臺灣高等法院臺中分院民事判決
114年度上易字第274號
上 訴 人 范順蘭
訴訟代理人 劉 喜律師
複 代理 人 楊偉奇律師
黃邦哲律師
被 上訴 人 洪德壽
訴訟代理人 張麗芬
林怡婷律師
被 上訴 人 洪臣灃
美樂家有限公司
法定代理人 沈文昌
上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國114年4
月30日臺灣臺中地方法院113年度訴字第3202號第一審判決一部
提起上訴，本院於114年10月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊於民國110年4月11日經由被上訴人美樂家有
限公司(下稱美樂家公司)人員即被上訴人洪臣灃之仲介，向
被上訴人洪德壽以新臺幣(下同)270萬元，購買坐落南投縣○
○鎮○○○段000地號土地(下稱系爭土地)，及其上門牌號碼南
投縣○○鎮○○路00巷00號房屋(下稱系爭房屋，與系爭土地合
稱系爭不動產)，伊已付清全部價金，洪德壽亦已交付房屋
，並於110年6月3日辦畢所有權移轉登記。嗣後發現系爭房
屋延伸之鐵皮、紅磚圍牆，占用西側鄰地即同段000地號土
地，遭000地號土地所有權人黃○○請求拆除；系爭房屋之圍
牆大門、圍牆及雨棚另占用南側鄰地即同段000地號土地，
嗣由洪德壽、洪臣灃僱工拆除，致系爭房屋無鐵皮雨棚、紅
磚圍牆及大門可用。另系爭土地北側因遭鄰地即同段000地
號其上之建物大門及圍牆無權占用，導致伊無法使用遭第3
人占用如原判決附圖(下稱附圖)所示編號A部分之土地。洪
德壽出售之系爭不動產，顯有上開瑕疵，爰依民法第359條
、契約第9條第1款、民法第227第1項、第231條第1項及不當
得利之規定，請求洪德壽賠償重設大門、圍牆及遮雨棚的費
用21萬4,118元、及系爭土地減少之價額28萬5,882元，合計
50萬元。又洪臣灃及美樂家公司(下稱洪臣灃等2人)仲介本
件買賣，未善盡居間人之義務，致伊受有損害，應依民法第
227條第1項、第231條第1項、不動產經紀管理條例第26條第
2項之規定，負連帶賠償責任，其等並應與洪德壽負不真正
連帶責任等語(未繫屬本院部分茲不贅述)。
二、被上訴人則以：上訴人與洪德壽間之買賣標的，並不包括系
爭房屋之鐵皮雨棚、紅磚圍牆及圍牆大門，上開增建物應排
除在洪德壽的瑕疵擔保責任之外，且上開占用鄰地之增建物
，嗣後已由被上訴人自行出資拆除，上訴人並未受有損害。
另上開增建物建造之年代久遠，重置之費用應計算折舊。至
於系爭土地雖遭他人占用，但洪德壽出售之土地面積並未短
少，並無瑕疵，且洪德壽已將遭占用之土地回復原狀，上訴
人請求賠償或減少價金，應屬無據等語置辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人就敗訴之其中一部聲明不
服，提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開
第㈡、㈢項之訴部分廢棄；㈡洪德壽應給付上訴人50萬元，及
自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息
；㈢洪臣灃等2人應連帶給付上訴人50萬元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈣如其中一
人已履行給付，於該給付範內，其他人免給付義務。被上訴
人答辯聲明：上訴駁回。
四、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3
款規定，整理並協議簡化爭點如後：
㈠不爭執事項
⒈上訴人經由美樂家公司之業務員洪臣灃之仲介，與洪德壽
於110年4月11日簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契
約)，購買如附表所示房地(見原審卷㈠第257-281頁)。買
賣契約所載土地面積及房屋面積，與土地及建物登記謄本
所載均相符(見原審卷㈠第391頁) 。
⒉系爭房屋西側延伸之鐵皮、紅磚建物及延伸圍牆占用000地
號土地共7.79平方公尺。訴外人黃○○對上訴人請求拆屋還
地，經臺灣南投地方法院於113年5月21日以112年度投簡
字283號判決上訴人敗訴確定後，由洪臣灃等2人協調洪德
壽拆除完畢，將占用部分之土地返還黃○○，並負擔全部拆
除費用(見原審卷㈠第45-57、59-63頁) 。
⒊系爭房屋之大門、及附連之圍牆、雨棚，另占用南側000地
號土地，占用寬度東側寬約95公分，西側寬約75公分，亦
由洪德壽自行僱工拆除此部分之地上物。
⒋系爭土地北側遭鄰地即000地號土地之建物大門及圍牆占用
，業經000地號土地所有權人於原審法院履勘現場前拆除
完畢(但上訴人仍爭執附圖編號A之東側，尚有部分土地遭
信箱磚造柱體占用，尚未全部拆除)。
⒌洪臣灃因仲介系爭不動產之買賣，計獲取居間報酬2萬7,00
0元(見原審卷㈠第215)
⒍系爭買賣契約關於「標的物現況說明書」之記載如下(見原
審卷㈠第143頁) ：
⑴第34項：「土地現況是否有租賃或被他人占用情形」欄
，勾選「否」。
⑵第35項：「是否有界址糾紛」欄，勾選「否」。
⑶第39項：「是否有占用他人土地之情形」，勾選「否」。
⒎上訴人並未對洪德壽為解除系爭買賣契約之意思表示。
㈡本件爭點：
⒈系爭房屋之鐵皮、遮雨棚、紅磚牆、大門及圍牆，是否為
系爭房屋之附屬建物，而為系爭買賣契約之標的？
⒉洪德壽出售之系爭房屋因有部分占用鄰地遭拆除，所出賣
之系爭土地有部分遭鄰房占有，是否構成買賣標的物之瑕
疵？上訴人依民法第359條規定，請求減少價金；依民法
第179條規定，請求返還不當得利；依契約第9條第1款、
民法第227第1項、第231條第1項規定，請求損害賠償，有
無理由？
⒊上訴人得否依民法第227條第1項、第231條第1項、不動產
經紀管理條例第26條第2項規定，請求洪臣灃等2人負連帶
賠償責任?
⒋上訴人主張被上訴人就上開損害，應負不真正連帶賠償責
任，是否有據？
五、得心證之理由：
㈠關於上訴人請求洪德壽給付部分：
⒈洪德壽出售之系爭房屋及土地，並不構成買賣標的物之瑕
疵：
⑴系爭買賣契約之標的，關於房屋部分，並不包括系爭鐵
皮、遮雨棚、紅磚牆、大門及圍牆等物：
按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他
方支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意
時，買賣契約即為成立，民法第345條定有明文。是買
賣標的物之範圍應依買賣雙方之合意定之，即依買賣雙
方不爭執之書面或言詞合意為準。查，依系爭買賣契約
第1條「不動產標示及買賣契約範圍」之記載，本件買
賣之土地面積及房屋面積，與土地及建物登記謄本均相
符，此為兩造所不爭執。而系爭買賣契約第2條「增建
或占用部分」，僅勾選「防火巷」，其餘欄位均為空白
。參照系爭房屋之建物登記謄本及建物所有權狀記載，
系爭房屋之「附屬建物」欄位亦為空白(見原審卷第23
、31～36、42頁)，可見系爭買賣契約關於房屋之範圍，
除建物登記謄本所載外，僅列「防火巷」為增建或占用
部分，並無「附屬建物」之約定。上訴人主張，洪德壽
出售之系爭房屋範圍，除建築本體外，尚包括「附屬建
物」之鐵皮、遮雨棚、紅磚牆、大門及圍牆等，已難採
信。
⑵洪德壽出售之系爭不動產，面積並未短少：
原審依上訴人之聲請，囑託草屯地政事務所派員會同兩
造於114年1月7日履勘及實地測量結果，確認系爭土地
之地籍圖圖上面積為140.21平方公尺與登記面積相符，
而系爭房屋之建物平面圖面積亦與登記面積相同等情，
有原審之勘驗筆錄、現場照片、草屯地政事務所114年2
月3日函、附圖及114年2月11日函在卷可憑(見原審卷第
333～349、369～371、391頁)，足證，洪德壽出售之系爭
土地及房屋，並無面積短少之情形。
⑶所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言。凡依通常交易
觀念，或依當事人之意思，認為物應具之價值、效用或
品質，而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具
備者為限。若出賣特定物其所含數量短少，足使物之價
值、效用或品質有所欠缺者，亦屬之(最高法院73年度
台上字第1173號民事判決先例參照)。查，系爭房屋之
鐵皮、遮雨棚、紅磚牆、大門及圍牆等增建物，並未登
載於建物登記謄本，顯然係房屋本體完成後始增設，而
上開鐵皮等增建物雖經拆除，然房屋之建築本體並未受
有任何影響，其建物面積仍與謄本所登載者相當，足證
上開增建物即使拆除，亦無減損系爭房屋通常之效用，
至為灼然。參照上開說明，自難認係物之瑕疵。
⑷另查系爭不動產遭他人占用或占用他人土地部分已經排
除，此為兩造所不爭執(參見不爭執事項第⒉～⒋點)。上
訴人雖主張北側土地遭占用部分，尚有信箱磚造柱體未
拆除，惟上訴人於本院已自認，系爭信箱磚造柱體未拆
，係伊與對方(指鄰地所有人)達成共識的結果(見本院
卷第183頁)。足證，縱認系爭不動產遭他人占用或占用
他人土地，應視為物之瑕疵，惟所稱之瑕疵均已排除而
治癒，自不得認為再有瑕疵存在之情事。
⑸又民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事
人得以特約免除、限制或加重之；基於契約自由原則，
當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從
其特約(最高法院104年度台上字第550號民事裁判意旨
參照)。系爭買賣契約第17條「特別約定事項」第3項約
定：「本買賣標的之固定裝潢、門窗、地板、浴廁設備
及附贈物品設備以現况點交，賣方不另負瑕疵擔保責任
。承前所述，系爭房屋之增建物，既不包括在買賣契約
之標的範圍，則充其量僅屬系爭房屋之「固定裝潢」或
「附贈物品」而已，則出賣人洪德壽依上開約定，抗辯
就系爭房屋之增建物不負瑕疵擔保責任，自屬有據。
⑹基上，洪德壽出售之系爭土地及房屋面積並未短少，系
爭房屋增建物之拆除，並未影響房屋通常之效用，系爭
土地遭他人占用或系爭房屋占用他人土地之情形，均已
排除，且當事人間亦明文約定排除增建物之瑕疵擔保責
任，故上訴人依民法第359條物之瑕疵擔保責任之規定
，請求減少買賣價金，自屬無據，不應准許。
⒉上訴人依民法第179條之規定，請求返還不當得利，為無理
由：
按民法第179條規定之不當得利，須當事人間財產損益變
動，即一方所受財產上之利益，與他方財產上所生之損害
，係由於無法律上之原因所致者，始能成立；倘受益人基
於債權或物權或其他權源取得利益，即屬有法律上之原因
受利益，自不成立不當得利(最高法院101年度台上字第14
11號民事裁判意旨參照)。查，洪德壽受領上訴人交付之
價金，係基於系爭買賣契約，自屬有法律上之原因而受利
益，且系爭買賣契約迄未經解除(參不爭執事項第⒎點)，
故上訴人依民法第179條規定請求洪德壽返還所受利益，
亦無理由。
⒊上訴人依系爭買賣契約第9條第1項、民法第227條第1項、
第231條第1項規定請求洪德壽賠償損害，為無理由：
⑴系爭買賣契約第9條第1項約定：乙方(指洪德壽)擔保本
買賣標的物產權清楚，並無一物數賣、被他人占用或占
用他人或其他糾葛等情事，如有上述任何情事，除本契
約另有約定外，應由乙方於甲方(指上訴人)支付完稅款
以前清理完畢，否則視為違約；若甲方因此受有損害，
乙方應負完全賠償責任。是上訴人欲據此請求賠償，仍
應以受有損害為前題。
⑵另按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應
以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，
或依已定之計畫、設備或其他特別情事，可得預期之利
益，視為所失利益，民法第216條亦有明定。
⑶查，洪德壽出售予上訴人之系爭房屋及土地，並無產權
糾葛或一物數賣之情形。雖系爭房屋之增建物有占用他
人之土地；系爭土地亦遭他人之地上物占用，惟均由洪
德壽自行或協調占用人排除，上訴人並未支付任何費用
而受有損害。另系爭土地曾雖遭他人占用一段時間，惟
占用面積依附圖所示僅有5.49平方公尺，上訴人亦未提
出有何依已定之計畫、設備或其他特別情事，可得預期
之利益。基上，上訴人並未證明因此受有損害或所失利
益，其請求洪德壽賠償，要屬無據。
⑷又民法第227條所謂不完全給付，係指債務人向債權人或
其他有受領權人提出之給付，不符合債務本旨而言，其
型態有瑕疵給付及加害給付兩種，是以構成不完全給付
之要件，須債務人已為給付，僅所提出之給付與債之本
旨不相符合，始足當之(最高法院96年度台上字第2084
號及101年度台上字第1159號民事裁判參照)。上訴人既
主張洪德壽出售系爭不動產應負不完全給付之債務不履
行損害責任，即應證明洪德壽提出之給付，不符債之本
旨，且因洪德壽之不履行而受有損害，始足當之。查，
洪德壽出售之系爭不動產之面積與登記面積均相符，雖
有占用他人土地或遭他人占用之情事，惟均已排除，已
如前述。故洪德壽不論是自行負擔費用拆除占用他人土
地部分，或要求鄰地所有人拆除遭占用部分，其作為均
在排除上訴人所稱之「瑕疵」，以符系爭契約之債務本
旨，茲上訴人所稱之「瑕疵」，既經改正而治癒，即與
系爭契約之債務本旨相符，上訴人自不得主張洪德壽就
系爭契約之履行有何不完全給付之債務不履行責任。
㈡關於上訴人請求洪臣灃等2人連帶賠償部分：
⒈不動產經紀業管理條例第26條第2項規定：「經紀業因經紀
人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損
害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」可知，
經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，係以不動產經紀人
員執行仲介或代銷業務時，因故意或過失致交易當事人受
損害時，始足當之。
⒉查系爭買賣契約係於110年4月11日簽訂，並於110年6月3日
辦妥產所有權移轉登記。上訴人自承，因鄰地所有權人黃
○○提起訴訟，在該案測量時，始知系爭房屋之增建物占用
他人土地、及系爭土地有遭他人占用之情事(見本院卷第1
82頁)，並稱：向洪德壽購買系爭不動產時，伊有同意不
申請鑑界等語(見本院卷第183頁)。足證，洪臣灃仲介本
件買賣時，並無明知系爭房屋有占用他人土地、或系爭土
地有遭占用之情事，而仍故意隱瞞之行為。茲系爭不動產
買賣未申請鑑界，既經買賣雙方同意，難認洪臣灃有何未
盡調查及據實報告之義務，或於執行仲介業務時因故意或
過失致生損害於上訴人之情事，即與前揭不動產經紀業管
理條例第26條第2項規定之要件不合。
⒊再洪臣灃等2人於得知系爭房屋之增建物占用鄰地後，即積
極協助上訴人及洪德壽處理相關事宜，並由洪德壽在另案
判決確定後自行僱工拆除及全額負擔拆除費用；復協調鄰
地即000地號土地所有人自行拆除占用系爭土地部分之地
上物。益見洪臣灃等2人就系爭契約之履行，已盡其不動
產經紀業者及從業人員之善良管理人責任，難認有違反不
動產經紀業管理條例第26條第2項等規定。
⒋況且，上訴人並無法證明其於本件買賣受有何損害，已如
前述，則上訴人依民法第227條第1項、第231條第1項不完
全給付之規定，請求洪臣灃等2人賠償所受損害，亦不應
准許。
六、綜上所述，上訴人就洪德壽部分，依民法第359條規定，請
求減少價金，依民法第179條規定，請求返還不當得利，依
系爭契約第9條第1款約定、民法第227條第1項、第231條第1
項規定，請求損害賠償；就洪臣灃等2人部分，依民法第227
條第1項、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求損
害賠償，並主張被上訴人應負不真正連帶賠償責任，給付上
訴人50萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息
5%計算之利息，均非屬正當，不應准許。從而原審就此部分
所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決此
部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證
據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不
逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 114 年 10 月 29 日 民事第七庭 審判長法 官 陳得利 法 官 廖欣儀 法 官 高英賓正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 孫銘宏
中 華 民 國 114 年 10 月 29 日
附表：
不動產標示 面積(㎡) 權利範圍 備註 土地 南投縣○○區 ○○○段000地號 140.21 1/1 房地合計新臺幣270萬元 房屋 南投縣○○區 ○○路00巷00號 一層 49.25 1/1 二層 49.25 98.50
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