臺灣臺北地方法院民事判決
112年度重訴字第761號
原 告 郭秋蘭
訴訟代理人 徐偉峯律師
尤彰澤律師
被 告 潤隆建設股份有限公司
法定代理人 邱秉澤
訴訟代理人 顏世翠律師
複代理人 陳芊妤律師
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國114年9月24
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告於起訴後，更正對被告請求之金額及利息起算日，被告
亦表示無意見（見本院卷一第367-368頁、卷二第68頁），
經核係擴張及減縮聲明，依照民事訴訟法第255條第1項但書
第3款之規定，應屬合法，先予敘明。
二、原告起訴主張：原告與被告公司於民國111年4月15日簽訂房
屋土地預定買賣契約（下稱系爭契約），購買位在基隆市中
山區「新橫濱-星野區」建案S16棟1樓房屋（下稱系爭房屋
）、車位及坐落土地，約定買賣價金為新臺幣（下同）4,71
8萬元，並已繳納部分價金1,180萬元及代辦費用36萬元。惟
系爭房屋內天花板竟設有2樓公共設施所屬之管線（下稱系
爭管線），屬於物之瑕疵，原告依照系爭契約第25條第2項
約定，以起訴狀送達作為解除系爭契約之意思表示，被告自
應返還前開已繳價金及代辦費用，爰依系爭契約第25條第3
項及民法第179條規定，請求被告返還價金1,180萬元及代辦
費用36萬元，並賠償違約金（即買賣價金15％）707萬7,000
元，合計為1,923萬7,000元等語，並聲明：㈠被告應給付原
告1,923萬7,000元，及其中1,415萬4,000元自起訴狀暨聲請
調查證據狀送達翌日起，暨其中508萬3,000元自113年10月2
4日民事準備四狀送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5
％計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：原告未依約給付買賣價金，被告已依照系爭契約
第25條第4項約定，先於112年6月2日解除系爭契約，並沒收
已繳價金707萬7,000元，原告無從再行解約；又原告不得於
交付房屋前主張物之瑕疵擔保責任；況被告依照系爭房屋均
係按照建築執照、使用執照圖說施作，且依照系爭契約第13
條第3項約定，公共設備位置依核准備查圖說及設計位置裝
設，原告已同意不提出任何主張等語，資為抗辯，並聲明：
㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行
。
四、兩造不爭執事項（見本院卷一第340頁）：
㈠兩造簽訂系爭契約，購買系爭房屋、車位及所坐落之土地，
約定買賣價金為4,718萬元，原告已繳納部分價金1,180萬元
及代辦費用36萬元，迄今尚未交屋予原告（本院卷一第23-1
42頁）。
㈡系爭房屋內設有系爭管線。
㈢原告於112年6月間收受被告寄發之存證信函（存證號碼00035
9）（本院卷一第153-154頁）。
五、得心證之理由：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減
少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關
重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時
，具有其所保證之品質。民法第354條定有明文。又依系爭
契約第23條第2項、第25條第2、3項約定，關於瑕疵擔保責
任悉依民法及其他有關法令辦理，被告違反瑕疵擔保責任，
即為其違約，原告得依法解除契約，被告則應將已繳價款退
還，並同時賠償房地總價款15％之違約金（見本院卷一第53
頁）。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常
交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用
或品質而不具備者，即為物有瑕疵。
㈡原告固以系爭房屋天花板設有系爭管線為物之瑕疵，主張依
系爭契約第25條第2項約定解除契約云云，經查，本院囑託
財團法人台灣住宅品質消費者保護協會鑑定後，可知系爭管
線包含當層設施所用、非當層設施所用、二樓公設廁衛浴設
備所用等情，有外放之鑑識鑑定報告書可佐，足見部分管線
實際上仍供系爭房屋使用。何況，系爭房屋屬於集合式住宅
，本需共用污水、排水及通風管線，故系爭契約第13條第3
項已約明：「供水、供電、通訊系統、通風管道、消防灑水
系統、逃生緩降機、緊急進口之替代窗戶或開口及其他公共
設備之數目與位置，依主管機關或公用事業單位核准或備查
圖說及設計位置裝設，甲方（即原告）同意不提出任何主張
，並同意按其設置目的善加管理及維護，不得要求變更或移
除」（見本院卷一第38-39頁），對照系爭契約之附件四關
於建材設備表之排放氣設計、給排水設備，亦無系爭房屋不
得設置相關管線之約定（見本院卷一第67、69頁），原告自
不能諉為不知，其又無法舉證被告並未依核准或備查圖說及
設計位置施工，綜合前開證據判斷，堪認系爭管線乃集合住
宅合理使用不可或缺之公共設施，尚難認屬存在於系爭房屋
之缺點，自不符合物之瑕疵。
㈢原告雖主張同排其他房屋並未設置類似管線，2樓公廁亦無設
置必要云云（見本院卷二第51-54頁），惟依被告所提出之
管線圖（見本院卷一第249頁），可知系爭房屋同層之其他
房屋內均有類似管線通過，原告顯有誤解，益徵該等管線確
屬集合住宅之必要設施無疑。此外，比對系爭契約之附圖1
、3（見本院卷一第120、129頁），系爭房屋為15層樓之1樓
，而管理委員會使用之公共空間（含公用廁所）則位在其上
方2樓，足見原告早已於簽約時知悉此情，其亦不爭執被告
係按照圖說施作（見本院卷一第273頁），自不容事後再行
主張系爭管線係違法設置而屬於瑕疵。
㈣原告另以系爭契約第13條第2項約定應不包含違法管線設計及
裝設位置，否則違反消費者保護法第17條第1、4項規定云云
（見本院卷二第59-60頁），惟系爭管線並非屬於物之瑕疵
，且被告係依核准備查圖說及設計位置施作，業如前述，此
外，原告僅一再強調系爭管線不應設置於系爭房屋內，卻未
能舉證證明系爭管線並非合法設置，自難認原告主張可採。
㈤從而，揆諸上開證據及說明，系爭管線既非系爭房屋之瑕疵
，則原告主張依照系爭契約第23條第2項、第25條第2、3項
約定解除契約、返還價金及請求違約金，均屬無據，自不能
准許。至於被告已將願退還之部分價金472萬3,000元及代辦
費36萬元，合計508萬3,000元予以提存等情，為原告所不否
認（見本院卷一第336頁），並有臺灣士林地方法院112年度
存字第0540號提存書在卷可佐（見本院卷一第357頁），此
部分業已生清償之效力，原告依法自得隨時受取該提存物，
併予敘明。
六、綜上所述，原告依系爭契約第25條第3項及民法第179條規定
，請求被告給付1,923萬7,000元（含價金1,180萬元、代辦
費用36萬元、違約金707萬7,000元）及遲延利息，為無理由
，應予駁回。又原告之訴既經駁回，則假執行之聲請亦失所
附麗，併予駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌後於本件判決結果亦無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決
如主文。
中 華 民 國 114 年 10 月 31 日 民事第四庭 法 官 劉育琳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 10 月 31 日 書記官 林霈恩
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