臺灣高等法院民事判決
114年度上易字第154號
上 訴 人 鍾細妹
訴訟代理人 唐琪瑤律師
被 上訴 人 鍾華增
訴訟代理人 鍾添錦律師
上列當事人間請求返還土地等事件，上訴人對於中華民國113年8
月23日臺灣新竹地方法院112年度訴字第537號第一審判決提起上
訴，本院於114年9月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊為坐落新竹縣○○鄉○○段00000地號土地（
下稱系爭土地）之所有人。上訴人於民國111年間向訴外人
許阿滿購買並取得門牌號碼新竹縣○○鄉○○路○段000巷00號未
辦保存登記建物（下稱系爭房屋）之事實上處分權，嗣於11
2年3月1日將系爭房屋出租予原審被告劉穩章，由其占有使
用迄今。系爭房屋無權占用系爭土地如原判決附圖（下稱附
圖）所示A部分面積225.12平方公尺之土地（下稱A部分土地
），爰依民法第767條第1項規定，求為命上訴人拆除系爭房
屋，並返還A部分土地予伊之判決（原審就此為上訴人敗訴
之判決，上訴人聲明不服，提起上訴，至原審判命劉穩章遷
出系爭房屋及駁回被上訴人請求劉穩章返還土地等部分，均
未據其等聲明不服，非本院審理範圍，不予贅述）。並於本
院答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：新竹縣○○鄉○○段000地號土地（重測前為同鄉○
○段○○○○段307地號土地，下稱000地號土地）原為訴外人劉
春木所有，42年間為政府徵收，由兩造父親即訴外人鍾國禎
因公地放領而原始取得000地號土地所有權及坐落其上之系
爭房屋所有權。嗣訴外人鍾華雄於61年間因繼承取得系爭土
地所有權，於76年2月19日以贈與為原因移轉登記予被上訴
人，000地號土地再於94年12月14日分割出同段694-1地號土
地及系爭土地。系爭土地及系爭房屋既原同屬鍾國禎一人所
有，系爭土地讓與他人後，依民法第425條之1規定，應推定
系爭房屋占用系爭土地有租賃關係存在，伊即非無權占用系
爭土地。又系爭房屋於鍾國禎死亡後，由其全體繼承人共有
，雖於64年間房屋稅籍登記之納稅義務人為訴外人鍾榮盛，
於66年6月2日變更登記為訴外人許阿滿，許阿滿於111年間
以新臺幣（下同）100萬元出賣系爭房屋之使用權予伊，並
將納稅義務人變更為伊，然鍾榮盛無法合法移轉系爭房屋事
實上處分權予他人，伊非系爭房屋之事實上處分權人，被上
訴人亦不得請求伊拆除系爭房屋。況被上訴人早已知悉系爭
房屋坐落系爭土地，歷經30餘年，未曾異議，現訴請拆屋還
地，有違誠信原則，屬權利濫用等語，資為抗辯。並上訴聲
明：㈠原判決不利上訴人部分均廢棄。㈡上開廢棄部分，被上
訴人在第一審之訴均駁回。
三、查000地號土地原為劉春木所有，42年間為政府徵收，並由
鍾國禎因公地放領取得所有權，鍾華雄於61年間以繼承為原
因取得所有權，再於76年2月19日以贈與為原因移轉登記予
被上訴人，復依序於94年4月19日、同年12月14日分割出同
段694-1地號土地及系爭土地，所有權人均為被上訴人；系
爭房屋占用系爭土地如附圖所示A部分面積225.12平方公尺
之土地（即A部分土地）等情，有土地謄本、地籍異動索引
及新竹縣竹東地政事務所（下稱竹東地政）土地複丈成果圖
在卷可憑（見原審卷二第129頁、第131頁、第133頁、第149
頁、第153頁、第227頁），且為兩造不爭執（見本院卷第17
9至180頁），堪認為真正。
四、被上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人拆除系爭房
屋並返還A部分土地，為上訴人以前詞所拒，茲就本件爭點
分述如下：
㈠系爭房屋並無占用系爭土地之合法權源：
⒈按所有人對於無權占有者，依民法第767條第1項前段請求返
還者，被告以非無權占有為抗辯，自應就其主張有占有之正
當權源，負舉證之責。又按民法第425條之1第1項前段關於
法定租賃關係之成立，必須土地及其土地上之房屋原同屬一
人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地
及房屋同時或先後讓與相異人之情形，始有該條之適用；倘
土地及房屋非原同屬一人所有，自無上開規定之適用。
⒉上訴人辯稱鍾國禎於42年5月31日依據82年7月30日廢止之實
施耕者有其田條例（下稱系爭條例）第19條規定，以現耕農
民身分承領經徵收之000地號土地時，依系爭條例第13條規
定，附帶徵收000地號土地上之系爭房屋，系爭房屋與系爭
土地即原同屬鍾國禎一人所有，系爭土地、房屋讓與他人後
，系爭房屋占有系爭土地有法定租賃關係存在云云。經查，
觀諸竹東地政於114年3月5日函覆本院之000地號土地放領清
冊（下稱系爭清冊），鍾國禎承領原為劉春木所有之000地
號土地等土地時，並無附帶徵收土地上定著物之記載（見本
院卷第113頁、第115頁），足見000地號土地於42年間經徵
收放領時，並未附帶徵收任何定著物。上訴人雖辯稱系爭房
屋之房屋稅起課日為38年7月間，有系爭房屋稅籍證明書可
憑（見本院卷第97頁），系爭房屋於鍾國禎承領000地號土
地時已存在，即應與000地號土地一併為鍾國禎所承領云云
。然查，被徵收耕地範圍內，現供佃農使用收益之房舍晒場
池沼果樹竹木等定著物，與其基地附帶徵收，除依習慣有不
另計價之情形外，價額應併入地價內補償，系爭條例第13條
第1項、第2項固有明文。惟稽諸系爭房屋之稅籍證明書，系
爭房屋包含卡序A0、B0、C0之建物，構造別依序為「木石磚
造（磚石造）」、「木石磚造（磚石造）」、「鋼鐵造」，
面積（平方公尺）依序為「47.00」、「53.30」、「71.90
」，起課年月依序為「38年7月」、「95年7月」、「95年7
月」等情（見原審卷二第19頁），可見000地號土地於42年
間經徵收放領時，僅有面積47.00平方公尺之卡序A0建物存
在，而上訴人未舉證證明系爭房屋於42年間之規模及使用狀
況，已符合系爭條例第13條第1項規定所指「現供佃農使用
收益之房舍」之定著物，自難認系爭房屋應依系爭條例前開
規定與000地號土地一併徵收。又系爭清冊所載鍾國禎以耕
地承領人身分承領之耕地，除000地號土地外，尚有同段312
、332等地號土地（見本院卷第115頁）。而從鍾國禎承領00
0地號土地之價額，與該等土地均相同等情以觀（見本院卷
第115頁），鍾國禎承領000地號土地給付之價額應無將土地
上定著物併入計價之情形，益徵000地號土地經徵收放領時
並無附帶徵收系爭房屋。是上訴人所辯系爭房屋乃與000地
號土地一併由鍾國禎承領而由其原始取得所有權，系爭房屋
及系爭房屋原同屬一人所有，應有民法第425條之1規定之適
用云云，核屬無據，難以採認。從而，系爭房屋坐落系爭土
地並無民法第425條之1規定之法定租賃關係存在，上訴人復
無舉證證明有何占用系爭土地之正當權源（見本院卷第256
頁），是被上訴人主張系爭房屋占用系爭土地之A部分土地
欠缺合法權源一節，即屬有據。
㈡上訴人為系爭房屋之事實上處分權人：
⒈按未辦保存登記之建物，無法辦理所有權移轉登記，僅得以
事實上處分權讓與，但受讓人所取得之事實上處分權，較之
所有權人之各項使用、收益、處分權能，幾屬無異；倘亦具
有一定公示之外觀，自得推定其對該未辦保存登記建物有事
實上處分權存在，以維護社會秩序及交易安全（最高法院11
3年度台上字第1390號裁定意旨參照）。又稅捐機關就房屋
稅籍資料所為納稅義務人之記載，固係為便利課稅而設，其
目的在認定納稅義務之主體，惟就未辦理建物第一次所有權
登記之房屋，通常藉由變更房屋稅籍之納稅義務人名義以移
轉房屋之事實上處分權（最高法院112年度台上字第954號裁
定意旨參照），自得依該變更房屋稅籍之交易習慣及占有使
用房屋等公示外觀作為間接證據，認定未辦保存登記房屋已
有移轉事實上處分權之事實。
⒉經查：
①系爭房屋未辦理建物第一次所有權登記，其房屋稅籍自38年7
月起課，有房屋稅籍證明書可憑（見原審卷二第19頁），固
可見在鍾國禎於42年間因徵收放領取得000地號土地前即已
存在該土地上。惟上訴人就其辯系爭房屋為原地主劉春木出
資起造一節，已陳明無法提出證據證明該事實為真（見本院
卷第256頁）；且上訴人雖稱系爭房屋乃劉春木興建後，於3
8年7月間出租予佃農鍾仁漢使用云云。惟系爭房屋稅籍登記
表於64年普查訖登記納稅義務人為鍾榮盛，於66年間變更登
記為許阿滿（即兩造兄弟鍾春男之配偶），於111年間變更
登記為上訴人等情，為兩造所不爭（見本院卷第179頁、第1
45頁），可見系爭房屋稅籍未曾登記劉春木或其家人為納稅
義務人。且依上訴人所陳：42年間鍾國禎承領取得000地號
土地後，鍾榮盛、許阿滿等人無再與原地主劉家人簽立房屋
租賃契約等情（見原審卷一第72頁、卷三第194頁），益見
劉春木或其繼承人亦未曾向占用系爭房屋之鍾榮盛等人請求
給付租金或返還房屋，要乏實據可認系爭房屋為劉春木出資
興建而由其原始取得所有權。
②又系爭房屋之房屋稅籍登記表於64年普查訖登記納稅義務人
為鍾榮盛，於66年間變更登記為許阿滿（即兩造兄弟鍾春男
之配偶），於111年間變更登記為上訴人，已如前述；且上
訴人與許阿滿簽立之不動產買賣契書（下稱系爭買賣契約）
，載明上訴人係以100萬元向許阿滿買受系爭房屋之「所有
權」等情（見原審卷三第37至53頁）；上訴人復陳明鍾國禎
於42年間承領取得000地號土地後，坐落土地上之系爭房屋
及鄰房均由鍾氏家族親戚使用迄今等語（見原審卷一第72頁
），足見系爭房屋雖未與000地號土地附帶徵收而一併由鍾
國禎承領取得，然在000地號土地徵收放領後，係鍾氏家族
將系爭房屋分配予鍾榮盛占有使用，並由鍾榮盛登記為房屋
稅籍之納稅義務主體，嗣轉讓稅籍登記予鍾氏家族之許阿滿
，於111年間再由上訴人以100萬元向許阿滿價購系爭房屋所
有權（即相當於所有權能之事實上處分權），並同時受讓系
爭房屋之稅籍登記。綜合前開由鍾榮盛以降占有使用系爭房
屋及登載、變更房屋稅籍納稅義務人登記等事證，可見系爭
房屋之占有使用情形與房屋稅籍之納稅義務人登記內容一致
，符合未辦保存登記房屋移轉事實上處分權之交易習慣。且
系爭房屋自64年起由鍾榮盛等人占有之事實及稅籍登記更迭
之記載，已呈自鍾榮盛開始輾轉讓與系爭房屋事實上處分權
之公示外觀。佐以上訴人係締結買賣契約向許阿滿買受系爭
房屋所有權（即相當於所有權能之事實上處分權），復以所
有人（事實上處分權人）身分自居，將系爭房屋出租他人收
益等情參互以察，堪認被上訴人主張系爭房屋自始即為鍾榮
盛等人所有或取得事實上處分權，並自鍾榮盛開始輾轉讓與
事實上處分權予上訴人等情，較值採信。
③上訴人雖辯稱許阿滿無法轉讓系爭房屋事實上處分權予伊，
伊僅係自許阿滿受讓系爭房屋之使用權，而非事實上處分權
云云。然查，系爭買賣契約文義載明上訴人係向許阿滿買受
系爭房屋之「所有權」（見原審卷三第37至53頁），非「使
用權」；上訴人亦自承：伊只是希望將系爭房屋買回來，伊
當時是希望買事實上處分權等語（見本院卷第177頁），足
認上訴人係與許阿滿達成買賣系爭房屋所有權（即相當於所
有權之事實上處分權）之合意，非買賣系爭房屋之使用權，
至為明確。又依系爭房屋稅籍證明書記載，系爭房屋構造包
含卡序A0、B0、C03部分，構造別依序為「木石磚造（磚石
造）」、「木石磚造（磚石造）」、「鋼鐵造」，面積（平
方公尺）依序為「47.00」、「53.30」、「71.90」，起課
年月依序為「38年7月」、「95年7月」、「95年7月」（見
原審卷二第19頁）。則系爭房屋在鍾國禎於42年間承領000
地號土地前，僅為面積47平方公尺之磚石造建物，於95年間
方增建面積分別為53.30及71.90平方公尺之磚石造、鋼鐵造
建物，可見系爭房屋之主要面積及構造係自許阿滿於66年間
登記為系爭房屋之房屋稅納稅義務人後，於95年間方增建完
成。再依劉穩章證稱：伊向上訴人承租之系爭房屋為三合院
（見原審卷二第105、106頁），並有現場照片可參（見原審
卷二第249頁），佐以劉穩章係以每月1萬2,000元之租金自1
12年3月向上訴人承租系爭房屋至117年2月28日居住使用等
情，有租賃契約書可稽（見原審卷一第23至25頁），且為兩
造所不爭執（見本院卷第180頁），足見上訴人所買受之系
爭房屋乃大部分結構由許阿滿增建完成之三合院建物。而系
爭房屋自始即由鍾榮盛所有或取得事實上處分權，業經認定
如前，許阿滿本自鍾榮盛合法受讓系爭房屋之事實上處分權
，系爭房屋亦由許阿滿增建成現今之三合院建物，當由其取
得增建後之系爭房屋之事實上處分權，其自得於111年間將
系爭房屋之事實上處分權以買賣為由轉讓與上訴人。上訴人
前開所辯，要不足採。
㈢上訴人主張權利濫用之抗辯，亦屬無據：
被上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人拆除系爭房
屋並返還A部分土地，核無違反誠信原則，亦非權利濫用等
情，業經原審判決於事實及理由欄貳、四、㈣項下詳予論述
（見本院卷第16至17頁），本院此部分之意見與原審判決相
同，茲依民事訴訟法第454條第2項前段規定引用之。
㈣基上，系爭房屋無權占用被上訴人所有之系爭土地中A部分土
地，上訴人為系爭房屋之事實處分權人，被上訴人依民法第
767條第1項前段、中段規定，請求上訴人拆除系爭房屋，返
還A部分土地予被上訴人，亦無違反誠信原則，或屬權利濫
用之行為，被上訴人依前開規定為請求，即屬有據，應予准
許。
五、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人
拆除系爭房屋並返還A部分土地，為有理由，應予准許。從
而，原審就此部分為被上訴人勝訴之判決，即無不合。上訴
論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應
駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證
據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不
逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。 中 華 民 國 114 年 10 月 15 日 民事第十二庭
審判長法 官 沈佳宜 法 官 翁儀齡 法 官 陳 瑜正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 114 年 10 月 15 日 書記官 王韻雅