臺灣臺中地方法院民事判決
112年度重訴字第285號
原 告
即反訴被告 古佩玉
訴訟代理人 湯涵文
徐偉超律師
被 告
即反訴原告 邱馨玫
訴訟代理人 鐘登科律師
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國114年8月20日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
壹、本訴部分
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔
貳、反訴部分
一、確認反訴原告對反訴被告有新臺幣300萬元之違約金債權存
在。
二、反訴原告其餘之訴駁回。
三、反訴訴訟費用由反訴被告負擔68％，餘由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更，但擴張或減縮應受判決
事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項但書第
3款定有明文。查原告起訴時原先位聲明請求金額為新臺幣
（下同）1,063萬5,750元；備位聲明請求金額為547萬7,750
元（本院卷9至11頁），嗣於本院審理中，變更請求金額為
先位聲明請求1,385萬5,750元；備位聲明請求869萬7,750元
（本院卷447頁），原告上開所為訴之變更，係屬擴張應受
判決事項之聲明，核與上開規定相符，應予准許。
二、被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，就非專屬他
法院管轄，且與本訴之標的及其防禦方法相牽連，並得行同
種訴訟程序之事件，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之
人提起反訴，民事訴訟法第259條、第260條第1項、第2項分
別定有明文。查被告主張兩造曾於民國112年2月9日就臺中
市○里區○○段00000地號土地及坐落其上之同段2336建號建物
（門牌號碼：臺中市○里區○○街000號，下合稱系爭房地，分
稱系爭房屋及系爭土地）簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭
買賣契約），原告未於期限給付買賣價款中之備證用印款，
經被告解除系爭買賣契約，爰依系爭買賣契約第12條第2項
後段提起反訴請求違約金，核其內容與原告本訴請求之標的
（詳如下述）及防禦方法相牽連，故被告提起反訴，應予准
許。
貳、實體方面：
一、兩造主張及答辯：
㈠本訴部分：
⒈原告主張：兩造經訴外人永慶不動產股份有限公司（下稱永
慶房屋）仲介，於112年2月9日就系爭房地簽訂系爭買賣契
約，約定原告以5,158萬元向被告購買系爭房地，被告則保
證系爭房屋於交屋前無存在滲漏水之瑕疵，原告於同日繳納
簽約款515萬8,000元，匯入被告指定之合泰建經履約保證專
戶。詎被告在系爭買賣契約磋商期間，故意隱瞞系爭房屋滲
漏水之事實，迨原告於112年3月17日發現系爭房屋1至3樓牆
壁縫隙、瓷磚地板接縫間有多處深色痕跡，天花板及牆壁疑
似有壁癌、龜裂，3樓房間天花板有巨大深色黑痕，於112年
3月31日寄發存證信函予被告，撤銷系爭買賣契約，系爭買
賣契約既經撤銷，先位依系爭契約第12條第1、3項約定，請
求被告返還價金並給付違約金（請求之項目如附表編號1至6
所示）；若鈞院認為原告解除系爭買賣契約無理由，被告明
知系爭房屋存在系爭瑕疵，竟故意詐欺、隱匿，致原告陷於
錯誤，備位依民法第92條第1項、第88條第1項規定主張撤銷
簽訂系爭買賣契約之意思表示，並依民法第179條之規定，
請求被告返還已支付之價金（請求之項目如附表編號1所示
），另依民法第184條第1項前段之規定，請求賠償損害（請
求之項目如附表編號3至6所示）等語。並先位聲明：㈠被告
應給付原告1,385萬5,750元，及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止，按年息5％計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣
告假執行。備位聲明：㈠被告應給付原告869萬7,750元，及
自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息
。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
⒉被告則以：系爭房屋並無滲漏水之情形，縱使系爭房屋有滲
漏水瑕疵，其修補費用亦不至於高達系爭房地買賣價款，被
告所受損害應僅得依民法359條規定請求減少價金，其所主
張之賠償項目如附表編號3、5、6之房屋保險、代書費用、
規費均不符民法260條規定之損害賠償請求權，編號4之房屋
貸款難以判斷是否為系爭買賣契約所需之貸款，亦非系爭買
賣契約消滅所致之損害，主張之違約金顯屬過高，請予以酌
減至系爭房屋修補費用；另兩造於簽訂系爭買賣契約前後多
次前往現場查看，均未發現系爭房屋有何滲漏水、壁癌情形
，難認被告有何主觀之詐欺故意等語置辯。並聲明：㈠原告
之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行
。
㈡反訴部分：
⒈反訴原告主張：系爭買賣契約約定反訴被告應於112年4月20
日前給付備證用印款1,548萬元，另於系爭買賣契約第12條
第2項後段約定，反訴被告如有毀約不買或其他違約情事，
反訴原告於解除契約後得沒收已給付之全部款項。詎反訴被
告未依約定期限給付備證用印款1,548萬元，反訴原告乃於1
12年4月14日函請反訴被告依限給付備證用印款1,548萬元，
又於112年4月25日催告反訴被告給付備證用印款，並表示解
除系爭買賣契約，再於112年5月8日函通知解除系爭買賣契
約及沒收簽約款515萬8,000元之意思表示，因反訴被告就其
得沒收515萬8,000元簽約款有爭執，爰依系爭買賣契約第12
條第2項後段（下稱系爭沒收條款）之法律關係，請求確認
等語。並聲明：確認反訴原告對反訴被告有515萬8,000元之
違約金債權存在。
⒉反訴被告則以：系爭買賣契約已經反訴被告合法解除，反訴
原告不得再主張解除系爭買賣契約，且系爭沒收條款約定之
違約金為損害賠償總額預定，反訴原告無論有無解除系爭買
賣契約均需支付仲介費用，自不得主張支出之仲介費為其所
受損害，另反訴原告迄今未提出其他損害額之舉證，其主張
得沒收反訴被告已給付之款項並無理由等語置辯。並聲明：
反訴原告之訴駁回。
二、本院之判斷：
㈠原告主張兩造於112年2月9日簽訂系爭買賣契約，約定買賣價
金為5,158萬元，包含簽約款518萬8,000元、備證用印款1,5
48萬元（給付日期112年4月20日）、完稅款3,094萬2,000元
（給付日期112年5月20日），迄今僅交付簽約款518萬8,000
等情，有系爭買賣契約可證（本院卷27至41頁），且為被告
所不爭執，原告此部分主張堪認實在。
㈡本訴部分：
⒈原告先位主張依系爭契約第12條第1、3項約定，請求被告返
還已給付之價金並給付違約金，有無理由？
⑴系爭買賣契約第9條第5項約定：「賣方（指被告，下同）保
證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂
等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵）如有
上述情事，除契約另有約定外，賣方應負瑕疵擔保責任。」
（本院卷31頁），可見兩造約定被告應保證系爭房屋於交屋
前，無存在物之瑕疵，例如傾斜、龜裂等影響結構安全或滲
漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵，如有上述情事，除契約另
有約定外，被告應負瑕疵擔保責任。又系爭買賣契約第12條
第1項約定：「買（指原告，下同）賣雙方其中之一方如未
按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定七日以上期間
催告通知後仍不履行，他方得逕行解除本契約。解除契約後
，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有稅費。」（
本院卷33頁），堪認兩造約定就上述瑕疵，經原告定7日以
上期間催告通知被告履行瑕疵擔保責任，如被告仍不履行，
原告得逕行解除系爭買賣契約。
⑵經本院囑託臺中市結構工程技師公會鑑定，鑑定結果認為：①
1樓水池排水管與地下室頂板間及排水管與地下室外牆間有
滲漏水之情形、②地下室外牆有些微滲漏現象、③4樓陽台圍
堰進行漏水試驗及使用熱影像檢測，並無發現明顯滲漏水跡
象，但含水量檢測發現有些微滲漏現象、④系爭房屋有18處
以上水痕與水漬，但沒有壁癌現象、⑤造成滲漏水、水痕及
水漬之原因為水管可能破裂，混凝土裂縫、蜂窩及防水矽膠
老化，造成混凝土具孔隙的特性，易使含水量較高之地區發
生滲漏水、水痕及水漬現象、⑥有多處微裂縫及9處寬度大於
0.4mm的結構性裂縫等語，有臺中市結構工程技師公會112年
12月22日中市結技偉字第0575號函暨所附鑑定報告書可稽（
見外放鑑定報告書），系爭房屋雖有滲漏水、裂縫，屬非結
構性裂縫以調色填縫劑填補裂縫；結構性裂縫採低壓灌注Ep
oxy方式進行結構補強，再以調色填縫劑補平表面；滲水部
分則先打磨，之後塗佈防水漆，再仿清水模表面處理；水管
滲水部分：完成管路更換後，修補破損牆面，施作調色填補
，再以清水模表面處理；牆面暗沉、水痕以施作清水模表面
處理；剝落、鏽蝕痕跡，磨除後以調色填縫劑修補，再施作
清水模表面處理，總修復費用約為56萬650元（補充鑑定報
告書4至5頁），可見系爭房屋之滲漏水、裂縫牆面暗沉、水
痕、剝落及鏽蝕痕跡，並不會影響系爭房屋之結構安全，無
關重要，不得視為瑕疵，並不構成系爭買賣契約第9條第5項
及民法第354條第1項所稱物之瑕疵。
⑶原告固主張系爭房屋既欠缺被告依系爭買賣契約第9條第5項
所擔保之品質，被告即屬違約，依系爭買賣契約第12條第1
項給付如附表編號3至6所示之費用、依系爭買賣契約第12條
第3項後段之約定，另給付如附表編號1、2所示之金額，以
為違約損害賠償等語。然系爭房屋之滲漏水、裂縫牆面暗沉
、水痕、剝落及鏽蝕痕跡非屬中古屋買賣之物之瑕疵，已如
上述，況原告並未提出證據證明其有催告通知被告於7日內
修繕，尚不符系爭買賣契約第12條第1項所定解約權行使要
件，是原告主張依系爭買賣契約第12條第1項約定解除系爭
買賣契約，自非有據。另觀之系爭買賣契約第12條第3項後
段係約明：如賣方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他
違約情事時，買方除得解除本契約外，賣方應於買方通知解
約日起3日內，立即將所收款項如數返還買方，並於解約日
起10日內另交付原所收款項計算之金額予買方，以為違約損
害賠償（本院卷33頁）。依該項所例示之各該具體違約情事
，俱屬賣方不願或不能為買賣標的物交付之行為態樣，故該
項所指「其他違約情事」，解釋上亦應認以與該等例示之具
體違約情事相類者，始足當之，否則如被告實際上根本不能
或不為系爭房屋之交付時，其所應賠償予原告之違約金，可
能因原告尚未完全給付價金而數額較少，然當被告已為系爭
房屋之交付並收受原告所給付之全部價金時，卻僅因系爭房
屋存有瑕疵而需給付相當於全數價金之違約金，其情節輕重
實顯失衡，應非系爭買賣契約第12條第3項後段約定之本意
。本件僅系爭房屋存有滲漏水等，依上說明，自應非屬系爭
契約第12條第3項所指之「其他違約情事」，是原告依該規
定請求被告給付如附表編號1至2所示之款項，亦屬無據。
⒉原告得否以受被告詐欺而撤銷系爭契約？
⑴民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以
不實之事，令其因錯誤而為意思之表示（最高法院18年上字
第371號判決先例參照）。又被詐欺而為意思表示者，依民
法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，或依
侵權行為之規定，請求賠償被詐欺而受之損害，然為表示之
當事人，應就受詐欺之事實負舉證之責任（最高法院44年台
上字第75號判決先例參照）。再民法上之詐欺，必詐欺行為
人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為不利於
己之意思表示者始足當之。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，
縱該他人或不免為錯誤之意思表示，仍與詐欺之法定要件不
合，無容其依民法第92條第1項規定撤銷意思表示之餘地（
最高法院98年度台上字第171號判決參照）。原告主張被告
明知系爭房屋有滲漏水，卻保證系爭房屋無滲漏水，為被告
所否認，原告自應就此有利於己之事實負擔舉證責任。
⑵系爭房屋為96年興建完成，有建物登記謄本可證（本院卷167
頁），系爭買賣契約既為中古屋買賣，原告亦多次親自看屋
、檢視，為兩造所不爭執（本院卷22頁），且系爭滲漏水瑕
疵，均無他物遮掩，有照片可參（鑑定報告書29至62頁），
難認被告有何隱瞞之情，且在原告形成購屋之意思決定過程
中，有何受被告影響其表意自由之情形，此外，原告主張被
告明知系爭房屋有漏水瑕疵，卻故意向原告保證系爭房屋無
滲漏水瑕疵一節，並未提出其他證據以實其說，難認被告有
何施用詐術之行為存在，原告主張遭被告故意詐騙，始同意
簽立系爭買賣契約云云，自屬無據。另現況說明書係被告於
111年11月22日填載，其在該現況說明書「建物現況是否有
壁癌、水痕、滲漏水情形」欄位雖勾選「否」（本院卷43頁
），惟現況說明書係被告提供予永慶房屋大里中興加盟店居
間銷售之用，應僅係被告表明其填載時所知系爭房地概況，
非向原告「保證」系爭房屋無滲漏水之瑕疵。而系爭買賣契
約第9條第5項約定，被告應負瑕疵擔保責任等語（本院卷31
頁），係指系爭房屋如有上開瑕疵，除系爭買賣契約另有加
重或減輕被告責任之約定外，被告應負民法物之瑕疵擔保責
任，屬一般法定瑕疵擔保約定，系爭買賣契約復無其他保證
系爭房屋無滲漏水或原告絕不買漏水屋之特別約款，契約文
意明確並無內容錯誤情形。參以鑑定報告書認系爭房屋上開
瑕疵總修復費用約為56萬650元，已如上述，占系爭房地總
價5,158萬元之比例僅約1％，衡情亦難認上開瑕疵於本件交
易上達「重要」之程度。準此，原告主張依民法第88條第1
項、第2項之規定，撤銷其購買系爭房地與給付價金之意思
表示，洵屬無據。則原告聲請通知證人湯涵文到庭作證，以
證明被告屢次透過仲介主張系爭房屋無漏水瑕疵，且從未出
面積極處理房屋瑕疵之不履約事實，核無必要，應予駁回。
⒊依民法第184條第1項前段規定，侵權行為之成立，須行為人
因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、
違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主
張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件
應負舉證責任。倘行為人所從事者為社會上一般正常之交易
行為或經濟活動，除被害人能證明其具有不法性外，尚難概
認為侵害行為。原告並未證明被告出售系爭房地係不法侵害
其權利之行為、其因此受有損害、及不法行為與損害間有因
果關係等項，從而，其依民法第184條第1項規定請求被告賠
償如附表編號3至6所示，亦屬無據。
㈢反訴部分：
⒈系爭沒收條款所定被告得沒收者，為賠償性違約金：
⑴反訴被告未遵期於112年4月20日繳納備證用印款1,548萬元予
反訴原告之事實，為兩造所不爭執，堪認反訴被告自112年4
月20日起即應負給付遲延責任。反訴原告嗣於112年4月25日
寄發律師函，催告反訴被告於文到8日內給付備證用印款1,5
48萬元，若逾期未給付，反訴原告併以該函為解除契約之意
思表示，該函文業於112年4月26日送達反訴被告，惟反訴被
告迄112年5月4日期間屆滿之日止，仍未付款，自可歸責於
反訴被告，反訴原告於112年5月8日以律師函執此為由解除
系爭買賣契約，係屬有據，系爭買賣契約於上開律師函送達
上訴人之時，即112年5月10日經反訴原告合法解除，有律師
函、中華郵政掛號郵件收件回執、國內快捷/掛號/包裹查詢
可稽（本院卷185至193頁）。
⑵系爭沒收條款約定，原告如毀約不買或有其他違約情事時，
被告於解除本契約後得沒收原告已給付之全部款項，且同條
第4項又約定所定違約金，不妨礙損害賠償請求權之行使（
本院卷33頁）。核其約定意旨，係為確保原告債務之履行，
而約定原告不履行債務時，應支付之金錢，系爭沒收條款約
定沒收者，應屬於違約金之性質。
⑶違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金之分。違約金如無從
依當事人之意思認定其約定之性質者，依民法第250條第2項
規定，應視為因不履行而生損害之賠償總額，即以違約金之
支付，為賠償損害之方法，於契約解除時，債權人得請求支
付違約金，以代賠償損害之請求。本件兩造就前揭違約金，
未於系爭沒收條款中明確約定其為懲罰性質，依照前揭法律
規定及說明，應認屬於賠償性違約金。至兩造約定此項違約
金，並不妨礙損害賠償請求權之行使乙節，參諸該約定亦適
用於系爭契約第12條第3項後段所定之違約金，已明定性質
為「違約損害賠償」等語（本院卷33頁），堪認所謂不妨害
損害賠償請求權之行使，係指原告關此違約金之請求權，如
有與其損害賠償請求權競合之情形，得擇一為行使而言，不
得據此即謂該沒收金錢之性質為懲罰性違約金。
⒉反訴原告依系爭沒收條款沒收515萬8,000元簽約款，其約定
之數額過高，應酌減至300萬元始為適當：
⑴按約定之違約金額過高者，法院得依職權減至相當之數額，
為民法第252條所明定。而契約當事人約定之違約金是否過
高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所
受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切
利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平（最高法院49年台
上字第807號、51年台上字第19號判決先例參照）。
⑵查，反訴原告因反訴被告違約而解除系爭買賣契約，所受損
害，包括其因委任永慶房屋銷售系爭房地予反訴被告原應支
付之206萬3,200元服務報酬（計算式：5,158萬元×4％＝206萬
3,200元），所增加之206萬3,200元無益負債，反訴原告以5
,158萬元出售系爭房地，通常亦可獲取價差利潤，然因反訴
原告於113年5月2日出售系爭房地予他人，損失獲彌補，反
訴被告未如期於112年4月20日支付備證印用款1,548萬元，
致反訴原告未能及時獲取孳息等利益；因解約而不負於112
年5月20日給付完稅款3,094萬2,000元之義務，致反訴原告
不能獲取該款項之孳息等利益；反訴原告為處理系爭買賣契
約簽訂及解除事宜而支出之無益勞力、時間、費用等其他損
失（包括系爭房地所有權能及使用收益權因買賣進行中而受
有相當限制卻仍須支付水、電、瓦斯等基本費之損失），其
損失數額與約定之515萬8,000元違約金存有明顯之差距，暨
衡酌此段期間社會經濟狀況並無重大變化，反訴被告已為系
爭買賣契約之一部履行即給付515萬8,000元簽約款，且其因
系爭買賣契約之解除，並無獲取任何重大利益，如依約履行
，反訴原告則可獲取價差利潤，以及兩造就系爭買賣契約之
利益衡平、藉由違約金促進並確保反訴被告履行債務所必要
之限度及其他一切情狀，認系爭沒收條款約定反訴原告得沒
收515萬8,000元簽約款充作違約金，其數額過高，應酌減至
300萬元，始為公平、適當。
⑶末查，成屋之買賣，依內政部所公布之成屋買賣契約範本，
其違約金以不超過房地總價款15％為限。本件系爭買賣契約
就成屋為買賣，買賣標的之房地總價款為5,158萬元，其15％
為773萬7,000元，被告請求確認其對原告有515萬8,000元違
約金債權存在，固尚未逾成屋買賣契約範本所定比例上限，
但衡酌前揭被告因解除契約所受損害及原告所受利益等前揭
一切情狀，兩造約定之違約金仍屬過高，自應依法酌減，尚
不因系爭沒收條款所約定之違約金數額，並未逾成屋買賣契
約範本所定比例上限，即不得為酌減，附此敘明。
⑷本件系爭沒收條款所約定被告得沒收515萬8,000元簽約款充
作違約金，其數額過高，應酌減至300萬元始為公平、適當
，已詳如前述。據此，本件違約金經酌減後，被告對原告僅
有300萬元之違約金債權存在，逾此部分，則已無違約金債
權存在。
三、綜上所述，原告先位依系爭契約第12條第1、3項約定，請求
被告給付原告1,385萬5,750元，及自起訴狀繕本送達翌日起
至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，應予駁回。
原告備位依民法第92條第1項、第88條之規定，請求撤銷與
被告間就系爭買賣契約之意思表示，並依民法第179條、第1
84條第1項前段之規定，請求被告給付原告869萬7,750元，
及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利
息，亦無理由，應予駁回。反訴原告請求確認其對反訴被告
有300萬元違約金債權存在，為有理由，應予准許，逾此範
圍之請求，為無理由，應予駁回。本訴部分，原告之訴既經
駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此
敘明。
五、本訴及反訴之訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條、第79
條。
中 華 民 國 114 年 10 月 17 日
民事第四庭 法 官 吳金玫
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 10 月 17 日
書記官 唐振鐙
附表：（幣別：新臺幣）
編號 原告請求項目 金額 1 已給付價金 515萬8,000元 2 違約金 515萬8,000元 3 初勘費用 5,000元 4 銀行貸款 345萬元 5 保險費用 5,030元 6 代書費與地政規費 7萬9,720元 合計 1,385萬5,750元