臺灣高雄地方法院民事判決
114年度雄簡字第795號
原 告 張萬生
被 告 陳睿姈
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年9月17日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路00巷0號3樓房屋騰空遷讓返還
予原告。
被告應自民國一一三年九月十日起至返還第一項所示房屋之日止
，按月給付原告新臺幣壹萬壹仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣陸萬柒仟元為
原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：被告承租原告所有之門牌號碼高雄市○○區○○路00
巷0號3樓房屋（下稱系爭房屋），嗣於民國113年7月底表示
欲提前終止租賃關係，原告遂同意被告於同年8月10日終止
租約，並約定於8月15日辦理點交。惟原告於點交時發現系
爭房屋部分設施遭損壞，包括洗手台水管阻塞、房間地板有
火燒及燙痕等情形，經估價修繕費用為新臺幣（下同）42,4
75元。又被告迄今仍未將房屋之鑰匙交還，致原告無法使用
系爭房屋，爰依系爭租約、民法不當得利之法律關係提起本
訴等語，並聲明：㈠被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路00巷0
號3樓房屋騰空遷讓返還予原告，並自113年8月10日起至返
還房屋之日止，按月給付原告11,000元。㈡被告應給付原告4
2,475元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：對於提前終止租約及雙方曾約定點交系爭房屋之
事實均不爭執。惟主張原告於113年8月15日並未完成點交程
序，致被告無從交還鑰匙，且原告迄未返還押租金，系爭租
約關係並未真正消滅。另原告未簽立終止契約，卻擅自請修
繕人員進入系爭房屋內，系爭房屋損壞不是伊造成的，於承
租前即曾告知原告地板已有損壞、水管亦有阻塞情形，原告
請求顯無理由等語資為抗辯，並聲明：原告之訴及假執行之
聲請均駁回。
三、本院得心證之理由：
被告於113年7月底向原告表示欲提前終止系爭租約，原告亦
同意於同年8月10日終止租約，並約定於8月15日辦理點交系
爭房屋，而原告迄今尚未返還押租金予被告等情，為兩造所
不爭執。惟原告主張終止租約後，被告仍未返還鑰匙繼續占
用系爭房屋，應按月給付相當租金之不當得利，押租金部分
得於系爭房屋修繕費用抵充後結算，被告則辯稱因原告未完
成系爭房屋點交，系爭租約關係尚未消滅，且系爭房屋並無
損壞情形，押租金應全數返還。是以，本件爭點即為：㈠系
爭租約是否業已終止？㈡原告請求被告給付相當租金之不當
得利，有無理由？㈢原告主張以系爭押租金抵充系爭房屋修
繕費用，有無理由？
㈠按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前
，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，
先期通知，民法第453條定有明文。查系爭租約第21條約定
：「雙方在本契約有效期間內解約，必須在1個月前通知對
方…，方可解除契約」（見本院卷一第21頁）。是兩造間既
明定得提前1個月通知終止契約，堪認於租期屆滿前得依法
提前終止。本件被告於113年7月底通知原告欲終止系爭租約
，原告亦明確同意於同年8月10日終止，依約堪認兩造間系
爭租約業於113年8月10日合法終止。至被告抗辯稱原告未完
成點交及未返還押租金等，係屬租約終止後之爭議，與系爭
租約是否合法終止無涉，被告上開所辯尚不足採。
㈡次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條
前段定有明文。無法律上之原因而受利益，致他人受損害者
，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，
亦同，民法第179條定有明文。而無權占有他人土地，可能
獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年
台上字第1695號判決意旨參照）。系爭租約於113年8月10日
終止，業如前述，被告自應依前揭規定將系爭房屋返還原告
。是以，原告請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還，自屬有據
。又系爭租約既經合法終止，被告自113年8月11日起占有使
用系爭房屋之法律上原因即已消滅，自應遷出並交還系爭房
屋。惟被告未返還系爭房屋鑰匙，縱已清空屋內物品，然其
行為仍屬占用系爭房屋未返還之無權占有狀態，就其無權占
有期間所獲相當於租金之不當得利每月11,000元，應於其騰
空遷讓返還系爭房屋前，一併返還原告。
㈢再按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有
生產力者，並應保持其生產力；承租人違反前項義務，致租
賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任，但依約定之方法或依
物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不
在此限，民法第432條定有明文。可知承租人訂立租約之目
的，既在於使用、收益租賃物，出租人即有容忍承租人以合
於契約目的之方法使用、收益租賃物之義務。又依國內房屋
租賃實務，雖多約定承租人於租約屆滿或終止時，負有「回
復原狀」返還之義務，惟所稱「原狀」，除當事人另有特別
約定外，係指承租人應以合於契約目的之「應有狀態」返還
租賃物，並非必須回復至出租前之「原有狀態」。其判斷應
綜合考量租賃期間之正常使用、一般交易習慣、誠信原則及
房屋折舊等情形。蓋房屋隨時間自然耗損、設備老化，均屬
正常現象，若強令承租人回復至出租時原貌，顯失衡平，亦
非法律所應保護之權利。是以，對於租賃期間內因正常使用
所致之自然折舊及減損，出租人不得要求承租人負回復至未
使用前狀態之責。否則，既違租賃契約允許承租人使用收益
之本旨，亦屬過苛。末按當事人主張有利於己之事實者，就
其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條亦有規定。又民
事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若
原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就
其抗辯之事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應
駁回原告之請求（最高法院100年度台上字第415號判決要旨
參照）。經查：原告復主張點交時發現系爭房屋遭被告破壞
，請求洗手台水管、房間地板修繕及換鎖費用，雖據其提出
估價單為證（見本院卷一第185至189頁），然此均為被告所
否認。依原告所提估價單，尚無從推知系爭房屋由被告承租
前之原本情況為何，參以系爭房屋屋齡約40年，屋內設施及
設備應本已老舊，原告並未提出系爭房屋於出租前之照片，
致本院無從比對被告承租系爭房屋前後之狀況，是遭毀壞情
形究為被告所造成，抑或自然耗損真偽不明，原告既未能舉
證證明系爭房屋於交付被告時原狀為何，原告請求被告賠償
前開修繕費用，即屬無據，應予駁回。
㈣另押租金部分，得於被告遷讓返還系爭房屋時，抵充相當於
租金之不當得利1個月，是原告主張被告應自113年9月10日
起至搬遷返還房屋之日止，按月給付原告11,000元，為有理
由，附此敘明。
四、綜上所述，原告依系爭租約、民法不當得利之法律關係，請
求被告將系爭房屋遷讓返還予原告，及自113年9月10日（見
本院卷二第136頁）起至搬遷返還房屋之日止，按月給付原
告11,000元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無
理由，應予駁回。
五、原告勝訴部分，係適用簡易訴訟程序為被告敗訴之判決，原
告雖為假執行宣告之聲請，但依民事訴訟法第389條第1項第
3款規定，仍由本院依職權宣告；至原告敗訴部分，其假執
行聲請失所依附，爰予駁回。
六、本件事證已臻明確，其餘攻擊防禦方法及舉證，經核與判決
結果不生影響，無逐一論列之必要，併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 10 月 27 日
高雄簡易庭 法 官 張茹棻
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 114 年 10 月 27 日
書記官 廖美玲