臺灣高雄地方法院民事判決
113年度簡上字第146號
上 訴 人 葉國安
訴訟代理人 謝憲愷律師
李家豪律師
複代理人 洪維寧律師
被上訴人 蔡俊宏
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國113年5月13
日本院高雄簡易庭112年度雄簡字第2041號第一審判決提起上訴
，經本院於114年9月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分及訴訟費用之裁
判均廢棄。
二、上開廢棄部分，被上訴人應將門牌號碼高雄市○○區○○街00號
之1一樓房屋騰空返還上訴人。
三、其餘上訴駁回。
四、第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔百分之四十，其餘由
上訴人負擔。
事實與理由
甲、程序事項
按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被上訴人
已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條
第1項定有明文。上開規定，於簡易訴訟程序之第二審準用
之，亦為同法第436條之1第3項、第463條定有明文。查上訴
人於原審先位請求：㈠被上訴人應將門牌號碼高雄市○○區○○
街00號之1一樓房屋（下稱系爭房屋）騰空返還上訴人。㈡被
上訴人應將系爭房屋內之開天鐵窗、手拉鐵門（四片）、（
內）橫拉鋁製拉門回復原狀。㈢被上訴人應給付上訴人新臺
幣（下同）200,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償
日止，按週年利率5%計算之利息。㈣願供擔保，請准宣告假
執行（本院卷第9頁）。原審就此部分判決駁回，上訴人於
上訴後，撤回此部分請求，被上訴人亦表示同意（本院卷第
131、285、286頁），核與前揭規定相符，應予准許。
乙、實體事項
一、上訴人主張：
㈠被上訴人向上訴人承租系爭房屋，雙方於民國106年12月31日
，約定租期至108年12月31日，月租金為10,000元，並收取
押租金20,000元。其後兩造口頭協議被上訴人續租至111年1
2月31日（下稱系爭租約）。嗣系爭租約已屆滿，上訴人欲
收回系爭房屋自住，詎上訴人向被上訴人催討返還系爭房屋
，被上訴人竟置之不理。因上訴人有收回系爭房屋自住之需
求，請求被上訴人將系爭房屋騰空返還上訴人。
㈡被上訴人承租系爭房屋後，其有裝設門面鋁玻璃、廣告看版
，並拆除原有之開天鐵窗、手拉鐵門（四片）、（內）橫拉
鋁製拉門等設施（下稱系爭物品）。被上訴人於返還系爭房
屋時，應將系爭物品回復原狀，其未回復原狀即屬故意違反
系爭租約第9條之約定，同時也侵害被上訴人對系爭物品之
所有權，請求被上訴人賠償系爭物品回復原狀所需支出之必
要費用108,900元。
㈢被上訴人承租系爭房屋多年後，被上訴人竟不讓上訴人進出
系爭房屋，導致系爭房屋2樓因年久失修，該屋2樓外牆水泥
掉落、鐵窗生鏽之損害，被上訴人自應負損害賠償之責，請
求被上訴人賠償損失100,000元。
㈣系爭物品自上訴人父親時即已存在，系爭物品對上訴人而言
，具有重大意義，被上訴人將系爭物品拆除，上訴人因而受
有精神上痛苦。請求被上訴人賠償精神慰撫金100,000元。
㈤為此，爰依民法第455條、土地法第100條第1款規定、系爭租
約第9條、第12條約定及民法第184條第1項、第227條之1規
定、民法第195條第1項之規定，於原審提起本件訴訟，並聲
明：1.被上訴人應將系爭房屋騰空返還上訴人。2.被上訴人
應給付上訴人308,900元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清
償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被上訴人抗辯：上訴人曾於112年2月27日允諾得繼續承租系
爭房屋至116年12月31日，系爭租約屬定期租賃契約且尚未
屆滿，上訴人不得請求被上訴人騰空返還系爭房屋。又系爭
物品為上訴人於102年11月自行僱工拆除，與被上訴人無關
，上訴人不能請求被上訴人負回復原狀或損害賠償之責。系
爭房屋連接2樓樓梯口僅有擺放兒童用電動小汽車，屬可輕
易移動之物，上訴人亦留有系爭房屋備用鑰匙，上訴人可自
由進出系爭房屋，被上訴人並無妨害上訴人進入系爭房屋2
樓修繕之情，系爭房屋2樓之損害與被上訴人無關，自無請
求賠償之理等語置辯，聲明：被上訴人之訴駁回。
三、原審判決被上訴人敗訴，被上訴人不服提起上訴，除仍為前
揭主張外，並聲明：1.原判決廢棄。2.被上訴人應將系爭房
屋騰空返還上訴人。3.被上訴人應給付上訴人308,900元，
及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算
之利息。被上訴人抗辯：上訴駁回。
四、不爭執事項（本院卷第259-260、288頁）
㈠系爭房屋為未辦保存登記建物，上訴人為系爭房屋事實上處
分權人，有高雄市稅捐稽徵處112年房屋稅繳款書在卷可憑
（原審卷第21頁）。
㈡被上訴人向上訴人承租系爭房屋，租賃期間自106年12月31日
起至108年12月31日止，月租金10,000元，106年12月30日簽
立房屋租賃契約書（即系爭租約），有系爭租約在卷可憑（
原審卷第23-33頁）。
㈢系爭租約屆滿後，兩造口頭協議，由被上訴人續租至111年12
月31日止，有112年4月25日三重中山路存證號碼255號存證
信函（下稱系爭存證信函）在卷可查（原審卷第43-49頁）
。
㈣上訴人於112年4月25日寄發系爭存證信函予被上訴人，並以
被上訴人要收回自住（土地法第100條），向被上訴人為終
止系爭租約之意思表示，並於112年4月26日送達（原審卷第
43-49、288、271頁）。
㈤兩造口頭協議延展系爭房屋租約，租賃期間自109年1月1日起
至111年12月31日止，其後自112年1月起至114年6月17日，
被上訴人仍按月繼續繳付租金予上訴人。
五、爭點
㈠上訴人以將系爭房屋收回自住為由，終止兩造間之系爭租約
，是否有理由？
㈡上訴人請求被上訴人應給付308,900元，有無理由？
六、本院之判斷
㈠上訴人以將系爭房屋收回自住為由，終止兩造間之系爭租約
，是否有理由？
1.按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租
人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法
第451條定有明文。故出租人於訂約之際，苟未訂明「期滿
後絕不續租或續租應另訂契約」或其他相類之情形者，於「
不即表示反對之意思」條件成就時，租賃契約當然更新為不
定期限租賃關係，無待於契約當事人之重為要約或承諾。查
兩造簽立之系爭租約期滿後，雙方口頭協議延展系爭房屋租
約，租賃期間自109年1月1日起至111年12月31日止。其後自
112年1月1日起114年6月17日，被上訴人仍按月繼續繳付租
金予上訴人等情，為兩造所不爭執。系爭租約亦無期滿後絕
不續租或續租應另訂契約或其他相類之情形之條款（原審卷
第117-123頁），而系爭租約於111年12月31日屆滿，屆滿後
被上訴人仍繼續使用系爭房屋經營理髮店並繳納租金，上訴
人亦未為任何表示，揆諸前開規定及說明，系爭租約當然更
新為不定期限租賃關係無訛，無待兩造重新約定。
2.按出租人非因收回自住，不得收回房屋。土地法第100條第1
款前段定有明文。又土地法第100條第1款所謂收回自住，係
指客觀上有收回自住之正當理由及必要，並能為相當之證明
者為限（最高法院111年度台上字第1754號判決意旨參照）
，則出租人主張「收回自住」必須具備正當事由和必要性，
並能提出相關證據，例如，出租人確實需要將房屋作為自住
或營業場所，且有居住或營業上的必要。經查：
⑴證人即上訴人之子Ａ０１證述：上訴人與母親同住現居地，姐
姐們已婚或單獨租屋居住，上訴人因年紀大了，故想回高
雄居住養老，先前有整修系爭房屋2樓，規劃回來居住。
又上訴人跟現居地的鄰居也有糾紛，若上訴人仍居住在現
居地可能不太適合，因而想回高雄居住，我可能也會陪上
訴人回高雄居住等語（本院卷第179-180頁）。又上訴人
於113年7月13日下午1時42分，因停車問題與鄰居發生糾
紛，遭對方攻擊致多處受傷而報警。其後於113年11月21
日亦因左側血胸、胸部挫傷合併左側第五、八、九、十肋
骨骨折而至林口長庚紀念醫院急診就醫，在此之前亦時常
進出醫院一事，有新北市政府警察林口分局林口派出所受
（處）理案件證明書、林口長庚紀念醫院出具之診斷證明
書在卷可佐（本院卷第239、241頁）。可見上訴人與鄰居
或他人相處易起衝突致受傷之狀況等節，故上訴人主張顯
然自己不適合繼續居住於現居地，而有搬遷之必要，尚非
子虛。
⑵上訴人以收回系爭房屋自住為由，112年4月25日寄發系爭
存證信函予被上訴人，並對被上訴人表示終止系爭租約之
意思，被上訴人於112年4月26日收受等情（本院卷第288
頁），為兩造所不爭執。又上訴人有上開收回系爭房屋自
住之事由及必要等情，本院業已說明如前。堪認系爭租約
業經上訴人合法終止無訛。上訴人請求被上訴人騰空並返
還系爭房屋，應屬有據。
㈡上訴人請求被上訴人應給付308,900元，有無理由？
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。所稱舉證係指就爭訟事
實提出足供法院對其所主張者為有利認定之證據而言，若所
舉證據，不能對其爭訟事實為相當之證明，自無從認定其主
張為真正。民事訴訟如係由上訴人主張權利者，應先由上訴
人負舉證之責，若上訴人先不能舉證，以證實自己主張之事
實為真實，則被上訴人就其抗辯事實即令不能舉證，或其所
舉證據尚有疵累，亦應駁回上訴人之請求。又因故意或過失
，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；因可歸責於債
務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延
或給付不能之規定行使其權利；因可歸責於債務人之事由，
致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第184條第1項
前段、第227條第1項、第226條第1項固有明文。然損害賠償
之債，以有損害發生及有責任原因，並二者之間，有相當因
果關係為成立要件。倘上訴人未證明受有損害，且其所受損
害與被上訴人行為間，具有相當因果關係，即無請求被上訴
人賠償可言。
2.查兩造先前所訂立書面租約第9條固約定：房屋有改裝設施
之必要時，乙方（即被上訴人）取得甲方（即上訴人）之同
意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方應於交還房屋
時負責回復原狀（原審卷第121頁）。然系爭租約自109年1
月1日起已為不定期租賃關係，業經上訴人合法終止一節，
前已述明。又上訴人主張系爭物品屬系爭房屋出租前原始樣
貌一情，僅提出系爭房屋87年2月15日照片及現況照片為論
據（原審卷第165-171頁）。然該87年間照片，距上訴人於1
02年首次將系爭房屋出租予被上訴人已時隔15年，未據上訴
人提出系爭房屋出租時外觀風貌仍與87年間相同之證據資料
為佐，自難以此推認系爭物品於系爭房屋102年間出租時仍
屬存在。準此，上訴人既無從證明系爭物品為出租時原狀，
則其依租約第9條約定，請求被上訴人將系爭物品回復原狀
，自無可採。
3.上訴人既無從證明系爭物品為出租時原狀，且其主張系爭物
品為被上訴人擅自拆除所致一節，亦經被上訴人執前詞否認
，而上訴人於審理時亦自陳拆除時間為102年11月間（原審
卷第185頁），顯係發生於被上訴人開始承租系爭房屋前，
亦不能佐為被上訴人確有擅自拆除系爭物品之認定，因此上
訴人主張賠償系爭物品價值及精神慰撫金，難認有理。
4.上訴人固提出系爭房屋出現系爭損害之照片（原審卷第61頁
），主張係被上訴人阻撓其前往2樓修繕所致云云。惟觀以
系爭房屋連接1至2樓樓梯口所擺放兒童用電動小汽車照片（
原審卷第158頁），該小汽車體積並非巨大，亦未經被上訴
人以工具或機械固定其擺放位置而可輕易移置於他處，衡情
當不致造成該樓梯口任何通行障礙，且上訴人於審理時亦自
陳留有系爭房屋備用鑰匙（原審卷第198頁），顯見上訴人
得自由進出系爭房屋無虞，尚難認被上訴人有何阻撓上訴人
修繕行為。是上訴人就被上訴人有阻撓修繕行為，及該行為
與系爭損害間因果關係，均未舉證以實其說，則其民法第18
4條第1項前段、第227條規定請求被上訴人賠償系爭損害，
即屬無據。
七、綜上所述，上訴人依民法第455條、土地第100條第1款規定
，聲明第1項請求被上訴人將系爭房屋騰空返還予上訴人，
為有理由，應予准許。上訴人依系爭租約第9條、第12條約
定及民法第184條第1項、第227條之1規定、民法第195條第1
項規定，擇一為有利於上訴人之判決，聲明第2項請求被上
訴人給付308,900元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日
止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，不應准許。原審
就上訴人主張聲明第1項為敗訴之判決，容有違誤，上訴人
就此部分，指摘此部分原判決不當，為有理由，應予廢棄改
判。就聲明第2項部分，上訴意旨仍執前詞，指摘原審此部
分判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判
決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟
法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如
主文。
中 華 民 國 114 年 10 月 16 日 民事第五庭審判長 法 官 王耀霆 法 官 翁瑄禮 法 官 賴寶合以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 114 年 10 月 17 日 書記官 王珮綺