臺灣桃園地方法院民事判決
109年度訴字第2318號
原 告 余世河
訴訟代理人 徐睿謙律師
黃云宣律師
曾家貽律師
劉彥呈律師
陳鄭權律師
複 代理人 周盈孜律師
訴訟代理人 王建偉律師
蔡智元律師
被 告 王立人
陳澄樟
參 加 人 李秀蘭
上二人共同
訴訟代理人 陳彥彰律師
李珮瑄律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國114年9月8日辯論終
結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起
見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1項
定有明文。原告依民法第767條第1項、第455條規定訴請被
告Ａ０３遷讓返還門牌號碼桃園市○○區○○路00號1樓房屋(下稱
系爭房屋1樓)，而參加人Ａ０５主張其始為系爭房屋之所有權
人，並同意繼續出租予被告Ａ０３，本訴訟涉及系爭房屋所有
權人之認定，故參加人就本件訴訟有法律上利害關係，為輔
助被告Ａ０３而具狀聲請參加訴訟（見本院卷二第84至93頁）
，即無不合。
貳、實體部分
一、原告主張：
㈠伊與參加人Ａ０５前於民國108年5月1日就坐落桃園市○○區○○段0
0○00地號土地(下稱系爭土地)、及坐落系爭土地上之同段47
17建號建物(即門牌號碼桃園市○○區○○路00號建物，即系爭
房屋，含1至4樓)(系爭土地與系爭房屋合稱系爭中平路房地
)簽訂買賣契約(下稱系爭買賣契約書)，並於108年5月15日
完成所有權移轉登記而成為系爭中平路房地之所有權人。而
參加人Ａ０５前將系爭房屋1樓出租予被告Ａ０３，每月租金新臺
幣(下同)14萬元、租期106年7月1日至109年6月30日，並簽
訂有房屋租賃契約書(下稱系爭租約)，因伊與參加人Ａ０５之
系爭買賣契約書有於108年6月4日加註約定「本建物已出租
，自108年6月1日起租約由甲方(即原告)延續出租…」，故伊
也因而成為系爭租約之出租人。然被告Ａ０３對於系爭中平路
房地產權有所疑義，而寄發存證信函表示其暫不付租金，要
等伊與參加人Ａ０５之訴訟結果，但伊並不同意以此方式辦理
，因伊既然為系爭房屋1樓之所有權人，被告Ａ０３即應按時向
伊繳納租金，先前參加人Ａ０５交付給伊之房租支票也由伊收
取兌現，故伊因而對被告Ａ０３寄發存證信函告知系爭租約期
滿後，將不再同意續租，請被告Ａ０３按時騰空遷讓返還系爭
房屋1樓予伊；可見伊與被告Ａ０３自109年7月1日以後已無租
賃契約關係存在。
㈡然被告Ａ０３卻於109年7月1日迄今仍繼續占有使用系爭房屋1樓
，實屬無權占有，故請求被告Ａ０３遷讓返還系爭房屋1樓予伊
，並自109年7月1日起至遷讓返還系爭房屋1樓之日止、按月
給付相當於租金之不當得利14萬元予伊；另依系爭租約第8
條約定請求按租金2倍計算之違約金，故被告Ａ０３自108年7月
1日起亦應按月給付28萬元之違約金予伊。此外，被告Ａ０４為
系爭租約之連帶保證人，應就上開相當於租金之不當得利、
違約金按月共給付42萬元，與被告Ａ０３負連帶清償責任。
㈢又伊與參加人Ａ０５買賣系爭中平路房地時，也有同時買賣坐落
桃園市○○區○○段00地號土地(下稱系爭中福段土地)，參加人
Ａ０５同樣對系爭中福段土地之產權有所爭執而提起訴訟，業
經最高法院判決以臺灣高等法院認定伊與參加人Ａ０５就系爭
中福段土地有借名登記關係實屬速斷而廢棄發回，可見參加
人Ａ０５如未能提出符合經驗法則、論理法則之事證以資證明
伊與參加人Ａ０５間買賣契約並非實在，系爭中平路房地既登
記於伊名下，即為伊所有，系爭中平路房地之權狀也由伊持
有，且伊登記為系爭中平路房地所有權人後也持續繳納房貸
本息、相關稅捐及費用迄今已近600萬元，並非只是為鞏固
伊與參加人Ａ０５之買賣契約外觀之手段；又參加人Ａ０５稱系爭
中平路房地之買賣價金有回流予伊，但並無實證以實其說，
且參加人Ａ０５稱價金回流是交付給其胞妹李素蘭而非給伊，
遑論參加人Ａ０５帳戶在本件109年起訴時尚保有至少968餘萬
元之價金餘額，更徵參加人Ａ０５稱系爭中平路房地買賣價金
以回流予伊乙節，並非實在。被告Ａ０３也曾表示系爭租約屆
滿前，參加人Ａ０５已告知系爭中平路房地所有權移轉之事實
，被告Ａ０３與參加人Ａ０５間不可能成立有效租賃契約，縱然被
告Ａ０３在109年7月1日之後有給付租金給參加人Ａ０５，也無法
取得合法使用系爭房屋1樓之權利。故參加人Ａ０５及被告Ａ０３
所辯自非可採。
㈣爰依民法第767條第1項、第455條、第179條規定及系爭租約
第8條、第15條約定提起本訴，並聲明：(一)被告Ａ０３應將伊
所有之系爭房1樓騰空遷讓返還予原告。(二)被告Ａ０３、Ａ０４
應自109年7月1日起至遷出並返還前項房屋之日止，按月連
帶給付原告42萬元。(三)願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告Ａ０３、參加人Ａ０５：
⒈參加人Ａ０５就系爭中平路房地有對原告提起不動產返還登記之
訴，雖尚未確定，但第一、二審均係判決原告應將系爭中平
路房地所有權移轉登記予參加人Ａ０５；原告曾對被告Ａ０３提起
不動產竊占之刑事告訴，亦經不起訴，原告就此再聲請交付
審判也經駁回，也是認定原告與參加人Ａ０５之間就系爭中平
路房地之買賣並非真實，且原告匯款後，參加人Ａ０５即由胞
妹李素蘭即原告女友陪同下提領而出，並將款項交付李素蘭
；另原告曾以系爭中福段土地有物之瑕疵，因而主張解除買
賣契約，請求參加人Ａ０５返還價金1100萬元，也以買賣並非
真實而遭駁回；故原告與參加人Ａ０５之間多起爭訟均明確指
出包含系爭中平路房地之所有權移轉均非真實買賣，原告確
實並非系爭中平路房地之真正所有權人，原告請求被告Ａ０３
將系爭房屋1樓遷讓返還予原告，自無理由。
⒉本件係因參加人Ａ０５前借款給友人巫裕棠，巫裕棠無力還款，
因而將系爭中平路房地、系爭中福段土地所有權移轉登記給
參加人Ａ０５用以抵償。巫裕棠病重住院時，原告與其女友即
參加人Ａ０５胞妹李素蘭恫稱巫裕棠死了，其家人會來將房產
索回或找黑道對付，參加人Ａ０５心生恐懼才聽從原告及李素
蘭指示，先將系爭中平路房地、系爭中福段土地設定抵押權
給原告，後來原告、李素蘭又稱要將房產過給沒關係的人做
借名登記，還要配合做假買賣金流，這樣巫裕棠才沒辦法將
房產拿回去，參加人Ａ０５才會將系爭中平路房地以買賣方式
辦理所有權移轉登記給原告，原告帳面上雖有做現金匯款流
向，但實際上參加人Ａ０５依原告及李素蘭指示，在原告匯款
後當日或隔幾日，均由參加人Ａ０５至銀行領出後交給李素蘭
保管在原告與李素蘭之共同住處，且原告及李素蘭也告知不
能用匯款方式返還，一定要用現金提領以製造金流斷點；也
是原告要求在系爭買賣契約註記有承受租約之表象，另將被
告Ａ０３交付給參加人Ａ０５之租金支票26張寄託給原告保管，參
加人Ａ０５在原告付款完成前即交付系爭中平路房地權狀、使
用執照、租約等資料之行為，均係製造真實買賣之外觀；惟
在參加人Ａ０５聽從指示辦理所有權移轉登記及製造假金流後
，參加人Ａ０５向原告要求當初承諾交付的借名登記契約，卻
遭拒絕，並稱會構成使公務人員登載不實罪，導致參加人Ａ０
５甚感不安，而要求將系爭中平路房地移轉登記回自己名下
，李素蘭原本還告知要去領錢，因為錢都在她那邊，要求參
加人Ａ０５與原告先簽約，但原告此時竟稱先前是真買賣，如
想要房子需要再以5100萬元買回去，之後即不願再與參加人
Ａ０５聯繫。且原告還在109年6月3日通知被告Ａ０３租約換約，
委託訴外人胡毓通代耕系爭中福段土地，並持續繳納貸款本
息、房屋稅、地價稅、水費、保險費等，但原告均只是為製
造及維持有真實買賣外觀而特意所為之行為，況且原告與李
素蘭原係要求參加人Ａ０５負擔所有貸款利息，可見原告與參
加人Ａ０５確實為假買賣，實質上為借名登記契約。
⒊既然原告與參加人Ａ０５為借名登記關係，原告與參加人Ａ０５在
系爭租約註記由原告承受系爭租約，也屬無效，則被告Ａ０３
依占有連鎖之法律關係占有使用系爭房屋1樓，並非無法律
上原因，原告請求被告Ａ０３遷讓返還系爭房屋1樓並給付相當
於租金之不當得利、違約金，均無理由。並聲明：(一)原告
之訴及假執行之聲請均駁回。(二)如受不利判決，願供擔保
請准宣告免為假執行。
㈡被告Ａ０４：被告Ａ０３加盟伊前任職公司品牌時，伊擔任被告Ａ０３
之業務，而被告Ａ０３簽訂系爭租約時，房東要求提供保證人
，剛好伊在現場才同意擔任保證人，但被告Ａ０３經營店家均
為其個人自主，伊未曾從中獲得任何利益，且被告Ａ０３於租
賃期間也未曾有拖欠租金之情形，身為保證人自應無需承擔
任何租約條款以外之債務，伊在本件訴訟前完全不知原告與
房東之爭議卻無端將伊列為被告，顯無理由；且被告Ａ０３縱
有原告所指不當得利，伊也未曾因而受有任何利益等語以資
抗辯。並聲明：(一)原告之訴及假執行之聲請均駁回。(二)
如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項(見本院卷八第219至220頁)：
㈠被告Ａ０３前與參加人Ａ０５就系爭房屋1樓簽訂系爭租約，約定租
賃期間自106年7月1日至109年6月30日，租金每月14萬元，
被告Ａ０３並有交付40萬元押租保證金，被告Ａ０４則擔任被告Ａ０
３就系爭租約之連帶保證人，有系爭租約附卷可參(見壢簡卷
第13至15頁)。
㈡參加人Ａ０５則於108年5月1日與原告簽訂系爭買賣契約書(但系
爭買賣契約書記載之日期為108年4月29日) ，將系爭房地以
4000萬元出售給原告，並於108年5月15日將系爭房地移轉登
記至原告名下，有系爭買賣契約書、系爭房地所有權狀及土
地建物謄本在卷可憑(見壢簡卷第17至19、10至11、33至34
頁) 。
㈢系爭買賣契約書於108年6月4日加註第14條第2項約定「本建
物已出租，自108年6月1日起租約由甲方(即原告)延續出租
，押金四十萬元正已自第三次款項內扣除，租金及其收益自
108年6月1日起由甲方業管。並交付鑰匙一付由甲方收訖」
，有系爭買賣契約書在卷可參(見壢簡卷第18頁反面) 。
㈣原告有匯款3960萬元至參加人之銀行帳戶，匯款之日期、金
額如附表一編號1至4所示，並有匯款單據4 紙附卷可稽(見
本院卷一第67至69頁)。
㈤參加人並將被告Ａ０３依系爭租約所交付之26張租金支票( 如附
表二所示) ，於原告與參加人簽定系爭買賣契約書後，轉由
原告持有。
㈥系爭房地所有權狀及使用執照現由原告持有。
四、原告主張其為系爭房地所有權人，且為系爭租約之出租人，
因系爭租約租賃期間屆至，故請求被告Ａ０３遷讓返還系爭房
屋1樓予原告，並請求被告Ａ０３、Ａ０４自租賃期間屆滿至遷讓
返還系爭房屋1樓之日止按月連帶給付不當得利及違約金等
情，為被告2人、參加人Ａ０５所否認，並以前揭情詞置辯，是
本件應審究者為：(一)原告與參加人Ａ０５就系爭中平路房地
之買賣是否有效？(二)原告請求被告Ａ０３遷讓返還系爭房屋1
樓，有無理由？(三)原告請求被告2人自109年7月1日起至返
還系爭房屋1樓之日止，按月連帶給付原告42萬元，有無理
由？經查：
㈠原告與參加人Ａ０５就系爭中平路房地簽訂之系爭買賣契約書，
係隱藏借名登記契約之虛偽意思表示，並業經參加人Ａ０５終
止借名登記契約。
⒈按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無
效。但不得以其無效對抗善意第三人。虛偽意思表示，隱藏
他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定。民法第87
條定有明文。次按民法第87條第1項所定之通謀虛偽意思表
示，必須表意人與相對人均明知其互為表現於外部之意思表
示係屬虛構，而有不受該意思表示拘束之意，始足當之，故
規定此項意思表示為無效。此與同條第2項所定「虛偽意思
表示隱藏他項法律行為」之隱藏行為，當事人雙方仍須受該
隱藏行為拘束之情形有間。前者為無效之行為，後者所隱藏
之他項行為仍屬有效，兩者在法律上之效果截然不同(最高
法院101年度台上字第1722號民事判決意旨參照)。又按稱「
借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義
登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出
名登記之契約。證明借名登記契約成立之證據資料，不以直
接證據為限，倘該方就利己之待證事實，苟能證明在經驗法
則或論理法則上，足以推認該待證事實存在之間接事實，非
不得憑此等間接事實，推理證明彼等間存有借名登記契約（
最高法院107年度台上字第414號判決要旨參照）。
⒉證人即參加人Ａ０５之父李勝炎於另案108年10月22日偵訊中證
稱：因為Ａ０５之前有借2000萬元給她朋友，她朋友肝癌把名
下房子賣給Ａ０５，李素蘭和原告對Ａ０５說如果妳朋友死掉的話
2000萬元拿得回來嗎？所以用假買賣將房子做給原告，原告
親自對伊說「阿爸，房子做給我，我不會吃姊姊的東西，將
來會還給她」…李素蘭對Ａ０５說她的錢不能自己保管，必須交
給李素蘭保管，所以原告匯錢，Ａ０５領錢，李素蘭裝袋子裡
，那天銀行我有去等語(見本院卷二第61頁)；於108年12月2
3日偵訊筆錄證：伊與原告講客語比較多，原告是河洛人，
會講客語，且講很好，原告在108年4月初在我們家說Ａ０５男
友巫裕棠病重，死掉的話，Ａ０５1000多萬{o105}還給巫裕棠，Ａ
０５怕買賣時間來不及，就先將房子跟田地設定抵押給原告，
後來發現巫裕棠沒死就改作買賣比較穩，將設定抵押變成買
賣等語(見本院卷三第324至325頁)；於另案(本院108年度重
訴字第472號民事案件)109年6月5日審理時證稱：108年3、4
月間原告李素蘭、Ａ０５在伊戶籍地房屋說Ａ０５男友快死掉了，
原告、李素蘭說這樣她男友的太太會來找麻煩，因為Ａ０５拿
了男友2000萬元，因為她男友還有把一塊田地跟一個店面給
Ａ０５，原告一直說她男友的太太會來殺Ａ０５，希望Ａ０５把房地
做給原告，Ａ０５後來後悔有要求原告、李素蘭回來談，但原
告、李素蘭不願意等語(見本院卷三第337至338頁)；是證人
李勝炎確實證稱參加人Ａ０５有將系爭中平路房地以假買賣方
式過戶給原告。
⒊證人即參加人Ａ０５大姊李春蘭於另案109年6月18日偵訊中證稱
：因為巫裕棠生病，Ａ０５怕被巫裕棠太太告通姦、詐欺，所
以想趕快把她名下不動產處理掉，後來有1、2個月時間沒連
繫，Ａ０５後來就說她什麼都沒有了，伊有聯絡李素蘭請她回
老家談，但李素蘭1、2次都失約，之後聯繫上李素蘭，伊有
將對話錄音，李素蘭說她會保障Ａ０５，另外Ａ０５有說有把自己
的錢、土地貸款2000萬元共5100萬元給原告，伊有詢問李素
蘭，李素蘭說如果Ａ０５要拿回土地須再拿5100萬元買回，Ａ０５
要跟我們姊妹湊錢，但我們擔心Ａ０５會再被騙一次等語(見本
院卷三第244至245頁)；另案109年7月16日偵訊時證稱：Ａ０５
在108年6月10日告知其將房地借名登記給原告，不是真的買
賣關係，後續連繫李素蘭都不出面，伊也無法向李素蘭求證
借名登記是不是她說保護Ａ０５的方式，後來李素蘭說要再做
一次假買賣才能把房地過還給Ａ０５，伊有詢問如果是借名登
記是不是就寫一張借名登記契約，{o105}假買賣，當時李素蘭
還有要求對外不要說是借名登記，否則原告和李素蘭可能會
有刑責等語(見本院卷三第352至353頁)。是證人Ａ０５亦證稱
與李素蘭確認有無參加人Ａ０５所稱借名登記之事，而李素蘭
表示借名登記會使他與原告惹上官司，要求不能說是借名登
記。
⒋另證人即代書蘇少琴於另案109年7月7日偵訊時證稱：系爭買
賣契約書記載日期為108年4月29日，實際為108年5月1日簽
訂，且付款已經有千萬元，為了做實價登錄才將簽約日期提
前，但在簽約前就已付款是與買賣交易常情不符，實價登錄
會將私契交易的實價登到內政部網站，公契會以公告現值送
到地政事務所登錄，但系爭中福段土地那筆農地是公告現值
比較高、成交價值比較低，相差近1、2000萬元，原告原本
要求在第3次付款前就把系爭中平路房地過戶到原告名下辦
理貸款，但伊表示這樣Ａ０５還沒拿到尾款是無法保障，原告
才給付第三期款，表面上看起來是真實買賣，無法判斷實際
上如何，因為價差和一些要求很奇怪，和一般買賣不同，原
告還要求要配合他將案件跑很快，Ａ０５在實際點交後10幾天
還有告知他那份買賣契約被原告拿走等語(見本院卷三第356
至358頁)；可知系爭買賣契約書簽訂過程包含付款、過戶等
部分，確實有多處細節與一般買賣交易常情不同，若是一般
買賣，本件買賣之異常要求顯無必要。
⒌是證人李勝炎、李春蘭上開證述均與參加人Ａ０５主張其係將系
爭中平路房地以借名登記方式過戶登記至原告名下等情相符
，且證人蘇少琴證述內容也可知，其等簽訂系爭買賣契約書
之過程有雖表面正常，但實際上有諸多與一般買賣交易常情
不符之特別約定，堪認參加人Ａ０５主張其與原告就系爭中平
路房地之買賣並非真實，而係借名登記乙節，本非虛捏。
⒍又參以附表三至附表八所示本件譯文為原告與參加人Ａ０５於另
案臺灣高等法院110年度重上字第281號經兩造核對後，均不
爭執其內容之譯文，故內容均堪認無誤，先予敘明，並查：
⑴附表七為證人李春蘭與李素蘭之對話內容，李素蘭即稱是為
了讓參加人Ａ０５離開巫裕棠才幫忙，並承認參加人Ａ０５有2380
萬元在她那邊。另附表三為108年5月26日之對話，其中附表
三編號1部分，原告先告知錢都到位了，參加人Ａ０５及李素蘭
即表示可以再去提領出來，李素蘭還告知不要留下把柄；附
表三編號4也可知原告與參加人Ａ０５、李素蘭在討論金流的處
理方式；附表三編號5部分，參加人Ａ０５詢問李素蘭家裡藏錢
的地方夠不夠大，李素蘭還表示會放在行李箱，且原告、李
素蘭並告知家裡有樓層控管很安全。益證參加人Ａ０５稱原告
雖有匯款如附表一編號1至4所示，但實際上有領回交還給原
告及李素蘭，放在原告與李素蘭家中保管等情，亦堪採信。
⑵附表三編號2、3部分也可見原告與李素蘭告知參加人Ａ０５名下
如果沒有財產就不怕被告，只要買賣價金給付完畢也不怕被
扣押，李素蘭還告知會幫忙守住參加人Ａ０５的財產。亦可知
原告與李素蘭一再向參加人Ａ０５表示只要將系爭中平路房地
等財產過戶，名下也沒財產，根本不怕被告，且這些行為都
是為了保住參加人Ａ０５之財產，顯見參加人Ａ０５與原告之間就
系爭中平路房地等買賣過戶行為都只是為了保全參加人Ａ０５
的財產，並非確實要將系爭中平路房地出賣給原告。
⑶附表四為108年6月8日之對話內容，附表四編號1、2、3部分
，可見原告、李素蘭一再向參加人Ａ０５表示說話要小心，一
定要說是真的買賣，才不會被巫裕棠追討回系爭中平路房地
；之後巫裕棠想拿回房子就必須出錢買回，如果不小心說成
假買賣或偷賣，原告會跟參加人Ａ０５劃清界線；可見原告、
李素蘭指導參加人Ａ０５對外說話之教戰守則，避免被察覺不
是真正的買賣。
⑷而參諸附表五為108年6月9日之對話，附表五編號1部分，參
加人Ａ０５仍表示與原告是借名登記；附表五編號2部分，李素
蘭即表示原告寧願將房地都過回參加人Ａ０５名下，省得麻煩
；附表五編號3、4、5部分，當參加人Ａ０５希望能寫借名登記
契約，李素蘭即告知這樣會讓原告惹上官司、構成使公務員
登載不實罪，參加人Ａ０５即改稱不然作預告登記，李素蘭就
稱可以以自己名義開立本票跟借據，還表示原告就沒有動過
所有權狀，確實只是出名人而已。亦可證參加人Ａ０５提出希
望能書寫借名登記契約或預告登記，原告與李素蘭即開始推
託會有刑責，怕留下證據等等，但為了讓參加人Ａ０５安心，
李素蘭一度同意簽發票據給參加人Ａ０５。
⑸是依附表三108年5月26日之對話，原告尚有附表一編號4之匯
款尚未給付給參加人Ａ０５，即一再與參加人Ａ０５商量要參加人
Ａ０５領錢取回之事，並安撫參加人Ａ０５都只是為了幫忙參加人
Ａ０５不被巫裕棠提起訴訟追討財產，並一再提醒參加人Ａ０５不
要留下任何可能的證明資料；是原告、李素蘭、參加人Ａ０５
之行為顯然異於一般買賣行為。另參諸附表五編號4、6部分
，自李勝炎之陳述，可知參加人Ａ０５出售不動產給原告，身
為賣方之參加人Ａ０５竟會將原告匯進去的錢馬上提領出來，
還要自行負擔利息；且依附表五編號5、6、7部分之內容亦
可知，李素蘭表示所有權狀係由其保管鎖在保險箱，原告都
沒有碰；其等所為顯然異於一般買賣交易情形，益顯悖於常
情，堪認原告與參加人Ａ０５就系爭中平路房地並無買賣之真
意。
⑹再徵諸附表三編號3部分，原告甚至直接稱「你現在可以好好
放心，如果我是神的時候，我可以告訴你，你完全得救了」
，附表五編號5、6、7部分，原告也一再強調自己是參加人Ａ
０５跟巫裕棠之間的擋火牆、避風港；以及附表五編號8部分
，原告更直接稱「我還跟她共謀哩」；自原告上開所述，更
證其已自承其行為就是與參加人Ａ０５共謀以保障參加人Ａ０５之
財產。
⑺顯見原告與參加人Ａ０５就系爭中平路房地所為之買賣交易，只
是為了能將系爭中平路房地登記在他人即原告名下，避免與
被參加人Ａ０５有金錢糾葛之男友追討回去，並無真實買賣真
意無誤。
⒎是依附表三至附表七之譯文，堪認參加人Ａ０５主張其與原告就
系爭中平路房地之買賣實質上為借名登記之契約關係，應為
實在。
⒏至於附表五編號6部分，參加人Ａ０５雖稱提領出來的錢是交給
李素蘭不是給老師，李素蘭也有向原告(老師)表示這都是他
們父女三人的事，希望原告不要生氣；另附表五編號9部分
，李勝炎也表示參加人Ａ０５如果有意見就自己買回去，原告
也稱不動產現在是他的；上開部分雖看似參加人Ａ０５將原告
匯的買賣價金提領出來與原告無關，不動產目前是原告的，
參加人Ａ０５須買回才能取得。然查：
⑴附表五均為本件相關人在108年6月9日之對話內容，參加人Ａ０
５一直表示這是借名登記關係，而要求寫借名登記契約、預
告等記等等，而原告及李素蘭僅有不斷安撫這都是為了保護
參加人Ａ０５。而李勝炎在前一日即108年6月8日附表四編號5
之對話中，其實是先指責參加人Ａ０５不應該讓原告及李素蘭
為其承擔責任，但在108年6月9日對話中，李勝炎其實是先
質疑為何參加人Ａ０５會將馬上將原告匯的買賣價金提領出來
，還要負擔利息，但在參加人Ａ０５一再要求寫借名登記契約
或預告登記保障其自身權益，原告及李素蘭不斷安撫參加人
Ａ０５之後，李勝炎後來才同意若參加人Ａ０５有意見就應該將不
動產買回之作法。
⑵又參以附表五編號9中、後段的對話，李勝炎表示希望不要讓
參加人Ａ０５回到系爭中平路房地居住，避免跟巫裕棠再有糾
葛，原告與李素蘭馬上表示同意，原告、李素蘭並表示是因
為參加人Ａ０５立場有傾向巫裕棠之情形，害怕參加人Ａ０５會跟
巫裕棠會聯合起來害到原告、李素蘭2人，所以一定要想辦
法避免；可見原告、李素蘭及李勝炎都是擔心參加人Ａ０５會
回到巫裕棠身邊，讓此事曝光會害了原告及李素蘭，才堅定
表示參加人Ａ０５不能再有其他作為，如果有意見都只能自己
買回不動產；但原告與參加人Ａ０５若是真正之買賣，即便參
加人Ａ０５與巫裕棠復合，也不會對原告之權益有何影響；則
依原告、李素蘭及李勝炎之擔憂，其實更顯原告與參加人Ａ０
５並無買賣交易之真意。另附表五編號10部分，李素蘭還向
原告表示反正其與李勝炎與參加人Ａ０５是家人，家人間說話
應該沒什麼可信度，但要原告一定要小心不要被參加人Ａ０５
錄下相關證據，益證原告、李素蘭一直在布局並留意不讓參
加人Ａ０５留下假買賣之相關證據。
⒐而原告雖一再主張參加人Ａ０５稱有將原告匯款之買賣價金領出
交給李素蘭及原告，但其提領金額數字卻有多種不一之說法
，且參加人Ａ０５實際上帳戶在起訴時還有高達968餘萬元之價
金餘額，並提出參加人Ａ０５存款簿之分析結算表、存摺明細
等件附卷為證(見本院卷五第100至133頁)；故否認參加人Ａ０
５所述云云。經查，原告、李素蘭持續在布局不要留下相關
證據，已如前述，況依附表三之譯文更可知原告、李素蘭還
很留意參加人Ａ０５一次提領金額不要被外人注意或註記，均
是為了不要在金流留下相關證據，並製造金流斷點，則參加
人Ａ０５無法確實證明提領之金流，本為原告、李素蘭規劃之
中，故不能僅以此而否定前述原告與參加人Ａ０５確實並無買
賣真意，而屬借名登記等節之認定。
⒑原告又稱其自買賣迄今有持續繳納房貸本息、相關稅捐及費
用迄今已近600萬元等等，並提出自行繳納之必要費用整理
資料附卷為證(見本院卷六第145至186頁)。然查，依附表五
編號4、8可知，原告與參加人Ａ０５原本應係約定參加人Ａ０５負
擔貸款等相關利息，因為參加人Ａ０５一再表示無法負擔，原
告還有表示可以幫忙出，但身為買方之原告自行負擔房貸利
息本屬當然，其等竟約定由參加人Ａ０５負擔，足認原告與參
加人Ａ０５並無買賣真意。且參加人Ａ０５於108年間即對原告提
起所有權移轉登記(含系爭中平路房地、系爭中福段土地)之
訴訟(即本院108年度重訴字第472號、臺灣高等法院110年度
重上字第281號)，原告為保全自己並拒絕返還系爭中平路房
地、系爭中福段土地，只能持續繳納與系爭中平路房地相關
之房貸本息、相關稅捐及費用，原告以此主張其確實有向參
加人Ａ０５買受系爭中平路房地，並非可採。
⒒另原告又稱簽訂系爭買賣契約書之前後，參加人Ａ０５、原告均
有通知被告Ａ０３系爭中平路房地之買賣交易等語。然查，依
附表五編號9之對話內容，可知李勝炎希望參加人Ａ０５不要搬
回系爭中平路房地，原告也配合表示會告知房客不能讓參加
人Ａ０５進入，還會去換鎖等等，則原告對於參加人Ａ０５搬回系
爭中平路房地而與巫裕棠再有糾葛乙事所研擬出之應對法，
即包含通知系爭房屋1樓之房客即被告Ａ０３不讓參加人Ａ０５進
入，則原告以此主張其與參加人Ａ０５就系爭中平路房地為真
正買賣，亦非可採。
⒓至李素蘭於另案109年6月11日偵訊、另案110年10月28日民事
審理中均證稱：原告與參加人Ａ０５為真正買賣，並證稱錄音
譯文之內容是參加人Ａ０５要設計原告才說是借名登記，並稱
陪參加人Ａ０５提領款項後是放到參加人Ａ０５中壢內壢區忠孝路
辦公室之保險箱，並否認有說要開本票給參加人Ａ０５乙事，
有另案109年6月11日偵訊、另案110年10月28日民事審理筆
錄附卷可參(見本院卷四第138至144、164至178頁)。惟查，
依附表三編號5之譯文內容，參加人Ａ０５先詢問李素蘭家裡的
保險箱是否夠大，李素蘭回稱會用行李箱裝，且原告及李素
蘭還表示其等家裡有樓層控管很安全，則李素蘭於另案證稱
提領出來的錢都放在參加人Ａ０５辦公室等情，顯屬不實；另
依附表五編號6、7之譯文內容，李素蘭確實有表示要簽發本
票給參加人Ａ０５，堪認李素蘭否認要簽發本票乙節亦與事實
不符；是李素蘭前開證述內容顯見有迴護原告之情事，亦不
足作為有利原告之事證。
⒔從而，參加人Ａ０５主張其與原告就系爭中平路房地並無買賣真
意，而是隱藏借名登記契約之意思表示，應堪認屬實，故系
爭買賣契約書依民法第87條第2項規定應認為實質上應屬借
名登記契約；另參加人Ａ０５主張其已寄發存證信函給原告終
止借名登記契約，並對原告提起不動產所有權移轉登記等訴
訟，目前亦判決原告應將系爭中平路房地、系爭中福段土地
所有權移轉登記給參加人Ａ０５，有本院108年度重訴字第472
號判決、臺灣高等法院110年度重上字第281號判決附卷可參
(見本院卷七第109至121、65至93頁)，雖上開判決尚未確定
，但其認定事實與本件前開認定大致相符；且參加人Ａ０５亦
提出在108年6月28日寄發之存證信函附卷供參(見本院卷二
第168至172頁)；足證參加人Ａ０５與原告就系爭中平路房地簽
訂之系爭買賣契約書，業經參加人Ａ０５終止借名登記契約。
㈡原告請求被告Ａ０３遷讓返還系爭房屋1樓，並無理由。
⒈系爭買賣契約書於108年6月4日加註第14條第2項約定「本建
物已出租，自108年6月1日起租約由甲方(即原告)延續出租
，押金四十萬元正已自第三次款項內扣除，租金及其收益自
108年6月1日起由甲方業管。並交付鑰匙一付由甲方收訖」
，另原告也表示被告Ａ０３交付給參加人Ａ０５如附表二所示之26
張租金支票轉由原告持有等情，均為兩造所不爭執；且原告
亦自承已將如附表二所示支票兌現存入自己帳戶，並提出原
告存入台灣銀行南崁分行代收票據彙總單等件為據(見本院
卷二第54至58頁)，上情應堪認定。
⒉按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
民法第767條第1項前段定有明文。又按買賣標的物已辦理所
有權移轉登記，尚未交付買受人者，出賣人依民法第348條
規定，本負有交付標的物予買受人之義務，倘出賣人其後將
該標的物基於債之關係再讓與第三人，並移轉占有時，因出
賣人違反買賣契約之內容，該第三人占有標的物對買受人而
言，應無正當占有權源，買受人固得對該第三人行使所有物
返還請求權；惟該買賣契約如經合法解除者，溯及訂約時失
其效力，與自始未訂契約同，出賣人已不負交付買賣標的物
予買受人之義務，則出賣人將其占有之標的物讓與第三人，
並移轉占有，即無違反買賣契約之內容可言。於此情形，原
基於一定法律關係（尤其債之關係）自出賣人直接取得占有
之第三人，因出賣人對於買受人本有合法占有之權利（甚至
得向買受人請求回復所有權登記），其移轉占有亦已不違反
買賣契約之內容，該第三人自得基於「占有連鎖 （Besitzk
ette）」之原理，對於取得所有權之買受人主張有合法占有
之權源，初與第三人基於債之相對性（債之關係僅存在於契
約當事人之間）不能對抗物之所有人未盡相同(最高法院102
年度台上字第2048號民事判決意旨參照)。經查，原告與參
加人Ａ０５就系爭中平路房地所簽訂之系爭買賣契約書，實際
上為隱藏借名登記契約之法律行為，並經參加人Ａ０５於108年
6月28日寄發存證信函終止等情，業經認定如前；而系爭中
平路房地目前雖仍登記於原告名下，但原告與參加人Ａ０５就
系爭中平路房地所為之系爭買賣契約書既為借名登記契約，
參加人Ａ０５即得由自己管理、使用、處分系爭中平路房地，
而被告Ａ０３與參加人Ａ０５就系爭房屋1樓後續另有簽訂租賃期
間自109年7月1日至115年6月30日之租賃契約，有租賃契約2
份附卷可憑(見本院卷二第176至180頁、本院卷七第485至48
9頁)，基於前開實務見解，被告Ａ０３對於即得對原告依占有
連鎖而主張為有權占有。是原告主張依民法第767條第1項規
定請求被告Ａ０３遷讓返還系爭房屋1樓，應無理由。
⒊又按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生
產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。民法第455條
定有明文。經查，系爭買賣契約書雖有約定自108年6月1日
後由原告延續出租，然原告本件係主張被告Ａ０３應於系爭租
約109年6月30日租賃期間終止後，應返還系爭房屋1樓，故
原告於109年6月30日以後與被告Ａ０３應已無任何租賃契約關
係，應為兩造所不爭執；惟參加人Ａ０５於108年6月28日已寄
發存證信函終止與原告之借名登記契約，業如前述，則原告
經參加人Ａ０５終止借名登記契約後，理應無權就系爭中平路
房地再為行使權利，況參加人Ａ０５本可自由管理、使用、處
分系爭中平路房地，被告Ａ０３與參加人Ａ０５並於109年7月1日
以後已另行簽訂租賃契約，亦如前述，系爭房屋1樓之租賃
契約關係目前存在於參加人Ａ０５與被告Ａ０３之間，原告依民法
第455條規定請求被告Ａ０３返還租賃物即系爭房屋1樓，亦無
理由。
㈢原告請求被告2人自109年7月1日起至返還系爭房屋1樓之日止
，按月連帶給付原告42萬元，並無理由。
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179條定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租
金之利益，為社會之通常觀念。經查，被告Ａ０３並非無權占