字樣，兩造均不爭執。則在訂立「分鬮書」時，袁嗣德等四人即有將系爭土地再分成四份由四房分管之意至明。而袁嗣德等四人之長子分別為袁奕端、袁奕添、袁奕登、袁奕生，並為原審所是認。「土地分割實測圖」上所載四房代表為袁端、袁添、袁登、袁生，雖僅袁端之印文為「袁奕端」，其餘三人印文均無「奕」字，惟觀之六大房子孫名，該「奕」字應係排行，平日或為簡略計，未予書寫，參以證人即原六大房第六房袁修霞後代袁奕養證稱，各房大致按土地分割實測圖分管云云。證人即袁奕端子嗣袁芳相、袁清吉證稱，袁奕端分到實測圖最下端土地等語（見一審第二宗卷第二二○頁至二二二頁），核與土地分割實測圖之記載相符各情。上訴人所稱系爭土地再經袁嗣德等四人之子孫分成四份，由四房分管，似非全無依據。次查上訴人抗辯，系爭土地已由袁嗣德等四人之繼承人陸續出售，提出被證一、二、三、四、七（賣渡證書、不動產買賣契約書、不動產買賣契約書、繳稅收據、切結書）為證（見一審第一宗卷第三○二頁、第一四五頁至第一五五頁之一、第一八七頁及第二宗卷第一○頁），證人袁芳相、袁清吉並證稱，切結書上袁芳相印文真正，袁奕端有再購入袁阿添部分，其後於五十五、六年間出售等語（見一審第二宗卷第二二○頁至二二二頁）。而為袁嗣德繼承人之被上訴人，對於其等未占有、使用系爭土地之事實，似不爭執。則上訴人辯稱其輾轉買受或向買受人承租而占有、使用系爭土地已數十年，亦非子虛。果袁嗣德等四人之子孫已將系爭土地再分成四份，由四房分管，上訴人輾轉向有占有、使用系爭土地權限之袁嗣德等四人之繼承人買受，或向該買受人承租，並受交付而占有、使用系爭土地，能否謂其為無權占有，即非無疑。乃原審未詳加調查審認明晰，徒以被上訴人否認不動產買賣契約書及土地分割實測圖，上訴人亦未能證明其真正，並前開情詞，遽為上訴人不利之判決，自難謂無判決理由不備之違法。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十四 年 八 月 十一 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 楊 鼎 章
法官 陳 淑 敏
法官 謝 正 勝
法官 劉 福 來
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十四 年 八 月 二十二 日 Ｋ
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