臺灣臺北地方法院民事判決
114年度重訴字第43號
原 告 陳富益
訴訟代理人 袁大為律師
南雪貞律師
被 告 陳育息（原名：陳明祥）
訴訟代理人 蔡明宏律師
宜繼先
上列當事人間請求終止借名登記等事件，本院於民國114年9月16
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將如附表所示之不動產之所有權移轉登記予原告。
二、訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄；其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條亦有明定。而所謂其他因不動產涉訟，係指因不動產之物權或其分割或經界以外，與不動產有關之一切事項涉訟者而言（最高法院108年度台抗字第396號判決意旨參照）。本件原告主張兩造間有借名登記契約法律關係存在，而該契約業已終止，其得請求被告將如附表所示之不動產（下合稱系爭不動產）所有權移轉登記為原告所有，核屬民事訴訟法第10條第2項所稱「其他因不動產涉訟」事件，衡諸前揭說明，本院自有管轄權。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：兩造為兄弟，原告於民國77年3月28日以新臺幣（下同）472萬元向訴外人何茹娟購買系爭不動產，但因其當時從事影視相關行業，為免稅務問題，乃以被告名義與何茹娟簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），將系爭不動產借名登記於被告名下，惟系爭不動產之簽約金70萬元皆係由原告支付，其土地、房屋所有權狀並由原告持有，後續貸款亦係原告將現金交付父母，再存入被告名義之銀行帳戶以供扣繳，復於90年間由原告全數清償而持有清償證明，且迄今系爭不動產之土地稅、房屋稅、水、電、瓦斯費用皆係原告按期繳納。嗣兩造為更加確立此借名登記關係，於109年7月24日經公證簽立借名登記契約書（下稱系爭借名登記契約），並辦理預告登記，顯見原告確為系爭不動產之實際所有權人無訛。現因被告屢有債務糾紛，且對兩造父親有家暴行為，爰以本件民事起訴狀之送達為終止系爭借名登記契約之意思表示，並依系爭借名登記契約第2條第2項約定、類推適用民法第549條第1項、第541條第2項規定，請求被告移轉系爭不動產所有權登記予原告等語。並聲明：被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地（權利範圍1/14）、同地段147之3地號土地（權利範圍1/14）暨同地段997建號即門牌號碼臺北市○○區○○路0段00號4樓建物（權利範圍全部）（即附表所示之系爭不動產）所有權移轉登記予原告所有。
二、被告答辯則以：系爭買賣契約後附之簽約金支票2紙（票面金額分別為10萬元、60萬元，下合稱系爭支票）係由其背書交付予賣方，並由其開立與剩餘買賣金額相符之本票2紙（票面金額分別為82萬元、320萬元，下合稱系爭本票），後續貸款亦係由其自行以名下銀行帳戶按月繳納，其始為系爭不動產實際出資購買者。而其未曾簽署系爭借名登記契約，亦未授權他人代為簽署，且兩造與父母同住於系爭不動產，自無由被告另行委請父親陳福鴻為代理人，特意前往公證人事務所簽約並進行公證之必要；況系爭不動產係於77年間購買，倘兩造當時確有借名登記之合意，理應儘速擬定書面契約，然依原告主張兩造遲至109年間始簽立系爭借名登記契約，亦與常情不符。又原告係藉兩造同住之便，於提起本件訴訟前即於家中擅自取走系爭不動產所有權狀、稅捐及各項費用之單據，是該等文件尚無從證明原告為系爭不動產實質所有權人等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
兩造均不爭執如附表所示之不動產於77年4月20日以買賣為
登記原因，登記於被告名下等情，並有系爭不動產土地、建
物登記第二類謄本在卷可稽（見113年度北司調字第961號卷
，下稱北司調卷，第53至57頁）。惟原告主張兩造間存在借
名登記契約之法律關係，其為系爭不動產實際所有權人，被
告僅為登記名義人，原告現已終止系爭借名登記契約，自得
請求被告移轉系爭不動產所有權登記予原告等情，為被告所
否認，並以前揭情詞置辯。故本院應審究者為：原告依系爭
借名登記契約第2條第2項約定、類推適用民法第549條第1項
、第541條第2項規定，請求被告移轉系爭不動產所有權登記
予原告，有無理由？茲詳論如下：
㈠兩造間就系爭不動產成立借名登記契約：
⒈按借名登記契約屬無名（非典型）契約之一種，通常係指當
事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管
理、使用、處分，他方允就該財產出名為登記之契約。基於
私法自治、契約自由原則，借名登記契約之約定內容尚有差
異，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，固應賦
予無名契約之法律效力，惟出名人與借名人就該約定內容，
應有意思表示合致始能成立。又不動產登記當事人名義之原
因，原屬多端，主張借名登記契約者，應就該契約成立之事
實負舉證責任，即應證明究於何時、何地、與何人、以何方
式，成立該約定內容之借名登記契約（最高法院114年度台
上字第393號判決意旨參照）。惟證明借名登記契約成立之
證據資料，不以直接證據為限，倘原告就利己之待證事實，
能證明在經驗法則或論理法則上，足以推認該待證事實存在
之間接事實，非不得憑此等間接事實，推理證明彼等間存有
借名登記契約（最高法院112年度台上字第2292號判決、111
年度台上字第1163號判決意旨參照）。
⒉經查，原告主張系爭不動產由其出資購買，僅借名登記於被
告名下，除簽約金70萬元係原告以票據支付外，後續貸款亦
由其按月將現金交由兩造父母向銀行繳付，並由其於90年3
月29日將剩餘房貸一次清償，雙方復於109年7月24日就上開
借名登記關係簽立系爭借名登記契約，並予公證等情，據其
提出系爭買賣契約、系爭不動產之房地所有權狀、系爭借名
登記契約、貸款本息攤還表、被告名下帳戶之存摺內頁、放
款利息收據、辦理塗銷抵押權登記之相關文件為證（見北司
調卷第15至51、229頁、本院卷第37至59頁）。且經證人即
兩造父親陳福鴻到庭具結證稱：房屋買賣的簽約款是原告拿
票來支付，去銀行辦頭期款，房屋貸款是我和我太太及原告
一起去華南銀行辦，被告沒有一起去，房貸的帳戶一定要開
被告名字，後來原告每月都會固定拿3 萬多元現金給我，我
或太太會再去銀行繳費，讓銀行扣房貸，房貸帳戶資料也是
保管在原告手上，之後原告有拿一筆比較大筆的一次還清，
已經還清很久；109年間被告一直罵原告及父母，也一直說
系爭不動產是他的，原告想要讓系爭房屋的借名登記關係更
有保障，所以才去公證，兩造和我3 人有說好要一起處理系
爭房屋的事情，就一起先辦印鑑證明，印鑑證明在戶政事去
戶政事務所辦好後，就直接給原告保管，其後被告又親簽委
託書委託我去公證人處與原告簽訂系爭借名登記契約等語（
見本院卷第174至180頁），亦核與前開事證大抵相符。再佐
諸被告於109年7月21日向臺北市萬華區戶政事務申辦印鑑證
明，經記載為「本人」前往申請，此有該戶政事務所114年6
月2日北市萬戶資字第1146004151號函暨所附印鑑證明申請
書存卷可考（見本院卷第81至83頁），且該印鑑證明之被告
印文亦與辦理系爭借名登記契約公證事項之代辦委託書上所
蓋用者相同，此亦有本院所屬民間公證人律衡聯合事務所11
4年6月6日（114）衡副字第000033號函暨所附109年度北院
民公晉字第600092號借名登記契約書全案卷宗可憑（見本院
卷第91至148頁），益徵被告確有委任證人陳福鴻與原告簽
訂系爭借名登記契約之事。復參以系爭借名登記契約名為「
借名登記契約書」，其第1條標示系爭不動產標的之具體內
容，並於第2條載明：「茲為不動產標的原係甲方（即原告
）向第三人購買，因故與乙方（即被告）協議，將前開標的
（即系爭不動產）借名登記於乙方名下，今經甲、乙雙方協
議，乙方成為甲方所有前開標的之借名登記名義人，為避免
將來發生糾紛，特訂立本協議書……」等語（見北司調卷第22
9頁），堪信原告主張兩造間就系爭不動產成立借名登記之
法律關係，尚非虛妄。
⒊又查，原告主張其於77年3月28日以被告名義購買系爭不動產
，並於77年4月1日登記於被告名下後，系爭買賣契約及系爭
不動產之房屋及土地所有權狀正本均由其保管至今，並提出
上開契約、所有權狀在卷為憑（見北司調卷第15至51頁）；
另原告主張系爭不動產之土地稅、房屋稅、水、電、瓦斯費
用皆為其所按期繳納，亦據其提出歷年房屋稅、地價稅之款
單、水、電、瓦斯費繳費憑證為佐（見北司調卷第59至227
頁），並經證人陳福鴻到庭證述：系爭不動產之所有權狀從
拿到後就是由原告保管，被告根本沒有看過權狀，該屋之地
價稅、房屋稅及水、電、瓦斯費均是由原告繳納，收據皆由
原告保存等語明確（見本院卷第176至177頁），而被告亦不
否認前開文件之形式真正，僅辯稱上開權狀、收據等均係原
告擅自從兩造及父母同住之系爭不動產內取走云云，然被告
就此利己事實並未提出任何具體舉證，自無足為其有利之認
定。此外，兩造於109年7月27日就系爭不動產辦理預告登記
，以原告為預告登記之請求權人，義務人則為被告，其內容
為：「未辦妥所有權移轉登記予請求權人（即原告）前不得
移轉以他人」，此有系爭不動產之建物及土地登記謄本在卷
可稽（見北司調卷第53至57頁），則系爭不動產倘確屬被告
實質所有，衡情被告應不致無端同意辦理上開預告登記，致
限制其處分權之理。由上各節，足認系爭不動產係由原告管
理、使用、收益，其為該不動產之實質所有權人，要屬明確
，原告主張被告僅為系爭不動產之登記名義人，洵屬可採。
⒋被告雖辯稱：其為東寶視聽文化有限公司（下稱東寶公司）
之股東，並為益祥視聽社之負責人，且擔任多部節目之編劇
，於77年間即有購買系爭不動產之資力，系爭支票係由其背
書交付賣方，系爭本票亦係由其所出具，後續房屋貸款並自
其名下帳戶按月繳清，故其乃該不動產之真正買方及實質所
有權人云云，並舉被告之華南商業銀行存款往來明細表暨對
帳單、東寶公司公司章程、影視節目之行政院新聞局錄影節
目審查合格證明書、錄影帶封面為證（見本院卷第161至169
、233至257頁），然此經原告否認，稱系爭不動產之簽約金
及後續貸款均係由其給付，因工作性質緣故多係以現金繳付
，而系爭支票中票面金額10萬元之支票係其當年工作夥伴王
巍光所背書轉讓，另紙票面金額60萬元之華南銀行支票（俗
稱現金票）亦係原告所購買等語。查，系爭不動產之買賣價
金係由原告支付，並繳清房屋貸款乙節，業經證人陳福鴻證
述如前，原告亦提出貸款本息攤還表、被告帳戶交易明細、
放款利息收據、辦理塗銷抵押權登記相關資料為佐（見本院
卷第37至59頁），可見系爭不動產之貸款係於90年3月29日
一次繳付餘額1,983,349元而結清，經華南銀行發給抵押權
塗銷同意書，當日並由原告代理被告向建成地政事務所申請
塗銷華南銀行所設定之抵押權等情，衡情上開房貸倘係由被
告所清償完畢，應無長期由原告持有前開清償證明等重要文
件之理，復未見被告就其所辯該等資料係由原告擅自取走一
事為舉證，堪認原告前開所述應屬非虛。又系爭支票、系爭
本票雖係以被告名義簽發或背書，且係自被告之銀行帳按時
扣繳貸款，然系爭不動產暨係以被告名義購買，則相關款項
支付或貸款帳戶之開立以被告名義為之，核與房屋買賣常情
相符，況被告除前開華南銀行貸款帳戶之往來明細表暨對帳
表外，未提出其他金流資料以實其說，實無從逕信其所辯為
真。至被告所提之公司章程、審查合格證明書、錄影帶封面
等，至多僅能證明被告曾有公司股東、負責人身分及擔任編
劇工作之情，仍無足據以認定被告確有給付系爭不動產價金
之事實，況東寶公司係於79年9月20日始申請成立，此有被
告提出之台北市政府建設局函稿在卷可參（見本院卷第237
頁），尚晚於系爭不動產於77年之買賣交易時間，故縱被告
為東寶公司股東且出資額為100,000元等情為真，亦難以回
推被告於77年間有買受系爭不動產之資力，因認被告此部分
所辯，皆屬無憑，無從採信。
⒌被告再辯稱：兩造迄購得系爭不動產後逾30年始簽訂系爭借名登記契約，又大費周章進行公證，顯與常情不符，其亦未授權父親陳福鴻與原告簽訂系爭借名登記契約，並否認該契約之形式真正，是兩造自始無任何借名登記法律關係存在云云。然查，兩造父親陳福鴻向公證人出具由被告簽署之代辦委託書，代理被告與原告簽訂系爭借名登記契約乙情，有上開代辦委託書（下稱系爭委託書）、系爭借名登記契約在卷可參（見北司調卷第229頁、本院卷第103頁），被告雖否認
有簽署系爭委託書之情，然以肉眼比對系爭委託書上委託人
欄位之「陳明祥」簽名，與被告自承由其親簽之借據、本票
、聲明書上之「陳明祥」簽名（見本院卷第204、213至217
頁），其等之字形結構、勾勒運筆、筆觸筆順等均甚相似，
且系爭委託書上所蓋用之印文，亦核與109年7月21日由被告
本人所申辦之印鑑證明所示印鑑一致（見本院卷第83頁），
復據證人陳福鴻到庭結證：兩造和我有先講好要處理系爭不
動產之事，系爭委託書係由被告在簽訂系爭借名登記契約前
先簽署完成等語綦詳（見北司調卷第229頁、本院卷第179頁
），再觀諸系爭委託書載明：「本人（姓名）陳明祥因有事
無法親自前來辦理房屋借名登記公證，茲委託陳福鴻君持本
委託書及本案所需之相關證明文件，如有虛偽不實及任何紛
爭，本人願負相關法律責任」之旨，而被告當時已為具通常
智識程度及相當社會經驗之成年人，當可理解授權陳福鴻代
理簽約之意義，足見被告確有簽署系爭委託書授權證人陳福
鴻代理簽訂系爭借名登記契約之事實，其事後空言爭執系爭
借名登記契約之形式真正，並否認兩造間存在借名登記之法
律關係，實不足採信。另兩造雖未於77年間購買系爭不動產
時即就借名登記之法律關係簽立書面契約，惟按當事人互相
表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民
法第153條第1項定有明文，是當事人就借名登記之意思表示
相合致者，契約即屬成立，不以簽訂書面契約為必要，且兩
造為兄弟關係，家人間亦不必然會將締約內容形諸文字，而
原告主張兩造於109年間感情不睦，被告又在外積欠諸多債
務，其擔心損及系爭不動產，為確立兩造間之借名登記法律
關係，方於109年簽訂系爭借名登記契約並予公證等節，經
其提出109年間之借據、本票、聲明書為憑（見本院卷第213
至217頁），核與證人陳福鴻所證相符（見本院卷第178至17
9頁），被告就此亦不否認有上開書證所顯示之借款事實（
見本院卷第204頁），足認原告所述非虛，可見兩造於77年
間已成立借名登記之法律關係，嗣因兩造感情生變且被告財
務狀況惡劣，原告為確保自身權利，始於109年與被告簽訂
系爭借名登記契約。是被告辯稱兩造間未曾成立借名登記契
約，且被告並未授權證人陳福鴻代理其簽約云云，皆屬無憑
。
㈢原告得請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告，為有理由：
⒈按稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名
義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為
出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關
係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁
止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，並
類推適用民法委任之相關規定（最高法院98年度台上字第99
0號、第76號判決意旨參照）。另當事人之任何一方，得隨
時終止委任契約；受任人以自己之名義，為委任人取得之權
利，應移轉於委任人，民法第549條第1項、第541條第2項分
別定有明文。又系爭借名登記契約第2條第2項前段約定：「
甲方（即原告）得隨時終止本協議，並要求乙方（即被告）
返還該不動產標的（即系爭不動產）或移轉過戶予甲方或其
所指定之人」。
⒉經查，原告為系爭不動產之實際所有權人，兩造就該不動產
成立借名登記契約，業經本院論述如前，是原告依借名登記
契約第2條第2項前段約定，及類推適用民法第549條第1項規
定，自得隨時終止借名登記契約。又原告主張其以本件起訴
狀繕本之送達為終止兩造間就系爭不動產借名登記法律關係
之意思表示，該書狀繕本於113年11月8日寄存送達予被告（
見北司調卷第239頁送達證書），依民事訴訟法第138條第2
項規定，寄存送達自寄存日起經10日發生效力，是該起訴狀
於113年11月18日已生送達效力，是自該時起兩造間就系爭
不動產之借名登記法律關係即告終止。而雙方間之借名登記
法律關係既經終止，則原告依系爭借名登記契約第2條第2項
前段約定、類推適用民法第541條第2項規定，請求被告將系
爭不動產所有權移轉登記予原告，即屬有據。
四、綜上所述，原告依系爭借名登記契約第2條第2項約定、類推
適用民法第549條第1項、第541條第2項規定，請求被告將如
附表所示之系爭不動產所有權移轉登記予原告，為有理由，
應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，
經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一
論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 10 月 31 日
民事第一庭 法 官 劉娟呈
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 10 月 31 日
書記官 李登寶
附表：
土地標示 編號 土地坐落 面 積 權利範圍 縣市 鄉鎮市區 段 小段 地號 平方公尺 一 臺北市 萬華區 莒光段 二 147 442 14分之1 二 臺北市 萬華區 莒光段 二 147-3 7 14分之1
建物標示 編號 建號 基 地 坐 落 建築式樣、主要建築材料及房屋層數 建 物 面 積 權利範圍 建 物 門 牌 層次及層次面積 附屬用途及面積 三 997 臺北市○○區○○段○○段000地號 鋼筋混凝土造，7層樓 第4層，125.4平方公尺 陽臺，15.33平方公尺 1分之1 臺北市○○區○○路○段00號4樓 【備考】共有部分：臺北市○○區○○段○○段0000○號，79.4平方公尺，權利範圍14分之1
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