臺灣臺南地方法院民事判決
114年度訴字第773號
原 告 吳武田
訴訟代理人 樓嘉君律師
被 告 趙美娥
訴訟代理人 吳錫昌
張博皓律師
周宜瑾律師
上列當事人間請求確認買賣關係不成立事件，本院於民國114年9
月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在
此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文
。查本件原告原起訴請求確認其與被告就坐落臺南市○○區○○
段000地號土地（下稱系爭土地）面積934.47平方公尺、應
有部分1/30於民國113年8月31日買賣關係不成立，被告並應
將上開土地應有部分1/30移轉回原告名下。於訴狀送達被告
後，於114年6月26日以書狀變更聲明為請求確認其與被告就
系爭土地應有部分1/30於113年8月31日買賣關係不存在，被
告並應將上開土地應有部分1/30移轉回原告名下。則核原告
所為，因係就被告有無達成系爭土地買賣契約第12條第1項
所約定條件而成立與否之同一基礎事實，變更訴之聲明，且
不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，是揆諸前揭法條之規定，
本院自應予准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：系爭土地原為伊與附表編號1至20所示訴外
人所共有，應有部分各如附表所示。後因附表編號1至10所
示訴外人共10人（下稱林金將等10人）於113年8月31日與被
告簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以其等就系
爭土地應有部分合計已逾2/3為由，依土地法第34條之1第1
項之規定，以新臺幣（下同）5,653萬6,000元之價格，將系
爭土地應有部分全部出售予被告，於113年9月27日及114年1
月7日分別以台南南門路郵局第136號存證信函、台南中正路
郵局第13號存證信函（上開2存證信函下稱系爭存證信函）
通知伊前揭情事後，已將出售伊系爭土地應有部分1/30之買
賣價金提存於臺灣高雄地方法院。惟系爭買賣契約第12條第
1項（下稱系爭特約）曾約明：「甲乙双方協議，甲方（即
被告）須一併購買到台南市○○區○○段000○000地號持分土地
，本件買賣才算成立」，足見被告亦應以購買系爭土地之相
同價格購買伊所有坐落臺南市○○區○○段000○000地號土地（
上開2筆土地下分別稱682地號土地、683地號土地）應有部
分，系爭買賣契約始合法成立或生效，才符合民法第1條、
土地法第34條之1第4項所規定他共有人得以「同一條件」優
先承購之立法精神。被告未依據民法第56條法理通知伊簽訂
系爭買賣契約並告知被告願向出席者另外購買682、683地號
土地之事，又未依系爭特約約定之「同樣條件」購買伊所有
682、683地號土地之應有部分，自已違反民法第1條、第56
條、第148條而屬「權利濫用」及「違反誠信原則」，且依
民法第99條規定，系爭買賣契約自因條件未成就而不存在等
情，請求確認伊與被告就系爭土地應有部分1/30於113年8月
31日買賣關係不存在（原告之意應為確認被告就依系爭買賣
契約所購得原告系爭土地應有部分1/30部分之買賣關係不存
在），並依民法第179條之規定，求為判命：被告應將系爭
土地應有部分移轉至伊名下之判決等語。
三、被告則以：伊於簽訂系爭買賣契約前，雖曾委託仲介即訴外
人柯宏慧拜訪原告並通知原告於113年8月31日參加系爭土地
買賣之簽約儀式，但原告已明白表示不願出售系爭土地之應
有部分，且未於簽約當天到場，伊因而於簽約當日依土地法
第34條之1第1項之規定，與應有部分合計已逾2/3之出賣人
林金將等10人簽訂系爭買賣契約，購買系爭土地全部，依法
伊於系爭買賣契約成立前，並無與原告磋商之義務。又因出
賣人許建龍等6人係伊親戚，伊因而當場答應不分道路用地
（即682地號土地）或建地（即683地號土地），均願以購買
系爭土地之相同價格（即每坪20萬元），向當天出售伊系爭
土地之共有人購買其等所有682、683地號土地應有部分，其
中除陳明財欲保留其所有682、683地號土地供己自用不願出
售外，伊已依系爭特約之約定，向當時出賣系爭土地之共有
人購得其等所有682、683地號土地持分，系爭買賣契約自已
當然成立，系爭買賣契約之標的，僅限於系爭土地，系爭特
約之約定並不及於未簽約之原告。且原告於收受系爭存證信
函之通知後，未於期限內行使其優先承買權，伊已依土地法
第34條之1之規定，於114年3月14日合法登記取得系爭土地
之所有權，原告事後反悔要求伊依系爭特約之約定，不分道
路用地或建地，均應以每坪20萬元購買其所有682、683地號
土地應有部分，並不合理。從而，原告請求確認與伊就所購
得原告系爭土地應有部分1/30買賣關係不存在，並依民法第
179條之規定，請求伊應將系爭土地應有部分移轉至原告名
下，均屬無據等語置辯。
四、兩造不爭執事項：
㈠原告於107 年12月14日經訴外人吳宇以贈與為原因，登記取
得系爭土地所有權應有部分1/30（見本院卷第25-51 頁）。
㈡林金將等10人於113年8月31日與被告簽訂系爭買賣契約，約
定以5,653 萬6,000 元，將系爭土地應有部分全部出售予被
告（見補字卷第39-45頁）。
㈢系爭買賣契約第12條第1項（即系爭特約）約定：「甲、乙雙
方協議，甲方（即被告）須（一併）購買到台南市○○區○○段
000○000地號持分土地，本件買賣才正式成立。」（見補字
卷第42頁）
㈣林金將等10人曾於113年9月27日以台南南門路郵局第136號存
證信函將其等已依土地法第34條之1第1項之規定，將系爭土
地全部應有部分出售予被告，並依同條第2項規定，將土地
標示、處分方式、價金分配、償付方法及期限、優先購買權
、未會同辦理過戶手續及領取買賣價金時將提存應得價金等
情通知原告，並附系爭買賣契約做為附件，隨存證信函送予
原告。（見補字卷第23-33頁）
㈤林金將等10人已於114年3月5日將原告因出售系爭土地應有部
分所應受領之價金187萬6,495元提存於本院，並經本院以11
4年度存字第274號為受理。（見補字卷第35-37頁）
㈥系爭土地已於114年3月14日以買賣為原因，移轉登記為被告
所有。
五、兩造爭執事項：
㈠原告主張其依民法第1條及民法第148條關於誠信原則及法律
公平性原則，及土地法第34條之1之立法精神，就被告於113
年8月31日因買受系爭土地所簽訂之系爭買賣契約，得依系
爭買賣契約之約定對被告主張權利，是否有理由？
㈡原告主張被告未購買其所有682地號及683地號土地之應有部
分，已違反系爭特約之約定，依民法第99條規定，系爭買賣
契約因條件未成就而不存在，是否有理由？
㈢原告依民法第179條之規定，請求被告應將系爭土地應有部分
1/30登記返還予原告所有，是否有理由？
六、本院得心證之理由：
㈠按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提
起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否
不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在
，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高
法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。查原告主張系爭
買賣契約業因被告就系爭特約所約定條件未能成就而不存在
等情，業為被告所否認，是兩造間就被告是否依據系爭買賣
契約合法取得原告所有系爭土地應有部分，即陷於不明確之
狀態，原告就此即有確認利益，其依法訴請確認，要無不合
。
㈡原告主張被告未購買其所有682地號及683地號土地之應有部
分，已違反系爭特約之約定，依民法第99條規定，系爭買賣
契約因條件未成就而不存在，並無理由：
⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條固定有明文。但契約文字業已表示當事人
真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。
本件觀諸系爭特約所約定：「甲、乙雙方協議，甲方（即被
告）須（一併）購買到台南市○○區○○段000○000地號持分土
地，本件買賣才正式成立。」等語，雖提及被告應一併購得
682、683地號土地持分，本件買賣契約始成立，但依其文意
，並不能看出被告所應購得上開2筆土地之持分之範圍為何
。又系爭特約記載於系爭買賣契約之其他約定事項內，屬系
爭買賣契約之一部，係被告依據土地法第34條之1第1項規定
向持有系爭土地應有部分超過2/3之林金將等10人購買系爭
土地應有部分全部時所簽訂，而土地法前開條文之制訂，其
立法意旨係在兼顧共有人之權益範圍內，排除民法第819條
第2項、第828條第2項規定之適用，以便利不動產所有權之
交易，解決共有不動產之糾紛，促進共有物之有效利用，增
進公共利益（司法院大法官釋字第562號解釋參照）。是林
金將等10人因所有系爭土地應有部分比例合計已逾2/3，依
土地法第34條之1第1項之規定將系爭土地應有部分全部出售
予被告，依該條文之立法意旨，原即無須取得全體共有人同
意之必要。則林金將等10人與被告簽訂系爭買賣契約時，既
係未獲全體共有人同意所為，自無要求被告需購買其他不同
意出售系爭土地應有部分之共有人所有之682、683地號土地
持分，導致其等與被告所簽訂系爭買賣契約不成立之可能。
是被告所辯，系爭特約之訂定，係因同意出售系爭土地應有
部分之部分共有人於出售系爭土地後無再保留682、683地號
土地之需求，因而要求其以購買系爭土地相同價格（即每坪
20萬元）購買上開2筆土地持分，其念及部分出賣人之親誼
而予以同意，故系爭特約所約定其應購買682、683地號土地
之持分，係指簽訂系爭買賣契約當日同意出售系爭土地應有
部分之共有人所欲出售682、683地號土地之應有部分而言一
節，即與常情相符，而堪採信。原告主張依據系爭特約之約
定，被告應向其購買682、683地號土地持分後，系爭買賣契
約始合法成立，即無足採。
⒉次按部分共有人依土地法第34條之1第1項規定，將共有土地
之全部出賣於人，就同意出賣之共有人言，係出賣其自有之
應有部分，並有權一併出賣未同意出賣之共有人之應有部分
，此種處分權乃係基於實體法規定而發生，同意出賣之共有
人並非代理未同意出賣之共有人與買受人訂立買賣契約，未
同意出賣之共有人與買受人間，自不發生何等法律關係(最
高法院88年度台上字第1703號、106年度台上字第2482號、1
08年度台上字第864號民事判決意旨參照)。查本件被告係於
113年8月31日與就系爭土地應有部分合計逾2/3之林金將等1
0人簽訂系爭買賣契約，依土地法第34條之1第1項之規定購
得系爭土地應有部分全部，而原告並不同意出售系爭土地應
有部分予被告，亦未曾親自或授權他人與被告簽訂系爭買賣
契約等情，為原告所自承（見本院卷第191頁）。則原告既
非系爭買賣契約之當事人，其就系爭土地應有部分所有權亦
係由林金將等10人依土地法第34條之1第1項規定一併出賣予
被告，依前揭最高法院見解，原告與被告間，自不因系爭買
賣契約之簽訂而發生何等法律關係。是基於債之相對性，原
告自不得以被告與他人所簽訂系爭買賣契約內系爭特約之約
定，向被告為主張，顯屬自然。
⒊原告雖引用最高法院65年度台上字第853號、86年度台上字第
1089號、100年度台上字第432號、107年度台上字第288號民
事判決意旨，主張依據土地法第34條之1第4項及民法第1條
之立法精神及法理，被告對不同意出售系爭土地應有部分之
原告，亦應遵守系爭特約之約定，始符合公平原則云云。惟
前揭最高法院民事判決意旨，均係說明不同意出售土地之共
有人之優先承買權，需以同意出售土地之共有人與買受人所
成立買賣契約之同樣條件，請求與同意出售土地之共有人即
出賣人訂約，始符合土地法第34條之1第4項規定之立法意旨
。亦即原告若欲就本件系爭土地之買賣行使優先承買權，其
即須以買受人之地位，接受被告與林金將等10人所簽訂系爭
買賣契約之所有條件，並依系爭特約之約定，向林金將等10
人購買682、683地號土地持分，系爭買賣契約始可成立，實
與原告主張其可基於出賣人地位，要求被告對其履行系爭特
約之情形，顯屬有間，並無比附援引之可能。且系爭特約之
簽訂，係被告就同意出售系爭土地之共有人間之特別約定，
已如前述。原告既自承其自始至終均不同意出售系爭土地予
被告，則其無法依系爭特約將所有682、683地號土地持分以
出售系爭土地相同價格出售予被告，自無何不公平之處。是
原告主張依土地法第34條之1第4項之立法精神及民法第1條
之法理，被告對其亦應遵守系爭特約之約定始符合公平原則
云云，委無足採。
⒋又原告主張：被告於簽訂系爭買賣契約前，未將同意出售系
爭土地者可以相同價格出售682、683地號土地持分予被告一
事告知原告，所為已違反民法第56條及第148條之規定云云
。惟土地法就共有人依據土地法第34之1處分共有土地之相
關規定中，並無買受人於買受共有土地前後，應將買賣條件
通知全體共有人知悉之規定，反係於土地法第34條之1第2項
及土地法第34條之1執行要點第8條要求「出賣人」於處分前
通知他共有人一節，可見買受人於依土地法第34條之1規定
購買共有土地前，並無通知全體共有人買賣條件之義務，應
係立法者刻意所為，是被告縱有於其與林金將等10人簽訂系
爭買賣契約前後並未通知原告其買賣條件之情形，其所為既
無違反法律之處，自無原告所述有違反民法第148條所規定
誠實信用原則之情形。且土地共有人就該共有土地非即成立
社團法人，又部分共有人依土地法第34條之1第1項買賣共有
土地，亦無須召集共有人開會及以決議為之，遑論非共有人
之買受人，更無與出賣人以外其他共有人就買賣條件開會決
議之義務，是原告主張被告於簽訂系爭買賣契約前後未通知
其購買系爭土地之買賣條件，有違民法第56條之規定，亦屬
無據。
⒌而被告與林金將等10人所簽訂之系爭特約，係約定被告同意
以購買系爭土地之相同價格（即每坪20萬元）向同意出售系
爭土地應有部分之共有人購買其等願出售682、683地號土地
之應有部分，前已敘明。又被告已於114年3月14日向上開系
爭土地之出賣人購得682、683地號土地應有部分等情，亦有
原告所提出682、683地號土地登記第三類謄本附卷可稽（見
補字卷第61-75頁），且為原告所不爭。則被告與林金將等1
0人所簽訂系爭特約所約定應一併購得682、683地號持分土
地之條件業已成就，系爭買賣契約自已有效成立。原告依民
法第99條之規定，主張系爭買賣契約因條件未成就而不存在
，即無理由，而無足採。
㈢被告於其與林金將等10人依據土地法第34條第1項所簽訂之系
爭買賣契約有效成立後，已於114年3月14日以買賣為由，登
記取得系爭土地之所有權，有原告所提出系爭土地登記第一
類謄本及異動索引在卷可參（見本院卷第25-51頁），則其
取得系爭土地之所有權，即屬有法律上之原因。原告依民法
第179條之規定，主張被告取得系爭土地所有權無法律上原
因，並請求被告應將系爭土地應有部分1/30返還予原告，自
屬無據，不應准許。
七、綜上所述，系爭特約中應一併購得682、683地號土地持分之
約定，係指系爭買賣契約之出賣人即林金將等10人願出售上
開2筆土地持分而言，而被告已依系爭特約之約定一併購得
林金將等10人願出售上開2筆土地持分，系爭買賣契約業已
合法成立生效，原告以系爭買賣契約因系爭特約約定之買賣
條件未成就而不存在，請求確認被告就依系爭買賣契約所購
得原告系爭土地應有部分1/30之買賣關係不存在，並依民法
第179條規定，請求被告返還其系爭土地應有部分1/30，為
無理由，均應予駁回。
八、本件事證已臻明確，原告聲請傳訊證人許美鳳、陳明財、吳
明哲所欲證明被告並未告知系爭買賣契約簽約時間之事實部
分，因被告依法原即無通知之義務，前已明敘，是被告有無
於簽約前告知原告系爭買賣契約簽約時間，核與判決結果不
生影響，爰不逐一論列，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，
判決如主文。
中 華 民 國 114 年 10 月 23 日 民事第一庭 法 官 劉秀君以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 10 月 27 日 書記官 顏珊姍 附表：
編號 姓名 應有部分 是否與被告簽訂買賣契約 1 訴外人林金將 4/25 是 2 訴外人方秀美 6/40 是 3 訴外人陳明財 1/25 是 4 訴外人穗昌企業有限公司 3/20 是 5 訴外人許美麗 1/30 是 6 訴外人許美鳳 1/30 是 7 訴外人許碧鳳 1/30 是 8 訴外人許淑芳 1/30 是 9 訴外人許健龍 1/30 是 10 訴外人許志強 1/30 是 11 訴外人吳建鵬 60387/0000000 否 12 訴外人吳寅男 1/40 否 13 訴外人吳寅東 1/60 否 14 訴外人吳連賀 1/105 否 15 訴外人吳明哲 1/105 否 16 訴外人吳龍泉 33060/0000000 否 17 訴外人吳茂祥 1/30 否 18 訴外人蔡秀梅 1/40 否 19 訴外人吳維軒 1/42 否 20 訴外人吳柏逸 1/42 否 21 原告吳武田 1/30 否
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