臺灣臺北地方法院民事判決
114年度重訴字第37號
原 告 鄭賢基
訴訟代理人 陳鼎駿律師
鄭芷晴律師
被 告 陳慶忠
訴訟代理人 蘇誌明律師
被 告 余秀英
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國114年9月15日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在
此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳
述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法255條第1項第2、3
款、第256條分別定有明文。查原告起訴原請求被告甲將臺
北市○○區○○段0○段00地號土地（下稱系爭土地）之地上物（
面積約45平方公尺，以實際測量為準）拆除，被告余秀英應
將上開部分土地之地上物屋頂騰空，返還原告及其他共有人
全體，並請求給付相當於租金之不當得利（見113年度店司
補字第1278號卷，下稱店司補卷，第7頁）；嗣於民國113年
12月13日補正被告甲之姓名為陳慶忠(見本院卷第21頁)，再
於114年9月2日更正聲明所載之地上物拆除及騰空返還之範
圍、追加防止妨害所有權之請求及擴張不當得利請求之金額
（見本院卷第209、210頁），核其更正、追加及擴張應受判
決事項之聲明與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：兩造均為系爭土地之共有人，應有部分各為1/4
，其上坐落之建物即門牌號碼臺北市○○區○○路0段000○0號1
樓至4樓房屋（下稱系爭建物），其中3樓(下稱3樓房屋)、1
樓（下稱1樓房屋）、2樓(下稱2樓房屋)分別為原告、被告
陳慶忠、余秀英所有（被告陳慶忠、余秀英合稱被告2人，
分則稱其名）。惟陳慶忠在1樓房屋旁搭建增建物、雨遮(下
合稱系爭地上物)，無權占有系爭土地如附圖編號A、B、B1
所示面積各70.42平方公尺、2.05平方公尺、0.7平方公尺（
合計面積73.17平方公尺，下稱系爭占用部分），余秀英則
從2樓房屋陽台圍牆鑿穿一出入口（下稱系爭出入口）通往
系爭地上物之屋頂，在系爭地上物屋頂擺放雜物、曬衣、聚
會烤肉，亦屬無權占有系爭占用部分，已妨害原告及全體共
有人所有權之行使，自得依民法第767條第1項、第821條請
求陳慶忠拆除系爭地上物及請求余秀英騰空系爭地上物屋頂
，並均應將系爭占用部分返還原告及全體共有人。又被告無
權占有系爭占用部分受有相當於租金之不當得利，原告得依
民法第179條請求被告返還如附表所示自108年11月16日至起
訴日即113年11月15日止5年相當於租金之不當得利共計新臺
幣（下同）59萬9,895元，及自113年11月16日起至返還系爭
占用部分之日止，按月給付相當於租金之不當得利1萬0,251
元等語。並聲明：㈠陳慶忠應將坐落系爭土地上如附圖編號A
、B、B1所示(面積各70.42平方公尺、2.05平方公尺、0.7平
方公尺)之地上物拆除，余秀英應將系爭占用部分之地上物
屋頂騰空，被告2人應將系爭占用部分騰空返還原告及其他
共有人全體，及不得在系爭占用部分設置地上物、放置物品
或為任何妨害全體共有人所有權之行為。㈡被告2人各應給付
原告59萬9,895元，其中36萬8,939元各自起訴狀繕本送達翌
日起，其餘23萬0,956元各自民事變更聲明暨準備㈡狀送達翌
日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被告2人應自
起訴日翌日起至履行第1項之日止，各按月於毎月末日前給
付原告1萬0,251元及自各翌月1日起至清償日止，按年息5%
計算之利息。㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠陳慶忠部分：依62年航測影像顯示系爭地上物當時已經存在
，且自使用執照「壹樓平面圖」可知，系爭地上物坐落在1
樓房屋圍牆內之空地。伊於87年間買受1樓房屋時系爭地上
物已存在，且經賣方告知系爭地上物占用之土地歸1樓屋主
無償使用，自系爭地上物存在即由1樓房屋所有權人使用系
爭占用部分，共有人間均無爭執，堪認共有人間就系爭占用
部分有約定無償專用之默示分管協議存在。況原告於92年買
受3樓房屋時即知有系爭地上物存在，且系爭占用部分坐落
在1樓房屋之圍牆內，無法再為興建或其他利用，原告訴請
拆屋還地實屬損人不利己，有違誠信原則及權利濫用。又原
告請求拆屋還地既無理由，其請求相當於租金不當得利，自
屬無據，縱認其請求為有理由，以土地申報地價年息10%計
算顯屬過高，且原告以其應有部分1/4向被告2人分別請求，
形同原告1人收取應有部分1/2之利益，亦不可採等語，資為
抗辯。
㈡余秀英部分：系爭地上物屋頂上之物品並非由其擺放等語，
資為抗辯。
㈢並均聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判
決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項(見本院卷第273頁，並調整文字如下)：
㈠兩造為系爭土地共有人，應有部分各為1/4，其上坐落系爭建
物，原告為3樓房屋所有權人、陳慶忠為1樓房屋所有權人、
余秀英為2樓房屋所有權人°
㈡陳慶忠為1樓房屋如附圖編號A所示增建物之事實上處分權人
，並占有使用該增建物，如附圖編號A所示增建物及如附圖
編號B、B1所示雨遮所占用之系爭土地面積合計73.17平方公
尺，現今為法定空地。系爭地上物尚有部分占用同段68地號
土地。
㈢系爭建物興建時之61年建字第49號建造執照現況配置圖、興
建完成時之62年使字第1504號使用執照現況配置圖，均未在
系爭土地與防火巷之交界標示圍牆，且標示為空地；但在62
年使字第1504號使用執照壹樓平面圖，卻在系爭土地與防火
巷之交界標示圍牆。
㈣余秀英前將2樓房屋陽台之牆壁鑿開，開設系爭出入口通往系
爭地上物屋頂，於114年5月6日本院勘驗時，已將系爭出入
口以木板封住。
四、得心證之理由：
原告主張被告2人無權占有系爭占用部分，應將如附圖所示
編號A、B、B1所示之系爭地上物拆除，騰空返還系爭占用部
分，及不得在系爭占用部分為任何妨害全體共有人所有權之
行為，暨應給付相當於租金之不當得利等情，為被告2人所
否認，並分別以前詞置辯，則本院應審究者為：㈠原告請求
陳慶忠將系爭地上物拆除，余秀英將系爭地上物屋頂騰空，
被告2人將系爭占用部分騰空返還原告及其他共有人全體，
及不得在系爭占用部分設置地上物、放置物品或任何妨害全
體共有人所有權之行為，有無理由？㈡原告請求被告2人給付
相當於租金之不當得利，有無理由？茲分述如下：
㈠原告請求陳慶忠將系爭地上物拆除，余秀英將系爭地上物屋
頂騰空，被告2人將系爭占用部分騰空返還原告及其他共有
人全體，及不得在系爭占用部分設置地上物、放置物品或任
何妨害全體共有人所有權之行為，為無理由：
⒈按債權行為具相對性，除法律有特別規定外，原則上僅於特
定人間發生法律上之效力。惟如其事實為第三人明知或可得
而知，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法
律上之效力。故公寓大廈管理條例於84年6月28日公布，同
年月30日施行，於該條例施行之前，區分所有權人就區分所
有建築物共用部分已明示或默示成立分管契約者，為維持共
有物管理秩序之安定性，並避免善意第三人受不測之損害，
倘受讓人知悉或可得知悉有該分管契約存在，仍應受分管契
約之約束（最高法院113年度台上字第353號判決意旨參照）
。又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公
寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除
別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人
已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應
有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契
約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘
束（最高法院98年度台上字第633號判決意旨參照）。復按
公寓大廈管理條例施行之前已取得建造執照之公寓大廈，關
於公寓大廈共用部分，所約定專用有違法令使用限制之規定
者，依同條例第55條第2項規定，固不受第7條各款不得為約
定專用部分之限制。惟公寓大廈共用部分經約定供特定區分
所有人使用者，其使用仍應依其設置目的及通常使用方法與
約定為之（最高法院109年度台上字第3070號判決意旨參照
）。
⒉系爭建物係於61年間經主管機關核發61建字第49號建造執照
，於62年取得62使字第1504號使用執照等情，此經本院調取
建造執照、使用執照全卷核閱明確，是系爭建物屬公寓大廈
管理條例84年6月30日施行前取得建造執照之建物，則依前
開說明，不受公寓大廈管理條例第7條各款不得為約定專用
部分之限制。又依系爭建物之建造執照卷附現況配置圖標示
系爭占用部分為「空地」，系爭占用部分如附圖編號A、B、
B1所示合計面積為73.17平方公尺，此有上開建造執照卷附
現況配置圖在卷可憑（見本院卷第233頁），並經本院囑託
臺北市古亭地政事務所測繪明確（見本院卷第195頁），而7
3年11月7日修正前建築法第11條規定之「建築基地」包括建
築物本身所占之土地及其應保留之「空地」，嗣於73年11月
7日修正為「法定空地」，故系爭建物取得建造執照時適用
修正前建築法第11條規定所留設之「空地」即為修正後之「
法定空地」。依前開說明，系爭占用部分非不得約定為1樓
房屋所有人專用，但應依其設置目的及通常使用方法與約定
而為使用。
⒊經查：
⑴自62年使字第1504號使用執照壹樓平面圖觀之，除系爭建物
後方之系爭占用部分設有圍牆外，相鄰之建物亦均沿防火巷
之交界設有圍牆(見本院卷第63頁、第261、263頁)，且除1
樓房屋所有權人外，其餘樓層之所有權人均無法進出系爭建
物圍牆包圍之空地，足認系爭建物興建之始，即僅得由系爭
建物1樓房屋所有權人使用系爭占用部分。另依62年航測影
像、77年空照圖(見本院卷第103頁、第231頁)，系爭地上物
於系爭建物竣工後即存在迄今，迄本件訴訟歷經50餘年間，
均未曾有系爭土地共有人爭執系爭占用部分之使用權屬，益
見陳慶忠抗辯：系爭地上物坐落在原屬1樓房屋圍牆內之空
地，系爭建物之第一手買受人間就系爭地上物坐落在系爭占
用部分之現況買受，其等間存有默示合意由1樓房屋所有權
人專用之分管契約等語，並非虛言。則依上開說明，原告、
陳慶忠取得3樓、1樓房屋所有權時，即繼受該分管約定之拘
束。
⑵按建築法第11條關於建築基地應留設法定空地之規定，旨在
提供該建築物日照、採光、通風、景觀、防火、安全等特定
之功能，以享有較優良之居住品質及環境空間，陳慶忠就系
爭占用部分專用之使用方法，自應符合上開規定。查系爭建
物於竣工時即已留有1.5公尺寬之防火巷以防止火勢蔓延，
有建築執照卷附之現況配置圖、現況照片在卷可稽(見本院
卷第63頁、第233頁、店司補卷第31頁)，且系爭地上物高度
並未逾1樓房屋，亦有原告陳報本院114年5月6日之現場勘驗
照片在卷可佐(見本院卷第175至179頁)，尚無妨礙系爭建物
2樓至4樓之日照、採光、通風、景觀、防火、安全等功能，
從而在系爭占用部分搭建系爭地上物，尚無從認有妨礙全體
所有人之使用目的及公共利益，或違反約定專用使用方法之
情形。原告既不能證明陳慶忠未依共有人約定專用之方法使
用系爭占用部分，陳慶忠依分管契約占有使用系爭占用部分
，於法自無不合，原告依民法第767條第1項前段、中段、第
821條規定，請求陳慶忠拆除系爭地上物並返還系爭占用部
分予全體共有人，並依民法第767條第1項後段請求陳慶忠不
得為設置地上物等妨害所有權之行為，均非有據。
⑶原告另主張余秀英在系爭地上物屋頂擺放曬衣架、盆栽、金
爐、櫃子、水塔等物，亦屬無權占有系爭占用部分等語，並
提出114年1月、113年10月、111年3月、109年11月、106年5
月、103年1月、101年6月、98年3月拍攝之照片為證（見本
院卷第221至229頁）。查余秀英從2樓房屋陽台圍牆鑿開系
爭出入口通往系爭地上物屋頂，足認余秀英確有在系爭地上
物屋頂曬衣服、燒金紙、種植物及放置物品無誤，而系爭土
地所有權人間就系爭占用部分供1樓房屋所有權人使用達成
分管契約，並不包含同意2樓房屋所有權人使用系爭占用部
分，余秀英固無權使用系爭占用部分，然余秀英擺放之衣架
、金爐僅作目的性短暫使用，盆栽亦有生長週期限制，難認
余秀英有以擺放衣架、金爐、盆栽長期占有系爭占用部分之
意思，另自照片所示之水塔大小超過系爭出入口，且自106
年起原告所拍攝之照片即未再出現水塔，尚難認該水塔為余
秀英所架設，至於櫃子、其他雜物，本院於114年5月6日至
現場勘驗時，余秀英已將系爭出入口以木板封住，系爭地上
物屋頂上已無擺放任何物品，有勘驗筆錄及現場照片附卷可
查（見本院卷第146、175、176、180頁），足見該等物品並
非固定在系爭地上物屋頂上，原告亦未舉證證明余秀英以上
開物品占用系爭占用部分之面積若干，則原告依民法第767
條第1項前段、中段、第821條規定，請求余秀英將系爭地上
物屋頂騰空並返還系爭占用部分予全體共有人，並依民法第
767條第1項後段請求余秀英不得放置物品或為任何妨害所有
權之行為，亦非有據。
㈡原告請求被告2人給付相當於租金之不當得利，為無理由：
陳慶忠係基於系爭土地共有人分管契約，得以適當方法管理
使用系爭占用部分，以系爭地上物占有系爭占用部分，尚未
違該法定空地之設置目的及通常使用方法，是陳慶忠占有系
爭占用部分，非無法律上之原因。另原告不能證明余秀英放
置在系爭地上物屋頂上之物品，侵害全體共有人就系爭占用
部分之所有權，原告依民法第179條規定，請求被告2人各自
給付原告59萬9,895元及其本息，及按月於毎月末日前給付
原告1萬0,251元，要屬無據，不應准許。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第821條規定，請求
陳慶忠將系爭占用部分上如附表編號A所示增建物、編號B及
B1所示雨遮拆除，余秀英將系爭占用部分之地上物屋頂騰空
，均將系爭占用部分騰空返還原告及其他共有人全體，及不
得在系爭占用部分設置地上物、放置物品或為任何妨害全體
共有人所有權之行為，及依民法第179條規定請求被告2人各
自給付原告59萬9,895元及法定遲延利息，暨自113年11月16
日起至履行上開行為之日止，各按月給付原告1萬0,251元及
法定遲延利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，
則其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與判
決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 10 月 20 日
民事第八庭 法 官 林芳華
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 10 月 20 日
書記官 孫福麟
附表
編號 日期 （民國） 公告地價 （新臺幣） 金額 （新臺幣） 1 108年11月16日至108年12月31日 83,996元 15,490元 （計算式：公告地價83,996元x80%x面積73.17平方公尺x年息10%x46/365年x原告應有部分1/4＝15,491元） 2 109年1月1日至110年12月31日 81,949元 239,848元 （計算式：公告地價81,949元x80%x面積73.17平方公尺x年息10%x2年x原告應有部分1/4＝239,848元） 3 111年1月1日至112年12月31日 80,978元 237,006元 （計算式：公告地價80,978元x80%x面積73.17平方公尺x年息10%x2年x原告應有部分1/4＝237,006元） 4 113年1月1日至113年11月15日 84,058元 107,550元 （計算式：公告地價84,058元x80%x面積73.17平方公尺x年息10%x320/365年x原告應有部分1/4＝107,550元） 合計 599,895元