臺灣桃園地方法院民事判決
113年度訴字第143號
原 告 吳鈺霜
訴訟代理人 陳孟彥律師
複 代理人 黃曼瑤律師
訴訟代理人 施惠斌
被 告 奚彰賢
富璽企業社
上 一 人
法定代理人 陳鵒鵬
訴訟代理人 馮智
上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國114年8月29日辯
論終結，判決如下：
主 文
一、被告奚彰賢應給付原告新臺幣66萬8796元，及自民國113年3
月12日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告奚彰賢負擔1/2，餘由原告負擔。
四、本判決於原告以新臺幣22萬3千元為被告奚彰賢供擔保後，
得假執行。但若被告奚彰賢以新臺幣66萬8796元為原告供擔
保後，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時原聲明如民國112
年11月17日起訴狀所載(本院卷一第5-7頁)，嗣於114年8月1
日以民事變更訴之聲明狀變更聲明為：⒈被告奚彰賢應給付
原告新臺幣(下同)67萬0652元，及自起訴狀繕本送達翌日起
至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉被告富璽企業社
應給付原告22萬4千元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償
日止，按週年利率5％計算之利息。⒊願供擔保請准宣告假執
行(本院卷二第3-5頁)。核其變更係減縮請求判決給付之金
額，與法尚無不合，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張略以：原告前經被告富璽企業社仲介，向被告奚彰
賢購買門牌號碼「桃園市○鎮區○○路0段000巷00弄0號」房屋
(即平鎮區環南段200建號建物，權利範圍:全部，下稱系爭
房屋)及所坐落之同區環南段374地號土地(權利範圍:全部)
，並於112年7月14日簽訂不動產買賣契約(下稱系爭契約)，
約定買賣價金為1120萬元，於系爭契約並保證系爭房屋無滲
漏水現象。原告於交屋後進行裝修工程時，拆除天花板裝潢
後竟發現有多處漏水痕跡，更有鋼筋外露之情形，嚴重影響
居住安全，且導致系爭房屋價值有所減損。奚彰賢刻意隱瞞
漏水、鋼筋外露之瑕疵，原告自得請求減少價金。又富璽企
業社未就不動產說明書現況調查表上所載事項詳加查明，未
盡居間人之善良管理人注意義務，即不得向原告請求居間報
酬，原告亦得請求富璽企業社返還已受領之報酬。爰依民法
第359條、第571條及第179條之規定提起本件訴訟。並聲明
：如上開114年8月1日變更後聲明所示。
二、被告2人均聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受
不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。並答辯如下：
㈠奚彰賢略稱：經多次勘驗，系爭房屋並無漏水之情形，且原
告於交屋後大動作使用機具進行拆除及裝修工程，造成水泥
構體崩落以致鋼筋外露，非屬交屋時既有之瑕疵，亦不得歸
責於賣方。況原告既已委請第三方就系爭房屋進行工程，奚
彰賢即無須負擔瑕疵擔保責任等語。
㈡富璽企業社略稱：原告於購屋前已數度看屋，直至交屋後拆
除裝潢及隔間始發現漏水情形，顯見上開瑕疵並非肉眼可見
，富璽企業社已善盡善良管理人之注意義務。又系爭房屋之
屋齡已40多年，富璽企業社於居間時仍協助原告爭取售後6
個月之瑕疵擔保，於原告反應有漏水情形時亦積極協調雙方
溝通且自費檢測，無共同隱匿或違反誠實信用之情等語。
三、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或
減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；出賣人並應擔保其
物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條第1項
前段、第2項定有明文。又按民法第359條前段規定「買賣因
物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買
受人得解除其契約或請求減少其價金。」。
四、本院之判斷：
㈠原告主張：原告經被告富璽企業社居間，與被告奚彰賢於112
年7月14日簽訂系爭契約，由原告以1120萬元購買系爭房屋
及所坐落之土地，並於112年9月20日交屋等情，業據提出不
動產買賣契約書(含房屋交易安全契約書、不動產說明書現
況調查表等)、建物及土地登記謄本影本等在卷為憑(本院卷
一第17-43頁)，並為被告所不爭執，足信屬實。
㈡關於被告奚彰賢部分：
原告復主張：交屋後經原告拆卸天花板裝潢，始發現系爭房
屋有滲漏水之瑕疵，依買賣契約物之瑕疵擔保法律關係，被
告奚彰賢應負物之瑕疵擔保責任並減少價金等情，則為奚彰
賢否認，並以前詞置辯。經查；
1.原告主張系爭房屋之滲漏水情形，業據提出系爭房屋現場相
片在卷可參(本院卷一第45-59頁)，並提出詹姆士工程有限
公司出具之報價單(下稱系爭報價單)為憑(本院卷一第317頁
)。觀諸原告提出之前揭系爭房屋漏水相片，可知系爭房屋
天花板有明顯大片油漆剝落之痕跡及水痕，上開報價單亦於
施工項目欄位載有「屋頂變形導致滲水進入屋內、2樓多處
滲水造成天花板脫漆」等情，核與本院囑託安信不動產估價
師事務所就系爭房屋進行鑑價勘察時，其現場狀況略述以「
本案滲漏水處為2樓增建後方廁所牆壁以及2樓室內天花板部
分水泥刷面剝落及部分有壁癌、水漬、鋼筋外露情形」等語
相符，並有現場相片可參(見外放鑑定報告第66頁及後附相
片)，堪認系爭房屋確有滲漏水之情事。按一般房屋天花板
如有大面積油漆剝落或壁癌等情形，衡情非一朝一夕所得形
成，而係經過長時間之滲漏水所累積而成，且系爭房屋之屋
頂原即安裝有白鐵水塔，因乘載過重致屋頂及側牆變形而滲
水，此亦非係於原告受領系爭房屋後所突發。是系爭房屋有
滲漏水之瑕疵，且係於交付移轉前即已長期存在，應屬有據
。奚彰賢雖辯稱該等漏水痕跡為不明液體垂流，並非滲漏水
等語，惟未提出相關佐證資料，自難逕信。
2.查系爭契約第9條「擔保責任」於第2項約定：「乙方(即被
告奚彰賢)應擔保本約標的物交付予甲方(即原告)時，無滅
失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約
預定效用之瑕疵」，於同條第3項「本約標的物」處並勾選
「無滲漏水」(本院卷一第21頁)。又系爭契約所附不動產說
明書現況調查表之第34項「是否有滲漏水之情形？」欄，則
勾選「否」(本院卷一第37頁)。另依系爭契約第16條「其他
約定事項」，則以手寫之文字記載「本標的自交屋後，乙方
(即被告奚彰賢)應負6個月滲漏水瑕疵擔保」等語(本院卷第
25頁)。是綜合以觀，足認奚彰賢就系爭房屋確有保證無滲
漏水之情形，並承諾自交屋後6個月內就該屋之滲漏水負瑕
疵擔保責任。而如前所述，系爭房屋既有前揭滲漏水之瑕疵
，當屬缺少出賣人所保證之品質，則奚彰賢依法、依約均
應負物之瑕疵擔保責任。至奚彰賢雖辯以：交屋後原告已委
請第三人實施裝修工程，對系爭房屋進行整修、拆除而造成
破壞，惟如前所述，系爭房屋之前揭滲漏水情事，並非短時
間內所得造成，是其此部分抗辯尚難憑採，併此敘明。
3.再按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權
，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即
於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍
內，即無該價金之請求權存在(參最高法院87年台簡上字第1
0號裁判意旨)。是買受人因買賣標的物有瑕疵，向出賣人請
求減少價金後，對於因此溢付之價金，自得依不當得利之法
律關係請求返還。
4.經本院囑託安信不動產估價師事務所就系爭房屋因漏水而減
損之價值為鑑定，並檢附系爭契約及系爭估價單以供參酌，
據該事務所114年7月9日函覆鑑定報告，其鑑定結果略以：
⑴系爭房屋於112年7月14日(即簽約日)因漏水之減損價值為66
萬8796元。
⑵系爭房屋於112年9月20日(即交屋日)因漏水之減損價值為67
萬0652元。
⑶系爭房屋於114年2月13日(即鑑定機關勘查日)因漏水之減損
價值為68萬4445元。【上開結論見鑑定報告第3頁，詳細減
損價值推算，參鑑定報告第65-70頁】
5.按上開估價報告係由不動產估價師至現場履勘鑑定，詳予載
明所採用之鑑定方式，估價過程亦未有明顯違反論理或經驗
法則之處，應堪採信。又奚彰賢於簽約時既已保證系爭房屋
無滲漏水情形，則奚彰賢即應確保系爭房屋並無減少其價值
之瑕疵，業如前述，是本件原告得向奚彰賢請求減少之價金
，本院認應以兩造簽約時之減損價值66萬8796元為可採。
㈢關於被告富璽企業社部分：
原告另主張：富璽企業社未盡善良管理人之注意義務，且未
盡其查證義務，致原告購買有漏水瑕疵之系爭房屋，應返還
仲介費22萬4千元等語，則為富璽企業社所否認，並以前詞
置辯。查本件系爭房屋之漏水範圍，均包覆於原天花板及隔
間之木質裝潢內(原裝潢情形見本院卷一第265-275頁相片)
，顯非依一般通常之外觀檢查方式所能即時知悉之瑕疵。於
未破壞裝潢之情況下，若要求富璽企業社仲介人員需具鑑定
漏水之專業能力，或課予富璽企業社需先行自費請他人為房
屋漏水之鑑定，實有過苛之虞。是屋主奚彰賢向其陳報並無
滲漏水瑕疵之情形下，富璽企業社因而未發覺隱藏之瑕疵，
尚難認有何未盡調查義務之故意或過失。且依富璽企業社所
述，其於居間時尚協助原告爭取到屋主售後6個月之滲漏水
瑕疵擔保(如本院卷一第25頁契約第16條「其他約定事項」
所載)，可認富璽企業社已依其專業而仲介完成系爭房地之
買賣，其依約受領原告交付之仲介報酬，自屬有法律上原因
而受利益，原告復未提出證據證明富璽企業社有何未盡調查
義務之故意或過失，則原告請求富璽企業社應返還仲介費22
萬4千元，難認有據。
五、綜上所述，原告依民法第359條等法律關係，請求被告奚彰
賢給付原告66萬8796元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年3
月12日(送達證書見本院卷一第73頁)起至清償日止，按週年
利率5％計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。至逾此
部分之請求，則為無理由，應予駁回。
六、末以，關於原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保聲請假執
行或免為假執行，經核要無不合，爰分別酌定相當之金額准
許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回致失
所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已明，兩造其餘陳述及所提證據，經本院斟酌後認
均不足以影響判決之結果，爰不另逐一論述。
八、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 10 月 17 日
民事第二庭 法 官 周玉羣
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 10 月 17 日
書記官 蕭尹吟