臺灣臺南地方法院民事判決
113年度訴字第1843號
原 告 林牒如
訴訟代理人 王奐淳律師
湯巧綺律師
羅暐智律師
被 告 楊碧瑤
兼
法定代理人 楊汎緯
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國114年9月25日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有坐落臺南市○○區○○段000地號面積1346.51平方公尺
土地，依下列方法分割：㈠如附圖一所示編號甲部分面積448
.84平方公尺分歸原告取得。㈡如附圖一所示編號乙部分面積
448.83平方公尺分歸被告楊汎緯取得。㈢如附圖一所示編部
丙部分面積448.84平方公尺分歸被告楊碧瑤取得。
二、前項分割結果，原告及被告楊碧瑤應各補償被告楊汎緯新臺
幣150元。
三、訴訟費用由原告、被告楊碧瑤、楊汎緯各負擔3分之1。
事實及理由
一、原告主張：坐落臺南市○○區○○段000地號面積1346.51平方公
尺土地（下稱系爭土地）為兩造所共有，每人應有部分各3
分之1。系爭土地為鄉村區乙種建築用地，依其使用目的並
無不能分割之情形，共有人間亦未以契約訂有不分割之期限
，惟其分割方法不能協議決定，依民法第823條第1項及第82
4條第2項規定，請求裁判分割系爭土地。關於系爭土地之分
割方法，系爭土地上雖有門牌號碼臺南市○○區○○○000號房屋
一棟（下稱系爭房屋），惟系爭房屋老舊、經濟價值不高，
且已遭他人拆除3分之1，無繼續保留系爭房屋之必要，伊主
張如附圖一所示編號甲部分面積448.84平方公尺（下稱甲部
分）分歸伊取得，至於如附圖一所示編號乙部分面積448.83
平方公尺（下稱乙部分)，以及如附圖一所示編號丙部分面
積448.84平方公尺（下稱丙部分）則各分歸被告任何一人取
得，並主張按本院囑託長興不動產估價師聯合事務所鑑定結
果之價格為金錢補償（下稱原告方案）等語。並聲明：系爭
土地准予分割。
二、被告則以：伊等對於原告方案將系爭土地分為甲、乙、丙部
分等三筆並無意見，惟因甲部分土地可出售予鄰地建商，其
價值較高，應分歸被告楊汎緯取得，乙、丙部分土地則依序
分歸被告楊碧瑤、原告單獨取得（下稱被告方案）。又本件
雖經長興不動產估價師聯合事務所鑑定甲、乙、丙部分土地
之市價，惟其所為之鑑定意見，並未考慮甲、乙、丙部分土
地，各自對外的連結關係，亦即甲部分土地可出售予鄰地建
商，與鄰地合併開發，其就甲部分土地之鑑價結果顯然過低
等語，資為抗辯。並聲明：同意分割。
三、本院得心證之理由：
(一)按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不
在此限。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅
時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求
，命為下列分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人
均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。
二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各
共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，
以價金分配於各共有人。民法第823條第1項、第824條第2項
分別定有明文。經查，系爭土地乃鄉村區乙種建築用地，為
兩造所共有，每人應有部分各3分之1，且依其使用目的並無
不能分割之情事，共有人間亦未以契約訂有不分割之期限，
惟其分割方法不能協議決定之事實，為兩造所不爭執，並有
土地登記謄本及臺南市新化地政事務所113年10月16日所登
字第1130094381號函附卷可稽（見本院卷第27、29頁），揆
諸前揭規定，原告請求裁判分割系爭土地，於法並無不合，
應予准許。
(二)次按共有人因共有物分割之方法不能協議決定，而提起請求
分割共有物之訴，應由法院依民法第824條命為適當之分配
，不受任何共有人主張之拘束；惟定共有物分割之方法，固
可由法院自由裁量，但仍應斟酌各共有人之意願、共有物之
性質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利
用價值及全體共有人之利益等有關情狀，定一適當公平之方
法以為分割。經查：
1.系爭土地南側鄰道路，其上有一棟平房(即系爭房屋)，惟系
爭房屋之西南側牆壁因占用鄰地，業已拆除該占用部分之牆
壁，並另拆除系爭房屋之浴室及廚房等情，業據被告楊汎緯
陳明在卷(見本院卷第134頁)，並經其標註拆除位置之示意
圖(見本院卷第53頁)，復有本院囑託「長信不動產估價師事
務所」不動產估價報告書(下稱系爭估價書)附件四所示之勘
估標的照片可佐，堪認屬實。
2.關於系爭土地之分割方法，兩造均同意按共有人應有部分面
積，將系爭土地分割成甲、乙、丙部分3筆土地，且分割後
各筆土地南側均臨路，惟因原告與被告楊汎緯，均有受分配
甲部分土地之意願，則本院審酌被告自陳系爭房屋為其等自
小居住之老家(見本院卷第51頁），該屋現存建築大致坐落
在乙、丙部分土地(見本院卷第53頁示意圖)，被告對系爭土
地及其上系爭房屋應存有生活、情感之密不可分依存關係，
若將乙、丙部分，擇一分歸原告取得，因原告無使用或保留
系爭房屋之需求(見本院卷第134頁)，恐將使該屋不復存在
，自難認係適宜之分割方法。反觀，若將甲部分土地分歸原
告取得，乙、丙部分土地則依序分歸被告楊汎緯、楊碧瑤取
得，不但相當程度能保留系爭房屋之經濟價值及使用利益，
並兼顧使用現況，倘若原告未來將甲部分土地出售予鄰地建
商，被告楊汎緯亦可將相鄰之乙部分土地一併出售，以換取
與鄰地合併開發使用之經濟利益。是本件經斟酌兩造意願、
利害關係、共有物之性質、價值、目前使用狀況及分割後之
利用效益等節，認以一此分割方案將原物分配於各共有人，
為最適當之分割方案，爰依此分割系爭土地如主文第1項所 示。
(三)再按以原物為分配時，如共有人中，有不能按其應有部分受 分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。而 法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，及共 有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有不能 按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當 時，法院非不得命以金錢補償之。共有物原物分割而應以金 錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為 多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對 於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之 比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部 分互相移轉之本旨（最高法院90年度台上字第2214號及95年 度台上字第948號判決意旨參照）。經查：
1.系爭土地按如主文第1項所示方法分割之結果，與兩造按原 應有部分折算之面積雖無增減，但因受分配土地本身因素（ 寬度、深度）及臨路之道路條件（道路種類、寬度）等情形 ，價值各有差異。經本院囑託長興不動產估價師聯合事務所 鑑定，鑑定人針對系爭土地進行一般因素、不動產市場概況 、區域因素、個別因素及最有效使用等分析，以比較法及土 地開發分析法進行虛擬比準宗地評估，再調整至各筆宗地， 各分配位置之土地單價及各共有人間之找補金額，此有系爭 估價書在卷足稽，堪認該鑑定結果應屬信實可靠，爰依鑑定 報告之結果計算(見系爭估價書第43、44頁)，並諭知原告及 被告楊碧瑤應各補償被告楊汎緯150元。
2.被告楊汎緯固辯以系爭估價書未考量各宗土地之對外連結關 係，其就甲部分土地鑑定價格過低云云，惟鑑定人依分割後 各宗土地之優劣條件，調整各宗土地之價格(見系爭估價書 第41、42頁)，已將各共有人受分配土地本身之因素、臨路 條件及四周環境納入考量，則被告楊汎緯既無法提出其他具 體證據證明補償金額如何始非過低，空言指摘，自非可取。四、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第80條之1、第85條第1項前段，判決如主文。 中 華 民 國 114 年 10 月 9 日 民事第二庭 法 官 俞亦軒以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 10 月 9 日 書 記 官 鄭伊汝