臺灣高等法院花蓮分院民事判決 94年度上字第39號
上 訴 人 東方大鎮Ａ區管理委員會
法定代理人 丙○○
送達代收人 甲○○
訴訟代理人 陳淑芬律師
被 上 訴人 長潤建設開發股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 蘇建榮律師
上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國94年6
月2日臺灣台東地方法院92年度訴字第250號第一審判決提起上訴
，本院於94年9月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣叁佰貳拾壹萬陸仟叁佰元，及自民國九十二年十二月三十日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
本判決第二項所命給付，於上訴人以新台幣壹佰壹拾萬元供擔保後得為假執行，但被上訴人如於假執行程序實施前，以新台幣叁佰貳拾壹萬陸仟叁佰元為上訴人預供擔保後，得免為假執行。第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，另補稱： ㈠、確有每停車位300元之管理委員會決議存在： ⑴依臺東縣政府93年2月3日府城建字第0930006002號函附東 方大鎮社區管理委員備查資料，足證86年5月10日東方大 鎮社區A區區分所有權人確實曾召開區分所權人大會，並 會議進行中於討論事項之第三案，決議將社區之管理費收 費標準委託管理會討論公佈實施。
⑵東方大鎮社區A區為被上訴人於83年申請建造，於85年6月 取得使用執照，惟被上訴人建造完成前即以預售屋買賣契 約對外公開預售，被上訴人於預售時，依其與預買人所簽 訂之「汽車停車位預定買賣契約」第6條：「甲方同意遵 守本大樓之住戶公約及管理規章，並負擔停車位之管理、 水電設施費用與維修費用」及「附件11」住戶管理公約第 9條第3項本社區之地下停場其管理辦法如下：第5款「使 用停車位者應另繳付該分擔之水電管理費。」已就地下室 停車位應負擔「停車位之管理費」乙節，有所約定。因此 於86年5月10日第一次區分所有權人會議委託第1屆管理委
員會就管理費收費標準討論並公布實施之範圍當然包含社 區一般管理費 (就區分所有權人未買停車位者)及停車位 管理費 (專就有另外購買停車位者)。
⑶上訴人社區於86年5月10日召開第一次區分所權人大會選 出第一屆管理委員共七人，第一屆管理委員隨即於86年5 月14日晚間19時於台東市○○街45號附近工務所1樓召開 86年度第一次管理委員會，該次會議除由委員互推由張健 生委員當選主任委員、唐俊委員當選為監察委員、財務委 員由陳玉鳳外，並於討論事項中第三案討論管理費收費標 準，收費標準以每坪35元計算，並請總幹事公佈實施。但 因86年第一次管理委員會只先針對未購買停車位之區分所 有權人應繳納之管理費標準為討論，尚未針對購買停車位 者應繳多少停車位之管理費做討論，故於86年5月20日第2 次管理委員會會議時繼續就停車位管理費做討論，該討論 事項第2案時即初步討論停車管理費用定為300元是否爭議 ，決議：「做下次會議討論及訪價說明」嗣管理委員會又 於86年6月8日晚上19時，在被上訴人之工務所一樓，由主 委張健生、監委唐俊、陳聖賢委員、林文雄委員、趙秋男 委員過半數出席，及部分現住戶列席見證下，於討論事項 第1案決議停車管理費用定為300元，86年度特別對於被上 訴人未售車位予以5折優待、87年度予全額收費。另於討 論第2案時，亦對於被上訴人未售戶之管理費 (指一般管 理費用，係按坪數每坪以35元計算)，採取於86年前半年 以5折計算，後半年以8折計算，87年度後以全額計收。證 人林文雄擔任第一屆委員，又於前述3次委員會議時均出 席參與討論管理費之收取標準，豈有不知有停車位管理費 300元乙節。
㈡、管理委員會之會議記錄業經公佈：
⑴上訴人就86年管委會決議已檢附相關資料向臺東縣政府聲 請備查，苟上訴人未將86年管委會會議記錄公告，即無須 多此一舉向臺東縣政府聲請備查。
⑵東方大鎮社區A區之區分所有權人迄今僅有60位向被上訴 人購買地下室停車位，被上訴人尚保留151個停車位尚未 售出，故未購買停車位之住戶針對停車位之管理費收費標 準之公告自不會多加注意，證人何恩生於原審證稱因未購 買停車位，故就有無見過停車位管理費乙情不復記憶，實 屬常情。
⑶86年度第3次管理委員會會議，其中4名委員均任職於被上 訴人關係企業玉峻營造，僅列席參加並製作會議記錄，被 上訴人更提供其工務所予上訴人舉行會議，可見被上訴人
對於該次管委會決議知之甚詳。尤其該次管委會之管理委 員林文雄及張健生，分別為被上訴人之副董事長兼玉峻營 造負責人，渠等既有參與該次會議，當會告知被上訴人。 況被上訴人於88年6月17日以88長潤管字第880003號函要 求上訴人協助辦理未售出停車位租售乙文中明白表示：「 …每一停車位每月租金二仟元（水電、清潔、管理費租者 自行負責）…。」均可證明被上訴人確已知悉需就其所有 之停車位繳納管理費無疑。至於上訴人就停車位管理費並 未對其他住戶催請繳納，係因第一屆管理委員會成員中有 4名為被上訴人關係企業之員工，致管理委員會管理成效 不彰，怠於行使權利，但對於被上訴人負有繳納停車位管 理費之義務不生影響，被上訴人拒絕繳納管理費並無理由 。
⑷第一屆管委會於經過3次委員會議開會討論一般管理費及 停車位管理費之收費標準後，即製訂「東方大鎮A區每月 收入預算表」載明：空車位管理費86年度長潤應支付每月 23100元、87年度應支付空車位管理費應全額收取46200元 。若未有管理委員會議討論決議，則管理委員會之檔案資 料中，即不會存有此一「東方大鎮A區每月收入預算表」 。且依管理委員會議記錄，除討論每停車位300元外，另 有其他討論案及臨時動議案，管理委員會豈有有能於會議 後單就停車位管理費乙案不予公佈之理。
⑸上訴人於86年11月29日曾就東方大鎮A區地下室停車空間 自86年12月1日起實施出入管制乙事為公告，於說明6載明 「地下室清潔管理費請詳地下室停車管理辦法 (購買車位 之住戶)」並附上「東方大鎮A區地下室停車管理專案報告 」專案報告4已清楚載明汽車車位承購人每月需另繳付清 潔管理費新台幣參百元，亦足證明早在86年12月1日前即 有停車位每位應收取300元之討論並已公佈生效。 ㈢、上訴人之管委會決議每一停車位收取300元之管理費並未 與住戶規約抵觸：
⑴東方大鎮社區A區住戶規約第16條第1項第1款規定：「共 有部分之約定專用者或專有部分之約定共用者，除有下列 情形者外，應繳交或給付使用償金。一、依與長潤建設開 發股份有限公司之買賣契約書所載已擁有停車空間持分者 。惟其仍需繳交清潔水電費，該金額授權由管理委員會訂 定。」然「使用償金」性質上為使用之對價，亦即因使用 停車位而需給付對價，例如：停車位之承租人需給付租金 予所有人。惟系爭地下室停車場之停車位為被上訴人對外 販售或出租，本由被上訴人自行收取價金或租金，與上訴
人無涉，上訴人僅負責管理之責。故上訴人所請求之停車 位管理費，性質上為上訴人管理停車位所需負擔之相關費 用（如警衛、車道維護、車輛進出管制設備維修等費用） ，並非住戶使用停車位之對價，二者性質並不相同。 ⑵依被上訴人與區分所有權人簽訂之「汽車停車位預定買賣 契約書」第6條約定：「甲方同意遵守本大樓之住戶公約 及管理規章，並負擔停車位之管理、水電設施費用與維修 費用，本規定對甲方（即買受人）之受讓人、承租人或借 用人均具同等契約效力。」換言之，被上訴人使用停車位 本來就要支付管理費、水電費及清潔費，足見所謂管理費 當與使用償金不同。
三、證據：除援用原審提出之證據外，另補提東方大鎮社區A區 公寓大廈使用執照影本、「房屋汽車停車位預定買賣契約書 」影本、東方大鎮社區A區86年度第1、2、3次管理委員會會 議記錄影本、玉峻營造負責人林文雄代表被上訴人出席東方 大鎮社區E區管委會之會議記錄影本、被上訴人公司代表林 炎煌表示系爭停車位為其本人所有之東方大鎮A區90年度區 分所有權人大會會議記錄影本、被上訴人召開86年第1屆區 分所有權人會議所提之管理委員推薦及自薦名單影本、林文 隆委員代表被上訴人出席東方大鎮A區87年度區分所有權人 大會之會議出席委託書影本、東方大鎮A區每月收入預算表 影本、被上訴人88年6月17日以88長潤管字第880003號函影 本、東方大鎮A區管理委員會86年11月29日之公告影本、上 訴人所提從公告欄撕下之會議紀錄各乙份。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：㈠駁回上訴。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免 為假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱： ㈠依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，僅共用部分或約 定共用部分之修繕、管理、維護之費用，得由區分所有權 人按其共有之應有部分比例分擔之，但區分所有權人會議 或規約另有規定者，從其規定。至於專有部分及約定專有 部分之費用，則不得由區分所有權人會議來決定，應由各 該區分所有權人或約定專有部分之使用人自行決定分擔費 用。系爭停車位既屬約定專有部分，依住戶規約第16條規 定，擁有停車位者，不必繳交使用償金，該使用償金包括 管理費，管理委員會即不得決議向被上訴人收取管理費。 ㈡86年5月10日區分所有權人第1次會議記錄，討論三之管理 費，僅指一般管理費，並不包括系爭停車場管理費。縱使 曾有決議，依證人林文隆、孫元璽、陳聖賢、張錦鳳、何
恩生於原審之證詞，亦可知該決議未曾公告，且上訴人亦 未曾向住戶催收停車費，被上訴人何來積欠上訴人停車位 管理費？
㈢自90年4月起，系爭停車位遭上訴人竊佔使用，被上訴人 既未使用停車位，何須繳交停車費。
三、證據：除援用原審提出之證據外，另補提東方大鎮Ａ區住戶 規約、台東縣政府89年10月7日（89）府工使字第090664號 函、收據紙、彰化銀行存款取款憑條乙紙、匯款收據四紙。 理 由
一、上訴人於原審起訴主張人依據86年東方大鎮社區Ａ區區分所 有權人第一次會議記錄及86年度管理委員會第三次會議決議 ，每一停車位之管理費為每月300元，被上訴人於本社區之 所有車位共151個，其自86年11月起迄92年10月止，共積欠 管理費共0000000元未為繳納，經定相當期間催告，被上訴 人仍不繳納，爰依公寓大廈管理條例第21條規定，提起本訴 ，請求被上訴人給付系爭管理費及法定利息。被上訴人則以 ：否認86年第一次區分所有權人會議及管理委員會第三次會 議記錄之真正，縱令會議紀錄為真正，該會議紀錄不但未經 公告，並且違反約定專有部分不得以管理委員會決議負擔管 理修繕費用之法律規定，況上訴人亦未曾向住戶催繳管理費 ，而該決議收取停車位管理費之內容亦違反住戶規約約定， 不生效力，被上訴人自無繳交管理費之義務等語資為抗辯。二、兩造不爭執要點：
㈠被上訴人為系爭停車位之所有人。
㈡被上訴人自86年11月起迄92年10月止，未曾繳交管理費， 該管理費共計0000000元。
三、兩造爭執要點：
㈠東方大鎮Ａ區管理委員會究有無決議收取停車管理費。 ㈡若有決議，該決議有無公佈實施。
㈢決議收取停車位管理費有無違反公寓大廈管理條第10條第 2項規定及住戶規約約定。
四、東方大鎮Ａ區區分所有權人於86年5月10日召開區分所有權 人，並於會議進行中於討論事項第三案，決議委託管理委員 討論公佈實施管理費收費標準，嗣管理委員會隨即於86年5月 14日下午19時召開第1次管理委員會，並於討論事項中第三 案討論管理費收費標準，收費標準以每坪35元計算，並請總 幹事公佈實施。又於86年5月20日召開第2次管理委員會會議 續就停車位管理費做討論，並於討論事項第2案將停車管理 費用初步定為300元並決議：「做下次會議討論及訪價說明 」嗣管理委員會又於86年6月8日下午19時，召開第3次管理
委員會，並於討論事項第1案決議將停車管理費用定為300元 ，86年度特別對於被上訴人未售車位予以5折優待、87年度 予全額收費等節，有臺東縣政府93年2月3日府城建字第0930 006002號函附東方大鎮社區管理委員備查資料影本、各該次 會議記錄影本在卷可稽。證人何恩生亦於原審證稱：我自92 年3月擔任主任委員迄今，據我所知Ａ區管理委員會會議只 有86年有達到法定人數，二至六屆均未達法定人數等語（原 審卷第250頁），足徵上訴人決議收取停車位管理費乙節， 堪屬真實。雖上訴人否認該等會議紀錄之真正，惟未舉證以 實其說，不足採信。
五、前開會議紀錄業經公告，有上訴人所提從公告欄撕下之會議 紀錄可稽（附於本院證物袋），證人彭三郎亦於原審證稱： 於公佈欄曾看過該決議，其於86年1月間進住該社區，汽車 則停於177號車位，其曾擔任第二屆管理委員（原審卷第323 頁），足見該會議紀錄確曾公告。另按非對話而為意思表示 者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力，民法第 95 條第1項定有明文。如無法送達，得以公告替代之，惟無 論送達或公告，僅係讓相對人知悉意思表示之內容，俾得主 張權利，縱未經送達或公告，如相對人已知悉意思表示之內 容，而無不得主張權利之情形，該法律行為，亦應發生效力 。查上訴人係於86年6月8日下午19時，在被上訴人位於台東 市○○街45號之工務所一樓，由主委張健生、監委唐俊、陳 聖賢委員、林文雄委員、趙秋男委員過半數出席，及部分現 住戶列席見證下，於討論事項第1案決議停車管理費用定為 300 元，86年度特別對於被上訴人未售車位予以五折優待、 87年度予全額收費，依會議之「開會通知單」上載明「壹、 上週會議未決議部份討論：討論一：停車管理費用定為300 元，未售車位如何計算 (由林文隆委員提資料），此有開會 通知單、會議簽到簿及會議記錄可參，林文隆為被上訴人公 司業務經理，出席委員林文雄為被上訴人公司實際負責人林 炎皇之兄長，同時為被上訴人委託興建東方大鎮社區A區之 營造公司玉峻營之負責人，時常於東方大鎮社區代表被上訴 人公司出席，且林炎皇為系爭151個未售出停車位之實際所 有人，甚至主任委員張健生為玉峻營造工務主任、趙秋男委 員亦為玉峻營造之機電主任，有玉峻營造負責人林文雄代表 被上訴人出席東方大鎮社區E區管委會之會議記錄影本、被 上訴人公司代表林炎煌表示系爭停車位為其本人所有之東方 大鎮A區90年度區分所有權人大會會議記錄影本、被上訴人 召開86年第1屆區分所有權人會議所提之管理委員推薦及自 薦名單影本、林文隆委員代表被上訴人出席東方大鎮A區87
年度區分所有權人大會之會議出席委託書影本等在卷可參， 而第一屆委員7席中，被上訴人公司即掌控4席，且均出席該 次會議，被上訴人對系爭停車位每位收費300元乙節，豈有 不知之理？況該次會議決議嗣後已向台東縣政府報備，苟該 次會議未公告，何必多此一舉？又被上訴人於88年6月17日 以88長潤管字第880003號函要求上訴人協助辦理未售出停車 位租售乙文中曾表示：「…每一停車位每約租金二仟元（水 電、清潔、管理費租者自行負責）…。」顯見被上訴人確已 知悉需就其所有之停車位繳納管理費。證人人林文雄擔任第 一屆委員，又曾出席前述3次委員會議參與討論管理費之收 取標準，自應知悉每位停車管理費300元乙節，卻於原審證 稱不知有停車位管理費300元，顯係廻護被上訴人之詞，不 足採信。至證人孫元璽、陳聖賢、張錦鳳、何恩生於原審均 證稱：未曾被催繳過停車費等情，僅能證明上訴人怠於行使 權利而已，尚難以此證明前揭會議紀錄未經公告，該等證人 所述，均不足採信。
六、依東方大鎮社區A區住戶規約第16條第1項第1款規定：「共 有部分之約定專用者或專有部分之約定共用者，除有下列情 形者外，應繳交或給付使用償金。一、依與長潤建設開發股 份有限公司之買賣契約書所載已擁有停車空間持分者。惟其 仍需繳交清潔水電費，該金額授權由管理委員會訂定。」另 依東方大鎮社區Ａ區住戶規約第二條第一項第三款規定，本 社區（東方大鎮社區Ａ區）「約定專用部分」為社區共同部 分經約定供特定區分所有權人使用者（如停車場車位），使 用者名冊由管理委員會造冊保存，可見系爭停車位係屬約定 專用部分，且無須繳交使用償金，惟此「使用償金」性質上 為使用停車位而需給付對價，與上訴人所請求之停車位管理 費，性質上為上訴人管理停車位所需負擔之相關費用（如警 衛、車道維護、車輛進出管制設備維修等費用），性質不同 ，況依被上訴人與區分所有權人簽訂之「汽車停車位預定買 賣契約書」第6條約定：「甲方同意遵守本大樓之住戶公約 及管理規章，並負擔停車位之管理、水電設施費用與維修費 用，本規定對甲方（即買受人）之受讓人、承租人或借用人 均具同等契約效力。」換言之，被上訴人使用停車位本來就 要支付管理費、水電費及清潔費，足見管理費與使用償金不 同。故上訴人請求被上訴人給付停車位管理費，尚與住戶規 約之約定無違。至公寓大廈管理條例第10條第2項規定，專 有部分或約定專有部分，不得以區分所有權人會議或規約， 決定其應分擔之修繕、管理費用，係因專有部分或約定專有 部分，既已由個別區分所有權人所使用，該管理使用之費用
，應自行負擔，區分所有權人會議或住戶規約無從過戶，惟 此與由管理委員會管理所生之管理費有別，本件上訴人係請 求由其管理所生之管理費，並無前開條項之適用。七、綜上，上訴人收取停車位管理費之決議既經公佈實施，且為 被上訴人所知悉，而該決議亦與住戶規約及法律規定無違， 上訴人對於積欠上訴人管理費復不爭執。從而，上訴人依公 寓大廈管理條例第二十一條規定，請求被上訴人給付如主文 所述之金額及利息，並陳明願供擔保請准宣告假執行，為有 理由，應予准許。被上訴人陳明願供擔保聲請宣告免為假執 行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。原審為上訴人 敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢 棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所 示。
八、本件事證明確，兩造其餘攻擊防禦方法及請求調查之證據， 均與本件判決結果無影響，無一一審究必要，附此敘明。九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第 78條、第463條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主 文。
中 華 民 國 94 年 9 月 29 日 民事庭審判長法 官 謝志揚
法 官 賴淳良
法 官 湯文章
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由狀 ( 須按他造人數提出繕本)。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
書記官 李德霞中 華 民 國 94 年 9 月 29 日附註：民事訴訟法第466條之1 (第1項、第2項)：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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