臺灣臺北地方法院民事判決
114年度訴字第2074號
原 告 陳銘謙
被 告 海悅假期公寓大廈管理委員會
法定代理人 潘信行
訴訟代理人 謝孟馨律師
複 代理人 路涵律師
上列當事人間請求確認區分所有權人會議決議無效等事件，本院
於民國114年9月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、被告法定代理人原為陳先福，嗣於本院審理中變更為潘信行
並於民國114年6月3日具狀聲明承受訴訟，有民事委任狀、
民事聲明承受訴訟狀及新北市新店區公所114年5月1日函在
卷可稽（見本院卷第33-40頁），核與民事訴訟法第175條第
1項、第176條規定相符，應予准許。
二、又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張
或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的
，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或
追加。民事訴訟法第255條第1項第3款及第256條分別定有明
文。本件原告起訴時訴之聲明原為：被告應立即廢止海悅假
期公寓大廈92年度區分所有權人大會第2次會議提案七，針
對機械循環車位採用使用者付費之決議，並返還違規超收之
清潔維護費，自93年1月至113年12月，每月新臺幣（下同）
770元，合計19萬4040元整（見114年度店司補字第70號卷第
5頁，下稱店司補卷），嗣變更為：㈠確認被告92年3月16日
區分所有權人會議提案內容七決議（如附件所示，下稱系爭
決議）無效。㈡被告應返還原告6萬8040元（見本院卷第157
頁），針對上開聲明㈠部分，係補充法律上之陳述，針對上
開聲明㈡部分，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開規
定，於程序上均無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
㈠伊於85年12月29日與訴外人富陽建設股份有限公司（下稱富
陽公司）簽訂房地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），購買
門牌號碼新北市○○區○○路00巷0號7樓之房屋（下稱系爭房屋
），並買受該大廈地下三層編號8號機械循環式之專用停車
位（下稱系爭停車位），依系爭買賣契約第4條及附件㈤約定
地下3層為法定之防空避難室兼停車場，伊僅專有系爭停車
位位置編號，是部分約定專用，無單獨所有權狀，而系爭停
車位電腦控制箱及升降水平移動設施則屬約定共用，依海悅
假期公寓大廈規約（下稱系爭規約）第2條第5項規定，停車
場設施屬附屬設施，其修繕、管理、維護，應由被告為之。
被告竟於92年3月16日召開92年度區分所有權人大會第2次會
議（下稱系爭區權人會議）並通過提案內容七「依據使用者
付費原則」決議（即系爭決議），系爭決議所建立專款專用
之管理制度及保養維護由車位所有權人自行管理部分，已違
反系爭買賣契約第4條、附件㈤及系爭規約第2條第5項約定，
且系爭決議違反公寓大廈管理條例第32條規定，未達區分所
有權人出席比例定額及區分所有權比例，亦未審查投票者是
否為簽署車位拋棄書之未購買車位者，是系爭決議應屬無效
。
㈡伊購屋時被告僅規定每月繳交費用500元，卻因系爭決議增加
費用270元，變成每月須繳交循環車位專款600元及清潔維護
費170元，是被告應返還自93年1月起至113年12月止，每月
超收270元，共超收6萬8040元（計算式：21年×12月×270元＝
6萬8040元），爰依民事訴訟法第247條第1項、系爭買賣契
約第4條、附件㈤及系爭規約第2條第5項等規定，提起本件訴
訟等語，並聲明：
1.確認系爭決議無效。
2.被告應返還原告6萬8040元。
二、被告則以：
系爭決議通過前係將停車位共用部分或約定專用部分，均統
一收費，有違公平原則，系爭決議通過後方建立專款專用之
管理制度，以區分共用部分及約定專用部分經費獨立，以落
實公平原則及使用者付費原則，系爭區權人會議及系爭決議
均符合公寓大廈管理條例第30條及系爭規約之規定，已生拘
束包含原告在內之全體區分所有權人之效力，且原告於系爭
區權人會議中並未異議，亦未提出系爭決議無效具體事由，
況原告主張違規超收之清潔維護費，包括循環車位專款及車
位公共支出2筆費用，上開提案內容已於系爭區權人會議中
充分說明，又依系爭買賣契約第4條、附件㈤及附件㈦之一約
定，原告就其購買系爭停車位持分面積享有使用、收益、處
分及排除他人干涉之權利，將停車位共用部分約定由原告使
用，再依公寓大廈管理條例第10條規定，就約定專用部分之
修繕、管理、維護由各區分所有權人為之並負擔費用，是原
告已同意其所購買之系爭停車位遵守伊之相關管理規定，亦
依規定繳納應負擔之維修、管理等相關費用，系爭決議並未
違反法令而無效，且循環車位專款600元及公共支出170元，
自93年1月起由伊代收費用迄今均未變更金額。車位公共支
出係支出於地下室車位公用部分如鐵捲門、車道等之一般清
潔、管理、維護，是伊代收公共支出170元費用均依規定用
於與車位相關之修繕、管理、維護等語資為抗辯，並聲明：
原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明
確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且
此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院
52年台上字第1240號原判例意旨參照）。本件原告主張系爭
決議因違反系爭買賣契約第4條、附件㈤及系爭規約第2條第5
項約定、公寓大廈管理條例第32條、民法第56條、誠信原則
及比例原則等，對於原告終生性權益剝奪，以多數決不當犧
牲少數等違法而無效，此為被告所否認，又系爭決議是否合
法有效，影響被告召開系爭區權人會議之效力，及原告與其
他區分所有權人是否需遵行系爭決議之內容，而有陷於不安
定之狀態，此不安狀態得以確認判決除去之，揆諸前揭規定
及說明，應認原告訴請確認系爭決議無效，有即受確認判決
之法律上利益。
㈡兩造就原告與訴外人富陽公司簽立之系爭買賣契約書第4條、
附件㈤、附件㈦之一約定，原告向訴外人富陽公司購買地下3
層編號8號之機械循環停車位；被告確有於92年3月16日召開
系爭區權人會議並通過系爭決議之事實均不爭執，並有系爭
區權人會議紀錄（含系爭決議內容）及系爭買賣契約書等在
卷可稽（見114年度店司補字第70號卷第9-23、29-128頁，
下稱店司補卷），此部分之事實，足堪認定。
㈢關於原告主張系爭決議因違反系爭買賣契約第4條、附件㈤、
系爭規約第2條第5項約定、民法第56條、誠信原則及比例原
則等，對於原告終生性權益剝奪，以多數決不當犧牲少數等
違法而無效乙節：
1.按總會決議之內容違反法令或章程者，無效，民法第56條第
2項定有明文。而特定公寓大廈之全體區分所有權人，與民
法社團均屬人的結合，有其相似性，在民主精神與法人自治
之基礎下，對於公寓大廈區分所有權人會議所為決議是否無
效之爭執，自得類推適用民法第56條第2項規定，視其決議
內容是否有違反法令或章程（規約）而定。又行使權利，履
行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條第2項定有明文
。故權利人行使權利，倘與先前行為矛盾，破壞相對人之正
當信賴，有違誠實信用原則者，固不生行使權利效力，然須
權利人先前有外觀行為，足使義務人正當信賴其已不再行使
其權利，對義務人有應加保護之情形，始足當之。
2.公寓大廈管理條例第3條明確定義，約定專用部分係指公寓
大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，約定共用
部分則指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。又同條例
第10條第1項、第2項亦明訂專有部分、約定專用部分之修繕
、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用
人為之，並負擔其費用。共用部分、約定共用部分之修繕、
管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公
共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔
之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致
者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人
會議或規約另有規定者，從其規定。則共用部分之管理維護
費用，以按區分所有權人共有之應有部分比例分擔為原則，
惟區分所有權人會議或規約得依專有部分及共用部分坐落之
位置關係、使用目的及利用狀況等情事，就公寓大廈共用部
分之修繕、管理及維護費用之負擔，為有別於共有之應有部
分比例之分擔規定。且其訂定分擔之標準或嗣後為變更時，
基於公寓大廈為多數生活方式不同之住戶群聚經營共同生活
環境之團體，住戶間就共用部分之使用頻率及其相互影響具
有複雜多樣且不易量化之特性，難以具體核算區分所有權人
就共用部分之各別使用利益，倘其分擔標準之設定或變更已
具備客觀上合理的理由，且其區別程度亦不失相當性者，即
難認為無效（最高法院109年度台上字第1025號判決意旨參
照）。是以，關於公寓大廈社區管理費分擔之數額，社區管
理委員會有權透過區分所有權人會議決議而重行改定，惟其
重行改定須具合目的性（即係為修繕、管理、維護共用部分
之合理目的），且所約定分擔之方式，須有充分理由，及合
宜之計費標準，不得為不合理之差別待遇，以具其正當性。
3.系爭買賣契約第4條本約買賣權益特約條款「一、本建物…總
共興建A棟、B棟、C棟、D棟、E棟……A、B、C、D棟之地下三
層規劃有消防幫浦室（住宅用）發電機室、污水機房、蓄水
池、防空避難室兼停車場，…。三、…地下第三層為法定之防
空避難室兼停車場…由購買上述車位者持分之並按附件㈩之二
所示位置編號擁有其持分及使用、收益、處分及排除他人干
涉之權利，但因緊急或防空避難…則亦必需無條件開放供公
眾使用。未購買車位住戶則不持分亦無使用、收益、處分及
排除他人干涉之權利，……並簽定附件七之㈡車位同意拋棄書
。同時另購買車位者為維護管理上述地下層車位之需，另簽
定車位使用約定書如附件七之㈠。……七、本特約條款雖亦規
劃為本買賣建物之『住戶公約』（如附件㈨）之部分內容，但
甲方（按即購屋者，下同）嗣後仍不得反悔、撤銷或以住戶
大會決議或其他任何方式加以變更或廢除…。」（見店司補
卷第40-44頁）。
4.系爭買賣契約附件㈤本約買賣建物銷售面積之計算及公共設
施之分攤、誤差處理及產權登記特約條款「壹、本約買賣建
物銷售面積係區分為：⑴各區分所有建物之主建物及附屬建
物（陽台、平臺等）面積⑵公共面積（包含本特約條款第肆
條所應分攤之合計面積）⑶停車位持分面積（如甲方有購買
時）。…陸、本約除主建物及附屬建物有單獨所有權狀外，
公共設施或法定或增設停車位之持分之面積，依現行地政機
關規定各區分所有權人均無單獨所有權狀。」 （見店司補
卷第93-97頁）。
5.系爭買賣契約附件㈦之一車位使用約定書「一、立約定書人
陳銘謙（以下簡稱甲方，按即原告）…並向富陽建設股份有
限公司（以下簡稱乙方）購買地下第叁層編號第捌號機械循
環式專用停車位…歸甲方持分及擁有使用、收益、處分及排
除他人干涉之權利…。…三、甲方同意就所購買之法定或增設
停車位均遵守本建物管理委員會之有關規定管理規定，亦照
規定繳納應負擔之維修、管理等相關費用。」（見店司補卷
第101頁）。
6.系爭規約第2條約定專有部分、共用部分、約定專用部分、
約定共用部分「一、本公寓大廈專有部分、共用部分、約定
專用部分、約定共用部分之範圍界定如下：…㈢約定專用部分
：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，使
用者名冊由管理委員會造冊保存。…四、停車空間應依下列
規定：㈠停車空間之權利：1.為共用部分且有登記車位編號
者，依其登記之編號；未辦裡登記編號者，依起造人或建築
業者之買賣契約書或分管契約書。為約定專用部分使用。…
五、本公寓大廈外牆（包括外牆面及其構造）及附屬設施（
停車場設施、機踏車停放處、垃圾堆積處、外燈設備、植樹
等）之使用管理：本公寓大廈外牆及附屬設施之修繕、管理
、維護，由管理負責人或管理委員會為之。」（見店司補卷
第131-133頁）。
7.系爭停車位應定性為約定專用：
⑴依前揭法律規定、系爭買賣契約及系爭規約可知，系爭停車
位並無獨立權狀，產權登記為共有，且因原告購買系爭停車
位，持分面積增加6.5坪，此有系爭買賣契約附件㈩之一面積
說明可稽（見店司補卷第128頁），是系爭停車位為公寓大
廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用（即原告），應
定性為約定專用。
⑵至於系爭停車位之電腦控制箱及升降水平移動設施本屬地下
三樓一部，本為共有，而系爭停車位之使用與操作需仰賴電
腦控制箱及升降水平移動設施，此有被告提出循環車位照片
可參（見本院卷第95-101頁），從而電腦控制箱及升降水平
移動設施應屬約定專用範圍內。原告主張電腦控制箱及升降
水平移動設施為約定共用，顯與公寓大廈管理條例第3條對
於約定共用之定義即公寓大廈專有部分經約定供共同使用者
不符。
⑶就原告主張被告海悅管字第000000000號公告敘及「社區大、
小循環車位產權屬私人專有」違法等情，查：系爭停車位（
包含電腦控制箱及升降水平移動設施）應定性為約定專用，
業經論述如前，上開「私人專有」等詞雖容易使人誤認上開
停車位有獨立所有權狀，然專有部分、約定專用、約定共用
為公寓大廈管理條例定義之法律用語，一般人無法直接理解
，故該公告以上開文字為之，應善意解為被告並未認為各該
停車位有單獨所有權，而係欲表達因各該停車位由權利人現
實上排他使用，故應由各該權利人依使用者付費（修繕）原
則較為妥適。
⑷系爭規約第2條第5項固約定附屬設施即包含停車場設施由被
告修繕、管理、維護，但並非只能解釋為因此所生費用僅能
由被告以公共基金支付，而應回歸公寓大廈管理條例第10條
第1項、第2項規定，由約定專用之人負擔費用，原告主張應
由被告負擔修繕、管理、維護費用，應有誤會。
8.系爭決議為合法有效：
系爭決議雖以多數意見變動停車位管理費之收取標準，然並
未變更或廢除原告依系爭買賣契約第4條取得之約定專用權
限，況依系爭買賣契約附件㈦之一車位使用約定書可知，原
告亦應遵守管理規定，並依照規定繳納應負擔之維修、管理
相關費用，堪認系爭決議並無違反系爭買賣契約附件㈦之一
車位使用約定書之情形。且依本判決書附件系爭決議之內容
可知，並非僅單就原告所有循環車位調高收費，而係分就海
悅假期公寓大廈平面、機械、大循環、小循環車位建立專款
專用制度，亦提出明確評估公式並有讓不同性質停車位約定
專用人有參與之機制，又原告使用循環車位專款600元及車
位公共支出170元，相對於系爭買賣契約雖增加270元，但60
0元既專款專用於約定專用人使用之停車位，則難認有何顯
失公平或不符比例原則之處，酌系爭停車位所在之地下3樓
，另設有消防幫浦室（住宅用）發電機室、污水機房、蓄水
池等，因管理、維護、修繕，亦確有費用與成本，併酌被告
所陳社區實際住戶374戶，沒有車位有242戶等情（見本院卷
第49頁），繳費分擔標準變更由約定專用人負擔各該車位修
繕、管理、維護成本，應認具備客觀上合理的理由，而屬合
法有效。至原告因系爭決議而增加費用之負擔，僅屬回復依
公寓大廈管理條例第10條第1項由約定專用部分使用人負擔
費用之當然結果，並無違反系爭規約第2條第5項之情形，自
不得據此反推系爭決議違反誠信原則、比例原則而構成權利
濫用。綜上，系爭決議就管理費（包括循環車位專款及車位
公共支出）分擔計算基準之調整，並未違反系爭買賣契約第
4條、附件㈤、系爭規約第2條第5項約定，亦無違反民法第56
條存有法令或章程之情，其決議內容亦未對原告有何顯失公
平之處，並未違反誠信原則、比例原則，尚不構成權利濫用
，應屬合法有效。
㈣關於原告主張系爭決議違反公寓大廈管理條例第32條規定，
未達區分所有權人出席比例定額及區分所有權比例，亦未審
查投票者是否為簽署車位拋棄書之未購買車位者乙節：
1.按區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有
權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集
人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席
人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所
有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區
分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成
決議。前項決議之會議紀錄依第34條第1項規定送達各區分
所有權人後，各區分所有權人得於7日內以書面表示反對意
見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權
比例合計半數時，該決議視為成立。第一項會議主席應於會
議決議成立後10日內以書面送達全體區分所有權人並公告之
。公寓大廈管理條例第32條定有明文。
2.又按總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員
得於決議後3個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員，對
召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限，民法
第56條第1項定有明文。公寓大廈管理條例就區分所有權人
會議之召集程序、決議方法等違法情事時，該如何救濟以及
其效力如何，均無明文規定，依同條例第1條第2項規定，即
應適用其他法令之規定。而觀之公寓大廈之區分所有權人會
議，與民法上社團法人為規範社員相互權利義務關係而召開
之總會決議，性質上、利益上之狀態相類似，基於相同之法
律理由，自得類推適用民法第56條第1項有關社團總會決議
效力之規定。是於區分所有權人會議之召集程序或決議方法
違反法令或規約時，區分所有權人得訴請撤銷該決議，且基
於維護法律秩序安定性及禁反言原則之理由，凡出席之區分
所有權人，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，即
不得再以區分所有權人會議召集程序或決議方法違反法令或
章程為由，提起撤銷決議之訴，如此，始亦得藉區分所有權
人當場異議及指出召集程序、決議方法違法之處，對會議進
行之合法性為及時之督促與導正。
3.經查，原告固主張系爭決議違反公寓大廈管理條例第32條之
規定，未達區分所有權人出席比例定額及區分所有權比例，
亦未審查投票者是否為簽署車位拋棄書之未購買車位等情形
，而認系爭決議為無效，然依前揭公寓大廈管理條例第32條
可知，此為系爭區權人會議召集程序或決議方法違法應予撤
銷，與原告所主張違法即無效不同，原告就此似有誤解，況
原告自承有參加系爭區權人會議（見本院卷第48頁），並有
簽到名冊在卷可稽（見店司補卷第186頁），且於該次會議
中原告並未就系爭區權人會議有召集程序或決議方法違法之
處當場表示異議，自不得據此謂原告已依民法第56條但書規
定表示異議，而得主張撤銷系爭決議。準此，原告雖有出席
系爭區權人會議，卻未對系爭區權人會議之召集程序或決議
方法當場表示異議，其事後逾20年方以召集程序或決議方法
違法主張無效，實應定性為訴請撤銷系爭決議，與民法第56
條第1項但書之規定有悖，自不得准許。
㈤基上，系爭決議既屬合法有效，原告本應每月繳納循環車位
專款600元及清潔維護費170元，從而原告請求被告返還已繳
納之6萬8040元，顯為無理由。
四、綜上所述，原告依民事訴訟法第247條第1項、系爭買賣契約
第4條、附件㈤及系爭規約第2條第5項等規定提起本件訴訟，
聲明請求：㈠確認系爭決議無效。㈡被告應返還6萬8040元，
均為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予
論駁之必要，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 10 月 7 日
民事第五庭 法 官 何佳蓉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 10 月 7 日
書記官 楊淯琳
附件：
議題討論提案內容七（見店司補卷第17頁）
提案：依據使用者付費原則
提案主旨：大循環機械停車位，清潔維護費應重新估算收費
。提案動機說明大循環車位每位每月保養費就要570元，另
其它費用概估約100元左右，本社區目前大循環車位每月所
收之清潔維護費為500元，每月每位均透支170元，而費用不
足部分，均是由住戶所繳之住宅管理費、車位清潔費等…墊
付，因此建議應重新評估計算大循環車位之收費方式。評估
公式應為每月大循環車位保養費用總額+評估用電量+每月設
備損耗+管理及清潔分攤除以車位總數＝每車位每月應繳費
特別說明管理委員會增訂：為落實專款專用及公平原則，請
下屆管理委員會將地下室停車位【平面、機械、大循環、小
循環】等收支經費獨立，並建立專款專用之管理制度，並計
算至每一車台為止。而機械式及大小循環車位之保養維護廠
商則由車位所有權人自行推派代表或共同參予廠商遴選作業
，管理委員會只負責協助辦理各項事宜及代為收支各項所產
生之費用。
【表決內容】
一、同意管理委員會所提之特別說明欄內所陳述之內容。二
、維持原案收費。
投票結果紀錄：
選項一：共計66票
選項二：共計8票
決議：贊成專款專用，請下屆管委會研議。
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