臺灣高等法院民事判決 92年度上易字第610號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 陳明良律師
王東山律師
複代 理 人 李美寬律師
被上 訴 人 乙○○
訴訟代理人 陳國村
劉興源律師
上列當事人間減少價金事件，上訴人對於中華民國92年4月17 日
臺灣士林地方法院90年度訴字第201號第一審判決提起上訴，本
院於94年8月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊前於民國89年5月19日透過信義房屋仲介 股份有限公司公司文德店（下稱信義房屋）居間仲介，向上 訴人購買坐落台北巿內湖區○○段○○段703地號土地應有部 分，及其上門牌號碼台北巿內湖路1段737巷50弄43號5樓建 物（以下分別簡稱系爭土地、系爭房屋，合則簡稱系爭不動 產），買賣價金為新台幣（下同）850萬元。伊已依約付清 價款，上訴人亦於89年7月15日將系爭房屋點交。交屋後， 伊於裝璜期間懷疑系爭房屋有明顯傾斜之現象，乃隨即透過 信義房屋仲介人員向上訴人反應，並於89年10月25日委託日 晟測量工程股份有限公司（下稱日晟公司）測量屋況，赫然 發現系爭房屋傾斜度高達83分之1，已嚴重威脅伊及家屬生 命、財產上之安全，伊旋即向信義房屋人員反應，雖經信義 房屋委託王建智律師於89年12月11日以（八十九）智律字第 1211號函，促請上訴人出面協商解決，惟上訴人置之不理。 伊不得已，再委請劉興源律師於89年12月21日以台北正義郵 局第1281號存證信函，催請上訴人出面協商，上訴人依然置 若罔聞。為此，伊乃依民法第365條關於買受人因物有瑕疵 而得請求減少價金之規定，迭次通知上訴人減少本件買賣價 金150萬元。上訴人既已受領該部分價金，惟於伊為上開減 少價金之意思表示後，上訴人已失其受領該150萬元之法律 上原因，因依民法第179條後段規定，求為命上訴人給付150 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算利息之判決。
二、上訴人則以：伊否認應負任何瑕疵擔保責任，系爭不動產無 任何「交換價值」或「使用價值」（效用）之減少；且否認
日晟公司所作出之數值成果報告內容為真；又國泰不動產鑑 定股份有限公司（下簡稱國泰公司）就系爭房屋所為之鑑定 亦非真實，不得為本案判決之基礎；況被上訴人因重大過失 ，又未即時通知上訴人，亦不得請求減少價金等語，資為抗 辯。
三、本件經原審判決上訴人應給付被上訴人150萬元，及自90 年 3月9日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。上訴人 就原審判決其敗訴部分提起上訴，聲明為：（一）原判決廢 棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執 行之聲請均駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執之事實（見本院94年8月8日準備程序筆錄）（一）被上訴人於89年5月19日透過信義房屋人員居間仲介，向 上訴人購買系爭不動產，買賣價金為850萬元，被上訴人 已依約付清價款，上訴人於89年7月15日將系爭房屋點交 被上訴人。
（二）被上訴人因發現系爭房屋有傾斜之情形，而向信義房屋人 員反應，信義房屋委託王建智律師於89年12月11日以（八 十九）智律字第1211號函，促請上訴人出面協商解決，另 被上訴人再委請劉興源律師於89年12月21日以台北正義郵 局第1281號存證信函，催請上訴人出面協商。（三）上揭事實，並有兩造不爭執其形式真正（見本院同上筆錄 ）之買賣契約書、王建智律師函、劉興源律師函（以上均 影本）附卷可稽（見原審卷第7至18頁、第6頁、第24至25 頁），自堪信為真實。
五、本件經本院於94年8月8日與兩造整理並協議簡化之爭點為（ 見本院94年8月8日準備程序筆錄，並依本院論述之先後順序 而調整其次序，先此敘明）
（一）上訴人是否應負瑕疵擔保責任？
１、系爭房屋是否有傾斜之瑕疵？若有傾斜係於何時發生？日 晟公司之數值成果報告是否可採？臺北市建築師公會（下 簡稱建築師公會）之鑑定報告書（下簡稱建築師鑑定報告 ）有無明顯瑕疵？可否證明系爭房屋有傾斜情事？證人彭 木枝之證言是否可採？
２、系爭房屋之瑕疵是否無關重要？
３、被上訴人事先是否知情或因重大過失，而不知系爭房屋有 傾斜瑕疵？該瑕疵是否依通常程序檢查即可得知？ ４、被上訴人知有瑕疵後，是否已經即時通知上訴人而已盡民 法第356條之義務？
５、上訴人於出售系爭房屋時，是否知悉系爭房屋有傾斜情形 ，而故意隱瞞未告知被上訴人？
（二）被上訴人因減少價金而請求返還不當得利，是否正當？ １、系爭房屋若有傾斜，是否造成房價減損？金額若干？ ２、國泰公司之鑑定報告書有無明顯瑕疵？可否證明應減少之 價金為150萬元？國泰公司之鑑定報告書，與臺灣省土木 技師公會（下簡稱土木技師公會）鑑定補償費之認定標準 是否有出入？其不同為何？
六、茲分別論述如下
（一）上訴人應負瑕疵擔保責任。
１、系爭房屋確有傾斜之瑕疵，且係於系爭房屋交付時以前發 生，即於交付時已經存在。
（１）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規 定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦 無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；又買 賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受 負擔。民法第354條第1項本文、第373條本文分別定有 明文。
（２）經查，被上訴人主張系爭不動產有傾斜之現象，經其聲 請原審囑託建築師公會鑑定，建築師鑑定報告認為「綜 合垂直測量、水平測量結果及鑑定標的物之現況，研判 鑑定標的物有向後傾斜之現象，5樓室內地坪水平高程 之最大傾斜率約為1/104，整棟建築物之最大垂直傾斜 度約為1/111，而1/125<傾斜率<1/100依台北市建築物 工程施工損害鄰房鑑定手冊（89年6月增訂版）之規定 為第四級之傾斜」附卷可稽（見外置證物，即該建築師 鑑定報告「八．結論與建議（一）房屋之傾斜程度」內 ）。
（３）建築師公會指派擔任上開鑑定報告工作之鑑定人曹書生 建築師於原審到庭陳稱：「我們做垂直測量的目的，是 測量整棟建築物的傾斜度，我們取中間的點才可測出整 棟建築物的傾斜狀況。這是依照損害鄰房鑑定手冊之規 定鑑定的」「經緯儀可同時測垂直及水平，水準儀只能 測水平」等語；鑑定人陳星皓則稱：「我們使用的儀器 是用經緯儀測量，日晟公司是使用水準儀。我們是依照 法院的指示為測量，我們的鑑定報告有送建築師公會審 議。」「本件鑑定結果傾斜度是一一一分之一，屬第四 級的損害，如果是因為鄰房建築造成的，雖然是第四級 損害也是屬於工程性損害，我們鑑定房屋的傾斜度主要 是看整棟建築物的垂直傾斜度」等語；另鑑定人謝一田 復稱：「我們使用的是建築師公會的儀器，有三位建築 師到現場測量，測量結果並經建築師公會的審議，鑑定
報告所使用的文句十分明確，相對日晟公司的測定報告 在最後附註為僅供參考」等情（以上分別見原審壹卷第 111頁至第113頁、第128頁）。由是觀之，堪認建築師 之鑑定報告，係由上開三位鑑定人依其專業之鑑定規範 ，以系爭建物所坐落之整排毗連之5樓公寓為鑑定對象 ，摘取適當之測量點以執行鑑定工作，結果公正客觀可 期，當非上訴人泛以「鑑定基礎有錯」、「建物沒有裂 縫」、「地坪會做洩水坡」、「此鑑定乃依據日晟公司 所作出之室內地坪及頂樓女兒牆之水平高程測量據為基 礎，無參考價值」云云，及對工程性損害、非工程性損 害之誤解所得推翻。
（４）上訴人於上訴後，復一再爭執建築師鑑定報告及日晟公 司之鑑定結果，本院乃委託土木技師公會重新鑑定。土 木技師鑑定報告之鑑定結論認為「鑑定標的物主要傾斜 度方向為向後傾斜，建物部份為1/115，室內部份為1/ 111，而另一傾斜方向為向左傾斜，建物部分為1/299 ，室內部份左右方向大致為水平。」，此有土木技師鑑 定報告在卷可參（見外置證物，第5頁至第6頁）。職是 ，無論建築師之鑑定報告，或者土木技師之鑑定報告， 皆認為系爭房屋確有傾斜之情況，此其一。雖二者之數 據稍有不同，但差距甚微，此其二。且關於系爭房屋係 向後傾斜部分，二者結論相同，此其三。至於些微數據 之差異，或因時間不同，或因使用之儀器，或因操作之 人員，或因測量之位置等等因素，但對於系爭房屋確有 向後傾斜之結論，應無二致，此其四。另上訴人復以： 欲測量系爭房屋有無傾斜，應以系爭房屋之結構體為測 量之基準，但土木技師之鑑定報告竟以屋頂水箱為測量 高點，是其傾斜度之判斷，自不無有誤云云。乃屬空言 主張，並未提出證據以實其說，尚難採信，併此指明。 （５）佐諸證人即交屋後為被上訴人施工裝璜之黃新田結證稱 「我去裝潢做櫃子，我發現地高低不平，傾斜度很大， 我主張以梯角板來墊高」、「房屋前後傾斜差14、15公 分，房屋後落下陷」等語（見原審壹卷第56頁）觀之， 顯見被上訴人主張系爭房屋確有向後傾斜之情事，應可 採信。至被上訴人以其於訴訟前及訴訟中私自委請日晟 公司施作之測量結果2份為據，主張系爭建物傾斜率較 建築師鑑定報告結果為大云云。然建築師公會乃受原審 委託，其所指派之鑑定人均為專業建築師，且3人會同 為之，自然較具公信力。再衡諸土木技師之鑑定報告所 示之數據以觀，本院認為不能以被上訴人所主張之日晟
公司測量結果為據，併此敘明。
（６）再者，證人彭木枝證稱：該大樓有地基下陷、牆壁有裂 痕，房屋前後地平面，前後有七、八寸差距，係於系爭 不動產交付前即已存在等語（見原審貳卷第309頁）。 而關於傾斜發生之時間及原因部分，土木技師鑑定報告 認為「傾斜發生時間應於建築物施工期間高程控制誤差 所致」等情（見該鑑定報告第6頁）。準此可見，系爭 房屋之傾斜情事，係人為因素造成，並非天災如地震等 所造成，而由上開鑑定報告與證人彭木枝之陳述，綜合 以觀，顯見系爭房屋確有向後傾斜，且傾斜早已存在於 本件買賣交屋前，應堪確定。
（７）上訴人雖辯稱：證人彭木枝乃就其所有之1樓房屋地基 下陷情形為證，並非就系爭之5樓建物傾斜情形作證， 且證人從未進入系爭建物，自不可以其證詞推論5樓建 物之傾斜時點云云。惟證人所有建物（45號1樓）與系 爭建物（43號5樓）乃相互毗連，坐落同一基地，豈有 彭木枝所有之房屋因基地下陷而傾斜，而相鄰之系爭建 物完好矗立於5樓？是上訴人抗辯顯悖於經驗法則，要 難採信。況本院認定系爭房屋確有向後傾斜，且傾斜早 已存在於本件買賣交屋前，乃係根據上揭鑑定報告為主 ，證人彭木枝之證詞，僅係佐證之說明，上訴人對於上 揭鑑定報告所指系爭房屋確有傾斜情事，無從否定，則 無論證人彭木枝之證詞，是否有瑕疵或不精準之問題， 要與本件之認定無關。
（８）準此，被上訴人主張；系爭房屋確有傾斜之瑕疵，且係 於系爭房屋交付時以前發生，即於交付時已經存在，應 堪採信。
２、系爭房屋之瑕疵並非無關重要。
（１）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規 定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦 無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減 少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。民法第354條 第1項定有明文。而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺 點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為 物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕 疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字 第1173號判例意旨參照）。
（２）經查，系爭房屋確有向後傾斜之情形，已如上述。是稽 諸吾人生活經驗及社會常情，系爭建物之傾斜情形自屬 瑕疵，且非無關重要。蓋系爭房屋之主要功能，除供居
住使用外，亦屬保值資產，而有重要之交換價值。然其 竟有向後傾斜之瑕疵，衡諸通常之交易觀念，必使系爭 房屋之交換價值產生貶抑。職是之故，被上訴人主張上 述傾斜情形，即屬減少系爭房屋價值之瑕疵，應堪採信 。至上訴人雖援引上開鑑定報告所載鑑定標的物之傾斜 並未造成結構體之明顯損壞，故應無工程性之損害等語 ，而辯稱本件瑕疵無關重要云云，尚非可取。
（３）再參諸建築師鑑定報告指出「惟鑑定標的物整棟建築物 後側（臨防火巷）之一樓花台、圍牆等處有明顯因變位 而產生之破壞情形」（見該鑑定報告「七、鑑定結果」 之（三））、「惟鑑定標的物之傾斜現象仍造成居住及 使用者心理不安、使用不便、轉售不易、價值折損等非 工程性損害」（見該鑑定報告「八、結論與建議」之（ 三））；證人彭木枝結證敘述其屋損情形：房屋購買了 十幾年，購買時好像地基有輕微下陷情形，情況是窗戶 關閉時不好關閉，牆壁有裂痕，當時有修繕；修繕後約 住了四、五年以後又發現房屋仍有下陷，情形是房屋門 窗很難關上，才找土木工人再修理房屋地基，此次約有 一寸裂痕，所以地下底層才綁鋼筋，當時土水師他用『 水像（台語）』測量房屋的前後地平面，前後約有七、 八寸差距，所以修繕才將樓地層拉平。地層下陷是何原 因不詳？只知道窗戶很難關、牆壁有裂痕才會修繕等情 （見原審貳卷第309頁）以觀，益見系爭房屋向後傾斜 之瑕疵，當非無關重要。
（４）揆諸上揭法文及判例意旨，足徵被上訴人所稱系爭房屋 之瑕疵並非無關重要等情，應堪採信。上訴人辯稱即使 有傾斜之瑕疵亦無關重要，應非可取。
３、被上訴人並無事先知情或因重大過失，而不知系爭房屋有 傾斜瑕疵之情事，且系爭房屋之瑕疵非依通常程序檢查即 可得知。
（１）上訴人復抗辯：被上訴人於尚未付清價款前，多次由仲 介人員帶看系爭房屋，甚至在房屋中灌水，檢視漏水情 形，要求上訴人修繕，足見其乃經詳細檢驗並深思熟慮 後，始決定購買系爭房屋，是被上訴人對於系爭房屋傾 斜情形，乃因重大過失而不知，因而主張上訴人不負瑕 疵擔保責任云云。
（２）按買受人於契約成立時，知其物有民法第354條第1項所 稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；又買受人因重大過 失，而不知有民法第354條第1項第1項所稱之瑕疵者， 出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不
告知其瑕疵者，不在此限。民法第第355條定有明文。 而所謂重大過失，乃指依一般人之注意可得而知，竟怠 於注意而不知。
（３）經查，系爭房屋之傾斜瑕疵，並非一般老舊房屋常見之 瑕疵，此與漏水為中古屋所常有者不同，自非稍盡一般 人之注意義務即可獲知。尤有甚者，上訴人居住系爭房 屋多年，仍一再抗辯其不知系爭房屋有傾斜情事等情。 由是可知，系爭房屋傾斜之瑕疵，縱居住相當時間然未 予以檢測，即難以查覺。職是，上訴人以被上訴人檢視 漏水情形，即推論被上訴人因重大過失不知系爭房屋之 傾斜情形，而抗辯其不負瑕疵擔保責任，顯非可取。 （４）況且，系爭房屋是否確有傾斜情事，歷經日晟公司、建 築師公會及土木技師公會3個單位，由專業人員使用專 業知識及工具鑑測結果之傾斜度，尚未盡相符，又豈是 被上訴人於信義公司人員帶看之際，肉眼即可判別之事 。衡諸一般經驗法則，購屋自用者看屋時，最重視格局 、動線、房間大小、方位、採光、有無漏水跡象等情事 ，倘非事先有資訊參考，豈能注意房屋有無傾斜之瑕疵 ？乃上訴人抗辯被上訴人依通常程序從速檢查即可知悉 系爭房屋之傾斜情事，實非可取。
（５）甚者，倘被上訴人明知系爭房屋已有傾斜情事，如仍有 購買意願，必將此問題提出討論，或為議價之重要參考 。且被上訴人向上訴人購買系爭不動產之際，為我國正 面臨有史以來首次經濟負成長之89年間，斯時房市並不 熱絡，更無不討價還價之理。而系爭不動產之成交價格 為850萬元，然兩造交易期間，並未將系爭房屋傾斜情 事列入考量因素。因此，足見被上訴人並無事先知情或 因重大過失，而不知系爭房屋有傾斜瑕疵之情事，且系 爭房屋之瑕疵非依通常程序檢查即可得知，應可認定。 ４、被上訴人知有瑕疵後，已經即時通知上訴人而盡民法第35 6條之義務。
（１）上訴人另辯以：其於89年12月間，始接獲被上訴人通知 物有瑕疵，故被上訴人未依民法第356條規定從速檢查 ；且被上訴人於89年9月底即已知系爭房屋有傾斜之狀 況，卻遲至2個多月後，始透過信義房屋委託王建智律 師於89年12月11日以（八十九）智律字第1211號函告知 ，既未在發見瑕疵後即為告知，自應視為承認受領系爭 房屋云云。
（２）按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領 之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即
通知出賣人；買受人怠於為前項之通知者，除依通常之 檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。民法 第356條第1項、第2項分別定有明文。而所謂依通常程 序，從速檢查其所受領之物，乃指按物之性質，依通常 程序為之為已足，不必依特殊程序。
（３）查系爭房屋之傾斜情事，並非目視可見，尚待測量鑑定 ，始得確定，業如上所述。因此，系爭房屋之瑕疵，顯 非被上訴人依通常程序檢查即可發現。是揆諸上開說明 ，顯見上訴人辯稱：被上訴人未依通常程序檢查系爭房 屋，致未即時通知上訴人，而應視為承認受領系爭房屋 ，不得對上訴人主張出賣人之擔保責任云云，要屬無據 ，不足採信。
（４）再按不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人 ，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第356 條第3項固有明文。此處所謂買受人之通知義務，係指 買受人以將受領物有瑕疵之事實，具體指明瑕疵所在， 而通知於出賣人為已足，其方法以口頭或書面均無不可 ，倘未盡通知之義務，將喪失瑕疵擔保請求權，是為買 受人之對己義務。至是否於發現後即時通知，則應斟酌 買賣標的物之性質、交易習慣、買賣雙方之認知、利益 衡量及一般客觀經驗等綜合判斷，非必指具體之時間長 短。
（５）查被上訴人於裝璜施工期間，因懷疑系爭房屋有傾斜現 象，始向信義房屋仲介人員反應。此際，尚不能謂被上 訴人已確知系爭房屋有瑕疵。至被上訴人於89年10月25 日委託日晟公司測量屋況，日晟公司係於89年10月30日 始作成數值成果報告書（見原審壹卷第19頁）。是故， 被上訴人應於89年10月30日之後，始確知系爭房屋有傾 斜之瑕疵，應可確定。
（６）又被上訴人因發現系爭房屋有傾斜之情形，而向信義房 屋人員反應，信義房屋委託王建智律師於89年12月11日 以（八十九）智律字第1211號函促請上訴人出面協商解 決，另被上訴人再委請劉興源律師於89年12月21日以台 北正義郵局第1281號存證信函，催請上訴人出面協商等 事實，為上訴人所不爭執，業如上四之（二）所述，亦 堪確定。
（７）參諸上揭王建智律師函係謂：信義房屋受委託居間仲介 兩造間之系爭不動產買賣契約，嗣經買方（即被上訴人 ）告稱系爭建物有傾斜現象，信義房屋基於服務精神， 為協助買賣雙方解決爭議，特委請王建智律師函邀兩造
於89年12 月18日至律師事務所洽商解決方法等情（見 原審壹卷第6頁）；而證人即信義房屋負責買方仲介之 梁貴雯於原審證稱：「（原告訴訟代理人劉律師問：我 方有反應傾斜問題）有，我公司也有就買主的反應積極 和原屋主聯繫，有發公司函（按指上揭王建智律師函) 。」「（89年12月18日）協調時原屋主未到，原告和信 義房屋公司有到，當天是作意見上溝通。」等語（見原 審壹卷第57頁至第58頁）觀之，可見被上訴人於確知系 爭房屋有傾斜之瑕疵時，已於89年12月11日之前通知信 義房屋，此其一。衡諸常情，信義房屋於接獲被上訴人 之通知後，曾於上揭王建智律師函發送之前，通知上訴 人，蓋信義房屋不可能逕對上訴人發律師函，必於一般 通知方法不能達其預定效果或目的時，始委任律師發函 以確保其法律效果，此其二。上訴人並未於89年12月18 日至王建智律師事務所參與協調，此其三。
（８）準此，被上訴人於知悉系爭房屋確有傾斜情事後，應已 於89年11月間或89年12月初，向兩造系爭不動產買賣契 約之仲介人信義房屋為通知，而信義房屋亦於89年12月 11日之前，已將此訊息通知上訴人，堪以認定。再佐諸 兩造間為不動產買賣契約，系爭房屋不易變動其性質； 兩造係透過信義房屋進行交易，若有瑕疵等相關問題， 通常係透過信義房屋居間處理；被上訴人於確知上訴人 不願出面處理後，已儘速以律師函通知上訴人，前後時 間不過4、50日，對上訴人應無不利之影響及其他一般 客觀經驗等相關情事綜合以觀，要難謂被上訴人非於發 現系爭房屋之瑕疵後，即時通知上訴人。
（９）是故，上訴人辯稱：被上訴人知有瑕疵後，未即時通知 上訴人，而不得主張瑕疵擔保請求權云云，亦非可取。 ５、綜上，本件上訴人就系爭房屋之瑕疵應負其出賣人之擔保 責任，至為明確。至上訴人另抗辯系爭建物係他建設公司 所承建出售，並非上訴人所建，上訴人無可歸責云云，誠 屬誤解出賣人之瑕疵擔保責任之性質，自無可採。是則其 於原審就此另聲請調閱當時興建之建築圖說，訊問原設計 監造之建築師，均無必要，亦併予敘明。至於「上訴人於 出售系爭房屋時，是否知悉系爭房屋有傾斜情形，而故意 隱瞞未告知被上訴人？」之爭點，無論其認定如何，皆與 本件之結論無關，自無論列之必要，併此敘明。（二）被上訴人因上訴人交付之系爭房屋有瑕疵，而主張減少價 金150萬元，並依不當得利請求權請求返還，要屬正當。 １、被上訴人因系爭房屋有傾斜情事，而請求減少價金150萬
元，業已行使其價金減少請求權。
（１）按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔 保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但 依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價 金，民法第359條定有明文；又按民法第359條規定買受 人因買賣標的物有瑕疵，得請求減少其價金，此項減少 價金請求權之行使，僅須由買受人向出賣人以意思表示 為之為已足（最高法院86年度台上字第2659號判決意旨 參照）。
（２）經查，上訴人既應對系爭建物之傾斜負其瑕疵擔保責任 ，則被上訴人於起訴時主張民法第359條之規定，請求 上訴人返還減少之價金150萬元，且訴狀繕本已送達上 訴人，應認被上訴人已向上訴人為減少價金之意思表示 ，是其業已行使減少價金請求權，應屬無疑。
２、國泰公司之鑑定報告並無明顯瑕疵，應可證明系爭不動產 應減少之價金為150萬元。
（１）系爭不動產因傾斜瑕疵而減損價值，經被上訴人聲請原 審委由國泰公司鑑定，該鑑定係依標的不動產傾斜所形 成建築物使用的不便利性、居住使用的恐懼性、不具備 市場競爭力、建物維修費用的可能增加、建物加速折舊 現象發生為價格影響因素，分別評定其修正率為1.5%、 15%、6%、2%、1.5%，再以買賣價格乘以總修正率75. 97%（計算式：(1-1.5%)x(1-15%)x(1-6%)x(1-2%)x(1- 1.5%)）獲得減損價格約為204萬元（計算式為0000000 x(1-75.97%)，精確而言為204萬2550元），此有國泰公 司之鑑定報告在卷可憑（見外置證物）。
（２）國泰公司承辦該鑑定報告之人員李兆輝於原審到庭就其 鑑定方法作如下之說明：「本件建物現場無龜裂等實質 損害，我認為最重要是心理上的影響，所以我參考內政 部頒佈不動產鑑定估價技術規則找出五個因素，不便利 性，例如門會自動關上、圓型物體會滾動、請參考第11 頁本案訂為五等級，每一等級有修正率，不便利性我評 定為一點五％是取中數，未有採用均等法。本件最大影 響是心理恐懼，我認為本件在交易雙方在買賣時這種因 素會有百分之十五的殺價空間，一般成屋都有百分之十 殺價空間。更何況此屋；第13頁的第9行報告文字是誤 植，應改正為第四級。所謂不具市場競爭力指的是該屋 交易時間會很長不易脫手，現在仲介買賣會要求賣方提 出現場狀況說明書。買方一旦知道傾斜買方的買受意願 就降低，維修費用指的是該屋承受地震的外力能力較差
。雖然目前沒有裂痕不需修補，但未來它與正常建物相 比，地震所造成的損害會較大。折舊部份一般建物是百 分之一，這是用稅捐處耐用年限60年來算，此建物用百 分之一．一％為計算，我折算是耐用年數減少一成來計 算，來評估本件建物耐用年限為54年，因為本身建物是 品質不好所以折舊會比較快一點；所以修正率列為第一 級，並取中數。這幾個修正率互相牽動所以我用積乘法 來計算總修正幅度，並以89年簽約價格為計算基礎」等 語（見原審貳卷第218頁），並有其所採用之乘算法之 依據附卷足憑（見原審貳卷第265頁至第267頁，林英彥 著不動產估價，第210頁、第300頁）。
（３）經核國泰公司之鑑定報告採為影響價格之五項因素，均 屬適當合理，乘算法亦有憑據，是上開鑑定結果詳實可 採。雖上訴人抗辯國泰公司未會同上訴人鑑定、採用不 該用之日晟公司數據云云。惟本件係就固著於土地上之 系爭建物為價損之鑑定，各項影響價格之因素無偽造更 改之可能，鑑定程序未會同上訴人在場雖有瑕疵，惟不 致影響鑑定標的、因素，是此程序上之瑕疵自不足以推 翻鑑定結果。又鑑定人李兆輝證稱「該鑑定書（按指日 晟公司報告書）是業主提供給我的，但事實上該公司數 據對我的鑑定結果並沒有影響。我只要了解該建物有傾 斜就可以，業主有現場有拿水瓶（圓柱體）放在地面上 它會滾動而且越滾越快」（見同上筆錄），且觀之國泰 公司鑑定報告書所核定前揭五項因素之修正率，並未將 傾斜率多少納入考量，是日晟公司測量所得之數據與價 損報告並無關聯。
（４）又不動產估價技術規則，乃依據不動產估價師法第19條 第1項而訂定，於90年10月17日公布；而不動產估價師 法第19條第1項則規定「不動產估價之作業程序、方法 及估價時應遵行事項等技術規則，由中央主管機關定之 」，是不動產估價技術規則之內容及立法意旨無非係使 取得證照之估價師執行估價作業時有所遵循，如鑑定結 果客觀公正，縱有違反該規則所規範之事項，並不必然 減損鑑定結果之公信力。本件系爭建物於76年8月31 日 完工（見國泰公司鑑定報告書所附建物登記謄本），於 本件買賣契約成立時，屋齡超過12年，面積約49.03坪 （見同上謄本），前述傾斜瑕疵客觀上已致該建物難覓 交易對象。上開鑑定結果認價損為204萬元，應認尚稱 公正，上訴人指國泰公司鑑定報告書違反不動產估價技 術規則之數項規定，本院認無以減損該價損報告之可信
度。是上訴人聲請另為鑑定，當無必要。
（５）上訴人另以：國泰公司鑑價係以上訴人出售與被上訴人 之「房屋」及「土地」全部價金850萬元，作為計算房 屋傾斜之折價標的。然土地價值與房屋傾斜之瑕疵根本 無關，其估價折價之標的，顯不合理云云。惟查，國泰 公司鑑定報告載明其鑑價目的為「勘估標的建物傾斜之 價格減損評估參考」，而鑑定價格種類則為「依受損前 題下之限定價格」（見該鑑定報告第1頁）。是以國泰 公司之鑑定報告前提觀察，其以系爭不動產之交易價格 ，而評估其減損價格，並非單以系爭房屋為評量單位， 要無不妥之處。上訴人上揭所辯，係曲解國泰公司鑑定 報告之詞，洵不足取。
（６）本院於本件上訴後，另行委託土木技師公會鑑定之事項 ，雖及於工程性及非工程損害。惟土木技師鑑定報告就 非工程性損害部分，並無參考任何數據，亦未提出具體 之評估。是故，本件非工程性損害部分，自應參照原審 國泰公司之評價為準。至土木技師公會鑑定補償費之認 定標準，係以「重建工程造價」，亦即房屋重建造價作 為折價依據，對於系爭房屋令人恐懼感、使用不便利性 、不具市場競爭性、維修費用可能增加、加速折舊現象 等因素，並未斟酌，尚非可採，均併此敘明。
（７）綜此，系爭房屋因傾斜而減損價值（即非工程性損害） ，經原審委託國泰公司鑑定，而該鑑定係依標的不動產 傾斜所形成建築物使用的不便利性、居住使用的恐懼性 、不具備市場競爭力、建物維修費用的可能增加、建物 加速折舊現象發生為價格影響因素分別評定其修正率為 1.5%、15% 、6%、2%、1.5%，再以買賣價格乘以總修正 率75. 97%；獲得減損價格為204萬元，被上訴人在原審 請求上訴人減價150萬元，尚低於國泰公司鑑定之減損 價格，故原審認定被上訴人請求減價150萬元，應可成 立。
（三）末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益。雖有法律上之原因而其後已不存在者，亦同。又 受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將 受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益 ，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償。民法第17 9條、第182條第2項定有明文。系爭房屋經鑑定認其價損 為204萬元，則被上訴人向上訴人請求減少價金150萬元， 自屬有據。是該150萬元雖經上訴人以買賣關係為由受領 ，嗣因被上訴人行使減少價金請求權，上訴人受領該部分
價金之法律上原因即不復存在。從而，被上訴人依據不當 得利之法律關係，請求上訴人返還150萬元及自起訴狀繕 本送達翌日即90年3月9日起至清償日止，按法定利率計算 之利息，應予准許。
七、綜上所述，被上訴人主張為可採，上訴人所辯均無可取。從 而，被上訴人本於不當得利返還請求權之法律關係，請求上 訴人給付150萬及自起訴狀繕本送達翌日（90年3月9日）起 至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予 准許。是則原審判命上訴人如數給付，於法並無不合。上訴 意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回 。
八、本件事證已臻明確，至於未論述之爭點「上訴人於出售系爭 房屋時，是否知悉系爭房屋有傾斜情形，而故意隱瞞未告知 被上訴人？」，要與本件之認定無關；又兩造其餘之攻擊或 防禦方法；未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以 影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 9 月 14 日
民事第15庭 審判長法 官 許正順