臺灣臺中地方法院民事判決
114年度訴字第713號
原 告 翁鳴宏
訴訟代理人 陳建良律師
被 告 朱熒英
訴訟代理人 廖啓彣律師
複 代 理人 黃道平律師
上列當事人間請求給付違約金事件，經本院於民國114年8月20日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰捌拾玖萬壹仟貳佰陸拾元，及其中新
臺幣壹佰柒拾壹萬元自民國一一三年十一月二十日起，及其餘新
臺幣壹拾捌萬壹仟貳佰陸拾元自民國一一四年四月二日起，均至
清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣陸拾參萬壹仟元為被告供擔保後，得假執
行。但被告如以新臺幣壹佰捌拾玖萬壹仟貳佰陸拾元為原告預供
擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：(一)兩造於民國113年7月24日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定原告向被告購買坐落臺中市○○區○○段00地號土地（權利範圍100000分之210）及其上建號1819號建物（門牌號碼臺中市○○區○○○街000號23樓之9，以下合稱系爭不動產），買賣總價為新臺幣（下同）17,100,000元，且系爭買賣契約第3條已載明第1、2期款各為1,710,000元，第3期款即尾款為13,680,000元，均應存入「中信房屋房屋交易安全專戶」，及原告應於同年7月31日前支付第1期款1,710,000元，被告則應將系爭不動產所有權狀正本交由特約地政士保管，以及兩造應備齊證件並在過戶書表上蓋妥印鑑章交付特約地政士。（二）因原告於113年7月26日及同年月29日，各給付50,000元、1,660,000元，合計1,710,000元，故依系爭買賣契約第3條第2項約定，被告應於同年7月30日將系爭不動產所有權狀正本、印鑑證明、過戶證件交由特約地政士保管，然被告未履約，原告遂於同年10月17日以嘉義中山路郵局存證號碼000349號存證信函催告被告應於文到7日內將系爭不動產所有權狀正本、印鑑證明、過戶證件交由特約地政士保管，被告於同年10月23日收受該存證信函後仍未履約，原告再於同年11月2日以通訊軟體LINE詢問被告願否繼續履約，被告竟要求增加買賣價金及減少仲介費，否則即解約並願賠償原告，原告無奈僅得以被告遲延履約經催告仍不履行為由，委任律師於同年11月5日以彰化永安街郵局存證號碼000063號存證信函向被告為解約之意思表示，並請求被告應於文到7日內返還買賣價金1,710,000元，及依系爭買賣契約第11條第1項約定給付同額違約金1,710,000元，嗣被告於同年11月13日收受該存證信函後，系爭買賣契約業經解除，被告應自同年11月20日起負給付解約違約金之遲延責任。（三）綜上，爰依系爭買賣契約第11條第1項前段約定，請求被告給付自113年7月30日起至同年11月12日止共計106日之遲延違約金181,260元（計算式：0000000×1/1000×106＝181260），及依系爭買賣契約第11條第1項後段約定，請求被告給付解約賠償之違約金1,710,000元，共計1,891,260元（計算式：181260元＋0000000元＝0000000元）。並聲明：（一）被告應給付原告1,891,260元，及其中1,710,000元自113年11月20日起，及其餘181,260元自起訴狀繕本送達被告之翌日（即114年4月2日）起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：(一）原告所給付買賣價金1,710,000元，業經中
信房屋仲介股份有限公司通知保管銀行於113年12月26日加
計利息一併返還原告，故原告因系爭買賣契約之解除，似僅
受有因被告遲誤履行所生損害181,260元。（二）系爭買賣
契約第11條第1項之違約金屬損害賠償總額預定性質，應以
原告實際所受損害，審酌違約金是否過高。且系爭買賣契約
業經解除，原告請求遲延違約金181,260元即已包含在系爭
買賣契約第11條第1項後段所定以原告已支付價款1倍範圍為
限之賠償總額內，原告不得另外請求。（三）系爭買賣契約
並非企業經營者與消費者所訂定型化契約，自不適用內政部
定型化契約記載事項。及內政部不動產交易實價查詢服務網
查詢結果顯示，系爭不動產所處位於臺中市南屯區大墩七街
之社區房地，於113年7月至114年7月間交易價格並未顯著上
漲，甚至有下探之趨勢。且兩造於113年7月24日簽署系爭買
賣契約後，迄至同年11月13日經原告發函解約，歷時約3個
多月，原告所投入成本、費用應屬有限，則原告請求違約金
1,710,000元顯屬過高，請依民法第252條規定予以酌減。又
倘認被告確負有給付違約金之責任，請以原告已支付價款所
定違約金額5分之1為酌減後之數額等語資為抗辯。並聲明：
(一)原告之訴駁回。(二)如受不利益判決，願供擔保，請准
宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
（一）原告主張：兩造於113年7月24日簽訂不動產買賣契約書（
即系爭買賣契約），並約定原告向被告購買坐落臺中市○○
區○○段00地號土地（權利範圍100000分之210）及其上建
號1819號建物（門牌號碼臺中市○○區○○○街000號23樓之9
，即系爭不動產），買賣總價為17,100,000元，且系爭買
賣契約第3條已載明第1、2期款各為1,710,000元，第3期
款即尾款為13,680,000元，均應存入「中信房屋房屋交易
安全專戶」，及原告應於同年7月31日前支付第1期款1,71
0,000元，被告則應將系爭不動產所有權狀正本交由特約
地政士保管，以及兩造應備齊證件並在過戶書表上蓋妥印
鑑章交付特約地政士等情，業據其提出與所述相符之不動
產買賣契約書影本為證（見本院卷第15至20頁），並為被
告所不爭執，自堪信為真實。
（二）又原告主張：因原告於113年7月26日及同年月29日，各給
付50,000元、1,660,000元，合計1,710,000元，故依系爭
買賣契約第3條第2項約定，被告應於同年7月30日將系爭
不動產所有權狀正本、印鑑證明、過戶證件交由特約地政
士保管，然被告未履約，原告遂於同年10月17日以嘉義中
山路郵局存證號碼000349號存證信函催告被告應於文到7
日內將系爭不動產所有權狀正本、印鑑證明、過戶證件交
由特約地政士保管，被告於同年10月23日收受該存證信函
後仍未履約，原告再於同年11月2日以通訊軟體LINE詢問
被告願否繼續履約，被告竟要求增加買賣價金及減少仲介
費，否則即解約並願賠償原告，原告無奈僅得以被告遲延
履約經催告仍不履行為由，委任律師於同年11月5日以彰
化永安街郵局存證號碼000063號存證信函向被告為解約之
意思表示，並請求被告應於文到7日內返還買賣價金1,710
,000元，及依系爭買賣契約第11條第1項約定給付同額違
約金1,710,000元，嗣被告於同年11月13日收受該存證信
函後，系爭買賣契約業經解除等情，業據其提出與所述相
符之臺灣銀行存摺取款暨匯款申請書、嘉義中山路郵局存
證號碼000349號存證信函及收件回執、彰化永安街郵局存
證號碼000063號存證信函及收件回執、轉帳紀錄、對話紀
錄等影本為證（見本院卷第33至47頁、第95頁、第103至1
15頁），並為被告所不爭執，自堪信為真實。
（三）另原告主張：依系爭買賣契約第11條第1項前段約定，請
求被告給付自113年7月30日起至同年11月12日止共計106
日之遲延違約金181,260元（計算式：0000000×1/1000×10
6＝181260），及依系爭買賣契約第11條第1項後段約定，
請求被告給付解約賠償之違約金1,710,000元，共計1,891
,260元（計算式：181260元＋0000000元＝0000000元）等情
，被告則以前詞置辯，經查：
1.按債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害
，民法第231條第1項定有明文。次按解除權之行使，不妨
礙損害賠償之請求，民法第260條亦有明定。
2.復按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金
。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害
之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方
法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行
債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行
債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。又按
違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，前者係以違約金
作為債務不履行所生損害之賠償總額；後者則係以強制債
務之履行為目的，確保債權效力之強制罰，於債務不履行
時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，
或不履行之損害賠償。二者性質及效力各自不同（最高法
院100年度臺上字第532號判決意旨參照）。
3.另按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民
法第252條亦有明定。又按當事人約定契約不履行之違約
金過高者，法院固得依民法第252條以職權減至相當之數
額，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，
斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之
權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違
約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過
高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。故
約定違約金過高與否之事實，應由主張此項有利於己事實
之債務人負舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自
由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己
履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度
等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除
非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法
院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事
及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義之外，當事
人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始
符契約約定之本旨，倘債務人於違約時，仍得任意指摘原
約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契
約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，
抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院82年度台
上字第2476號，及92年度台上字第697號、2747號，以及9
3年度台上字第909號民事裁判意旨參照）。
4.依系爭買賣契約第11條第1項記載：「乙方（指被告）除
因不可抗力之事由外，若有可歸責乙方之事由，致違反本
契約書所定各項義務之履行日期約定時，應付遲延責任，
每逾一日（自逾期日起算至完全給付日止）乙方應按甲方
（指原告）已支付價款千分之一計算違約金予甲方，甲方
並得於該期應支付之價款中逕為扣除。若經甲方依房屋交
易安全契約書約定之方式催告期滿而乙方仍不履約者，甲
方得解除本契約，乙方並應按甲方已支付之價款加倍返還
予甲方作為違約賠償。」等語（見本院卷第18頁），足見
系爭買賣契約第11條第1項前段乃約定如被告違反系爭買
賣契約第3條第2項所定履行日期，應付遲延責任，並自逾
期日起按原告已支付價款1000分之1計付違約金；系爭買
賣契約第11條第1項後段則約定原告催告期滿，被告仍不
履約，經原告解約後，被告應另按原告已支付價款1倍給
付違約賠償，揆諸前揭說明，原告解約後，並不妨礙在此
之前因被告遲延已生損害賠償之請求，則被告辯稱：系爭
買賣契約業經解除，原告請求遲延違約金181,260元即包
含在系爭買賣契約第11條第1項後段所定以原告已支付價
款1倍範圍為限之賠償總額內，原告不得另外請求等語，
容有誤會，自非可採。
5.內政部於112年6月19日以台內地字第1120263816號公告修
正「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，其中
應記載事項第12項第1款記載：「賣方違反第八點（所有
權移轉）第一項或第二項、第十點（交屋）第一項前段約
定時，買方得定相當期限催告賣方解決，逾期仍未解決者
，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已支付之房
地價款並附加每日按萬分之二單利計算之金額，全部退還
買方外，並應支付與已付房地價款同額之違約金；惟該違
約金以不超過房地總價款百分之十五為限。買方不得另行
請求損害賠償。」等語，有該「成屋買賣定型化契約應記
載及不得記載事項」影本在卷可稽（見本院卷第213頁）
，自堪信為真實。且原告主張依系爭買賣契約第11條第1
項前段約定，請求被告給付自113年7月30日起至同年11月
12日止共計106日之遲延違約金181,260元（計算式：0000
000×1/1000×106＝181260），及依系爭買賣契約第11條第1
項後段約定，請求被告給付解約賠償之違約金1,710,000
元，共計1,891,260元（計算式：181260元＋0000000元＝00
00000元），約為系爭買賣契約之買賣總價百分之11（計
算式：0000000÷00000000＝0.1106），並無違約金額過高
之情形。
6.觀諸內政部不動產交易實價查詢服務網查詢結果顯示，門
牌號碼臺中市○○區○○○街000○000號公寓大廈之房地交易單
價，於113年7月8日為每坪52.32萬元，及於同年7月27日
為每坪57.6萬元，以及於同年10月25日為每坪59.6萬元等
情，有被告提出內政部不動產交易實價查詢服務網列印資
料在卷可稽（見本院卷第243頁），足見兩造於113年7月2
4日簽署系爭買賣契約後，系爭不動產所在公寓大廈之房
地交易單價逐漸上漲，迄至同年11月13日經原告發函解除
系爭買賣契約之際，其漲幅已將近百分之14（計算式：59
.6萬元－52.32萬元＝7.28萬元，7.28萬元÷52.32萬元＝0.13
91），而原告請求前揭違約金僅約為系爭買賣契約之買賣
總價百分之11，自難認有何違約金額過高而顯失公平之情
形，則被告所辯前情，尚非可採。
7.從而，原告主張依系爭買賣契約第11條第1項前段約定，
請求被告給付自113年7月30日起至同年11月12日止共計10
6日之遲延違約金181,260元（計算式：0000000×1/1000×1
06＝181260），及依系爭買賣契約第11條第1項後段約定，
請求被告給付解約賠償之違約金1,710,000元，共計1,891
,260元（計算式：181260元＋0000000元＝0000000元），為
有理由，應予准許。
（四）再按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延
責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時
，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其
經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，
或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第22
9條第1項、第2項分別定有明文。又按遲延之債務，以支
付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利
息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債
務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分
之5，民法第233條第1項、第203條亦分別明定。查原告對
被告之前揭違約金債權，核屬無確定期限之給付，及其中
解約賠償之違約金1,710,000元，業經原告於113年11月5
日以彰化永安街郵局存證號碼000063號存證信函請求被告
應於文到7日內給付之，被告於同年11月13日收受該存證
信函後迄未給付等情已如前述，被告應自113年11月20日
起負遲延責任，及其餘遲延違約金181,260元，既經原告
提起本件訴訟，且起訴狀繕本已於114年4月1日合法送達
被告乙節，有本院送達證書在卷可稽（見本院卷第87頁）
，自堪信為真實，則被告迄未給付，應自114年4月2日起
負遲延責任。從而，原告請求1,710,000元自113年11月20
日起，及181,260元自起訴狀繕本送達被告之翌日（即114
年4月2日）起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算
之法定遲延利息，核無不合，應予准許。
（五）綜上所述，原告主張依系爭買賣契約第11條第1項約定，
請求被告應給付原告1,891,260元，及其中1,710,000元自
113年11月20日起，及其餘181,260元自起訴狀繕本送達被
告之翌日（即114年4月2日）起，均至清償日止，按週年
利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
（六）本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用
之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果
，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
四、兩造均陳明願供擔保聲請假執行及免為假執行，核無不合，
爰各酌定相當之擔保金准許之。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 10 月 15 日
民事第四庭 法 官 賴秀雯
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴
者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 10 月 15 日
書記官 楊思賢