臺灣高等法院民事判決
113年度上字第697號
上 訴 人 呂宜霖
呂映璇
共 同
訴訟代理人 吳瑞堯律師
莊典憲律師
被 上訴 人 吳以琳
上列當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國113
年1月3日臺灣新竹地方法院111年度訴字第1158號第一審判決提
起上訴，本院於114年9月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決除撤回部分外廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣肆佰伍拾萬元，及自民國一百一十
一年十二月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之
利息。
第一、二審訴訟費用（除撤回部分外）由被上訴人負擔。
本判決所命給付，於上訴人以新臺幣壹佰伍拾萬元為被上訴人供
擔保後，得假執行。但被上訴人如以新臺幣肆佰伍拾萬元為上訴
人預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、上訴人主張：伊等與被上訴人於民國109年12月31日簽訂房
地產買賣合約書（下稱系爭買賣契約），將伊等因繼承而公
同共有之新竹市○○段00地號、應有部分10000分之78土地（
下稱系爭土地），及坐落其上之門牌號碼新竹市○○路0段00
號17樓之2（同段0000建號）、同路段00號4樓（同段0000建
號，應有部分10000分之867）建物（下合稱系爭建物，並與
系爭土地合稱系爭房地），出售予被上訴人，約定買賣價金
為新臺幣（下同）1950萬元。被上訴人已給付1500萬元，尚
有價金450萬元未給付等情。爰依買賣契約法律關係，求為
命被上訴人給付450萬元，及加計自起訴狀繕本送達翌日起
算法定遲延利息之判決【上訴人原審起訴請求原審共同被告
即伊委任之地政士謝宏山，應與被上訴人不真正連帶給付45
0萬元本息部分，經原審判決上訴人敗訴，上訴人提起上訴
後，於114年3月12日準備程序並提出民事上訴理由一暨訴之
變更狀，撤回對謝宏山之起訴（見本院卷第93頁、第99頁）
，謝宏山於上開筆錄及書狀送達之日起10日內未提出異議，
視為同意上訴人撤回此部分之起訴，已非本院審理範圍】。
二、被上訴人則以：兩造本即約定系爭房地買賣價金為1500萬元
，係為使伊能向銀行貸到更多的款項，遂於系爭買賣契約記
載價金為1950萬元。伊已付清買賣價金1500萬元，並無短少
給付，上訴人請求伊給付買賣價金450萬元，為無理由等語
，資為抗辯。
三、原審就前開部分判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴，
其聲明：㈠原判決除撤回部分外廢棄。㈡被上訴人應給付上訴
人450萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週
年利率5%計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。被上訴
人答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願預供擔保，請
准宣告免為假執行。
四、下列事項為兩造所不爭執，應可信為真實(見原審卷第112頁
、本院卷第82頁、第95頁，並依判決格式增刪修改文句)：
㈠兩造於109年12月31日簽訂系爭買賣契約，上訴人將其等於10
4年3月13日因繼承而公同共有之系爭房地，出售予被上訴人
，並於110年3月26日將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人
，有卷附系爭買賣契約、系爭土地異動索引、系爭房地之土
地及建物登記謄本、新竹市地政事務所112年3月14日新地登
字第1120001857號函檢送之土地登記資料可稽（見原審卷第
23至33頁、第56至58頁、第97至103頁、第123至148頁）。
㈡被上訴人分別於109年12月31日、110年1月9日各給付上訴人2
00萬元、300萬元，並於110年4月間將第一商業銀行核撥之
貸款1000萬元轉入上訴人帳戶，合計給付上訴人價金1500萬
元（計算式：200萬元+300萬元+1000萬元=1500萬元），有
卷附支票可稽（見原審卷第105頁）。
五、茲就兩造之爭點：上訴人依系爭買賣契約，請求被上訴人給
付價金450萬元，有無理由？說明本院之判斷如下：
㈠按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支
付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣
契約即為成立。買受人對於出賣人，有交付約定價金之義務
，民法第345條、第367條分別定有明文。又解釋契約，固須
探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約
文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契
約文字而更為曲解（最高法院114年度台上字第1401號判決
意旨參照）。又事實有常態與變態之分，其主張常態事實者
無庸負舉證責任，反之，主張變態事實者，則須就其所主張
之事實負舉證責任（最高法院105年度台簡上字第16號判決
意旨參照）。
㈡經查，兩造於109年12月31日簽訂系爭買賣契約，約定上訴人
將系爭房地出售予被上訴人乙節，為兩造所不爭執（見兩造
不爭執事項㈠）。觀諸系爭買賣契約第1條：「立契約書人買
受人吳以琳（即被上訴人，以下簡稱買方）、出賣人呂宜（
漏載『霖』）、呂映璇（即上訴人，下以簡稱賣方）。茲因賣
方願將後開不動產（即系爭房地）出售予買方，而買方願意
依約付款承買，爰經磋商同意訂定下列條款，以資共同遵守
」、第3條：「本買賣總價款為新台幣壹仟玖佰伍拾萬元整
」，且被上訴人於系爭買賣契約第6頁之「立契約書人-買方
」處簽名用印等節，有卷附系爭買賣契約可稽（見原審卷第
23頁、第25頁、第33頁），並據被上訴人陳明在卷（見原審
卷第111頁、本院卷第94頁）。又證人即上訴人母親張淑華
證稱：伊為上訴人母親，系爭房地登記在上訴人名下；伊與
上訴人均住在新莊，沒有用到系爭房地，所以想要出售，就
將出售系爭房地的訊息告知訴外人即被上訴人同居人張秉廉
，張秉廉說要幫伊賣賣看，還問伊的底價是多少，伊說至少
要2千萬元，張秉廉就要伊帶他去現場看；因系爭房地原是
向建商購買的毛胚屋，並無隔間，陽台很大又外推，當時花
了1千多萬元裝潢，張秉廉看過後很喜歡，表示其有意願購
買，跟伊殺價到1950萬元，並說要將系爭房地拿去銀行鑑價
貸款，貸款不足部分，就用現金支付，又說他信用有瑕疵，
所以要用其同居人即被上訴人的名義買；伊於109年12月31
日簽約當天，就與呂映璇一起去被上訴人位於永利路的住所
，並依議定價格1950萬元簽約，簽約時，被上訴人、張秉廉
及代書謝宏山均在場；當天張秉廉雖有提到貸款的事，但與
伊等無關，伊就沒有在意；簽約當天就是簽的買賣契約就是
如卷附的系爭買賣契約，1式2份，並無簽其他契約書；後來
伊有打電話跟張秉廉說，被上訴人尚有450萬元的價金未付
，張秉廉說被上訴人在大陸有3、4套房產，等她賣掉大陸的
房產後，就會還伊錢；兩造並未約定系爭房地買賣價金為15
00萬元，如果是1500萬元，伊就不會賣，而且貸款是被上訴
人方的事，伊沒有必要配合簽立不實的買賣契約等語（見本
院卷第130至132頁），業已詳敘系爭房地買賣價金約定1950
萬元之緣由，且與系爭買賣契約記載買賣價金為1950萬元之
契約文字相符。是依證人張淑華證述及系爭買賣契約之文字
，業已表示兩造合意於109年12月31日合意簽訂系爭買賣契
約，並約定系爭房地之買賣價金為1950萬元，堪認兩造約定
被上訴人應給付系爭房地之買賣價金為1950萬元。
㈢被上訴人雖辯稱：兩造為使伊得向銀行貸到更多的款項，始
於系爭買賣契約虛偽記載價金為1950萬元，系爭房地買賣價
金實為1500萬元云云。惟查：
⒈證人張秉廉雖證稱：系爭房地原係張淑華代理上訴人要出售
予伊，約定買賣價金為1500萬元，張淑華擔心伊貸款貸不出
來，代書謝宏山就說可以在買賣契約寫價金1950萬元；過了
幾天，謝宏山說伊貸款貸不出來，剛好被上訴人要找房子，
伊就跟被上訴人說系爭房地1500萬元可以買，被上訴人也同
意，所以伊、張淑華、被上訴人、謝宏山、訴外人陳貴民等
人，就至伊位於新北市永和區竹林路的公司簽訂如卷附的系
爭買賣契約；謝宏山說買賣價金寫1950萬元，他可以找銀行
貸款貸高一點等語（見原審卷第198至200頁）。另謝宏山於
原審亦陳稱：兩造約定系爭房地買賣價金為1500萬元，因為
張淑華急著要用1300萬元，所以買賣雙方要伊在系爭買賣契
約寫價金金額為1950萬元等語（見原審卷第112頁、第172頁
、第219至221頁）。
⒉惟關於系爭買賣契約價金記載1950萬元之原因如何，謝宏山
稱：因張淑華急需用錢，買賣契約才寫價金為1950萬元等語
；證人張秉廉則稱：為使伊得以貸得款項，買賣契約寫價金
1950萬元等語，均如前述，已與被上訴人稱：上訴人為了方
便伊貸款，始於系爭買賣契約記載價金為1950萬元等語（見
原審卷第66頁）不合，且互有出入，則謝宏山、證人張秉廉
所述是否屬實，已非無疑。其次，依中華民國銀行公會會員
授信準則第19條第1項：「（銀行）辦理授信案件，除法令
另有規定外，於核貸前應先辦理徵信，未經辦理徵信者，不
應核貸」、第20條第1項：「（銀行）辦理授信業務應本安
全性、流動性、公益性、收益性及成長性等五項基本原則，
並依借款戶、資金用途、償還來源、債權保障及授信展望等
五項審核原則核貸之」規定（見本院卷第181頁），可知銀
行貸款金額之核定乃係依借款人之信用及還款來源、擔保品
價值等因素核貸，實與買賣契約約定之買賣價金如何並無絕
對關連性。佐以謝宏山擔任地政士（即代書）業務逾37年，
而證人張秉廉分別與張淑華、被上訴人合作投資不動產，業
據謝宏山、證人張秉廉陳明在卷（見原審卷第198頁、第221
頁），則謝宏山、證人張秉廉對於銀行貸款金額未必受買賣
契約記載之價金影響乙節，當知之甚詳，猶於本院審理時，
稱係為配合銀行貸款而將買賣契約價金虛偽載為1950萬元云
云，亦無可取。故謝宏山、證人張秉廉稱兩造約定系爭房地
買賣價金為1500萬元云云，均無足採。
⒊此外，被上訴人復未舉證證明兩造有何親誼至交關係，致上
訴人有協助被上訴人虛增價金以利被上訴人貸款之動機或必
要。故被上訴人辯稱：兩造為使伊得向銀行貸到更多的款項
，始於系爭買賣契約虛偽記載價金為1950萬元，買賣價金實
為1500萬元云云，自無可取。
㈣被上訴人又辯稱：伊已給付價金1500萬元，且系爭房地已辦
理過戶完畢，可見伊並未積欠價金未付，系爭房地買賣價金
實為1500萬元云云。惟查，觀諸系爭買賣契約第4條約定：
「本買賣，買方（即被上訴人）應支付之各次價款，除契約
另有約定外，雙方同意於受託地政士之事務所，以各該付款
日之即期支票或現金交付賣方（即上訴人）……。第一次款：
新台幣貳佰萬元正，於簽訂本契約同時由買方支付之……。第
二次款：新台幣參佰萬元正，於土地增值稅、契稅核發後支
付。第三次款：新台幣壹仟肆佰伍拾萬元，於所有權移轉完
竣後，銀行貸款核發之後一次付清，雙方並辦理交屋」（見
原審卷第25頁），可知兩造約定系爭房地買賣價金應分三次
給付，第1次付款200萬元、第2次付款300萬元、第3次付款1
450萬元。而兩造不爭執被上訴人已給付第1次款200萬元、
第2次款300萬元，並於系爭房地所有權移轉登記完畢後之11
0年4月間，銀行核撥貸款後給付1000萬元，合計給付價金15
00萬元（見兩造不爭執事項㈠、㈡）。可見系爭買賣契約本約
定被上訴人可分3次給付價金，並於系爭房地所有權移轉登
記完畢後，始給付第3次款1450萬元，上訴人僅係依約於受
領第3次款前，先將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，
核與被上訴人是否已付清價金無涉，自難僅憑系爭房地所有
權先行移轉登記予被上訴人，逕認被上訴人已給付價金完畢
。故被上訴人以前揭情詞，辯稱：系爭房地買賣價金為1500
萬元云云，亦無可採。
㈤被上訴人復辯稱：兩造簽訂系爭買賣契約時，系爭房地市場
行情不到1950萬元，且伊嗣以1600萬元出售系爭房地，可見
兩造約定系爭房地買賣價金為1500萬元云云。查，被上訴人
前與訴外人林錦榮就系爭房地簽訂不動產買賣契約書，將系
爭房地出售予林錦榮，約定買賣價金為1600萬元，並於111
年6月6日將系爭房地所有權移轉登記予林錦榮，有卷附系爭
房地土地及建物登記謄本、系爭土地異動索引、不動產買賣
契約書可稽（見原審卷第47至52頁、第60頁、本院卷第143
至147頁）。然買賣價金數額係買賣契約之必要之點，此觀
民法第345條規定即明；買賣價金數額如何，乃買賣雙方多
項因素，包括標的物之性質、新舊程度、所在地區及市場行
情、當時市場供需情形、交付與付款條件、融資或貸款安排
、稅負負擔、以及當事人間之信賴關係或特別約定等，經相
互磋商後而達意思表示一致。故兩造、被上訴人與林錦榮就
系爭房地買賣價金分別約定為1950萬元、1600萬元，乃雙方
綜合上開因素，本於各自之交易考量與經濟利益而約定，自
難憑此而認系爭房地之市場行情未達1950萬元。且被上訴人
復未舉證證明兩造簽訂系爭買賣契約時，系爭房地之市場行
情未達1950萬元之事實。故被上訴人以前揭情詞，辯稱：兩
造約定系爭房地買賣價金實為1500萬元，即無足取。
㈥綜上，兩造簽訂系爭買賣契約，約定系爭房地買賣價金為195
0萬元。而被上訴人已給付買賣價金1500萬元，已如前述，
尚有價金450萬元（計算式：1950萬元-1500萬元=450萬元）
未付。故上訴人依買賣契約法律關係，請求被上訴人給付價
金450萬元，即屬有據。
六、從而，上訴人依買賣契約法律關係，請求被上訴人給付450
萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即111年12月29日（見原
審卷第259頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，
為有理由，應予准許。原審（除撤回部分外）為上訴人敗訴
之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未洽，上訴人上訴意
旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由
本院廢棄改判如主文第2項所示。又兩造陳明願供擔保宣告 准免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許 之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由。爰依民事訴訟法第450條、 第78條、第463條、第390條第2項、第392條第2項，判決如 主文。
中 華 民 國 114 年 10 月 28 日 民事第二十四庭
審判長法 官 郭顏毓 法 官 楊雅清 法 官 陳心婷 正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 10 月 28 日 書記官 江珮菱