最高法院民事判決 九十四年度台上字第一四六四號
上 訴 人 甲 ○ ○
辛 ○ ○
乙 ○ ○
丙 ○ ○
己 ○ ○
號
庚 ○ ○
戊 ○ ○
丁 ○ ○
共 同
訴訟代理人 邱 永 祥 律
被 上訴 人 壬○○○
訴訟代理人 陳 廷 献 律
上列當事人間因租佃爭議事件，上訴人對於中華民國九十二年十
二月三十日台灣高等法院台中分院第二審判決（九十年度上字第
一五六號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院台中分院。 理 由
本件上訴人主張：伊共有坐落苗栗縣竹南鎮○○○段第一八二、一八三、一八五及六一四號四筆土地，與被上訴人間原訂有耕地租佃契約，約定之耕作正產物為稻谷。詎被上訴人未經伊之同意，自民國八十年間起，將系爭土地之一部分闢建養魚池、養蝦池及停車場，樹立招牌，以供人釣魚、釣蝦，並長期僱訴外人顏金龍養殖魚蝦及看管魚池，顯已變更農地之原有性質，且不自任耕作，雖其僅屬系爭土地之一部分，但兩造係以單一租約約定承租範圍，故依耕地三七五減租條例第十六條第二項之規定，兩造間之租約已於八十年間全部歸於無效。又被上訴人於拆除魚蝦池之設施後，卻於八十七年間提供系爭土地，由他人傾倒工程廢棄土石及雜物，而予廢耕，迄八十八年間始載運沙土覆蓋其上，改種與契約不符之蕃石榴於其上，迭經伊於八十七年十一月十七日向苗栗縣政府表明不予續租，及於八十九年五月二日以郵局存證信函聲明終止兩造間之租約在案。被上訴人已屬無權占有系爭土地，任催不還系爭土地等情，爰依耕地三七五減租條例第十六條第一、二項之規定，求為：㈠確認兩造就系爭土地之租賃關係不存在；㈡被上訴人應將系爭土地返還予伊及全體共有人之判決。被上訴人則以：㈠伊之祖先早於五十年間即租用系爭土地，於其旁蓋有農舍居住，並於其上設有四、五十坪之曬谷場，因稻穀收成不佳，故於八十年間，伊經全體出租人之代表人乙○○之同意
，將其中約百分之六十原屬低窪之土地稍加池堤，改為魚池，以供養魚蝦之用，並設遮陽棚，約二、三十坪，以保護蝦苗，並未經營釣蝦場，亦未增闢停車場。伊除事先徵得全體出租人之代表人乙○○之同意，於低窪部分系爭土地改為養魚池之外，自八十年至八十六年間，上訴人之代表人乙○○均按年向伊收取租金而無異議。則伊無不自任耕作之情事。㈡伊並無故意讓第三人堆置廢棄物於系爭土地。又上訴人一再指訴伊違反廢棄物清理法乙案，迭經台灣苗栗地方法院檢察署查明而為不起訴處分在案。上訴人聲明終止租約，並無理由等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審所為如上訴人聲明之判決，改判駁回其訴，無非以：系爭土地為上訴人所公同共有，原承租人為被上訴人之被繼承人劉欽郎，劉欽郎死亡後，由被上訴人繼承該租賃關係，並於六十二年五月四日經苗栗縣竹南鎮公所為私有耕地租約之登記，租約正產物為稻谷，但以現金納租，嗣均按期續約，嗣於七十九年六月九日由該管苗栗縣政府函准變更租約，但原訂租期即將屆至，被上訴人又申請續約，經竹南鎮公所予以受理，並依規定通知上訴人戊○○、徐秀水、甲○○及徐秀榮等人，其等始於八十七年七月十八日聲明異議。其間，上開四筆土地原種植水稻，被上訴人嗣於八十年間將其中一八二、一八三、一八五地號土地約百分之六十改闢為養魚池，八十二年間又將六一四地號闢為養蝦池及搭建遮陽棚以養蝦，迄八十六年間上述魚蝦池之設施始全數拆除，現上開四筆土地則全改種蕃石榴樹，而兩造因上開租佃爭議經苗栗縣政府調處不成立，移送審理等事實，為兩造所不爭執，並經勘驗現場查明無訛，且有台灣省苗栗縣私有耕地租約影本（竹外字第一○○號）、土地登記謄本、戶籍謄本暨繼承系統表可稽，堪信為真實。又被上訴人於八十年至八十二年間將系爭耕地改為養魚池及養蝦池等情，業據證人王進祿、陳彩霖及顏金龍、吳金寬證述甚明。又被上訴人於將承租地改為魚池之前，因該地低窪，不利水稻生長，故當「地主」即出租人之全體代理人乙○○在八十年至被上訴人處收取租金時，被上訴人即對之表示，欲將部分耕地約占租賃土地面積百分之六十改為魚池，乙○○當即表示「沒有意見」等情，亦據證人陳彩霖、王進祿、吳金寬、劉宜秀證稱屬實，衡諸「地主」即上訴人之全體代理人乙○○自七十六年起至八十七年間，連續向被上訴人收取租金多年，有其親自簽收租金之收據多紙可憑，上訴人遲至八十七年七月十八日被上訴人依法申請該管竹南鎮公所續訂租約書時，始具函聲明異議，此有該函影本可憑，其間自八十年至八十七年長達七年之間，上訴人均無具體之反對，並持續收租達七年之久，益徵被上訴人所辯上訴人乃同意其改為魚池、蝦池，以養殖魚蝦出售乙節，誠屬可信。又被上訴人為養殖魚蝦，以供販售，既經上訴人之同
意，已如前述，則難謂被上訴人加置上開設施，改供養殖魚蝦之用，即屬不自任耕作。上訴人既不能舉證證明被上訴人確有經營釣蝦場之事實，徒以上開經廢棄不用之蝦苗遮陽棚及其上之招牌，暨舊曬谷場相片，即指被上訴人有經營釣蝦場之事實，亦屬無據。綜上，上訴人既同意被上訴人將系爭土地改闢為魚池，以養殖魚蝦販售，則上訴人指被上訴人為不自任耕作，兩造之租約應屬無效云云，主張收回系爭土地，自嫌無據。又上訴人雖指被上訴人有廢耕系爭耕地，並將之提供予訴外人傾倒工程廢棄土石、雜物之情事，認被上訴人有不自任耕作之情形，但此為被上訴人所否認。且上訴人一再指訴被上訴人違反廢棄物清理法乙案，均迭經台灣苗栗地方法院檢察署查明而為不起訴處分在案，有該不起訴處分書影本可參。足見上訴人所指被上訴人將系爭土地供人傾倒廢棄物而不自任耕作云云，顯非實情，其藉此主張終止租約而收回系爭土地，亦無可取。又上訴人以被上訴人擅自改種蕃石榴之經濟作物，即指其違反兩造租約，聲明終止租約，並據以收回系爭土地，亦屬無據。綜上所述，上訴人主張被上訴人有不自任耕作及違約之情形，認兩造間租約已無效，及聲明終止租約，均屬無據。從而，其請求確認兩造就系爭土地之租賃關係已不存在，並求為命被上訴人交還系爭土地，均無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按公同共有物之處分，及其他之權利行使，應得公同共有人全體之同意，此為民法第八百二十八條第二項所明定。查系爭土地屬上訴人全體公同共有，為原審所合法確定之事實，則同意變更系爭耕地使用方式，亦應得全體共有人之同意。不能單純以受託收取租谷，即據以推論亦獲有同意承租人變更承租耕地使用方式之授權。原審未遑詳查，遽以乙○○多年代理上訴人前往向被上訴人收取租金，即率行推定上訴人授權乙○○同意被上訴人變更承租耕地使用方式，而為上訴人不利之判決，已嫌速斷。且上訴人迭次主張：系爭土地原係種植水稻，被上訴人於八十一、二年間將之改為養魚池及養蝦池，業經第一審法院勘驗現場屬實，復為被上訴人於第一審自認「被告（即被上訴人）養殖狀況雖趨穩定，惟收入平平，收入甚窘，被告乃採友人建議，採買蝦苗準備養殖，並架構廣告看板等，準備待蝦苗成長後，兼營釣蝦、釣魚」云云，是被上訴人顯已變更系爭農地原有性質，於系爭耕地闢建停車場，興建天廚釣魚、蝦場之違章建築供遊客休憩，並搭建廣告招牌，廣事招攬遊客（請參閱卷附照片），被上訴人所為，自屬不自任耕作，原訂租約全部無效等語，（見原審卷第一宗第七一、一六七、二七八頁）。自屬重要攻擊方法，原審未予詳查審認，遽憑上揭理由，而為上訴人不利之判決，亦嫌疏略。本件事實既欠明瞭，本院自無從為法律上判斷。上訴論旨，指摘原判決
不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十四 年 八 月 十一 日 最高法院民事第三庭
審判長法官 朱 錦 娟
法官 顏 南 全
法官 許 澍 林
法官 袁 靜 文
法官 簡 清 忠
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十四 年 八 月 二十四 日 j