臺灣高雄地方法院民事判決
114年度訴字第447號
原 告 孫莉
陳麗琴
陳麗玉
共 同
訴訟代理人 張奕晨律師
被 告 郭秉署
訴訟代理人 王芊智律師
當事人間給付違約金事件，本院民國114年10月1日言詞辯論終結
，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴：原告陳麗琴、陳麗玉先於民國113年6月29日與被
告簽立不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約）及合約附約（
下稱系爭附約），由被告以新臺幣（下同）4,250萬元向原
告購買附表所示土地及建物（下合稱系爭房地），後原告孫
莉於113年8月9日簽署系爭買賣契約及系爭附約，應認系爭
買賣契約於113年6月29日成立。又系爭買賣契約未經雙方解
除，效力應有效存續，被告依系爭買賣契約第4條第1項約定
應於113年9月19日前給付完稅款1,700萬元，惟被告遲至113
年10月11日始將款項匯入價金履約保證專戶（下稱價金履保
專戶），遲延給付22天；其次，被告依系爭買賣契約第4條
第1項約定應於113年9月30日前給付尾款1,700萬元，系爭房
地所有權已於113年10月17日移轉登記予被告，惟被告遲至1
13年10月30日始將1,700萬元匯入價金履保專戶，遲延給付3
0天。總計被告遲延給付52天，違反給付完稅款及尾款之契
約義務，原告依系爭買賣契約第12條第2項約定，以買賣總
價款每日千分之0.5計算違約金，自得請求被告給付違約金1
,105,000元(計算式：42,500,000元×0.0005×52天＝1,105,00
0元)。為此，爰依系爭買賣契約第12條第2項約定及民法第2
03條、第229條第2項、第233條第1項前段等規定，提起本件
訴訟，並聲明：㈠被告應給付原告孫莉368,334元、原告孫麗
琴368,333元、原告孫麗玉368,333元，及均自起訴狀繕本送
達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡
願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告與原告陳麗玉、陳麗琴於113年6月29日簽立系爭買賣契
約時，因出賣人之一之原告孫莉並未出面，亦未委託代理人
簽約，當下無法確認孫莉之意願，乃另外簽立系爭附約，載
明「買方同意賣方需於113年7月20日以前備齊授權書、權狀
正本、印鑑章、印鑑證明、身份證影本，此份合約始生效力
」。惟原告至113年7月20日前均未備齊約定之文件，系爭買
賣契約已因條件不成就而不發生效力，縱原告孫莉於113年8
月9日在系爭買賣契約及系爭附約補簽其姓名，亦無法使系
爭買賣契約恢復效力，況原告等人之印鑑章與印鑑證明更拖
延至113年9月6日始補齊交付代書，堪認系爭買賣契約已因
條件不成就而失效，伊應不受付款期限之拘束。又原告孫莉
雖於113年8月9日補簽名，惟原告等人之印鑑證明、印鑑章
仍未能即時交予代書，致代書無法作業，原告陳麗玉、陳麗
琴更遲至113年8月16日始寄出印鑑證明，惟未將印鑑章一併
寄出，原告孫莉則表示其人在國外，無法交付印鑑證明及印
鑑章，致代書另外將公契文件寄往臺北予原告陳麗玉、陳麗
琴用印，而代書直至113年8月23日始收到原告陳麗玉、陳麗
琴寄回之公契文件，原告孫莉則遲至113年9月6日始交付印
鑑證明予代書及用印。因系爭買賣契約各項款項預定期程係
以簽約日即113年6月29日評估而來，原告遲未備齊所需文件
及印鑑章，伊自無可能同意再受系爭買賣契約約定給付價款
期限之拘束，是伊當時即告知代書及房仲，各期款項之給付
日期需向後遞延，不可能再按原約定日期給付，代書助理訴
外人王宥泰亦於113年8月16日告知原告，原告亦已知悉各期
款項之給付日期將因原告先前之拖延而有所延後。另系爭買
賣契約無法僅因原告孫莉事後補上簽名之單方行為，而再次
復效，即便兩造事後仍繼續履行，亦屬另外成立其他法律關
係之問題，然無論另外成立之法律關係為何，亦無證據顯示
伊仍同意受系爭買賣契約關於給付期限之拘束。況且，伊自
113年6月29日簽約後，一直等待原告備齊所需文件，因等待
原告時間過久，致伊受到113年9月19日中央銀行第7波信用
管制影響，伊原先與訴外人台北富邦商業銀行談妥之貸款條
件從4成降為3成，且需延後至114年才能撥款，致伊需另向
其他銀行申辦貸款，伊不僅需多籌1筆自備款4,250,000元，
利率也從談妥之2.88％調升為3.35％，伊每月需多支付銀行利
息1萬多元，伊因原告之拖延損失慘重。
㈡原告遲至113年9月6日始將所需資料提交予代書，代書經作業
後於113年9月19日中午始以LINE通知伊給付款項，實無法期
待伊於數小時內匯款17,000,000元至價金履保專戶。即原告
遲延在先，卻主張伊違約要求給付違約金，業已違反民法第
148條第2項規定之誠信原則。
㈢系爭買賣契約第13條第1項約定，關於契約條款及各項約定條
款之天數係以工作日計算，伊縱有給付遲延情事，自113年9
月20日算至113年10月11日，扣除國定假日及颱風假，伊遲
延給付完稅款之日數為11日，因原告於113年7月21日至113
年9月6日已遲延32日在先，壓縮代書及伊之準備時程，縱伊
遲延給付，亦源於原告拖延32日所造成之遞延結果，無法歸
責於伊。又伊於113年10月14日匯款4,250,000元至價金履保
帳戶，貸款銀行則於113年10月30日將貸款12,750,000元撥
款至價金履保帳戶，縱以113年10月30日作為給付尾款之基
準日，伊給付尾款之遲延日數僅為17日（自113年10月1日算
至113年10月30日，並扣除國定假日及颱風假），因原告前
已拖延32日在先，縱伊給付尾款日期遲延17日，亦源自於原
告拖延32日所造成之遞延結果，自無法歸責於伊。另伊原已
覓得台北富邦商業銀行辦理貸款，利率及貸款成數原均已談
妥核准，係因原告遲遲未能備妥印鑑證明及印鑑章交付代書
，又逄中央銀行於公布第7波信用管制，致使台北富邦商業
銀行無法告知確切撥款日期，伊無奈下只能透過介紹轉向利
率較高、貸款成數較少之訴外人京城商業銀行申貸，房仲與
代書助理均早已告知原告上情，堪認此屬不可歸責於伊之事
由所致。
㈣系爭買賣契約第12條第2項約定，若有遲延給付之情形係指陷
於遲延給付之狀態，並未區分遲延給付第幾期款項之情形，
依原告主張伊係於113年9月20日陷於遲延給付之狀態，遲至
113年10月30日始為完全給付，僅需計算此段遲延期間之日
數及違約金數額即可，無須區分係遲延給付完稅款或尾款，
否則將有重複計算遲延日數之情形，即伊自113年9月20日起
算至113年10月30日止，遲延日數至多僅為23日，原告所得
請求之違約金數額至多僅為488,750元(計算式：42,500,000
元×0.0005×23日＝488,750元)。然原告因伊遲延給付，僅受
有依履保銀行台新國際商業銀行牌告活期存款利率（0.655％
）計算可得利息之損害，其中尾款17,000,000元中之4,250,
000元已先於113年10月14日匯入，應扣除10月14日至10月30
日之遲延利息，依年息0.655％計算，原告所受之利息損失僅
為7,552元【計算式：完稅款遲延部分17,000,000元× 0.655
％÷365日×11日＋尾款遲延部分17,000,000元×0.655％÷365日×l
7日）－4,250,000元×0.655％÷365日×13日）＝7,552元】，倘
再准許原告得向伊請求給付違約金488,750元，實屬過高。
其次，系爭買賣契約第12條所定違約金之性質應為懲罰性違
約金，審酌伊發生遲延之情事並無可歸責性，亦無惡意違約
之主觀動機，遑論原告至遲應於113年7月20日前交付印鑑證
明及印鑑章等資料，卻遲至113年9月6日始備齊一切過戶證
件資料並在公契上完成用印手續，伊本可依系爭買賣契約第
12條第3項約定，向原告請求給付違約金680,000元（計算式
：42,500,000元×0.0005×32日＝680,000元），更因原告遲誤
過久，以致遭遇中央銀行政策改變，而需多付更高房貸利息
之損失，伊亦未向原告請求賠償損害，依此，請求法院依職
權酌減原告得請求之懲罰性違約金為0元。至如認原告得請
求伊給付違約金，伊依民法第334條第1項前段規定，以對原
告之違約金債權680,000元主張抵銷。
㈤綜上，原告之訴為無理由，並聲明：1.原告之訴駁回；2.如
受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、不爭執事項：
㈠原告陳麗琴、陳麗玉先於113年6月29日與被告簽署系爭買賣
契約及系爭附約，原告孫莉後於113年8月9日在系爭買賣契
約及系爭附約簽署姓名。
㈡被告依系爭買賣契約第4條第1項約定，應於113年9月19日前
給付完稅款17,000,000元，被告係113年10月11日將款項匯
入價金履保專戶。
㈢被告依系爭買賣契約第4條第1項約定，應於113年9月30日前
給付尾款17,000,000元，系爭房地於113年10月17日完成所
有權移轉登記，被告於113 年10月14日匯款4,250,000 元，
又於113 年10月30日將12,750,000元全數匯入價金履保專戶
。
㈣系爭買賣契約約定頭期款425萬元，於113 年6 月29日簽約時
由仲介收受現金40萬元，其餘385萬元由被告於113年8月12
日匯入履保專戶。
㈤被證1之對話訊息形式上為真正。
㈥系爭附約約定「因共有人之一（孫莉）在國外，無法於113年
6月29日親簽買賣合約，買方同意賣方須於113年7月20日以
前備齊：授權書、權狀正本、印鑑章、印鑑證明、身分證影
本，此份合約始生效力。若無法補齊證件，雙方合意解除，
買方已支付價金無息返還，撤案費4,000元及謄本費由賣方
支付，不收履保費。」。而原告陳麗琴、陳麗玉113 年8月1
6日將印鑑證明寄出，並於113 年8 月23日將用完印的公契
寄給代書，原告孫莉則於113年9月6日與代書約時間用印，
原告等人之印鑑章與印鑑證明至113 年9 月6 日始補齊交付
代書。原告已違反系爭附約關於限期備齊其過戶證件資料之
義務。
四、本件爭點：
㈠系爭買賣契約及系爭附約是否為附停止條件之買賣契約？如
是，系爭買賣契約是否因停止條件未成就而不生效力？
㈡如否，系爭買賣契約有效成立，原告請求被告給付違約金有
無理由？金額若干？
㈢被告主張抵銷抗辯有無理由？
五、本院判斷：
㈠系爭買賣契約及系爭附約是否為附停止條件之買賣契約？如
是，系爭買賣契約是否因停止條件未成就而不生效力？
本件原告主張，系爭附約後段約定「若無法補齊證件雙方
合意解除，買方已支付價金無息返還」等語，是系爭買賣
契約及系爭附約乃附意定解除權之有效契約，況被告其後
仍支付不斐之用印款及尾款，使原告產生正當信賴，若認
定是附停止條件之買賣契約，恐違反民法第148 條權利濫
用等語，惟被告所否認，並以前詞置辯。經查：
⒈按附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力，民法
第99條第1項定有明文。換言之，買賣契約附有停止條件者
，於條件成就時，始生效力，若條件已屬不能成就，則該
項契約自無法律上效力之可言(最高法院22年度上字第1130
號判例意旨參照)。
⒉觀諸系爭附約內容：「因共有人之一（孫莉）在國外，無法
於113年6月29日親簽買賣合約，買方同意賣方須於113年7
月20日以前備齊：授權書、權狀正本、印鑑章、印鑑證明
、身分證影本，此份合約始生效力。若無法備齊證件，雙
方合意解除，買方已支付價金無息返還，撤案費4000及謄
本費由賣方支付，不收履保費。」等語（本院卷一第35頁
），其文意通順由任何一般人閱讀系爭附約之內容，均可
輕易知悉系爭買賣契約附有一定之條件，而非無任何條件
之買賣契約。又系爭附約後段雖約定「若無法備齊證件，
雙方合意解除」，然合意解除之法律效果與契約自始不生
效力相同，是難以系爭附約後段約定「雙方合意解除」等
語，遽認系爭買賣契約為自始成立生效僅附意定解除權之
契約。
⒊次查，系爭附約既約定以原告須於113年7月20日以前備齊：授權書、權狀正本、印鑑章、印鑑證明、身分證影本等件，作為系爭買賣契約之停止條件，然兩造均不爭執原告陳麗琴、陳麗玉113 年8月16日將印鑑證明寄出，並於113 年8 月23日將用完印的公契寄給代書，原告孫莉則於113年9月6日與代書約時間用印，原告等人之印鑑章與印鑑證明至113 年9 月6 日始補齊交付代書等情，故系爭買賣契約所附之停止條件並未成就，系爭買賣契約自無任何法律上之效力可言。原告自無從依尚未發生效力之系爭買賣契約第12條第2項之約定，向被告請求給付違約金。
⒋末按當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成
立，民法第345 條第2 項定有明文，是買賣契約為非要式
契約，不以書面為必要，書面僅係便於證明之用，而本件
兩造於系爭買賣契約所附之停止條件並未成就後，系爭契
約已失其效力，其後被告仍繼續給付用印款及尾款，原告
亦將系爭房地移轉登記予被告，足見兩造已默示就同一標
的物必要之點達成新的買賣合意，已另成立新的買賣契約
，縱兩造未另訂書面買賣契約，對新的買賣契約之成立不
生影響，原告主張信賴利益及指摘被告違反民法第148 條
權利濫用，難認有理由。
㈡系爭買賣契約既因停止條件未成就而不生效力，而其後成立
之新的買賣契約並無相關遲延責任之約定，則爭點㈡㈢即無
論述必要。
六、綜上所述，原告本於系爭買賣契約之約定，請求被告給付違
約金共1,105,000元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回
。
七、兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與前開認定結論不生影響
，爰不予一一論究，併予敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 10 月 29 日
民事第二庭 法 官 鄧怡君
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 10 月 30 日
書記官 林依潔
附表：
編號 土地或建物 權利範圍 １ 高雄市○○區○○段0地號土地 10000分之42 ２ 高雄市○○區○○段000○號建物 （門牌號碼：ＯＯ路000號00樓，含共有部分龍Ｏ段000建號權利範圍100000分之1229） 全部