臺灣高雄地方法院民事判決
113年度鳳簡字第633號
原 告 李敏華
訴訟代理人 唐小菁律師
被 告 林素琴
李肇祥
共 同
訴訟代理人 孫志鴻律師
上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國114年8月26日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應自高雄市○○區○○段○○○○段000○號建物即門牌號碼高雄市○○
區○○路000號4樓遷出，並將前述不動產騰空返還予原告及全體共
有人。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第1項得假執行，但被告以新臺幣453,205元為原告預供擔
保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠坐落高雄市鳳山區鳳山段大老衙小段273建號建物即門牌號碼
高雄市○○區○○路000號房屋（下稱系爭房屋）原為原告父親
即訴外人李文俊所有，李文俊過世後由原告及訴外人李瑞光
、Ａ０１共同繼承，應有部分各為3分之1。被告Ａ０３、Ａ０４為Ａ０１
之配偶及兒子，於李文俊過世前即與Ａ０１居住於系爭房屋。
嗣Ａ０１於民國112年2月3日將其因繼承取得之系爭房屋應有部
分出售予李瑞光，並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣
契約），並完成系爭房屋移轉登記完畢。系爭房屋既為原告
與李瑞光共有，被告仍繼續居住於系爭房屋4樓，即屬無權
占有，原告與李瑞光曾請Ａ０１告知被告應搬離系爭房屋，惟
被告迄未遷出。為此，爰依民法第767條第1項、第821條規
定，請求被告自系爭房屋4樓遷出，並騰空返還系爭房屋予
所有權人全體等語。
㈡並聲明：⒈被告應自系爭房屋4樓遷出，並將系爭房屋騰空返
還予所有權人全體；⒉訴訟費用由被告負擔；⒊願供擔保，請
准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠李瑞光於112年2月3日與Ａ０１就系爭房屋簽立系爭買賣契約，
並於同年4月6日將系爭房屋辦理所有權移轉登記至李瑞光名
下，然李瑞光係利用Ａ０１智力已明顯退化，達精神障礙或心
智缺陷致不能為意思表示或受意思表示，或不能辨識其意思
表示效果，而無法獨自處理進行不動產買賣契約等事務之狀
態而為之，是系爭買賣契約應屬無效，而被告Ａ０３業於112年
9月18日經臺灣高雄少年及家事法院112年度監宣字第378號
民事裁定選定擔任受監護宣告之Ａ０１之監護人，已代Ａ０１提起
確認買賣關係不存在之訴訟。系爭買賣契約既屬無效，則Ａ０
１仍為系爭房屋所有權人，而Ａ０１未曾表示不同意被告2人使
用系爭房屋，其等自可繼續居住於系爭房屋。另被告Ａ０３自8
1年11月與Ａ０１結婚後、被告Ａ０４自出生起，直至今日均繼續
居住使用系爭房屋4樓未曾間斷，此為系爭房屋全體共有人
所悉，多年來亦無異議，足見包含原告在內之共有人確有同
意被告使用系爭房屋之默示分管契約，是被告2人自有使用
系爭房屋之權利。再者，被告2人以家屬身份隨同Ａ０１居住於
系爭房屋，被告2人乃占有輔助人，原告未請求占有人Ａ０１遷
出，卻請求占有輔助人遷出，顯與法未合等語，資為抗辯。
㈡並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉訴訟費用由原告負擔；⒊如受不利
判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
㈠查系爭房屋原為原告父親即訴外人李文俊所有，後李文俊於9
9年2月28日過世，由原告及訴外人李瑞光、Ａ０１於同年4月27
日因繼承取得系爭房屋，應有部分各為3分之1。另被告Ａ０３
、Ａ０４為Ａ０１之配偶及兒子，於李文俊過世前即與Ａ０１居住於
系爭房屋迄今等節，業據原告提出系爭房屋建物第一類謄本
在卷為憑（簡調字卷第13頁），並有本院依職權調取被告2
人個人戶籍資料在卷可參（院卷第13、17頁），且為被告2
人所不爭執（簡調字卷第45至47頁），是前開事實，勘以認
定。
㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞
者，得請求防止之；又各共有人對於第三人，得就共有物之
全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共
有人全體之利益為之，民法第767條第1項、第821條分別規
定清楚。再以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告
對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占
有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被
告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證
明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第
1552號判決意旨可參）。原告主張其為系爭房屋共有人，被
告係無權占用系爭房屋，依所有物返還請求權及共有法律關
係，請求被告自系爭房屋遷出，而被告對原告為系爭房屋共
有人，且其等迄今仍居住於系爭房屋內等節均不爭執，業經
本院說明如前，依前揭之旨，自應由被告就有權占用系爭房
屋部分負擔舉證責任，先予敘明。
㈢被告固抗辯李瑞光與Ａ０１於112年2月3日就系爭房屋簽立系爭
買賣契約無效，Ａ０１仍為系爭房屋所有權人，其等為Ａ０１之配
偶、兒子，自對系爭房屋有占有使用權限云云。然查：
⒈按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。依
本法所為之登記，有絕對效力，民法第759條之1及土地法第
43條分別定有明文。Ａ０１於112年2月3日將系爭房屋應有部分
3分之1出售予李瑞光，並於112年4月6日完成移轉登記，系
爭房屋目前登記所有權人為李瑞光、原告，應有部分各3分
之2、3分之1等節，有系爭房屋買賣公證書、不動產買賣契
約書、土地登記申請書、建築改良物所有權買賣移轉契約書
、系爭房屋建物第一類謄本在卷為憑（簡調字卷第13頁；審
訴字卷第53至63、81、85頁），縱被告主張其等已有於另案
對李瑞光提出確認買賣關係不存在之訴，然另案既尚未判決
，則原告、李瑞光即應依前揭規定推定為系爭房屋所有權人
，從而被告主張Ａ０１仍為系爭房屋所有權人云云，難認有據
。
⒉至被告主張Ａ０１於系爭買賣契約簽立時，智力已明顯退化，達
精神障礙或心智缺陷，致不能為意思表示或受意思表示，或
不能辨識其意思表示效果之程度云云。然李瑞光、Ａ０１於簽
立系爭買賣契約時曾經公證，112年2月3日公證時經公證人
向Ａ０１逐條解釋系爭買賣契約及公證書內容，並說明法律效
果，確認Ａ０１瞭解系爭買賣契約與公證內容後始由Ａ０１簽名，
過程中Ａ０１意識清楚且對答如流等節，業經為系爭買賣契約
公證之民間公證人蕭宗民函覆在卷（院卷第39頁），是由前
開函覆資料可悉Ａ０１於系爭買賣契約作成時，顯然俱有辨別
事理之判斷能力，並非欠缺通常事理判斷能力甚明。又被告
雖另提出長庚醫療財團法人高雄長庚紀念醫院（下稱長庚醫
院）診斷證明書、臺灣高雄少年及家事法院112年度監宣字
第378號裁定等資料（簡調字卷第49至51頁；院卷第77頁）
，然前揭診斷證明書於醫囑記載病患近期於113年3月7日接
受神經行為檢查，結果為MMSE＝8及CDR＝1，符合輕度失智症
之診斷，所載之診斷係在112年2月3日系爭買賣契約作成後
，另所提出監護宣告之裁定亦係於112年9月18日作成，是Ａ０
１於112年2月3日尚未受監護宣告，是依被告所提出前開資料
，難以說服本院Ａ０１在112年2月3日系爭買賣契約作成時，欠
缺通常辨別事理能力。
⒊另被告固據114年4月16日長庚醫院函文主張：Ａ０１於111年11
月4日在長庚醫院經認知功能檢測，已檢查出輕度失智，無
法處理太複雜事物，獨自執行不動產買賣契約應有困難，並
據之主張系爭買賣契約無效云云。然細觀前開長庚醫院函文
之用語為「病人可能無法獨自一人處理複雜事務，例如獨自
執行不動產買賣契約應該有困難，需專人協助完成，至於病
人是否能辨別『買賣』、『公證』、『買賣價額』、『印鑑證明』、
『建物權狀及土地權狀』等意思或知悉『印鑑證明』及『建物權
狀及土地權狀』之用途，應視病人是否確實知悉瞭解，本與
案無法判斷」有前開函文附卷可稽（院卷第159頁），是依
前揭函文之說明，Ａ０１雖因輕度失智無法獨自執行買賣契約
，但於有專業人士協助講解「買賣」、「公證」、「買賣價
額」、「印鑑證明」、「建物權狀及土地權狀」等用語之意
思、相關法律效果時，亦有知悉理解之可能，如再由專人之
協助，亦可能完成系爭買賣契約簽立及系爭房屋移轉。而本
件Ａ０１於簽立系爭買賣契約時曾至公證人處公證，經專業公
證人詳為解說契約內容及法律效果，過程中Ａ０１意識清楚且
對答如流，業如前述，自可認Ａ０１對於系爭買賣契約必要之
點的法律效果、公證之意義均有清楚之認識。另被告於答辯
狀內亦提及Ａ０１身上有戴秀娟地政士事務所之名片（院卷第6
5、69頁），可認Ａ０１就系爭房屋持分之買賣及過戶事宜已經
諮詢過專業地政士，復觀諸系爭買賣契約之過戶等細節均係
委由戴秀娟地政士完成，有本院依職權調取之土地登記申請
書附卷可憑（審訴字卷第81頁），亦足徵系爭買賣契約之執
行係在Ａ０１委由專人協助下完成。是本院綜合判斷長庚醫院
函文對於Ａ０１病況之認定，與Ａ０１於系爭買賣契約簽立至執行
時已由多位專業人士在旁協助之過程，應可認Ａ０１於112年2
月3日系爭買賣契約作成時，具通常辨別事理能力，且系爭
房屋後續移轉過戶行為均係於Ａ０１授權下為之，被告主張系
爭買賣契約無效，Ａ０１仍為系爭房屋所有權人云云，自屬無
據。
㈣Ａ０１於112年2月3日後既已非系爭房屋之共有人，被告以Ａ０１仍
為共有人並主張依共有人間默示分管契約而得使用系爭房屋
之答辯，即屬無據。至被告稱原告僅對被告提起本件訴訟，
未對Ａ０１提起遷讓房屋訴訟，於法未合云云，然原告為系爭
房屋所有權人，有同意、容任他人使用系爭房屋之權利，原
告不同意被告使用系爭房屋與原告同意Ａ０１使用系爭房屋無
涉，亦難認有何違法之處。
㈤基上，原告為系爭房屋所有權人，被告占用系爭房屋4樓，又
無法提出占用系爭房屋之法律依據，即屬無權占有，是原告
依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告遷讓返還系
爭房屋予原告及全體公同共有人，自屬有據。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第821條規定，
請求被告應將系爭房屋遷讓返還予原告及其他全體公同共有
人，為有理由，應予准許。
五、本件係就民事訴訟法第427條第2項第1款規定適用簡易訴訟
程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第
3款之規定，依職權宣告假執行（原告雖聲明願供擔保請准
宣告假執行，但此僅在促請注意，本院毋庸為准駁之諭知）
。並依同法第392條第2項，依被告聲請宣告被告如供擔保，
得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌
與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 10 月 17 日
鳳山簡易庭 法 官 茆怡文
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 114 年 10 月 17 日
書 記 官 劉企萍