臺灣橋頭地方法院民事判決
113年度訴字第349號
原 告 韓慶忠
韓洪秀凰
共 同
訴訟代理人 洪鐶珍律師
被 告 歐罔市
韓慶隆
韓雨生
歐黃玉美（即歐勝雄之繼承人）
上 一 人
訴訟代理人 陳建宏律師
被 告 歐青昱（即歐勝雄之繼承人）
韓明進
歐進成
歐如蘋
歐黃美金
韓東慶
歐坤成
歐蔡株
歐坤河
歐坤火
歐惠真
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國114年10月9日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應連帶給付原告韓洪秀凰新臺幣1,112,035元，及被告歐罔
市、韓慶隆、韓明進、歐進成、歐如蘋、韓東慶自民國113年2月
27日起；被告韓雨生、歐黃玉美、歐青昱、歐黃美金、歐坤河、
歐坤火自民國113年2月8日起；被告歐蔡株、歐惠真自民國113年
2月16日起；被告歐坤成自民國113年3月18日起，均至清償日止
，按年息5% 計算之利息。
被告應連帶給付原告韓慶忠新臺幣392,741元，及被告歐罔市、
韓慶隆、韓明進、歐進成、歐如蘋、韓東慶自民國113年2月27日
起；被告韓雨生、歐黃玉美、歐青昱、歐黃美金、歐坤河、歐坤
火自民國113年2月8日起；被告歐蔡株、歐惠真自民國113年2月1
6日起；被告歐坤成自民國113年3月18日起，均至清償日止，按
年息5% 計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔25分之17，餘由原告負擔。
本判決第1項於原告以新臺幣370,678元供擔保後得假執行。但被
告如以新臺幣1,112,035元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第2項於原告以新臺幣130,913元供擔保後得假執行。但被
告如以新臺幣392,741元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、除被告歐黃玉美外，其餘被告均經合法通知，未於言詞辯論
期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原
告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：原告韓洪秀凰為坐落高雄市左營區左南段1028、
1028-1、1029、1029-1、1030、1030-1、1031、1031-1、10
32、1032-1、1038、1039、1040、1041地號土地之共有人，
原告韓慶忠為同區段1042、1043地號土地之共有人（下合稱
系爭土地），原告二人之應有部分比例及對應之土地面積，
如原證1土地所有權狀及起訴狀附表（審訴卷第17頁）所示
。被告歐罔市、韓慶隆、韓雨生、韓明進、歐進成、歐如蘋
、歐黃美金、韓東慶、歐坤成、歐蔡株、歐坤河、歐坤火、
歐惠真及訴外人歐勝雄前於民國111年7月11日以原證2所示
高雄大昌郵局117號存證信函（下稱第一封存證信函）通知
原告，表示系爭土地業經被告等人於111年5月8日以新臺幣
（下同）92,743,475元出售予吳順明即德旺建設之負責人（
下稱系爭買賣契約），要求原告二人應於收受存證信函後「
十五」日內表示是否願意行使優先承買權。嗣後再於隔年11
2年3月9日以原證3所示高雄灣仔內郵局117號存證信函（下
稱第二封存證信函）向原告二人表示，再以此函文通知原告
，請原告二人於「五日」內回覆是否願意行使優先承買，而
本次之存證信函多了先前未有之價金分配計算書。時隔近一
年後，被告等人竟再於112年4月13日同日寄發原證4所示高
雄灣仔內郵局153、154號存證信函，通知原告二人是否願意
依函文內之買賣價金所載之價額行使優先承買權，同時寄發
所謂的價金分配條款及先前從未見過之特別約定事項條款。
承上所述，姑不論被告等人歷次通知是否有生合法效力，依
照被告等人歷次寄發存證信函之流程及附件，顯見第二封存
證信函後所增加之價金分配書及特別約定事項均為被告等人
嗣後增添，此部分均為原告所爭執。尤有甚者，被告等人逕
自將原告二人就起訴狀附表所示前述土地應有部分所得之價
金總額7,088,062元、2,488,990元中，竟巧立名目，擅自編
列整地、拆遷費用部分高達14,459,575元，並要求原告二人
分別負擔高達1,105,095元、388,057元工程費用，且另扣除
土地增值費用500,409元、145,303元；並額外向原告韓洪秀
凰、韓慶忠收取代書費用一人25,000元、地政規費、印花稅
費用分別為14,891元、5,654元；地價稅分別為3,000元、1,
000元，上開等節可見被告之提存明細表外，亦有原證5所示
原告整理之扣除清單可稽。嗣後被告等人再將扣除後餘額於
112年10月23日向本院提存所辦理提存（提存案號112年度存
字第830號、831號），並於112年10月25日辦竣所有權移轉
登記予第三人在案。原告二人就上開土地買賣乙節，除未行
使優先承買權外，亦不同意分擔上開費用，且依最高法院88
年度台上字第1703號、106年度台上字第2482號判決意旨，
原告二人並非契約相對人，並無庸受此契約拘束，此部分均
為被告等人與第三人間之外部關係，與原告二人無涉，被告
代扣款項顯然欠缺法律上依據。甚者，系爭買賣契約之總價
價金若扣除上開費用後，每位共有人所得分配之價金，又低
於該地行情，遑論前述整地、拆遷等相關扣除費用，未見被
告等人提出證明，原告二人否認。承上所述，上開支出均與
原告二人無涉，被告等人擅自扣除上開款項，導致原告二人
所得之款項短少，被告等人因此獲得高於其等所應分配之價
金利益，致原告二人分別受有減少應分配金額1,643,395元
、565,014元之損失，依民法第179條、土地法第34條之1第3
項規定，被告等人應連帶負擔返還之責。另訴外人歐勝雄於
112年8月9日死亡，被告歐黃玉美、歐青昱為其繼承人，爰
請求被告歐罔市、韓慶隆、韓雨生、韓明進、歐進成、歐如
蘋、歐黃美金、韓東慶、歐坤成、歐蔡株、歐坤河、歐坤火
、歐惠真及歐黃玉美、歐青昱應連帶給付原告韓洪秀凰、韓
慶忠各1,643,395元、565,014元，爰依土地法第34條之1第3
項、民法第179條規定起本訴等語，並聲明：㈠被告等人應連
帶給付原告韓洪秀凰1,643,395元，及自起訴狀繕本送達翌
日起，按年息5%計算之利息。㈡被告應連帶給付原告韓慶忠5
65,014元，及自起訴狀繕本送達翌日起，按年息5%計算之利
息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告均以：被告等人於111年5月8日與買方吳順明簽定系爭
買賣契約後，於同年7月11日以第一封存證信函，通知原告
二人是否有意行使優先購買權，原告二人均未表示行使優先
購買權意願，被告全體即認為原告二人無行使優先購買權之
意思。嗣於112年3月9日以第二封存證信函及112年4月3日所
發高雄灣仔內郵局153號、154號存證信函，內容均係出自第
一封存證信函內所附之系爭買賣契約內「特別約定事項」之
內容，且系爭買賣契約已附於原告二人所收受第一封存證信
函之內，而特別約定事項之內容，包括拆除、騰空、整地…
等等（詳載於系爭買賣契約第一頁），所應支出之費用必須
從賣出之價金中扣除，是以原告之主張顯無理由。如上所述
，特別約定事項已於第一封存證信函內詳載，只是尚未執行
，並非嗣後所增添，其次就原告所述巧立名目、擅自編列更
是毫無理由，蓋拆遷、整地、工程費用等係從特別約定事項
內執行，費用則按土地持分比例由全體共有人負擔，並無不
妥。至於土地增值稅係按原告所持有之土地持分計算，於賣
出時自然須繳納土地增值稅，乃稅法所規定亦無不妥。其他
代書費、地政規費、印花稅…等等均係移轉土地所應繳納之
稅費，於第一封存證信函通知原告二人時記載於系爭買賣契
約第四頁第五條第四款，原告謂有爭執部份，事實上不存在
，因為原告收受第一封存證信函內所附之系爭買賣契約時，
已然知悉。被告等人於價金分配表完成後，向法院提存所辦
理原告二人應受領價金之提存，手續依法完成後，已於112
年10月25日將所有權移轉登記予第三人確定在案。就原告主
張未行使優先購買權，事實上原告二人從未表示有行使優先
購買權之意思，所以理應與全體共有人一致按比例負擔費用
，原告不同意分擔費用，違背買賣契約，被告等亦不同意。
就出售共有土地而言，本件係依土地法第34條之1規定行使
之，被告全體所持有比例已過半，人數亦過半，均已達土地
法第34條之1第1項規定，而原告二人所持有比例未超過3分
之2，故應遵照買賣契約內所記載之內容行之，被告等人均
有法律上之依據，原告主張第179條之不當得利，顯無理由
，且依土地法第34條之1第3項規定，被告等人已將原告二人
應受領之價金提存法院，所有對原告二人應負擔之責任已無
瑕疵，故無任何不當得利存在，原告之訴顯無理由等語置辯
，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請
准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項(除未援引歐黃玉美陳述之歐坤火外之兩造
不爭執事項)
㈠原告韓洪秀凰為坐落高雄市左營區左南段1028、1028-1、102
9、1029-1、1030、1030-1、1031、1031-1、1032、1032-1
、1038、1039、1040、1041地號土地之共有人；原告韓慶忠
為同區段1042、1043地號土地之共有人。
㈡被告等人依土地法第34之1條第1項規定，以共有人過半數及
其應有部分合計過半數之同意，出售系爭土地予訴外人吳順
明即德旺建設之負責人，並於111年5月8日簽立買賣契約，
買賣價金為92,743,475元，並於112年10月25日辦竣所有權
移轉登記。
㈢本件不動產買賣所得款項已支付相關稅費、規費、地政士費
用完畢。原告韓洪秀凰因出售系爭16筆土地其中14筆土地應
負擔土地增值稅500,409元、代書費25,000元(含買賣過戶登
記15,000元、申請法院提存1萬)、地政規費及印花稅5,373
元（爭執其中罰鍰規費）、地價稅2,002元；原告韓慶忠因
出售系爭16筆土地其中2筆土地應負擔土地增值稅145,303元
、代書費25,000元(含買賣過戶登記15,000元、申請法院提
存1萬元)、地政規費及印花稅1,625元、地價稅548元。
㈣被告等人於111年7月11日以第一封存證信函、於112年3月9日
以第二封存證信函、於112年4月13日以高雄灣仔內郵局第15
3、154號存證信函通知原告二人是否有意就系爭16筆土地行
使優先購買權，而原告二人並未行使優先承買權。
㈤被告等人將出售系爭16筆土地之價金扣除工程費用(含建物補
償費、搬遷費、路權道路拓寬、道路拓寬工程費、建築師費
用、建物拆除工程費、土地工程清潔費)、土地增值稅、代
書費用、地政規費、印花稅及地價稅後，向本院提存所替原
告韓洪秀凰提存5,444,667元（原告韓洪秀凰共計遭扣除1,6
43,395元，含工程費用1,100,095元、土地增值稅500,409元
、代書費25,000元、地政規費及印花稅14,891元、地價稅3,
000元）、替原告韓慶忠提存1,923,976元（原告韓慶忠共計
遭扣除565,014元，含工程費用388,057元、土地增值稅145,
303元、代書費25,000元、地政規費及印花稅5,654元、地價
稅1,000元）。
㈥被告等人同意就原告韓洪秀凰部分僅扣除搬遷費2,293元、土
地增值稅500,409元、代書費25,000元、地政規費及印花稅5
,373元、地價稅2,002元後，將1,108,318元先行返還予原告
韓洪秀凰；被告等人同意就原告韓慶忠部分僅扣除搬遷費80
5元、土地增值稅145,303元、代書費25,000元、地政規費及
印花稅1,625元、地價稅548元後，將391,733元先行返還予
原告韓慶忠。
五、本院之判斷
㈠按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農
育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分
合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，
其人數不予計算；第一項共有人，對於他共有人應得之對價
或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出
他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物
權者，應代他共有人申請登記，土地法第34條之1第1項、第
3項定有明文。由上可知，欲依上開規定出售土地之共有人
，雖有權就未同意出賣共有人之應有部分併同出賣，然應連
帶清償未同意出賣人應得之對價或補償。而未同意出賣之共
有人並非出賣人，惟其應有部分係經法律授權由同意出賣之
共有人代為處分，則解釋上因代為處分而發生之通常、必要
費用（例如土地增值稅等），仍應由未同意出賣之共有人負
擔，故土地法第34條之1第3項前段規定第1項共有人，對於
他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任，此之「應得
之對價」，是指扣除代為處分之通常、必要費用後之買賣價
金。
㈡經查，除被告歐坤火外之被告等人均同意就原告韓洪秀凰部
分僅扣除搬遷費2,293元、代書費25,000元、土地增值稅500
,409元、地價稅2,002元、地政規費及印花稅5,373元後，將
1,108,318元先行返還予原告韓洪秀凰；就原告韓慶忠部分
僅扣除搬遷費805元、代書費25,000元、土地增值稅145,303
元、地價稅548元、地政規費及印花稅1,625元後，將391,73
3元先行返還予原告韓慶忠等情，如不爭執事項㈥所示，被告
歐坤火則未到庭，經本院函知前開不爭執事項後亦未表示反
對意見，堪認原告韓洪秀凰、韓慶忠主張出售價金中不應扣
除1,108,318元、391,733元，尚屬有據。至就被告等人主張
應於出售價金中扣除之上開搬遷費、代書費、稅費等有無理
由，茲分述如下：
⒈搬遷費2,293元、805元：此部分係支付予被告韓東慶3萬元，
然被告韓東慶為系爭土地出售人，本負有騰空並點交土地之
義務，被告等人並未舉證證明上開費用屬出售系爭土地之通
常、必要費用，自不得於出售價金中扣除。
⒉代書費用25,000元：現今不動產交易通常委由地政士辦理移
轉登記、提存等手續，此為通常、必要費用，此部分費用業
經富祥地政士事務所提出因辦理系爭土地買賣所產生代辦費
用收據，並說明收費標準等情（含買賣過戶登記15,000元、
申請法院提存1萬元，訴字卷㈠第73頁、訴字卷㈡第321、323
頁），尚屬合理，則此部分代書費用自應計入扣除金額，堪
以認定。
⒊土地增值稅及地價稅：原告韓洪秀凰、韓慶忠對於因出售系
爭土地應負擔之土地增值稅分別為500,409元、145,303元；
地價稅分別為2,002元、548元等節不爭執，且為通常、必要
費用，自應計入扣除金額，堪以認定。
⒋地政規費及印花稅5,373元、1,625元：原告主張其中之罰鍰
規費1,424元、203元部分（訴字卷㈠第73頁)，係因被告逾期
辦理移轉登記致遭地政機關科處罰鍰等情，為被告所不爭執
(訴字卷㈡第361頁)，此非屬出售土地之通常、必要費用，不
應列入扣除金額，故原告韓洪秀凰、韓慶忠就地政規費及印
花稅僅分別在3,949元、1,422元部分應計入扣除金額。
⒌綜上所述，被告主張應於出售價金中扣除之相關費用就原告
韓洪秀凰、韓慶忠分別在531,360元(25,000元+500,409元+2
,002元+3,949元)、172,273元(25,000元+145,303元+548元+
1,422元)範圍內為有理由。
㈢原告應受分配之價金若干？
原告韓洪秀凰、韓慶忠依其等就系爭土地之應有部分計算可
得分配之價金為7,088,062元、2,488,990元，為兩造所不爭
執()，經扣除上開必要費用後，原告韓洪秀凰、韓慶忠應得
之對價分別為6,556,702元(7,088,062元-531,360元)、2,31
6,717元(2,488,990元-172,273元)，復扣除被告等人替原告
韓洪秀凰、韓慶忠分別提存之金額5,444,667元、1,923,976
元後，原告韓洪秀凰、韓慶忠尚有不足價額1,112,035元、3
92,741元可資請求，則原告韓洪秀凰、韓慶忠依土地法第34
條之1第3項規定分別請求被告連帶給付應受分配而不足之金
額1,112,035元、392,741元，為有理由，應予准許，逾此範
圍之請求，即屬無據，應予駁回。
㈣又原告另主張依民法第179條規定為上開相同請求，係選擇合
併之訴，本院自毋庸再予審究，至原告韓洪秀凰、韓慶忠敗
訴部分即531,360元、172,273元，原告亦未提出證據證明被
告等人有何無法律上原因受有利益，致其等受有損害，則原
告依民法第179條規定，請求被告等人給付上開款項，亦難
認有理由。
六、綜上所述，原告韓洪秀凰、韓慶忠依土地法第34條之1第3項
規定，分別請求被告連帶給付1,112,035元、392,741元，及
自起訴狀繕本送達翌日即被告歐罔市、韓慶隆、韓明進、歐
進成、歐如蘋、韓東慶自113年2月27日起；被告韓雨生、歐
黃玉美、歐青昱、歐黃美金、歐坤河、歐坤火自113年2月8
日起；被告歐蔡株、歐惠真自113年2月16日起；被告歐坤成
自113年3月18日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，
為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁
回。
七、按一訴主張數項標的與共同訴訟，其合併判決者，應合併計
算其金額或價額，以定其得否依職權宣告假執行；而分別提
起之數宗訴訟，經法院命合併辯論及合併裁判者，如所命給
付合併計算其價額已逾50萬元者(指各宗訴訟標的之價額未
逾50萬元而言)，此與客觀的訴之合併無異，法院對之不得
依職權宣告假執行。故在原告或被告有多數之共同訴訟且合
併判決時，與「以一訴主張數項標的」之情形，在法院「所
命給付」之金額部分，實質上相同，故應合併計算其金額或
價額，以定其得否依職權宣告假執行。查本件所命應給付予
原告韓慶忠之金額雖未逾50萬元，但與命應給付韓洪秀凰部
分合併計算已超逾50萬元，揆諸前揭說明，自不得依民事訴
訟法第389條第1項第5款規定，職權宣告假執行。兩造均陳
明願供擔保，各聲請宣告准予假執行及免為假執行，經核均
無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併准許之。至原告敗訴
部分，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊方法及證據經審酌之
後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，判決
如主文。
中 華 民 國 114 年 10 月 31 日 民事第二庭 法 官 翁熒雪以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 10 月 31 日 書記官 林孟嫺