給付服務報酬
臺灣臺南地方法院(民事),訴字,114年度,59號
TNDV,114,訴,59,20251017,1

臺灣臺南地方法院民事判決
114年度訴字第59號
原 告 新世界不動產開發有限公司

法定代理人 吳連杰
訴訟代理人 嚴奇均律師
柯漢威律師
被 告 顏盧秋鳳


訴訟代理人 沈昌憲律師
楊惟智律師
上列當事人間請求給付服務報酬事件，於民國114年9月12日言詞
辯論終結，本院判決如下：
　　主　　　文
一、被告應給付原告新臺幣190,000元，及自民國114年2月6日起
至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔百分之25，其餘由原告負擔。
四、本判決第1項得假執行。但被告如以新臺幣190,000元為原告
預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　
　　事實及理由
一、原告主張略以：
　㈠被告於民國112年8月14日與原告簽立專任委託銷售契約書（
下稱系爭專任契約），專任委託原告仲介銷售坐落於臺南市
○○區○○段0000地號土地及坐落其上同段480建號（門牌號碼
：臺南市○○區○○路00000號）建物（下合稱系爭房地），委
託銷售價格為新臺幣（下同）25,800,000元，委託銷售期間
自112年8月20日起至113年8月19日止，系爭房地全權交由原
告獨家處理。原告受託後，盡力銷售系爭土地，詎委託銷售
期間內，被告竟於113年7月26日以1900萬元將系爭房地委由
其他仲介出售予訴外人賴玉梅，依系爭專任契約第5條第3款
第1目、第5條第1款之約定，原告可請求被告給付依成交價1
900萬元計算之4％計算之服務報酬即760,000元(計算式：19,
000,000x4％=760,000)。
　㈡並聲明：⒈被告應給付原告新世界不動產開發有限公司760,00
0元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分
之5計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯則以：
　㈠被告無意間看到原告公司及其法定代理人吳連杰之仲介廣告
，遂先打電話詢問吳連杰出售系爭房地問題，吳連杰於當日
旋即攜帶系爭專任契約至系爭房地找被告簽署。因被告識字
不多，吳連杰僅要求被告在契約書委託人簽章處簽名後，即
將系爭專任契約攜回，當下並未向被告詳為解說契約內容為
何意，亦未給予被告審閱期間或將系爭專任契約再請第三人
幫忙審閱之期間。系爭專任契約第1頁被告攜回審閱日數為
空白，可見被告未先攜回契約審閱，故認系爭專任契約違反
消費者保護法第11條之1第1項審閱期間規定，依消費者保護
法第11條之1第3項規定，系爭專任契約條款不構成契約內容
。
　㈡被告於系爭專任契約簽名後，因有詢問其他友人專任委託係
何意後，被告始明白簽約當時並未要將系爭房地以專任方式
委託原告仲介銷售，被告乃多次去電給吳連杰表明不再銷售
系爭房地，吳連杰亦告知會將系爭房地下架不再銷售。被告
事後請友人上網查詢，系爭房地於112年9月7日、113年5月2
3日分別有刊登「暫停出售」系爭房地銷售廣告字樣，足可
認定被告之前已與原告合意終止契約。
　㈢依被告與賴玉梅間就系爭房地所簽立之土地及建物之買賣移
轉契約書，訂約日期為113年10月10日。此係因被告與賴玉
梅訂立不動產買賣契約後，因有貸款問題，遲未能完成買賣
契約而有解除契約之可能。事後因尋得貸款銀行承做貸款，
被告與賴玉梅才又履行買賣契約，於113年10月10日完成買
賣系爭房地。故本件被告與賴玉梅間實際完成買賣系爭房地
之時點係在113年10月10日，已非委託銷售期間內，被告自
無違反系爭委託契約，原告請求自屬無據。
　㈣原告所請求之760,000元，屬於系爭專任契約之違約金懲罰，
縱認被告有違約之情事，仍請審酌被告與賴玉梅間就系爭房
地之不動產買賣契約簽立時點為113年7月26日，距離委託銷
售期間屆滿之113年8月19日僅相差24天，故違約金過高應予
酌減。
　㈤並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣
告免為假執行。
三、本院得心證之理由：　　
　㈠兩造於112年8月14日簽立系爭專任契約，由被告委託原告銷
售系爭房地，委託銷售期間自112年8月20日起至113年8月19
日止，委託銷售價格為25,800,000元，被告與賴玉梅於113
年7月26日簽立不動產買賣契約書(下稱系爭不動產買賣契約
)，約定由被告將系爭房地以1,900萬元出售予賴玉梅，嗣系
爭房地所有權於113年10月30日以買賣為登記原因，由被告
移轉登記為賴玉梅所有，經內政部不動產交易實價查詢服務
網登記交易日期為113年7月26日、交易總價1,900萬元等節
，有系爭專任契約、內政部不動產交易實價登錄網查詢結果
、系爭房地第一類謄本及異動索引、不動產買賣契約書等件
在卷可證（見本院卷第21至26、27至28、69至75、77至83、
173至179頁），並有臺南市鹽水地政事務所114年6月5日所
價字第1140101852號函附之系爭房地之實價登錄申報資料在
卷可稽(見本院卷第145至147頁)，堪信為真實。
　㈡本件爭點應為：⒈系爭專任契約是否因違反審閱期間規定而無
效？⒉兩造間是否曾合意終止系爭專任契約？⒊被告之行為是
否違反系爭專任契約第5條第3款第1目約定？⒋被告如有違約
，原告得請求之違約金金額以多少為適當？經查：
　⒈系爭專任契約並未因違反審閱期間規定而無效：
　⑴按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之
合理期間，供消費者審閱全部條款內容；企業經營者以定型
化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效；違反第1項規
定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍
構成契約之內容；中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型
化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，
公告定型化契約之審閱期間，消費者保護法第11條之1定有
明文。次按「一、契約審閱期間本定型化契約及其附件之審
閱期間______（不得少於3日）。違反前項規定者，該條款
不構成契約內容。但消費者得主張該條款仍構成契約內容」
，行政院消費者保護委員會第99次委員會議通過，92年6月2
6日內授中辦地字第0920082743號公告修正之不動產委託銷
售定型化契約應記載及不得記載事項壹、應記載事項第1點
亦有明定。惟上開規定之立法理由在於維護消費者知的權利
，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之
機會，如消費者已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的
已達，故消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規
定期間，然企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為
，消費者有充分了解契約條款之機會，而於充分了解後同意
與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱
期間者，法律並無禁止消費者拋棄權利之限制，基於私法自
治及契約自由之原則，尚非不可。且於簽約後已經將上述定
型化契約交付予消費者，消費者隨時得查閱契約條款，有隨
時瞭解契約條款之機會，在經過相當合理之期間後，消費者
未曾主張契約審閱期遭剝奪，亦未曾反應有不瞭解契約條款
或主張契約條款之不公平處，則此時已難謂消費者係於匆忙
間訂立契約而不知該契約之相關權利義務，其訂立之契約有
失公平之虞。消費者自不得於事後再以違反審閱期間之規定
為由，主張契約條款因違反審閱期而排除契約條款之適用（
臺灣高等法院103年度上字第435號判決意旨參照）。
　⑵經查，被告於系爭專任契約之「本契約為附件於中華民國112
年8月14日經委託人攜回審閱＿＿＿日（契約審閱期間至少為三
日），並充分瞭解本契約內容，同意以下列條件委託新世界
不動產開發有限公司仲介銷售，並同意受託人得同時接受買
方之委託。」條項後方欄位確認簽名(見本院卷第21頁)，而
上開審閱期間條款雖空白未載明實際審閱日數，然兩造既於
112年8月14日簽立系爭專任契約，而委託銷售期間約定為11
2年8月20日起至113年8月19日止，則於委託銷售期間開始前
，確已有3日以上之日期可供被告審閱系爭專任契約，倘被
告對於系爭專任契約之內容有所疑義，亦得於委託銷售期間
開始前解除、終止或主張系爭專任契約為無效，故應認被告
已有詳細審閱契約之機會，並未違反消費者保護法第11條之
1關於審閱期間之規定；況系爭契約於112年8月14日簽立，
惟被告遲至本件原告起訴後始於114年4月25日具狀主張系爭
專任契約違反審閱期間規定(見本院卷第113至116頁)，除對
原告顯失公平，且縱有瑕疵亦早已治癒。從而，被告援引消
費者保護法第11條之1第3項而主張系爭專任契約無效，自屬
無據。
　⒉兩造間未曾合意終止系爭專任契約：
　 按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，民
事訴訟法第277條前段定有明文。被告主張其曾與原告合意
終止系爭專任契約，並提出原告法定代理人吳連杰於112年9
月7日、113年5月23日所張貼系爭房地銷售資訊中載有「暫
停出售」字樣之臉書專頁截圖為證（見本院卷第117至121頁
），惟被告所提之上開證據，僅足證明於系爭專任契約之委
託銷售期間內，原告曾有暫時停止以臉書廣告方式銷售系爭
房地之情形，但無從排除原告仍以其他方式繼續銷售系爭房
地，更無從認定兩造間曾有終止系爭專任契約之合意，被告
復未提出其他證明以實其說，是被告就此舉證不足，尚不足
採。
　⒊被告之行為違反系爭專任契約第5條第3款第1目約定：
　⑴按系爭專任契約第5條第3款第1目約定：「受託人有下列情形
之一者，應一次全部給付本條上述第一款所約定之服務報酬
：(一)委託期間內，委託人將本契約不動產標的物出售或另
行委託第三者仲介者。」(見本院卷第22頁)。查被告與賴玉
梅於113年7月26日簽立系爭不動產買賣契約，約定由被告將
系爭房地以1,900萬元出售予賴玉梅，前已敘明甚詳，而被
告係委託訴外人富賓不動產有限公司(下稱富賓公司)仲介而
將系爭房地出售予賴玉梅，除為系爭不動產買賣契約所記載
(見本院卷第178頁)，亦為被告所不爭執(見本院卷第200頁)
，而113年7月26日仍為系爭專任契約之委託銷售期間內，則
被告經由富賓公司仲介而將系爭房地出售予賴玉梅之行為，
已違反系爭專任契約第5條第3款第1目約定。
　⑵被告雖辯稱其與賴玉梅間就系爭房地之買賣係於113年10月10
日出售，已非委託銷售期間內，並無違反系爭專任契約等語
，並提出土地所有權買賣移轉契約書、建築改良物所有權買
賣移轉契約書為證（見本院卷第129至132頁）為證。惟查，
一般民間交易不動產多分有公契及私契，其中公契係國人習
慣用以向地政機關申請辦理不動產所有權移轉登記之書面契
約，其上所記載之買賣價金一般均係依稅務機關核定稅捐所
用之土地公告現值、房屋核定課稅現值加以記載，與實際買
賣價金並不一致，且通常均低於實際買賣價金，故一般不動
產買賣交易除訂有公契外，另有私契存在，用以記載實際買
賣價金及不動產現況等交易細節，而為交易者間實際權利義
務關係之依據。被告提出之上開證物，就系爭房地記載之買
賣價格遠低於系爭房地之實際交易價格，即屬公契性質，僅
用於申請移轉登記。而被告與賴玉梅間實際發生買賣契約效
力，為私契即系爭不動產買賣契約，故關於系爭房地之出售
，應以系爭不動產買賣契約為認定基準。而系爭不動產買賣
契約既記載出售日期為113年7月26日，且與被告與賴玉梅申
報實價登錄之交易日期相同(見本院卷第147頁)，應認被告
將系爭房地出售予賴玉梅之日期應為113年7月26日無疑。至
系爭房地於所有權移轉登記時雖將原因發生日期登記為113
年10月10日(見本院卷第69、73頁)，惟此僅係依據上述公契
之簽立日期而為記載(見本院卷第129、131頁)，並非依據系
爭不動產買賣契約，自難以此作為被告將系爭房地出售予賴
玉梅之日期。從而，被告於113年7月26日將系爭房地經由富
賓公司仲介而出售予賴玉梅，仍在委託銷售期間內，違反系
爭專任契約第5條第3款第1目約定。被告上開答辯尚無可採
。
　⒋原告得請求之違約金金額為190,000元：
　⑴系爭專任契約第5條第3款第1目約定委託期間內，委託人將系
爭房地出售或另行委託第三者仲介者，受託人應一次全部給
付系爭專任契約第5條第1款所約定以「成交價之4％」計算之
「服務報酬」，核上述「服務報酬」之性質應屬違約金，就
此兩造亦無爭執；而系爭專任契約並未載明其係屬懲罰性質
，揆諸民法第250條規定，應屬損害賠償總額預定性之違約
金，合先敘明。
　⑵按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252
條定有明文，此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人
訴請法院核減，有最高法院93年度台上字第1590號裁定意旨
參照。又違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我
決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由原
則之精神，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受
其約束。惟當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制
度造成違背契約正義等值之原則，法院得比照債權人因一部
履行所受之利益或參酌當事人所受損害情形，減少違約金，
有最高法院108年度台上字第369號判決意旨參照。至於當事
人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀
況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人
可享受之一切利益為衡量標準，亦有最高法院110年度台上
字第3022號判決意旨可參。
　⑶被告於委託銷售期間內，另經由富賓公司仲介而將系爭房地
出售予賴玉梅之行為，已違反系爭專任契約第5條第3款第1
目約定，而有依同條第1款給付違約金之義務。本院審酌原
告為銷售系爭房地所投入之勞費、時間，及原告曾有暫停銷
售情形，原告所投入之勞費必有減少，並參酌原告因被告違
約，省卻後續促成買賣成交所需付出之人事、勞務費用，但
亦因被告違約引起之糾紛需付出相關訴訟程序等時間、費用
支出，及被告將系爭房地出售予賴玉梅之時間為113年7月26
日，距離委託銷售期間於113年8月19日屆滿僅餘不足30日等
情，本院認如仍依系爭專任契約第5條第1款所約定「成交價
之4％」計算本件違約金，尚屬過高，應核減為按系爭房地實
際成交價之1％計算即190,000元（計算式：19,000,000×1％=1
90,000），較為合理。是原告於此範圍內請求被告給付違約
金，尚屬允當，逾此範圍之請求，則不應准許。
　㈢末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為，與催告有同一之效力；遲延之債務以支付金錢
為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；而應
付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利
率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項及第203條
分別定有明文。原告請求被告給付之前開金額，係屬給付未
有確定期限之金錢債權，則依前揭說明，原告請求前開金額
及自起訴狀繕本送達翌日即114年2月6日起(見本院卷第65頁
)至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予
准許。　
四、綜上所述，原告依系爭專任契約第5條第1款第3目之約定，
請求被告給付如主文第1項所示本息，為有理由，應予准許 ；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 核與本件判斷結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。六、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院 酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自 負擔其支出之訴訟費用；法院為終局判決時，應依職權為訴 訟費用之裁判；民事訴訟法第79條及第87條第1項分別定有 明文。經核本件判決為原告一部勝訴、一部敗訴，爰依上開 規定確定兩造應負擔之訴訟費用如主文第3項所示。七、本判決原告勝訴部分，係命被告給付金額未逾50萬元所為之 判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣 告假執行，而原告雖陳明願供擔保聲請假執行，惟其主張僅 促使法院依職權發動，不另為准駁之諭知；並依同法第392 條第2項規定，依被告聲請宣告得預供擔保免為假執行；至 於原告敗訴部分，其假執行之聲請已因訴之駁回而失所附麗 ，應併予駁回。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，判決 如主文。　　　
中　　華　　民　　國　　114 　年　　10　　月　　17　　日　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　蔡岳洲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　10　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳惠萍