臺灣桃園地方法院民事判決
114年度訴字第749號
原 告 王羿婷
訴訟代理人 邱天一律師
被 告 劉奕崴
上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國114年9月11日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將如附表三所示不動產之所有權移轉登記予原告。
二、訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造原為男女朋友，並約定由原告出資，借用被
告名義購買預售屋，原告乃於民國110年11月29日借用被告
名義與創璟建設有限公司（下稱創璟公司）、廖文權分別簽
訂「鼎藏青境」房屋預售買賣契約書及土地預售買賣契約書
，約定以買賣總價金共新臺幣（下同）1,727萬4,000元向創
璟公司、廖文權買受興建完成後如附表三所示之不動產（下
稱系爭不動產）。原告為支付系爭不動產買賣價金之自備款
，遂分別於：㈠110年11月22日自原告渣打銀行帳戶轉帳210
萬元至被告渣打銀行帳戶，被告渣打銀行帳戶於110年11月2
3日匯出210萬元用以支付系爭不動產買賣訂金20萬元、簽約
金188萬元及筏基頂板2萬元。㈡110年12月13日原告委請訴外
人袁碧蓮匯款100萬元至創璟公司帳戶，袁碧蓮於110年12月
13日以盧少輝名義匯款100萬元至創璟公司帳戶，用以支付
系爭不動產筏基頂版55萬元及一樓版45萬元。㈢110年12月28
日自原告土地銀行帳戶匯款100萬元至系爭不動產賣方帳戶
，用以支付系爭不動產一樓版12萬元、六樓版57萬元及十一
樓版31萬元。另關於系爭不動產剩餘價金之支付，雖係被告
於111年5月23日以被告名義向桃園市龜山區農會（下稱龜山
區農會）貸款1,380萬元（下稱系爭貸款）支付，惟被告龜
山區農會帳戶（帳號：00000000000000號；戶名：劉奕崴，
下稱被告龜山區農會帳戶）之存簿及印鑑章自111年6月13日
開戶時起均係由原告保管持有，且系爭貸款每月還款來源為
原告於附表一所示日期匯款存入如附表一所示之金額，及利
用系爭不動產出租所得租金繳納，足認系爭不動產買賣價金
均為原告所繳納；另系爭不動產完工後，雖於111年6月24日
以被告名義辦理系爭不動產相關產權登記，惟系爭不動產之
買賣契約、土地建物所有權狀之正本，均由原告持有保管。
從而，原告實為系爭不動產之實際所有權人，被告僅為系爭
不動產之登記名義人，兩造間就系爭不動產確有成立借名登
記之法律關係。嗣因兩造已非男女朋友，系爭不動產之借名
登記契約關係已無維持必要，原告前於113年6月27日就請求
被告移轉登記系爭不動產予原告一事聲請調解，並以調解聲
請狀之送達作為終止兩造借名登記關係之意思表示，經鈞院
以113年度壢司調字第98號調解事件於113年8月20日送達調
解聲請狀繕本予被告，兩造間就系爭不動產之借名登記契約
關係應已終止，爰類推適用民法第541條第2項或依民法第17
9條之規定，擇一請求被告將系爭不動產移轉登記予原告等
語。並聲明：如主文所示。
二、被告則以：系爭不動產之簽約係被告親自簽署的；系爭貸款 亦係被告親自至龜山區農會辦理並完成對保；系爭貸款每月 還款亦係從被告龜山區農會帳戶扣款繳納，且系爭不動產是 登記在被告名下，系爭不動產相關費用都是由被告繳納，原 告也沒有準時繳納系爭貸款，兩造間就系爭不動產並未成立 借名登記契約關係。又因兩造曾為男女朋友，且均從事不動 產仲介業務，故互有資金支援之情況，被告於原告有資金需 求時，同樣有給付原告共886萬8,183元，而系爭不動產之自 備款僅為410萬元，原告主張系爭不動產自備款部分均由其 給付，自與現狀不符。若認本件兩造間有成立借名登記關係 ，則原告自應代為清償系爭貸款之餘額1,300多萬元等語。 並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：（見本院卷第206-209頁） （一）被告與創璟公司、廖文權於110年11月29日分別簽訂「鼎 藏青境」房屋預售買賣契約書及土地預售買賣契約書，約 定以買賣總價金共1,727萬4,000元向創璟公司、廖文權買 受由創璟公司興建坐落於桃園市○○區○○段000地號土地上 之區分所有建物1戶即興建完成後坐落桃園市○○區○○段000 地號土地及其上同段2589建號建物（門牌號碼：桃園市○○ 區○○○街00號，即如附表三所示之系爭不動產）；被告並 於111年6月24日以買賣為原因，登記為系爭不動產之所有 權人。
（二）原告於110年11月22日自原告渣打銀行帳戶轉帳210萬元至 被告渣打銀行帳戶；被告渣打銀行帳戶於110年11月23日 匯出210萬元用以支付系爭不動產買賣訂金20萬元、簽約 金188萬元及筏基頂板2萬元；110 年12月13日原告委請訴 外人袁碧蓮匯款100萬元至創璟公司帳戶，袁碧蓮於110 年12月13日以盧少輝名義匯款100萬元至創璟公司帳戶， 用以支付系爭不動產筏基頂版55萬元及一樓版45萬元；原
告於110年12月28日自原告土地銀行帳戶匯款100萬元至系 爭不動產賣方帳戶，用以支付系爭不動產一樓版12萬元、 六樓版57萬元及十一樓版31萬元。
（三）被告於111年5月23日以被告名義向龜山區農會借款1,380 萬元，並於111年6月13日與龜山區農會簽訂信用部個人購 屋貸款契約（借據），約定借款金額為1,380萬元，借款 期間自111年6月29日起至141年6月29日，並約定按月平均 攤還本息；每月應攤還之本息由被告龜山區農會帳戶轉帳 繳付。龜山區農會於111年6月29日撥款1,380萬元至被告 龜山區農會帳戶，並於同日自被告龜山區農會帳戶支出1, 380萬160元予創璟公司用以清償系爭不動產價金。被告龜 山區農會帳戶之存簿及印鑑章自111年6月13日開戶起均係 由原告保管持有。
（四）原告有於附表一所示日期，以附表一所示方式，匯款如附 表一所示金額至被告龜山區農會帳戶內。
（五）被告有於附表二所示日期，以附表二「轉出帳戶」欄所示 帳戶匯款如附表二所示金額至「轉入帳戶」欄所示帳戶內 。
四、本件兩造爭執之點，應在於：㈠兩造間就系爭不動產有無借 名登記契約關係存在？㈡原告依終止借名登記關係後，類推 適用民法第541條第2項規定、民法第179條規定為選擇合併 ，請求被告將系爭不動產之所有權移轉登記予原告，有無理 由？茲分述如下：
（一）兩造間就系爭不動產有借名登記契約關係存在： 1、按稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方 名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財 產為出名登記之契約。其成立側重於借名者與出名者間之 信任關係，其契約性質應與委任契約同視。倘其內容不違 反強制、禁止規定或公序良俗者，當賦予無名契約之法律 上效力，並適用民法委任之相關規定（最高法院106年度 台上字第2683號判決意旨參照）。又不動產登記當事人名 義之原因，原屬多端，且不動產為登記名義人所有屬常態 事實，為他人借名登記者屬變態事實，主張借名登記者， 應就該借名登記之利己事實，提出符合經驗法則、論理法 則之事證以資證明，始可謂已盡舉證責任。在借名登記關 係爭執之當事人間，借名人如無書面契約等直接證據以供 證明，非不得由何人出資、何人管理使用收益等已證明之 客觀情形推論之（最高法院111年度台上字第383號判決意 旨參照）。
2、經查：
⑴兩造均不爭執如本院卷第33頁繳款明細表所示系爭不動產 之訂金、簽約金、筏基頂版、一樓版、六樓版、十一樓版 共410萬元鈞係由原告所繳付（如本件不爭執事項第2項所 示）。另系爭不動產之剩餘價金，雖由被告出面向龜山區 農會申辦系爭貸款，然觀系爭貸款之繳款帳戶即被告龜山 區農會帳戶自111年6月1日起至114年8月1日之帳戶交易明 細可知，每月29日自被告龜山區農會帳戶扣款繳納系爭貸 款之金額，均係原告於附表一所示時間，以匯款轉帳或存 入現金之方式將如附表一所示之金額存入被告龜山區農會 帳戶，及加計系爭不動產承租人每月所匯入之租金，以供 龜山區農會按月扣繳，此有被告龜山區農會帳戶交易明細 （見本院卷第185-189頁）附卷可參，足徵系爭不動產確 係由原告出資購買，且原告持續按月繳納系爭貸款，應堪 認定。
⑵被告雖抗辯其亦有出資購買系爭不動產，並由其負責繳納 系爭貸款等語。然由被告提出如附表二所示匯款予原告之 匯款單據（見本院卷第171-177頁），至多僅能證明被告 曾於附表二所示之時間，匯款如附表二所示金額予原告； 且依附表二所示日期，被告匯款予原告之期間為108年6月 3日至110年11月3日，均係簽訂系爭不動產買賣契約之前 ，難認係用以支付系爭不動產之買賣價金，況兩造前為男 女朋友，且對於除系爭不動產外，兩造另有其他共同投資 項目一事，亦未爭執，則被告如附表二所示匯款予原告之 金額，是否為兩造其他資金往來關係，亦屬有疑，被告並 未舉證證明如附表二所示款項究竟與系爭不動產有何關聯 ，則被告抗辯其亦有出資購買系爭不動產，尚非可採。被 告另抗辯其有以合作金庫帳戶（帳號：000000000000號） 匯款至被告龜山區農會帳戶繳納系爭貸款等語（見本院卷 第205頁），惟觀被告龜山區農會帳戶交易明細，被告僅 於113年12月31日轉帳4萬元、114年2月27日轉帳1萬元、1 14年3月31日轉帳1萬元至被告龜山區農會帳戶，然同時被 告亦有於114年1月7日、114年1月8日、114年5月26日自被 告龜山區農會帳戶轉出3萬15元、1萬15元、3萬15元（見 本院卷第頁187-188），經核算後，被告自被告龜山區農 會帳戶轉出之金額7萬45元顯逾其匯入之6萬元，是以，被 告抗辯其有負責繳納系爭貸款一節，實屬無據。 ⑶再者，徵諸原告所提出並為被告所不爭執之被告與訴外人 沈文聖間之通訊軟體LINE對話紀錄內容（見本院卷第193- 199頁、第204頁），關於系爭不動產之房屋稅、管理費用 ，被告亦係持繳費單據請原告繳付，而原告確實有匯款予
被告支付上開費用，並透過沈文聖傳送轉帳成功資料予被 告；且被告對於經其通知原告，其已為系爭不動產代墊支 出費用後，原告亦有依約返還款項予被告一節，亦不爭執 ，益徵原告主張自購入系爭不動產後，確實有管理使用並 繳納各項費用等語，應屬可信。
⑷參以系爭貸款每月扣款之帳戶資料即被告龜山區農會帳戶 之存簿、印鑑章自開戶時起即由原告持有保管；且系爭不 動產之所有權狀亦為原告持有，則系爭不動產雖由被告出 名購買，惟買賣相關款項均由原告支付。被告雖辯稱其亦 有所支出云云，然買賣相關文件、憑證多為原告所保管並 提出於法院，且細繹被告提出如附表二所示之匯款單據， 其匯款時間、金額與系爭不動產應付之各期款項之支出不 相吻合，難認具有關連性。
3、從而，綜合卷內現有證據資料論斷，從系爭不動產之款項 支付、管理使用，及兩造前為男女朋友關係密切而有借名 登記之原因等而言，堪認原告主張其購入系爭不動產，並 借用被告名義登記，兩造間就系爭不動產有借名登記契約 關係存在，洵堪採信。
（二）原告終止借名登記契約關係後，類推適用民法第541條第2 項規定，請求被告將系爭不動產之所有權移轉登記予原告 ，為有理由：
按當事人之任何一方，得隨時終止委任契約；受任人以自 己之名義，為委任人取得之權利，應移轉於委任人；民法 第549條第1項、第541條第2項分別定有明文。經查，兩造 間就系爭不動產有借名登記關係存在，詳如前述，而原告 以調解聲請狀（即本院113年度壢司調字第98號調解聲請 狀）繕本之送達向被告為終止借名登記契約關係之意思表 示，已於113年8月20日送達被告而發生效力，此有原告調 解聲請狀及本院送達回證（見本院113年度壢司調字第98 號卷第4-5頁、第28頁）附卷可稽，準此，兩造間就系爭 不動產之借名登記契約業已合法終止。依上說明，原告類 推適用民法第541條第2項規定，請求被告將系爭不動產移 轉登記予原告，核屬有據，應予准許。原告另依民法第17 9條為同一請求部分，即無庸論述。
五、綜上所述，原告類推適用民法第541條第2項之規定，請求被告將系爭不動產所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 114 年 10 月 31 日 民事第二庭法 官 陳俐文
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 10 月 31 日 書記官 藍予伶附表一：
編號 日期 金額（新臺幣） 匯款方式 證據資料 1 111年7月28日 5萬1,000元 匯款轉帳 本院卷第185頁 2 111年8月26日 5萬1,000元 3 111年9月26日 5萬1,000元 跨會存現金 4 111年10月27日 5萬1,000元 5 111年11月25日 5萬1,000元 6 111年12月27日 5萬1,000元 7 112年1月17日 5萬1,000元 8 112年2月24日 5萬1,000元 9 112年9月27日 2萬2,000元 10 112年10月27日 2萬2,000元 11 112年11月28日 2萬2,000元 12 112年12月25日 2萬2,000元 13 113年1月26日 2萬2,000元 14 113年3月27日 2萬2,000元 15 113年4月26日 2萬2,000元 匯款轉帳 本院卷第186頁 16 113年5月28日 2萬2,000元 本院卷第187頁 17 113年6月28日 2萬2,000元 18 113年7月26日 2萬2,000元 19 113年8月23日 2萬2,000元 20 113年9月27日 2萬2,000元 21 113年10月18日 2萬2,000元 22 113年11月26日 2萬2,000元 23 113年12月27日 2萬2,000元 24 114年1月20日 3萬元 本院卷第188頁 25 114年3月3日 2萬2,000元 26 114年3月26日 2萬2,000元 27 114年6月24日 3萬元 28 114年7月23日 3萬元
附表二：
編號 日期 金額（新臺幣） 轉出帳戶 轉入帳戶 證據資料 1 108年6月3日 56萬8,700元 被告之合作金庫帳戶（帳號：000000000000號） 原告之土地銀行帳戶（帳號：000000000000號） 本院卷第171頁 2 107年3月10日 10萬元 3 107年12月25日 14萬8,076元 本院卷第173頁 4 105年1月8日 20萬元 5 106年6月26日 100萬元 本院卷第175頁 6 106年7月21日 50萬元 7 110年11月3日 100萬元 被告之郵局帳戶（帳號：00000000000000號） 劉佳發之中國信託帳戶（帳號：000000000000號） 本院卷第177頁 小計 351萬6,776元
附表三：
土地標示 編 號 土 地 坐 落 面 積 權利範圍 縣 市 鄉鎮市區 段 小段 地號 平方公尺 1 桃園市 中壢區 後興段 398 6834.30 0000000分之2919 建物標示 編號 建號 基 地 坐 落 房屋層數/ 主要建材 建物面積 （平方公尺） 權利範圍 建 物 門 牌 層次及層次面積 附屬用途及面積 １ 2589 桃園市○○區○○段000地號 15層 樓鋼筋混凝土造 1層：70.34 夾層1層：23.10 陽台：7.38 1分之1 桃園市○○區○○○街00號 共有部分：後興段2906建號：17,374.54平方尺；權利範圍：0000000分之2236
依民事訴訟書狀規則第 5 條規定：
當事人未依格式或記載方法製作書狀，經法院定期間通知其補正，而未補正或未能補正符合規定之書狀者，法院得拒絕其書狀之提出，不列為訴訟資料；其嗣後再就同一事由提出未依格式或記載方法製作之書狀者，不生效力，法院毋庸處理。當事人於前項期間內補正者，視同於原書狀到院時已提出；逾期始提出符合規定之書狀者，為新提出之書狀。
當事人未依第一項規定補正前，法院得不將書狀分與法官辦理。
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