臺灣桃園地方法院民事判決
113年度訴字第3038號
原 告 張子軒
訴訟代理人 顏碧志律師
江宇軒律師
被 告 呂建國(呂傳固之遺產管理人)
上列當事人間請求返還定金等事件，本院於民國114年10月2日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣壹佰陸拾萬元，及自民國一百一十三
年一月二十四日至清償日止，按週年利率百分之五計算之利
息。
二、訴訟費用由被告負擔。
三、本判決第一項於原告以新臺幣伍拾肆萬元為被告預供擔保後
，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰陸拾萬元為原告預供擔
保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告呂建國為呂傳固之遺產管理人，於民國113
年7月3日與原告簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約），約
定將呂傳固名下，如附表所示之土地（下稱系爭土地）應有
部分，以總價新臺幣16,324,963元出售予原告，並委由訴外
人僑馥建築經理股份有限公司辦理買賣價金信託履約保證。
詎料，原告將第一期款160萬元匯入履約保證專戶後，被告
竟以前已與他人簽訂買賣契約為由，主張系爭契約無效，並
將系爭土地移轉登記予他人，致系爭契約陷於給付不能，經
原告催告後仍拒絕履行。故系爭契約依照第8條第1項約定自
動解除，為求明確，原告並以起訴狀繕本送達為解除系爭契
約之意思表示。係因可歸責被告之事由致給付不能，原告自
得依系爭契約第8條第3項或民法249條第3款，向被告請求給
付懲罰性違約金160萬元，並聲明：㈠被告應給付原告160萬
元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%
計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：被告並非不動產專業人士，當日在完全無預警之
情況下，就被仲介公司帶去與原告見面，且因之前已與其他
買方達成買賣合意，被告並已收取定金，被告亦已告知仲介
公司，當下原意是先簽訂協議書，如確定前面買方不買了才
能再處分系爭土地，但最後仍在仲介公司之誘導下先簽訂系
爭契約，但雙方在系爭契約另約定特約條款（下稱系爭特約
條款），約定如無法處分系爭土地，則無條件解約並返還價
金，且被告於隔日馬上通知仲介公司，先前的買賣還是要履
行，故無法履行系爭契約，但原告仍不顧系爭特約條款，執
意匯入第一期款。原告應係惡意騙取違約金，且簽約時，原
告並未到場，代理人亦未出示授權書，是系爭契約簽訂之程
序已有瑕疵，且由被告簽約時並未提供土地權狀正本給代書
，亦可證明代書及仲介公司知悉被告簽訂系爭契約前已有另
一買賣契約，原告請求被告給付違約金160萬元並不合理云
云，並聲明：請求駁回原告之訴。
三、兩造不爭執事項：
㈠兩造於113年7月3日簽訂系爭買賣契約。
㈡原告於113年7月5日將第一期款160萬元匯入履約保證專戶，
該款已於113年12月17日扣除費用、加計利息後匯入原告帳
戶。
㈢兩造於系爭買賣契約第12條其他約定事項記載「雙方合意如
無法處分不動產標的，則無條件解約，價金返還」（即系爭
特約條款）。
四、得心證之理由：
㈠系爭特約條款之真意為何？被告有無告知系爭土地已與他人
簽訂買賣契約？
⒈按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭
句。民法第98條定有明文。又解釋意思表示，端在探求表意
人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，是解釋契約尤
須斟酌交易上之習慣，及當事人所欲達成之經濟上效果、合
理預期之契約利益，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之
觀察，依誠信原則而為之（最高法院99年度台上字第2004號
、111年度台上字第924號判決參照）。
⒉證人即承辦代書郭敬仁結證略以：系爭特約條款之用意係因
系爭土地之登記所有權人是呂傳固，被告為呂傳固之遺產管
理人，被告不確定是否能夠過戶，希望買賣雙方都沒有違約
責任，所以才特別在其他約定事項約定萬一無法處分不動產
標的則無條件解約價金返還。且簽約時，被告並無表示系爭
土地與他人已有買賣合約，故系爭特約條款之「如無法處分
不動產標的」，係指因被告為遺產管理人身分而無法處分，
而非與前手因有合約存在才簽訂之特約條款（見卷第292至2
93頁）。證人即仲介人員蔡秋香亦結證略以：系爭特約條款
是針對被告的身分，如果因此無法順利過戶給買方（即原告
），為避免賣方（即被告）負擔違約金故做此約定（見卷第
313頁）。由上述證述可知，系爭特約條款中所稱之「無法
處分」，其真意係指若因被告無法出售被繼承人呂傳固之系
爭不動產而言，且證人均稱被告於簽約時並無表示系爭土地
前已與他人簽訂買賣契約，被告雖表示簽約時有數度表示系
爭土地已有合約存在，並提出Line對話紀錄示曾於113年5月
18日即向蔡秋香表示系爭土地已有買賣契約，仲介公司對此
早已知情，惟證人蔡秋香對此表示，被告只有說他簽約，內
容伊並不清楚等語（見卷第312頁）。觀諸被告於113年5月1
8日傳給證人蔡秋香之訊息內容為「今天我已經跟另一家仲
介簽約了，不好意思」（見卷第87頁），並未提及有與他人
就系爭土地簽訂買賣契約之文字，且被告訊息內容係指與仲
介簽約，存在簽訂買賣契約以外其他契約（例如居間契約、
委託銷售契約等）之可能性，對話雙方就簽約內容為何並未
進一步說明，故蔡秋香之證述應屬可信，該訊息無從證明被
告已告知系爭土地已與他人簽訂買賣合約。
⒊再者若如被告所辯，曾於簽約時告知買方及代書已先與他人
簽訂買賣契約，應待其與前手解約後，系爭契約始可生效，
則按通常情形，系爭特約條款理應清楚約定應待被告將前合
約解約完成後，被告始有出賣系爭土地義務，然兩造並未為
類此約定，且原告於系爭契約簽訂後，隨即於113年7月5日
支付買賣價金第一期款，符合系爭契約第3條第一期款為簽
約款之文義及履行買受人義務，由此可見，兩造顯未於簽約
時就被告已與他人簽訂系爭土地買賣契約一事進行討論，或
至少不認為該前買賣契約會造成系爭契約之履行障礙，故系
爭特約條款所稱之「處分」係指被告若因其僅為遺產管理人
無權出售屬遺產之系爭土地而言，而非指因系爭土地已出售
他人，被告無法再移轉系爭土地之情。
㈡原告得否向被告請求懲罰性違約金？
⒈按「本約簽訂後，乙方若有擅自解約、不為給付、給付不能
或其他違約情事致本約解除時，除應負擔甲方所受損害之賠
償外並喪失收受買賣價金之權利，且應將乙方已支配之價金
返還甲方，並同意按甲方已支付價金總額之同額，做為懲罰
性違約金另行給付甲方」系爭契約第8條第3項定有明文（見
卷第25頁）。兩造均為地位平等之自然人，本於自由意思締
約，該約定亦無過苛或違反法律強行規定應歸於無效之情形
，自屬有效。
⒉兩造簽約時被告未將系爭土地已與他人簽約一事告知原告，
經認定如上，則被告因已收受他人買賣定金致無法出賣系爭
土地，自屬可歸責於被告之給付不能，則原告依系爭契約之
約定，請求被告按已支付之160萬元價金之同額，給付原告1
60萬元之懲罰性違約金，自屬有據。
五、末按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，
經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債
權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其
他相類之行為者，與催告有同一之效力」；「遲延之債務，
以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延
利息」；「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可
據者，週年利率為百分之五」。民法第229條第2項、第223
條第1項前段、第203條分別定有明文。起訴狀繕本於114年1
月23日送達被告（見卷第77頁），是被告應自翌日起負遲延
責任。
六、綜上所述，原告依系爭契約第8條第3項，請求被告給付如主
文第一項所示之違約金及遲延利息，為有理由，應予准許。
原告聲明願供擔保請求假執行，爰酌定相當之擔保金額准許
之。被告雖未聲請供擔保免為假執行，本院為兼顧被告權益
及兩造間衡平，依職權酌定相當擔保金准其免為假執行。
七、本判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與
判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。
據上論結，原告之訴為有理由，爰依民事訴訟法第78條、第390
條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 10 月 15 日 民事第二庭 法 官 毛松廷正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 114 年 10 月 16 日 書記官 鍾宜君
附表
編號 土地坐落 面積 原所有權人 權利範圍 備註 1 八德區大華段388地號土地 71.10㎡ 呂傳固 1/16 管理者：遺產管理人呂建國 2 八德區大華段420地號土地 81.92㎡ 同上 1/16 同上 3 八德區大華段420-1地號土地 2.09㎡ 同上 1/16 同上 4 八德區大華段431地號土地 85.31㎡ 同上 1/16 同上 5 八德區大華段433地號土地 1725.04㎡ 同上 1/16 同上 6 八德區大華段598地號土地 3340.35㎡ 同上 1/16 同上
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