臺灣臺北地方法院民事判決
112年度簡上字第551號
上 訴 人 陳宜君
陳慶融
陳韻然
吳欣梅
共 同
訴訟代理人 陳逸融律師
被上訴人 臺北市政府警察局
法定代理人 李西河
訴訟代理人 劉祥墩律師
謝宗霖律師
張佳琪律師
上列當事人間塗銷典權登記事件，本院於民國114年9月16日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人應將上訴人所有如附表編號一（一）所示臺北市○○區○○
段○○段000地號土地之典權設定登記予以塗銷。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分
被上訴人之法定代理人原為張榮興，嗣於本院審理程序中變
更為李西河，有內政部民國113年5月30日台內人字第113002
5600號令附卷可稽（本院卷第117頁），並經具狀承受訴訟
（本院卷第115頁），核與民事訴訟法第170條、第175條第1
項規定相符，應予准許。
貳、實體部分
一、上訴人主張：
(一)被上訴人於55年間，向訴外人即上訴人之姨母謝月綉（下逕
稱其名）租賃門牌號碼臺北市○○街000巷00弄0號即臺北市○○
區○○段○○段00○號建物（下稱系爭建物）作為其時任局長之
訴外人李正漢（下逕稱其名）官舍使用，並約定押租金為新
臺幣（下同）28萬元，且以押租金所生孳息作為租金支付。
另為擔保押租金日後返還，故同時就上開建物及其坐落之大
安區瑞安段二小段388地號與同段387地號土地(以下分別稱
系爭388地號土地、系爭387地號土地)設定如附表所示之典
權（下稱系爭典權）。上述租期屆至後，被上訴人於收受押
租金同時，雖塗銷系爭建物及387地號土地之典權登記，並
交還系爭建物，卻疏未同時塗銷系爭388地號土地之典權登
記。謝月綉不諳法律，取回系爭建物時未深究系爭388地號
土地尚有典權之設定，嗣至100年間，謝月綉將系爭388地號
土地移轉登記予上訴人陳宜君、陳慶融、陳韻然、吳欣梅（
下合稱上訴人）時始知此事。
(二)依民法第87條第2項之規定，虛偽意思表示，隱藏他項法律
行為者，適用關於該項法律行為之規定。謝月綉既非為融資
需求而出典，被上訴人亦係基於租賃官舍需求與謝月綉進行
實質為租賃關係之法律行為，所交付謝月綉之28萬元為押租
金性質，系爭典權設定僅係用以擔保押租金之返還，並無設
定典權之真意，故於2年期滿後，被上訴人返還系爭建物並
受領謝月綉退還之28萬元押租金，上訴人自得主張塗銷該典
權設定。爰依民法第767條第1項中段規定，請求被上訴人塗
銷系爭388地號土地之典權登記等語。
(三)被上訴人於原審稱「當時出典人僅贖回建物沒有贖回土地，
而又因其資金需求，故再次將建物出典於臺北市」等語，主
張謝月綉係分開回贖典物，則被上訴人應就此違反土地登記
之變態事實負舉證責任。又上訴人為求本案紛爭解決乃於11
2年10月25日寄發存證信函詢問被上訴人關於「系爭典權業
已清償多少典價？」「尚餘多少未清償？」「於57年間部分
塗銷之計算依據為何？」等情，惟均未獲被上訴人回應，是
上訴人乃就不動產登記典價全數清償提存，則縱如被上訴人
主張系爭388地號土地之典權確實存在，上訴人業已依法為
清償提存，自已發生返還典價之效力。
(四)本件待證事實為系爭典權屆期後是否尚有典價未退還被上訴
人、被上訴人是否因上訴人清償部分典價而就部分典物先行
塗銷典權等。兩造當事人間能力、財力有極大之不平等，相
關證據偏在被上訴人，且歷時經久而有蒐證及因果關係證明
困難，及法律不備等因素，按待證事項與證據之距離、舉證
之難易、蓋然性之順序，並審酌雙方設定典權之時空背景存
有相當大的威權主義氛圍，依誠信原則及轉型正義，應依民
事訴訟法第277條但書之規定，由被上訴人負舉證之責。原
審判決未依民事訴訟法第277條但書合法分配舉證責任，且
面對被上訴人為變態事實之主張亦未命其舉證，有判決違背
法令之嫌。
(五)按依民法第923條第2項規定取得之典物所有權，亦有消滅時
效適用，是被上訴人遲未行使所有權移轉登記請求權，已罹
於時效；倘被上訴人認其確有行使典權之權利，應於時效內
行使卻未為之，足徵依當時之檔案卷宗記載內容，被上訴人
並不具備取回典價之權利。
二、被上訴人答辯：
(一)被上訴人與謝月綉間並非租賃契約關係。上訴人自承當時典
權人有交付28萬元予謝月綉，而系爭388地號土地登記謄本
亦記載權利種類係典權、權利價值28萬元等情，顯見當時確
係成立典權法律關係，典權人交付之28萬元即為典價，上訴
人應就其所主張系爭典權登記係通謀虛偽意思表示、兩造就
成立租賃關係及謝月綉已將該28萬元返還予被上訴人等有利
於己之事實負舉證責任。
(二)另本件歷經近十年之多次陳情、協調，謝月綉及上訴人均未
曾提出被上訴人未支付典價之主張及證明，而被上訴人依法
令及機關內部規則，應保存職務宿舍檔案30年，期滿即依法
銷毀，確實已未有保存本件典權相關檔案，並非蓄意隱匿。
此外，被上訴人並非系爭典權之權利義務人，僅是管理人，
臺北市政府於55年間將系爭建物、系爭387及388地號土地交
由被上訴人管理，被上訴人乃以該建物作為官舍之用。被上
訴人既非權利義務主體，難逕認臺北市政府有將系爭典權之
相關檔案資料交由被上訴人管理，而謝月綉於57年間有無以
原典價回贖系爭388地號土地，亦非屬被上訴人會計帳目之
範圍。
(三)系爭387地號土地及系爭建物之典權於57年間塗銷，而未同
時塗銷系爭388地號土地之典權登記，係因其屬不同之典權
契約，謝月綉僅回贖部分典物。
(四)出典人於2年回贖期間經過後，回贖權絕對消滅，不得因當
事人之行為使之回復；如其取得典物所有權之典權人，與出
典人約定出典人支付與原典價同額之價金時，即將該物之所
有權移轉於出典人，其契約固非無效，然此為另一法律關係
，並非使出典人已經喪失之回贖權因此回復，此為實務所採
認。是謝月綉於系爭388地號土地典權存續期間屆滿2年後仍
未回贖，其回贖權即消滅，且回贖權係出典人之權利而非義
務，亦即出典人不負以原典價回贖典物之義務，被上訴人自
無請求謝月綉備價回贖之權利，而其回贖權既因期間屆滿而
消滅，典權人即臺北市○○○於○○○000○○0○○○○○○○○地段000地
號土地所有權，不待登記即生效力。
三、原審為上訴人敗訴之判決。上訴人聲明不服提起上訴，上訴
聲明：（一）原判決廢棄；（二）被上訴人應將上訴人所有
系爭388地號土地之典權設定登記予以塗銷。被上訴人答辯
聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第168至169頁，並依判決所需調
整文句及順序）：
(一)系爭387、388地號土地及系爭建物，於55年12月31日經原所
有權人謝月綉登記設定如附表所示之典權予臺北市政府，並
由被上訴人為管理人；另訴外人謝月綉有收取28萬元。
(二)55年間，坐落系爭388地號土地之系爭建物是作為時任被上
訴人局長李正漢之宿舍使用。
(三)系爭387地號土地及系爭建物均於57年4月1日塗銷典權登記
。
(四)系爭建物於57年5月9日經原所有權人謝月綉登記設定典權予
臺北市政府，並由臺北市稅捐稽徵處擔任管理人，嗣於66年
11月1日回贖，該典權於同年月17日塗銷登記。
(五)上訴人於100年12月12日經贈與取得系爭388地號土地所有權
。
(六)上訴人於113年1月2日，以被上訴人為提存物受取權人，就
系爭388地號土地辦理清償典價之提存。
五、兩造爭執事項（見本院卷第169頁，並依判決所需調整文句
及順序）：
(一)系爭典權登記是否為通謀虛偽意思表示，隱藏租賃之法律關
係？
(二)謝月綉是否已提出原典價回贖典物？
(三)上訴人請求塗銷系爭388地號土地之典權登記，有無理由？
六、得心證之理由：
(一)系爭典權登記非為通謀虛偽意思表示，未隱藏租賃之法律關
係：
1.按稱典權者，謂支付典價在他人之不動產為使用、收益，於
他人不回贖時，取得該不動產所有權之權。典權定有期限者
，於期限屆滿後，出典人得以原典價回贖典物；出典人於典
期屆滿後，經過2 年，不以原典價回贖者，典權人即取得典
物所有權。民法第911條、第923 條分別定有明文。而出典
人回贖典物，祇須提出原典價向典權人提示回贖之意思，即
生消滅典權之效力；縱令典權人對於出典人提出之原典價拒
絕收領，出典人亦未依法提存，於典權之消滅均不生影響（
最高法院32年上字第4090號裁判要旨參照）。另按表意人與
相對人通謀而為虛偽之意思表示者，其意思表示無效。但不
得以其無效，對抗善意第三人。虛偽意思表示，隱藏他項法
律行為者，適用關於該項法律行為之規定，民法第87條定有
明文。又當事人就其有利於己之事實，應負舉證責任，是主
張隱藏有他項法律行為之人，自應就此利己之事實，負舉證
責任。
2.查系爭387、388地號土地及系爭建物，於55年12月31日經謝
月綉設定典權予臺北市政府，被上訴人為管理人，同時謝月
綉亦取得28萬元等情為兩造所不爭執，並有系爭387、388地
號土地、系爭建物登記謄本及異動索引表（本院卷第145至1
57頁）、系爭388地號土地登記簿（原審卷第513頁）在卷可
憑，由此觀之，謝月綉與臺北市政府確有設立典權，並以被
上訴人為典物管理人之意，而謝月綉所收取之28萬元即為典
價。上訴人既為與登記內容不相符之主張，且為被上訴人所
否認，依前開說明，自應由上訴人就所稱謝月綉與臺北市政
府以通謀虛偽之典權設定，隱藏系爭建物租賃契約之真意等
情舉證證明之。惟上訴人提出之事證資料，除謝月綉於102
年間手寫書函外（原審卷第29頁），均無涉及租賃關係者。
況謝月綉手寫書函係其所自行製作之文書，所載內容為其片
面陳述，被上訴人既否認其內容之真正，尚難僅以原出典人
謝月綉之書面陳述遽認系爭典權登記為通謀虛偽之意思表示
。況臺北市政府或被上訴人如欲以租賃方式取得房舍作為首
長宿舍之用，本可逕向謝月綉承租系爭建物，以租賃之法律
關係規範雙方權利義務即可，實無繞道不動產典權關係，並
牽扯系爭387、388地號土地，徒增法律關係繁複不清之必要
。此外，上訴人就其前開主張復未提出其他事證為佐，實不
足採。
(二)謝月綉已以原典價回贖典物：
1.按出典人回贖權之行使乃屬形成權之性質，故不必經典權人
之同意，出典人僅需為回贖之意思表示，並提出原典價，縱
典權人拒絕回贖或拒絕受領典價，應認出典人仍已有合法之
回贖，足使典權發生消滅之原因，典權人自有將典物交還出
典人及協同辦理塗銷典權登記之義務（最高法院31年上字第
2410號、32年上字第4090號判決意旨參照）。另按民法第75
9條之1第1項規定：「不動產物權經登記者，推定登記權利
人適法有此權利。」；土地法第43條亦規定：「依本法所為
之登記，有絕對效力。」。上開規定係為保護第三人起見，
將登記事項賦予絕對真實之公信力，並非於保護交易安全之
必要限度以外，剝奪真正權利人之權利（最高法院96年度台
上字第2871號判決意旨參照）。
2.次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民
事訴訟法第277 條但書定有明文。但書之規定為舉證責任減
輕之規範依據。待證事實發生之時間距爭訟時，如因年代長
久，證據保存不易，依一般社會通念難以期待其提出者，則
非不得依本條規定為舉證責任之減輕。舉證責任減輕具體方
式，或為證明度降低，或為事實性之推認，或為表見證明之
提出。證明度係法院對於某待證事實認為已可認定為真之心
證度最低標準，涉及立法政策應優先保護何方當事人，因而
將證明度之要求降低，以求實定法規範之適用或不適用。證
明度降低，當與主觀證明度理論（即委由法官個案裁量）或
採客觀證明度理論，而有不同；採主觀說，或有損及法律安
定性之虞，但有強化事實審認定事實彈性及自由心證之形成
；反之，客觀證明度理論（客觀或然率），因所謂「真實」
之概念，缺乏審查及檢驗標準，不能持為唯一標準，於審判
實務運用，法官對於待證事實之確定，如主觀上已形成「確
信待證事實為真」之基本要求，為求客觀化，當須藉由蓋然
性（或然率）概念，以判定待證事實之真偽。因而運用證明
度降低理論，須具體說明法官心證之形成是否已達一定之心
證度，並於對負舉證責任一方所提之證據，予以調查與證據
評價後，再就該事件發生之蓋然性（或然率）為說明，且須
說明有減輕舉證責任必要之原因者，則運用證明度降低理論
減輕舉證責任，不能遽認有違證據法則。次者，所謂事實性
推定，係指由某一間接事實及其證據，以推論主要事實之存
在，此類舉證責任減輕，民事訴訟法第282 條已有規定，乃
同法第277 條但書所稱之「法律別有規定」，法院得依已明
瞭之事實，推定應證事實之真偽。本此規定。證明應證事實
之證據資料，不以直接證據為限，苟綜合其他情狀，得以證
明某事實存在（間接事實），再由該事實為推理的證明該應
證事實，該證明某間接事實之證據（間接證據），同有減輕
舉證責任效果，屬第277條但書之法律別有規定（最高法院1
09年度台上字第1458號判決意旨參照）。
3.查系爭土地、建物之典權設定、塗銷登記等情係發生於55至
57年間，距今將近60年，地政機關之原始登記資料均已銷燬
，此有臺北市大安地政事務所102年7月19日北市大地登字第
10231096900號函、109年7月6日北市大地登字第1097010889
號函附卷可參（原審卷第79頁、第81頁）。另被上訴人及臺
北市政府亦均已將系爭典權相關文書資料或支付典價之會計
憑證等銷燬而未留存，有被上訴人114年3月6日北市警後字
第1143052453號函、臺北市政府114年3月5日府授警後字第1
143050836號函可稽（本院卷第205至207頁）。又系爭典權
是否回贖、有無被上訴人所稱部分回贖或部分塗銷之原因之
相關事證，本為謝月綉、臺北市政府及管理人被上訴人所持
有，上訴人係於101年間始經謝月綉贈與取得系爭388地號土
地，其於原審雖聲請傳喚居住於美國之謝月绣為證（原審卷
第102至103頁），嗣因謝月綉年邁罹病住院治療而捨棄，並
提出加州大學舊金山分校醫學中心診斷證明書為證（原審卷
第207至215頁）。此外，曾負責被上訴人警用宿舍管理相關
業務之證人陳慶穰亦到庭證稱：不清楚55年間時任被上訴人
局長李正漢宿舍取得及使用情形，亦不清楚透過設定典權取
得宿舍使用之相關流程，依「臺北市政府警察局暨所屬檔案
分類及保存年限區分表」之檔案管理規定，職務宿舍檔案保
存年限為30年等語（本院卷第169至172頁）。是以，系爭典
權回贖情形及僅部分塗銷之原因等待證事實確有因年代久遠
，人物全非，相關文書資料銷燬而難以查考，依一般社會通
念難以期待上訴人提出相關事證，有舉證困難之情形，依上
開說明，本院應依民事訴訟法第277條但書規定，轉換舉證
責任或降低證明度，以符衡平。
4.本件上訴人主張謝月綉業已交付28萬元以回贖典物等情，為
被上訴人否認。經查：
(1)系爭387、388地號土地及系爭建物於55年12月31日為如附表
所示典權設定登記，而系爭387地號土地及系爭建物均於57
年4月1日塗銷典權登記，僅系爭388地號土地之典權設定迄
未塗銷，此為兩造所不爭執。又被上訴人以28萬元之典價，
同時取得系爭387、388地號土地及系爭建物之使用收益權，
此由其係同時向臺北市大安地政事務所提出申請，由該所以
同一收件文號55年大安字第070600號受理，並為系爭典權登
記之情形可知。被上訴人辯稱其嗣後僅將387地號土地及作
為首長宿舍使用之系爭建物典權塗銷之原因，係因屬不同之
典權契約，謝月綉僅回贖部分典物，未回贖系爭388地號土
地云云，應就其所辯上情負舉證責任，惟被上訴人未提出相
關典權契約、登記資料或於55年間曾支付另筆典價予謝月綉
之事證供本院審酌，其所辯自不足採。
(2)系爭建物於57年4月1日塗銷典權登記後，復於同年5月9日經
謝月綉另以權利價值即典價8萬元，登記設定典權予臺北市
政府，由臺北市稅捐稽徵處擔任管理人，嗣於66年11月1日
回贖，該典權於同年月17日塗銷登記之事實為被上訴人所不
爭執，並有系爭建物謄本及建築改良物登記簿可證（本院卷
第149頁、原審卷第179頁）。足見臺北市政府另有使用系爭
建物之需求，若謝月綉尚未提出全部典價以回贖，臺北市政
府本無須塗銷該建物典權登記，僅以變更管理人方式移交建
物予臺北市稅捐稽徵處管理使用即可，縱有兩造合意塗銷部
分典權之情形，亦應保留系爭建物而非系爭388地號土地之
典權，實無將系爭建物典權塗銷，再交付另筆典價予謝月綉
後，於同一建物設定典權，而保留系爭388地號土地典權之
理。
(3)又系爭388地號土地典權於57年6月15日屆滿，若出典人謝月
綉未於屆滿後2年內以原典價回贖，典權人臺北市政府即依
民法第923條第2項規定取得典物所有權，自得據此辦理變更
登記，並以所有權人之地位行使權利、履行義務。然典權期
間屆滿迄今已逾57年，期間僅因謝月綉贈與上訴人之原因而
於101年間將所有權人變更登記為上訴人，臺北市政府未曾
登記為所有權人，甚且在登記形式上仍僅為典權人而非所有
權人時，即將系爭典權登記相關文件資料銷燬，自陷於難證
已取得所有權之境，另臺北市政府稅捐稽徵處仍以上訴人為
地價稅納稅義務人，向其徵收系爭388地號土地之地價稅，
且該建物所有權人即訴外人陳泓駿現仍占用系爭388地號土
地，有系爭388地號土地、系爭建物登記謄本、異動索引表
、臺北市政府稅捐稽徵處108年地價稅繳款書、臺北自來水
事業處水費通知單及台灣電力公司繳費通知單（原審卷第15
至27頁、本院卷第149頁、第153至155頁）在卷可憑，可知
臺北市政府前已將典物交還出典人，且未曾自居為所有權人
地位，佐以同時出典之系爭387地號、系爭建物業已於57年
間塗銷典權登記等情，應認上訴人就其主張謝月綉已提出原
典價回贖典物，系爭388地號土地之典權業已消滅，僅因相
關作業問題漏未塗銷典權登記等事實之舉證已足，均堪採信
。
(三)上訴人請求塗銷系爭388地號土地之典權登記有理由：
出典人謝月綉前已提出原典價回贖土地及建物，業認定如前
所述，應認其已合法回贖，足使典權發生消滅之原因，典權
人自有塗銷典權登記之義務。惟系爭388地號土地現仍有系
爭典權登記，自屬對於上訴人所有權有所妨害，上訴人本於
系爭不動產所有人之地位，請求系爭388地號土地管理人即
被上訴人塗銷典權登記以除去妨害，為有理由，應予准許。
七、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項中段規定，請求被上
訴人塗銷系爭388地號土地之典權登記，洵屬有據，應予准
許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原
判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如
主文第2項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院 斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不另論述，併此敘明。九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第450條、第463條、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 114 年 10 月 14 日 民事第九庭 審判長法 官 薛嘉珩 法 官 莊仁杰 法 官 張淑美以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 114 年 10 月 14 日 書記官 翁嘉偉附表：
編號 不動產 權利種類 收件年期字號 登記日期 權利存續期間 權利人 債權額 管理者 一 土地 (一) 臺北市○○區○○段○○段000地號 典權 55年大安字第070600號 55年12月31日 自55年11月14日至57年6月15日 臺北市政府 28萬元 （二） 臺北市○○區○○段○○段000地號土地 臺北市政府警察局 二 建物 臺北市○○區○○段○○段00○號建物（即門牌號碼臺北市○○街000巷00弄0號）
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