臺灣高等法院臺中分院民事判決 93年度上字第263號
上 訴 人 全國廣播股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 楊俊彥律師
複 代理人 洪崇欽律師
被 上訴人 龍邦世貿大樓管理委員會
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 王叔榮律師
訴訟代理人 魏其村律師
上列當事人間損害賠償事件，上訴人對於中華民國93年 7月26日
臺灣臺中地方法院第一審判決（93年度訴字第 164號），提起上
訴，被上訴人並為訴之追加（擴張），本院於九十四年八月三十
日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付被上訴人之金額超過新台幣壹佰貳拾玖萬玖仟玖佰玖拾叁元本息部分及該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分、被上訴人在原審之訴及假執行之聲請均駁回。上訴人其餘上訴駁回。
上訴人應再給付被上訴人新台幣陸拾陸萬叁仟玖佰伍拾柒元及自民國九十四年八月十二日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被上訴人其餘追加之訴駁回。
第一、二審（含追加之訴在內）訴訟費用，由上訴人負擔三分之二，餘由被上訴人負擔。
本判決第四項所命之給付，被上訴人以新台幣貳拾叁萬元為上訴人供擔保後，得假執行；但上訴人如於假執行程序執行標的物拍定，變賣或物之交付前以新台幣陸拾陸萬叁千玖佰伍拾柒元為被上訴人預供擔保，得免假執行。
被上訴人其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、被上訴人龍邦世貿大樓管理委員會之法定代理人業於九十四 年二月一日改選由乙○○接任，茲據其具狀聲明承受本件訴 訟，核無與法律規定相符，爰據以改判，由其續行本件訴訟 。
二、被上訴人主張：上訴人自民國（下同）八十五年起租用伊所 屬大樓Ａ棟屋頂平台東側之半圓型屋頂突出物第一層架設廣 播發射天線及發電機等設備。兩造簽定之舊租約，其約定之 使用面積與租金顯不相當，上訴人係本件大樓之最大用電戶 ，惟其每度用電平均僅支付新台幣（下同）1.88元，造成租
金收入不敷支付短收電費。舊租約屆滿後，伊於九十二年二 月間決議，限上訴人於同年三月四日前簽訂新約，條件為每 月租金10萬元，每度電費五元，租期一年。嗣因考量上訴人 使用大樓電梯次數，複決議同意調整為每度電費三．三元， 並函知上訴人。嗣上訴人以92年3月3日函檢送新契約，兩造 除對承租大樓Ａ棟樓頂之期間自九十二年二月一日起至九十 三年一月三十一日止，每月租金即管理清潔費10萬元達成合 意外，另約定上訴人願意在總金額除以總用電度數之前提下 ，補償先前之電費差價依台電提供之單據，上訴人自詳附試 算表供參，足見兩造就上訴人應補償電費差價及有關電費差 價計算依據，已達成合意。嗣上訴人自行計算之電費差額補 償金為 70萬6,711元，業經伊決議認可，雖上訴人於原法院 確認電費差價不存在事件，主張補償協議僅具預約性質，然 為原法院判決所不採。上訴人自92年 1月份起至11月份止， 以實際用電度數乘以每度三．三元，計算積欠伊電費達33萬 7,047元。另上訴人自92年8月份起至12月份止，遲延給付之 租金合計50萬元。以上合計為一百五十四萬三千七百五十八 元。另上訴人並積欠九十三年一月份之租金10萬元及九十二 年十二月及九十三年一月之電費73.957元。嗣系爭新約於九 十三年一月三十一日屆滿後，至上訴人於九十三年十一月二 十四日將承租之機房交還予伊時止，上訴人復無權占用上開 機房共九個月又二十四日，應按月給付伊相當於租金十萬元 計算之損害金，共計為九八０、０００元等情，爰依租賃契 約之法律關係，於原審起訴，求為命上訴人給付伊一百五十 四萬三千七百五十八元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止按年息百分之五加計遲延利息之判決。繼於本院依上開法 律關係及民法第一百七十九條、第一百八十四條第一項之法 律關係，為訴之追加（擴張），請求所欠租金、電費及相當 於租金之損害金，求為命上訴人再給付伊一百十五萬三千九 百五十七元及自九十四年八月八日答辯㈢狀送達翌日起至清 償日止按週年利率百分之五加計遲延利息之判決。三、上訴人則以：㈠伊於九十二年三月三日與被上訴人所訂之租 賃新約，係約定電費另計，兩造未曾就用電電費以三．三元 計收乙項達成合意。依被上訴人主張伊自八十五年二月起至 九十一年十二月止應補償電費差額七０六、七一一元計算其 間之每度平均電費為二．四六二元，新約所謂電費另計及雙 方議定電費計算方式獲得共識時可重議合約租金之真意，如 係指於重新議定電費單價取得共識前，仍依往例收取電費， 則以上開每度二．四六二元計算租賃期間之用電度數，扣除 伊已繳金額後，伊所欠電費餘額為一六七、二三九元。㈡伊
固於九十二年三月十七日發函提出 70萬6,711元之電費補償 金額，惟同時附有「一半以現金分三年攤給，另一半以相關 以價票卷或活動承攬事項扣抵之付款方式條件，二者缺一不 可，始符伊要約真意。而被上訴人於同年4月4日函覆表示祇 同意 70萬6,711元之金額部分，卻不同意分批分期支付之付 款部分，且謂倘上訴人堅持分期支付，則電費計算方式變更 為每度三元計算，經計算而得144萬7,520元等語。顯然被上 訴人已改變伊之要約內容，而為新要約，要求伊就一次給付 70萬6,711元抑分3年分期給付144萬7,520元，從中選擇其一 而為給付，而伊嗣後並未回覆，難謂兩造於簽訂系爭契約書 後，已就電費補償達成合意，且兩造就上開電費補償之約定 ，係以「雙方重議承租樓頂之租金，租期等合約條件」為其 停止條件，惟嗣後該條件始終未成就，是該約定自不生效力 。㈢伊固欠租六十萬元，惟被上訴人拒絕依系爭契約約定重 議租賃合約條件，應負債務不履行之損害賠償責任，如以同 業每月最高租金三萬元為本件合理之租金計算，伊已付七個 月七十萬元之租金，乃溢付四十九萬元，另伊聲請假處分提 供六個月之租金六十萬元之溢額為四十二萬元，二者合計九 十一萬元，乃被上訴人因遲拒重議租約條件致伊所生之損害 ，伊自得主張與上開欠租抵銷。㈣被上訴人主張伊於租期屆 滿後無權占有租賃應依不當得利法律關係損害其賠償九八０ 、０七０元云云，惟此以伊受有利益為限（最高法院61年台 上字第一六九五號判例參照）。但伊早於九十三年一月三十 一日完全搬遷完畢，不再使用系爭機房，而未獲取任何利益 ，被上訴人自無從請求伊返還不當得利。且伊原承租者，為 包括系爭機房及大樓樓頂，以架設廣播發射天線及發射機等 設備，系爭機房要只承租範圍之一部分，被上訴人以其一部 未完全交還，即請求全部租金十萬元計算每月之損害，顯不 相當。又原訂租金十萬元之中，尚包含每坪管理請潔費八十 五元在內，伊承租合計為十坪，每月管理清潔費為八五０元 ，自應扣除等語，資為抗辯。
四、原審法院斟酌兩造之主張及攻擊防禦方法之結果，認被上訴 人在原審之訴為有理由，而為上訴人全部敗訴之判決，命上 訴人給付被上訴人154萬3,758元並自九十三年一月十六日起 至清償日止，按年息百分之五加計遲延利息。上訴人不服， 提起上訴，求為判決（一）原判決廢棄。（二）被上訴人在 第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯求為判 決馱回上訴人之上訴，於本院為上開訴之追加，上訴人則求 為判決駁回被上訴人追加之訴。
五、兩造不爭執之事實：
㈠兩造於92年3月3日簽訂「龍邦世貿大樓管理清潔費契約書」 ，契約書內容分為二部分：其一為「上訴人向被上訴人Ａ棟 樓頂，架設廣播發射天線及發射機等設備，保證使用調頻低 頻率發射，使用期限自92年2月1日至93年1月31日止，共計1 年，並由上訴人按月支付被上訴人管理清潔費10萬元（電費 另計）」；另則為「上訴人並願在總金額除以總電度數大前 提下，彌補過往租賃期間之電費差價；此部分待台電備齊單 據後，甲方當即詳附試算表供參。另於雙方議定電費計算方 式獲得共識當月，雙方可重議本合約書租金及租期等合約條 件」。
㈡上訴人於租賃期間計有六個月之租金合計六十萬元未付。 ㈢如上訴人應補八十五年二月至九十一年十二月止之電費差價 為七０六、七一一元，則按其使用度數計算為每度電費二． 四六二元，而依九十二年三月三日所訂租約真意為電費計算 方式達成合意前按往例計算，被上訴人同意新約租賃期間之 電費以每度二．四六二元計算，扣除已繳電費後，上訴人所 欠九十二年三－十一月，暨九十二年十二月，至九十三年一 月之電費依序為九三、二八二元，七三、九五七元，合計為 一六七、二三九元（見上訴人九十四年六月二十二日辯論意 旨狀，被上訴人九十四年八月八日答辯㈢狀）。 ㈣上訴人原承租使用之範圍為Ａ棟頂樓屋頂平台東側之半圓型 屋頂突出物第一層，放置廣播發射設備（即機房），並在突 出物外，放置發電機及安裝天線。上訴人於九十三年一月三 十一日搬遷，但未據交還機房門鎖鑰匙，而係於九十三年十 一月二十四日交回機房之鑰匙。
六、兩造爭執要旨，為：㈠兩造是否曾就用電電費每度以三．三 元計算，抑應以每度二．四六二元計算，被上訴人請求租賃 期間之未繳電費究為多少？㈡上訴人是否同意補償過往電費 七０六、七一一元？㈢上訴人是否欠租金六十萬元？其以被 上訴人債務不履行應負損害賠償主張與之抵銷是否有理？㈣ 上訴人於租期屆滿後是否仍無權占有租賃物？被上訴人以此 主張相當於租金之損害賠償，是否有據？其得請求之賠償金 額以多少為合理？等項。茲一一審酌論列於后： ㈠關於有無用電每度以三．三元計算之合意及所欠電費為多少 方面：被上訴人固原主張兩造已有就用電每度以三．三元計 算之合意，依此計算其九十二年一月至同年十一月共欠電費 337,047元云云，惟此為上訴人所否認，辯以兩造在系爭租 約書上載明電費另計及雙方議定電費計算方式有共識時，雙 方可重議租約租金及租期等旨，可見在關於電費計算方式有 共識前，電費應以往例平均電費每度 2.462元計算，嗣後被
上訴人主張以每度三．三元計數電費，伊未同意，並拒絕給 付，可見伊曾為反對，兩造就此無以三．三元計算之合意等 語，並提出八十五年至九十一年間用電平均為每度 2.462元 之平均表及其至九十二年一月間止只少繳電費 167,239元之 相關資料為證（見本院卷第二宗第一－五頁）。被上訴人就 此亦不爭執，並同意租賃期間之電費以 2.462元計算，並承 認扣除上訴人已繳電費之結果，上訴人只欠九十二年三－十 一月之電費93.283元，及九十二年十二月至九十三年一月之 電費73.957元，合計為167,239元。㈡關於上訴人是否同意補償過往電費706.72元方面： 查兩造於九十二年三月三日所訂系爭租約已載明上訴人願在總 金額除以總電度數大前提下，彌補過往租賃期間之電費差價之 旨，關於應彌補金額之計算，則於被上訴人備齊台灣電力公司 之單據後，由上訴人詳附計算表為之，同為該約所記明。嗣被 上訴人即向台灣電力公司申請電費資料交與上訴人，上訴人於 換算後得出先前租賃期間之電費差價金額為 706,711元，並函 知被上訴人，被上訴人為此發函同意補償金以該金額收取等事 實，業據被上訴人提出92年3月3日（九二）龍管字第 006號函 、台灣電力股份有限公司台中區營業處92年 3月14日函及龍邦 世貿大樓管理委員會八十五年二月份至九十一年十二月份電費 資料、上訴人製作之電費明細表及92年4月4日（九二）龍管字 第 005號函等件為證，是兩造已就實際用電度計算先前租賃期 間之電費差價金額計 706,711元等事實，達成合意，堪以認定 。雖兩造上開書函就該706.72元將如何支付乙節，有不同意見 ，惟無碍其間就此所達成之合意。又該租約之末雖另附記雙方 議定電費計算方式獲得共識時雙方可重議租金及租期等字，但 此乃指九十二年三月三日所訂租約關於該租賃期間「電費另計 」之問題，非指過往電費補償乙事，益無以此為上訴人同意補 償過往電費之停止條件之意。上訴人指該條件既未成就，則補 償電費706.72元之合意自不生效云云，洵屬無據。再者，上訴 人並提起確認被上訴人就上開706.72元電費差價債權不存在之 訴，已經原審及本院為其敗訴之判決確定，認定上訴人有給付 該706.72元電費差價之義務，此有本院93年度上易字第 191號 判決影本乙件在卷可參（見本院卷第一宗第五九－六一頁）。 是被上訴人主張上訴人有給付706.72元電費差額之義務，於法 自屬有據。
㈢上訴人是否欠租金600,000元及主張此抵銷是否有理方面： 本件租賃期間，上訴人計有6個月之租金合計600,000元未繳乙 節，為上訴人所不爭執。上訴人雖以上情置辯，並主張抵銷云 云。查系爭租約之末，固有雙方議定電費計算方式獲得共識當
月，雙方可重議本合約租金及租期條件之附記，而上訴人確亦 曾於九十三年三月十七日提出變更租約條件為租金每月一萬元 ，租期延長為三至五年，但為被上訴人管委會九十三年三月二 十八日會議所否決，且上訴人亦不諱言兩造就電費之計算方式 一直未能合意，已如前述，是其顯不符得以重議之條件。何況 所謂得以重議租約條件，非指得以強制被上訴人必須接受上訴 人上開重提之條件，是上訴人以此認被上訴人應負債務不履行 之損害賠償責任，並主張與上開欠租抵銷，委無可取。是被上 訴人請求其給付欠租600,000元，自屬有據，應予准許。㈣關於被上訴人主張上訴人無權占有及應給付相當於租金之損害 金方面：
被上訴人主張系爭「龍邦世貿大樓管理清潔契約書」中機房租 賃契約部分於九十三年一月三十一日屆滿，嗣二造未再續租， 惟上訴人迄同年11月24日始將鑰匙交還，其無權占有租賃物（ 機房）之期間，長達九個月又二十四日，應按月賠償被上訴人 相當於系爭租金100,000元計算之損害金，共980,000元。上訴 人則以其承租系爭大樓樓頂，架設廣播天線及發電設備，於93 年 1月31日租期屆滿時即已拆除所架設之廣播天線及發射機等 設備，而搬遷一空，並未受有利益云云置辯。惟上訴人搬遷後 ，並未將全部相關器材自承租之機房搬離，且機房上鎖，鑰匙 未交還，被上訴人曾以93年2月25日以（九十三）管字第001號 函催促上訴人清除其設備，並回復原狀，上訴人則以已進入司 法程序靜待司法判決為由回覆，迄93年11月24日始交還機房鑰 匙乙節，有被上訴人所提出之上開函件二件及93年11月24日移 交鑰匙時現場之相片在卷可稽。是關於機房部分，迄93年11月 24日之前，確仍屬上訴人所占用，而未交還被上訴人管領之事 實，至為明確。按租賃期間屆滿後，承租人無權繼續占有租賃 物，出租人於此情形，乃受有相當於租金之損害，自可請求賠 償。查兩造原訂租約之租金為每月 100,000元，惟其中含清潔 管理費八百五十元，於上訴人搬離而鎖住機房之期間內，被上 訴人並無是項清潔管理服務，自應扣除。又上訴人原租用之範 圍，為屋頂平台突出物一樓及其外面之平台，突出物部分為機 房，其外平台則架設發射天線，上訴人於93年 1月31日搬遷時 ，天線已拆除，未續占用該平台，僅機房上鎖未交回乙節，為 被上訴人所是認，是上訴人並非繼續無權占有租賃物之全部， 而僅占有其一部機房一間而已。而兩造原訂租約並未區分二者 之租用價值。且兩造之租賃物，並非可供營業或居住使用之建 築物，並無申報價值可參，而為屋頂突出物及其平頂，僅適合 電台設備或電信業者機器設備之擺設使用，而無一般經濟交易 價值可言，是上訴人不租用，而將之交還，被上訴人可續出租
之代價為多少，並無客觀標準可參。上訴人主張該10坪大之機 房，於同業間之租金價值為30,000元云云，但未提出證明。查 上訴人租用之範圍包括該機房及其外之平頂，各有用途，合計 之價值，扣除清潔費八百五十元之後為每月99,150元，而機房 使用之面積較大，再參以上開租賃物得以使用之特性等一切情 況，本院認其數額以每月50,000元之為適當。而上訴人占有該 機房之時間為九月又二十四日，依此計算，被上訴人相當於租 金之損害為 490,000元。被上訴人於此範圍內，請求上訴人賠 償其損害，依法有據，應予准許，超出部分之請求，為無理由 ，自屬不應准許。
七、綜上，被上訴人依租賃契約之法律關係，於原審起訴請求上 訴人給付欠租500,000元、電費 93,282元、補償過往電費差 價706,711元合計1,299,993元及自起訴狀繕本送達翌日即93 年 1月16日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為 有理由，應予准許。超出部分之請求為無理由，應予駁回。 其請求為應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，命其如數 給付，依法並無不合。上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決部分 不當，聲明求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。至被上訴 人於原審之請求超出 1,299,993元本息部分，原審亦判命上 訴人給付，則有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當， 求予廢棄，為有理由，應由本院將原判決關於此部分廢棄， 並駁回被上訴人此部分之訴及其假執行之聲請。又被上訴人 在本院追加依租賃契約、侵權行為及不當得利等法律關係， 請求上訴人給付欠租 100,000元、電費73,957元及相當於租 金之損害490,000元，合計為663,957元，及自追加訴狀送達 翌日即94年 8月12日起至清償日止，按年息百分之五計算之 利息，為有理由，爰判命上訴人給付。超出部分之追加之訴 ，為無理由，應予駁回。追加部分所命之給付，兩造陳明願 供擔保，請求為假執行及免假執行之宣告，核無不合，爰分 別酌定相當之擔保金額宣告之。至追加之訴經駁回部分，被 上訴人假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證核無判決結果無碍 ，爰不一一論列，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴及追加之訴均為一部有理由，一部無理 由，依民事訴訟法第四百六十三條、第四百四十九條第一項 、第四百五十條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第 二項、第七十九條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 9 月 13 日 民事第五庭審判長法 官 陳滿賢
法 官 古金男
法 官 朱 樑
以上正本係照原本作成。
上訴人得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書 (須按他造人數附具繕本)。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官陳俞豪
中 華 民 國 94 年 9 月 20 日 Ｂ
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