臺灣橋頭地方法院民事判決
114年度訴字第241號
原 告 孫逸倫
訴訟代理人 龔柏霖律師
黃韡誠律師
被 告 林孟壯
訴訟代理人 林俊憲
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年10月9日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼為高雄市○○區○○街000號建物騰空遷讓返
還原告。
二、被告應自民國113年11月7日起至騰空遷讓返還前項房屋之日
止，按月給付原告新臺幣9,000元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：訴外人○○○原為高雄市○○區○○段○○段000地號土地
（下稱系爭土地）及其上同段1648建號建物（門牌號碼為高
雄市○○區○○街000號，下稱系爭房屋）之所有人，○○○於民國
110年11月2日與被告就系爭房屋簽訂未經公證之租賃契約（
下稱系爭租約），雙方約定租賃期間自111年2月1日起至121
年2月1日止，共計10年，每月租金為新臺幣（下同）9,000
元。嗣原告於113年9月24日向○○○以8,000,000元買受系爭房
地，並於113年11月7日完成所有權移轉登記。而系爭租約長
達10年卻未經公證，依民法第425條第2項規定，應無同條第
1項買賣不破租賃原則之適用，是原告應不受系爭租約之拘
束，被告亦無從執系爭租約對抗原告，故被告自原告於113
年11月7日取得系爭房屋所有權起，即無占用系爭房屋之正
當權源，爰依民法第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返
還系爭房屋。另被告無權占有系爭房屋，依社會通常之觀念
，被告可獲得免於支付租金之利益，則原告得依民法第179
條規定請求被告按月給付相當於租金之不當得利。又依591
房屋出租網所示，系爭房屋臨近不動產之租屋行情，每月約
為23,000元，是系爭租約原定之9,000元實屬過低，與市場
行情不符，故原告主張被告無權占有系爭房屋，每月所獲得
利益應以20,000元計算。為此，爰依民法第767條第1項前段
及第179條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將系
爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應自113年11月7日起至騰
空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告20,000元。
二、被告則以：系爭租約租賃期間為10年，依民法第425條2項規
定，未經公證逾5年之契約不適用，但於5年內系爭租約應仍
可拘束受讓人即原告，且原告有與○○○約定由原告概括承受
系爭租約，是原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並無理
由。又被告已將113年11月之租金匯款予○○○指定之帳戶，故
原告請求被告給付113年11月之租金亦無理由等語，資為抗
辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項
㈠坐落高雄市○○區○○段○○段0000○號建物（門牌號碼為高雄市○○
區○○街000號，即系爭房屋）及其下土地即同小段569地號土
地（權利範圍為49/10000，即系爭土地）原為王建平所有。
原告與○○○於113年9月24日簽立不動產買賣契約書（審訴卷
第29頁至第55頁），○○○並於113年11月7日以買賣為原因移
轉系爭房地所有權予原告。
㈡○○○於110年11月2日與被告就系爭房屋簽訂未經公證之租賃契
約（即系爭租約），租賃期間自111年2月1日起至121年2月1
日止，共計10年，每月租金9,000元（審訴卷第13頁至第27
頁）。
㈢被告有將系爭房屋部分轉租予訴外人○○○使用。
㈣被告有於113年11月11日匯款系爭房屋113年11月租金9,000元
至○○○帳戶。
㈤○○○已於114年4月2日退租且搬離系爭房地。
四、本件之爭點
㈠被告占有使用系爭房屋有無合法權源？
㈡原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告應將系爭房屋
騰空遷讓返還原告，有無理由？
㈢原告依民法第179條規定，請求被告應自113年11月7日起至將
系爭房屋遷讓返還原告為止，按月給付原告20,000元，有無
理由？
五、本院得心證之理由
㈠被告占有使用系爭房屋無合法權源：
⒈按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓
與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定
，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限
者，不適用之，民法第425條定有明文。又不動產租賃契約
並非要式契約，上開規定所稱之公證要件與租賃契約之成立
或生效無涉，僅為承租人得對租賃物受讓人主張租賃契約繼
續存在之對抗要件。經查，○○○與被告訂立系爭租約後，於1
13年11月7日將系爭房地出售予原告，而系爭租約之租期為1
0年，且未經公證等情，為兩造所不爭執（如不爭執事項㈠、
㈡所示），則依民法第425條第2項規定，系爭租約應無同法
第1項買賣不破租賃原則之適用，是被告自不得以系爭租約
對抗原告，而主張系爭租約繼續存在於兩造之間，洵堪認定
。
⒉被告雖辯稱依民法第425條第2項規定意旨，未經公證之系爭
租約於5年內，應仍有買賣不破租賃原則之適用云云，惟所
謂目的性限縮，乃指某項規定，依法律之內在目的及規範計
劃，本應設有限制，而未設有此限制，基於本質上不同之事
物應為不同處理之平等原則，依法律之規範意旨限制其適用
範圍，以填補法律漏洞之方法，倘無法律漏洞，自不生目的
性限縮而補充之問題。審諸民法第425條第2項立法理由：「
在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響
甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免
實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛
偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執
行，爰增訂第2項」，可見立法者衡酌長期或未定期限之租
賃契約，對契約當事人之權義關係影響甚鉅，為防免弊端，
避免租賃契約債權物權化效力範圍過廣，故明定須藉由公證
制度，承租人始受買賣不破租賃原則之保障，長期或未定期
限之租賃契約倘未經公證，即不適用民法第425條第1項買賣
不破租賃，以求當事人之權利義務內容合法明確。是以，被
告將未經公證之長期租賃契約拆分為5年以內租期適用買賣
不破租賃原則、逾5年部分則否，顯然違背立法意旨，使當
事人間之法律關係不明確，故被告前揭所辯，委無可採。
⒊被告雖又辯稱原告與○○○有約定系爭租約由原告概括承受云云
，並以原告與○○○曾於113年9月24日簽立之字據為證，其上
載明：緣雙方合意成交系爭房地一案，今標的物現況有系爭
租約，自點交日起由買方（即原告）概括承受系爭租約，日
後相關租約權利義務內容，由買方自行處理等語（審訴卷第
45頁）。惟依證人即○○○之侄子○○○於審理中證稱：○○○與被
告簽立系爭租約後，因為生病需要醫藥費，就委託我把系爭
房屋賣掉，一開始我有問被告要不要買，但並未達成共識。
後來我就委託住商不動產出售系爭房屋，我有親自與原告接
洽，並告知原告系爭房屋上面有系爭租約，租期為10年，且
被告自簽立系爭租約後，長達14個月都沒有給○○○租金，我
還有代理○○○向被告提起請求給付租金之訴訟。原告說他明
白○○○與被告間之糾紛，並表示他也不願意繼續將系爭房屋
出租給被告，這些糾紛就由原告繼續處理，原告會想辦法向
被告要回系爭房屋，所以原告才沒有一併與被告洽談出租條
件。原告與○○○於113年9月24日簽立之字據內容，是表示由
原告自行處理與被告就系爭房屋之法律關係，並由原告自行
訴請被告返還系爭房屋之意思等語（院卷第132頁第136頁）
，足見原告簽立前開字據之真意，並非係為繼續與被告保持
系爭租約關係，衡以原告、○○○均非法律專業人士，其等對
於前開字據之用語，自有因不諳法律而無法精確採用法律專
有名詞之可能，且原告在○○○已告知其被告未按時給付租金
之情況下，亦難想像原告會應允繼續與被告維持系爭租約關
係，是被告辯稱原告有意將系爭房屋繼續出租予被告，要非
可採。從而，系爭租約既無法對抗原告，被告占有使用系爭
房屋即無合法權源，原告依民法第767條第1項前段規定，請
求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，要屬有據，應予准許
。
㈡原告得依民法第179條規定，請求被告應自113年11月7日起至
將系爭房屋遷讓返還原告為止，按月給付原告9,000元：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179條定有明文。又無權占有他人不動產，可能獲得相當於
租金之利益，為社會通常之觀念，所有權人得依不當得利法
則，向無權占用其不動產之人請求返還相當於租金之損害金
。經查，被告自113年11月7日起無權占有系爭房屋，顯係無
法律上原因受有利益，致原告受有不能使用系爭房屋之損害
，則原告依民法第179條規定，請求被告給付占用系爭房屋
相當於租金之不當得利，即屬有據。
⒉復依系爭租約約定，系爭房屋每月租金為9,000元等情，為兩造所不爭執（如不爭執事項㈡所示），另參酌系爭房屋為78年間建築之鋼筋混凝土造建物，總面積為101.5平方公尺等情，有建物登記第一類謄本可參（審訴卷第63頁），且附近有國小、診所、市場、寶雅乙節，有GOOGLE地圖可佐（院卷第45頁），生活機能便利，堪認若以系爭租約之每月租金數額作為計算相當於不當得利數額之標準，尚屬合理。據此，原告請求被告自113年11月7日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告其所受領相當於租金之不當得利9,000元，為有理由，亦應准許。至原告雖執591出租網之資料（審訴卷第171頁），認該9,000元之租金與市場行情不符，應以每月20,000元作為不當得利之計算標準，較為合理云云，惟其所提出之網頁資料僅記載3間不動產之租金價格，且該等不動產之位置、坪數、樓層與系爭房屋均不相同，自難率以該等不動產之出租價格，即認符合市場行情，是原告此部分之主張，難認有據。
⒊另被告雖辯稱其已給付113年11月之租金予○○○，然原告並不受系爭租約之拘束乙情，業經本院認定如前，則依債之相對性，被告基於其與○○○之系爭租約關係而給付租金予○○○，本無從執此對抗原告，原告仍得依民法第179條規定，請求被告給付自113年11月7日起至返還系爭房屋之日止每月相當於租金之不當得利，附此敘明。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第179條規定，請求
被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，及自113年11月7日起至
返還系爭房屋之日止，按月給付原告9,000元，均有理由，
應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經核與
判決之結果不生影響，爰不逐一論敘。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 10 月 9 日
民事第三庭 法 官 楊凱婷
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 10 月 9 日
書記官 楊芷心