臺灣高等法院高雄分院民事判決
114年度上易字第145號
上 訴 人 菘鐿科技有限公司
至成智能股份有限公司
共 同
法定代理人 劉文隆
被上訴人 莊登宇
莊雅博
共 同
訴訟代理人 楊志凱律師
蔡尚琪律師
謝承霖律師
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國114年5月
8日臺灣橋頭地方法院113年度訴字第927號第一審判決提起上訴
，本院於114年9月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人莊登宇於民國113年5月29日簽訂要
約書，願以新臺幣（下同）1700萬元向上訴人菘鐿科技有限
公司（下稱菘鐿公司）購買高雄市○○區○○段000000地號土地
及其上同段46建號即門牌號碼為高雄市○○區○○路000巷00號
房屋（下稱甲房地），經菘鐿公司於113年5月31日於要約書
上簽名（下稱甲房地要約書）。被上訴人莊雅博則於113年5
月30日簽訂要約書，願以1800萬元向上訴人至成智能股份有
限公司（下稱至成公司）購買高雄市○○區○○段000000地號土
地及其上同段45建號即門牌號碼為高雄市○○區○○路000巷00
號房屋（下稱乙房地），經至成公司於113年5月31日於要約
書上簽名（下稱乙房地要約書）。依甲、乙房地要約書第5
條第1項約定，上訴人負有就買賣相關事項進行協商簽立本
約之義務，詎上訴人於113年9月20日將甲、乙房地以更高價
格售予訴外人中紘金屬有限公司（下稱中紘公司），依要約
書第5條第2項約定，上訴人應給付按成交總價款3%計算之損
害賠償。爰聲明求為判決：㈠菘鐿公司應給付莊登宇51萬元
，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計
算之利息。㈡至成公司應給付莊雅博54萬元，及自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢願
供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：上訴人於113年5月28日委託訴外人開騵不動產
仲介經紀有限公司（下稱開騵公司）代理銷售甲、乙房地，
於不動產一般委託銷售契約書第18條特約條款載明「售後回
租三年，一年一簽」（下稱系爭條件），上訴人之法定代理
人劉文隆並向開騵公司表示，甲、乙房地回租之價格、條件
應先經上訴人同意，此為房地能否達成買賣合意之重要事項
。惟被上訴人所簽立要約書未載明上開條件，劉文隆告知訴
外人即仲介人員洪明緯回租條件尚待協商，經洪明緯允諾後
，劉文隆方於要約書簽名。上訴人將被上訴人之原要約擴張
、限制或變更，依要約書第3條第1項約定，視為拒絕原要約
而為新要約，被上訴人至113年5月30日止，並未表示願以上
訴人所提條件承購甲、乙房地，兩造就回租條件未達成合意
前，未就甲、乙房地成立預約。縱應賠償，要約書第5條第2
項所約定之損害賠償乃損害賠償總額預定性質之違約金，被
上訴人未交付定金，短時間難有轉售甲、乙房地之可能，未
見被上訴人已定轉售計畫，被上訴人未受有損害，不得以上
訴人轉售利益，作為被上訴人之可得預期利益，違約金應酌
減以甲、乙房地總價之0.5%計算為適當等語，資為抗辯。
三、原審判命菘鐿公司應給付莊登宇34萬元，及自113年9月12日
起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；至成公司應給付
莊雅博36萬元，及自113年9月12日起至清償日止，按週年利
率5%計算之利息，並為附條件之准、免假執行宣告，暨駁回
被上訴人其餘之訴及假執行聲請。上訴人就其受敗訴判決部
分提起上訴，上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡
上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行聲請均駁回
。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。（被上訴人於原審逾上開
金額之請求，未據上訴，非本院審理範圍）。
四、兩造不爭執之事項：
㈠菘鐿公司、至成公司於113年5月28日與開騵公司簽立不動產
一般委託銷售契約書、標的現況說明書，第18條特約條款均
載有「售後回租三年，一年一簽」，委託期間自113年5月28
日起至113年8月27日。
㈡莊登宇簽立甲房地要約書，欲以1700萬元購買甲房地，經菘
鐿公司於113年5月31日10時於賣方簽章處簽名，受託人為開
騵公司。
㈢莊雅博簽立乙房地要約書，欲以1800萬元購買乙房地，經至
成公司於113年5月31日10時於賣方簽章處簽名，受託人為開
騵公司。
㈣甲、乙房地要約書第5條第2項均載明：「買方（即上訴人，
以下同）或賣方（即被上訴人，以下同）如有一方不履行訂
立本約之義務時，應支付他方成交總價款3%之損害賠償金額
」。
㈤菘鐿公司、至成公司於113年9月20日將甲、乙房地，合計以3
688萬元售予中紘公司。
㈥被上訴人於113年7月2日寄送律師函予菘鐿公司、至成公司。
五、本件之爭點：上訴人所簽立之要約書，是否已生效力？被上
訴人依要約書第5條第2項約定，請求上訴人賠償損害，有無
理由？應否酌減？
六、本院得心證之理由：
㈠按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約係約
定將來訂立一定契約（本約）之契約，預約權利人僅得請求
對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履
行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，
作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成
立（最高法院64年台上字第1567號、61年台上字第964號判
決先例意旨參照）。次按當事人訂立之契約，究為本約或係
預約，應就當事人之意思定之，當事人之意思不明或有爭執
時，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素，及得否依所
訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決定之（最高法院
85年度台上字第2396號判決意旨參照）。
㈡兩造簽立甲、乙房地要約書，為兩造所不爭執，復經被上訴
人提出要約書為證（見原審審訴卷第29頁、第53頁），信為
真實。依上揭房地要約書第1條、第2條約定，已載明菘鐿公
司、至成公司願分別以1700萬元、1800萬元將甲、乙房地售
予被上訴人；另第3條第1項約定：「本要約書須經賣方親自
記明承諾時間及簽章並送達買方時，雙方即應負洽商簽立本
約之一切義務。但賣方將要約擴張、限制或變更而為承諾時
，視為拒絕原要約而為新要約，須再經買方承諾並送達賣方
。本要約書須併同其附件送達之。」；第5條則約定：「因
本要約書而成立買賣預約時，自買賣預約生效之日起10日內
或依書面所約定日期，應於共同指定之處所，就有關稅費及
其他費用之負擔、委託人及買方共同申請辦理或協商指定地
政士、付款條件、貸款問題、交屋約定及其他相關事項進行
協商後，簽訂不動產買賣契約書（第1項）。買方或賣方如
有一方不履行訂立本約之義務時，應支付他方成交總價款3%
之損害賠償金額（第2項）。」，依該約定，該要約書顯屬
「預約」之性質，預約當事人即為買賣之雙方；兩造簽立要
約書之法律效果，僅係成立買賣之預約，就買賣標的物及價
金之範圍為約定，作為將來訂立買賣契約之張本。
㈢上訴人辯稱：依其與開騵公司簽立之不動產一般委託銷售契
約書之第18條特約條款已載明「售後回租三年，一年一簽」
即系爭條件，故在兩造對於售後回租之租金價格、條件尚未
談攏之前，難認已因簽立要約書而成立買賣預約；兩造對租
金數額尚需磋商，認應係上訴人依要約書第3條第1項視為拒
絕原要約而為新要約之情形云云。惟查：
⒈證人洪明緯證稱：「上訴人於不動產一般委託銷售契約書上
有載明『售後回租三年，一年一簽』之條件，我們要先跟買家
說上訴人的承租條件，買家同意後，我們再告知上訴人，經
過上訴人答應後，除簽立買賣契約外，會再另外簽一份租約
，我們有跟被上訴人說上訴人租約條件，被上訴人都有接受
，我們也有轉知劉文隆，劉文隆也說可以，那就簽約。」、
「講到租約條件時，是確認被上訴人要購買了，於簽立權益
確認書及要約書的時候，被上訴人有同意上訴人租約條件才
簽立，至於劉文隆部分，先前就有打電話跟劉文隆說被上訴
人都可以接受上訴人租約條件，直到113年5月31日我跟劉文
隆見面時，有更詳細說明被上訴人有接受上訴人的租約條件
，劉文隆於甲、乙要約書上簽名後，有說他要再想想看，我
有跟劉文隆催促，因為簽立要約書後，契約有約定五天內要
簽立正式買賣契約，如果沒有履約可能需要支付違約金，劉
文隆說他知道，但劉文隆一直推託，期間說要再考慮，大約
在113年6月10幾日才說他無法接受。」（見原審卷第217至2
23頁）；核與證人即仲介人員吳益誠陳證：「關於『售後回
租三年，一年一簽』的特約，須買賣雙方對租期、租約、租
金等條件達成共識才能簽立買賣契約，我們請劉文隆簽立甲
、乙房地要約書的時候，針對租約、租期、租金已有初步共
識，但其他細節如管理規範、天災時何人負責等細項，要等
簽立買賣契約時再把租約的細節敲定，但劉文隆簽立要約書
後就一直沒有出面簽立買賣契約。劉文隆簽立要約書時，我
們有跟他告知，如果沒有簽立買賣契約，不管是什麼原因，
就要負擔3%的損害賠償，劉文隆有同意並簽名。劉文隆簽完
要約書後當天突然跟洪明緯說，有人要連同他的公司員工一
起買，說他還要再想想看，我們有跟劉文隆說如果反悔要給
付損害賠償給被上訴人，不如買賣雙方出面一起再談一次，
就算之後上訴人不履約，說不定也不用賠這麼多錢，但劉文
隆一直不出面，一個月後才說無法賣給被上訴人。」（原審
第224頁至第226頁）相符。
⒉再觀諸劉文隆與洪明緯間於113年5月31日16時6分許之通訊軟
體LINE對話內容：「（洪明緯）：買方有告知我們他們這是
定金而非斡旋金，因為出價已經達委託價格就是轉為定金了
，一方不履約會有賠償責任，買方現在要求我們要履約，如
果劉總能賣更高價格，扣除賠償金跟我們的仲介費還有賺，
那當然是賣別人是最佳選擇。傳送甲、乙房地要約書予劉文
隆觀看，並將第5條部分以框線標示。（劉文隆）回稱：請
問上述的時效到幾號？（洪明緯）：時效至6/4，6/4前需回
覆買方後續簽約事宜。」（見原審卷第88頁至第89頁）；洪
明緯再於113年6月11日以通訊軟體LINE詢問劉文隆：「劉總
，買方在問是否有要出售廠房給他們」，劉文隆則回稱：「
請待我確認，謝謝！」；洪明緯於113年6月13日復問：「劉
總，買方在催促何時安排見面，從週二等到今天，我們不知
怎麼跟買方交代了，再請安排面談時間，請明天中午12點前
給出正式的回覆，若沒有回覆明確的簽約時間，買方要求我
們照程序走！謝謝。」，劉文隆則於113年6月14日稱：「明
緯，很抱歉要跟你知會我們的買賣無法接受……具體原因如下
：1.合約內容有問題2.合約沒有在談定的條件下。」，洪明
緯回稱：「劉總，買方到昨天為止還是通知我們要履約，您
這邊的消息我會告知買方。」。（見原審卷第90至91頁），
經核洪明緯、劉文隆對話內容，與洪明緯證述內容相符。
⒊此外，依要約書所載，上訴人係於113年5月31日10時在該要
約書之「賣方簽章」欄簽名，未就被上訴人之要約為任何之
擴張、限制或變更，依洪明緯、吳益誠證述及洪明緯、劉文
隆間之LINE對話內容所示，可認上訴人簽立該要約書時，兩
造已針對「售後回租三年，一年一簽」之條件達成共識，並
無上訴人所稱兩造對租金數額尚需磋商，上訴人拒絕原要約
而為新要約之情，上訴人既於要約書「賣方簽章」欄位簽名
，其上並有「賣方同意依本要約書之條件出售」之記載，上
訴人就被上訴人之要約已為承諾，上訴人辯稱兩造並未成立
買賣預約云云，自無可採。
㈣再按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；
違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠
償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行
債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，
違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損
害之賠償總額，民法第250條第1項、第2項定有明文。則違
約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前
者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額；後者以強
制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務
不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債
務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，
應依當事人之意思定之（最高法院109年度台上字第2975號
判決意旨參照）。末按約定之違約金是否過高，除應依一般
客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務
人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標
準，尚非不能依誠信原則予以檢驗（最高法院106年度台上
字第1389號判決要旨參照）。又基於民事訴訟採辯論主義原
則，就約定違約金額是否過高之事實，應由主張違約金過高
之當事人負提出事實及舉證之責任，法院僅依當事人所提出
之事實及證據，依職權審究其違約金之約定是否確有過高情
事及應如何核減至相當之數額，尚非謂法院須依職權蒐集並
調查有關當事人約定之違約金是否有過高之事實。是查：
⒈依要約書第5條第2項：「買方或賣方如有一方不履行訂立本
約之義務時，應支付他方成交總價款3%之損害賠償金額。」
之約定，並無特別明定該損害賠償金為懲罰性之違約金，自
應視為因不履行而生損害之賠償總額，即其性質為賠償總額
預定性違約金，復為兩造所不爭執（見本院卷第68頁）。又
上訴人於113年5月31日簽立甲、乙房地要約書後，經洪明緯
多次催促，均未簽立買賣契約本約，迄至113年6月14日更表
明拒絕履約，則被上訴人依前開約定請求上訴人賠償損害，
洵屬有據。
⒉莊登宇、莊雅博各係願以1700萬元、1800萬元購買甲、乙房
地，而上訴人於113年6月26日將甲、乙房地以總價3688萬元
售予中紘公司，為兩造所不爭執，並有內政部不動產交易實
價查詢服務網資料可參（見原審卷第209頁），固認上訴人
相較於售予被上訴人增加188萬元價款，惟兩造所簽立要約
書僅係成立買賣之預約而非本約，本院斟酌兩造履約爭議期
間約僅2週，對被上訴人所造成之損失非鉅，衡以兩造利益
，並兼顧履約誠信原則，認應由契約所約定買賣總價款3%核
減至2%計算為適當，上訴人抗辯應以總價款0.5%計算為適當
云云，就此並無提出相關舉證，並非可採。依此計算，莊登
宇、莊雅博得請求菘鐿公司、至成公司給付之違約金應分別
為34萬元（計算式：1700萬元×2%＝34萬元）、36萬元（計算
式：1800萬元×2%＝36萬元）。
七、綜上所述，被上訴人依要約書第5條第2項約定，請求上訴人
給付，其中莊登宇請求菘鐿公司給付34萬元，莊雅博請求至
成公司給付36萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日即均自113
年9月12日起（見審訴卷第83頁、第87頁，本院卷第65頁）
至清償日止，按週年利率5%計算之利息，應予准許。原審就
此為上訴人敗訴之判決，並依聲請為准、免假執行之諭知，
經核於法，並無違誤。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求
予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分上訴。
八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經
本院審酌後，核與判決結果不生影響，無逐一論列之必要，
併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。 中 華 民 國 114 年 10 月 23 日 民事第三庭
審判長法 官 許明進 法 官 蔣志宗 法 官 張維君以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 114 年 10 月 23 日 書記官 賴梅琴
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網