臺灣新竹地方法院民事判決
113年度訴字第572號
原 告 周秀芬
訴訟代理人 蔡文玉律師
被 告 徐春照
徐春淇
徐瑞珍
徐瑞景
徐瑞鴛
徐瑞妃
上六人共同
訴訟代理人 黃智謙律師兼任送達代收人
上列當事人間請求塗銷分割繼承登記等事件，本院於民國114年9
月23日辯論終結，判決如下：
主 文
被告徐春照應於原告給付新臺幣1,515,000元之同時，將所有如
附表所示之不動產移轉登記予原告所有。
訴訟費用由被告徐春照負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、如附表所示之不動產(下稱系爭土地)原均屬被告等之被繼承
人徐祥木所有，其於民國106年3月23日與原告簽訂「土地買
賣協議書」（下稱系爭協議書），約定將系爭土地以總價新
臺幣（下同）1,683, 000元出售予原告，原告並已於簽約時
支付訂金168,000元完畢。未料，徐祥木事後竟拒不履行系
爭協議書第3條之立即申請電錶、修繕工寮等約定，亦不按
協議第4條所訂先將附表編號3、4土地為贈與之移轉登記。
被告等更於原告要依協議第3條約定簽發支票支付尾款時，
故意以徐祥木有中度失智、須找人當監護人為由，而拖延辦
理過戶手續；復於徐祥木在108年11月19日死亡後，以協議
分割繼承方式，將系爭土地移轉登記至被告徐春照名下，以
規避其等應按民法第1148、1153條第1項規定及系爭協議書
第9條約定而負之連帶債務，迄今仍拒不履行協議。又徐祥
木對原告之價金債權屬財產權之一種，被告徐春照於協議分
割時，已得全體繼承人之同意取得單獨受領系爭價金之權利
，故依系爭協議書第3、4、9條約定及民法第1148、1153條
等繼承之法律規定，提起先位之訴，請求被告徐春照履行移
轉登記義務。並聲明：(一)被告徐春照應於原告給付1,515,
000元之同時，將所有如附表所示之不動產移轉登記予原告
所有。(二)訴訟費用由被告徐春照負擔。
二、被告雖抗辯原告違約未支付尾款，其等已合法解除契約云云
，惟原告否認之。蓋本件係徐祥木未依系爭協議書第3、4條
約定履行，被告復藉詞拖延，屬可歸責於被告之遲延，致未
能履行移轉過戶及受領價金，原告自不負遲延責任；況伊在
被告等預示拒絕履行情況下，仍將準備給付之事通知被告等
，以代提出，符合民法第235條但書規定，並未違約。此外
，本件係由被告徐春照單獨寄發存證信函，且未為催告即逕
行表示終止或解除契約，實違反民法第254條、第258條 第2
項、第263條規定，其所為之解約並不合法。
三、又被告等於徐祥木死亡後，協議由被告徐春照單獨取得系爭
土地，以規避其等連帶債務之行為，有害於原告之債權；且
原告對被告等尚有系爭協議書第3條後段之訴訟費及律師費
賠償債權，並非僅有給付特定物債權；系爭土地移轉登記至
被告徐春照一人名下，對未分割取得遺產之其他被告而言，
形式上係無償行為，渠等藉此規避原告對其責任財產連帶求
償之強制執行，自有害於原告之債權實現，應按民法第244
條第1、4項規定予以撤銷。爰依法提起備位之訴，並聲明：
（一）被告等就被繼承人徐祥木所遺如附表所示之遺產，所
為協議分割之債權行為及於登記日期110年8月4日所為分割
繼承登記之物權行為，均應予撤銷。(二)被告徐春照應將前
項遺產於110年8月4日所為分割繼承登記予以塗銷。（三）
被告等應將如附表所示之遺產為繼承登記後，再移轉登記予
原告所有。（四）訴訟費用由被告等連帶負擔。
貳、被告則以：
一、依據系爭協議書第3條約定，可知給付價金為過戶登記之先
決條件，且特別將尾款價金之交付期限定為107年3月31日前
，藉此達成約束並確保雙方履約之目的，應有民法第255條
之適用。然而，原告迄今未支付價金尾款，已屬遲延給付，
被告本得不為定期催告而解除契約，是被告以113年1月8日
中壢普仁郵局第8號存證信函解除系爭買賣契約，即生解約
之效力，出賣人或被告等自無再履行系爭協議書第4條之義
務。再且，原告曾於107年8月4日向被告徐瑞珍表示「我可
以站在你立場，同意解約」，並於112年12月間向被告徐春
照提議重新簽約、言明一旦進入訴訟即不購買等語，足認雙
方有達成解除契約之合意。
二、原告與徐祥木就系爭土地係成立買賣契約，惟原告基於徐祥
木若無法將附表編號3、4土地分割為單獨所有，將涉及其他
土地共有人優先承買權問題，而為規避其他土地共有人行使
優先承買權，乃與徐祥木達成系爭協議書第4條以贈與方式
移轉該2筆土地所有權之約定，核屬民法第87條第1項本文所
指之通謀虛偽意思表示，應屬無效之法律行為。
三、系爭協議書為原告應給付價金尾款及被告辦理過戶登記互為
對待給付之雙務契約，則於原告未給付價金尾款前，被告依
法得為同時履行抗辯。
四、系爭土地位於新竹縣橫山鄉，因鄰近知名度假飯店而被認有
開發利益，近年土地價格飛漲，而原告於106年間簽訂系爭
協議書後，故意延宕多年不給付買賣價金，遲至近10年後始
請求被告等履行契約，並要求以當年約定價額給付，顯非依
誠實信用方法。若容許原告之請求，形同買方無需承擔投資
風險，無異破壞市場交易機制，且故意損害賣方持有土地之
利益，違反民法第148條第2項誠信原則而屬無效。又縱認系
爭買賣契約尚未解除，隨著物價、土地交易市場熱絡、當地
土地開發利益增加等環境因素，系爭土地之市價大幅增長已
非締約當時所得預料，則系爭協議書因可歸責原告之事由致
履行延宕，如原告仍得以原約定價金取得數倍價值之土地，
顯失公平，自應依民法第227之2條規定調整價格，始符公平
原則。
五、分割協議係繼承人之共同行為，原告無權撤銷非債務人間之
行為，而被告間就徐祥木所留遺產所為之遺產分割協議及分
割繼承登記，既係以人格上之法益為基礎，即不許原告撤銷
之。是原告依民法第244條第1項所為之備位請求，於法難認
有據。
六、綜上，原告提起本訴為無理由，應予駁回。並聲明：原告之
訴駁回；訴訟費用由原告負擔。
參、得心證之理由：
一、原告主張其與被告等之被繼承人徐祥木簽訂系爭土地之買賣
契約，惟徐祥木事後未履行合約義務，被告等復於徐祥木死
亡後，以協議分割繼承方式，而將土地所有權移轉登記至被
告徐春照一人名下，以規避債務等情，業據其提出系爭協議
書、土地登記謄本等件為證；而被告雖不否認被繼承人徐祥
木有簽訂系爭協議書及繼承人間有協議分割之事實存在，惟
仍以系爭協議書業經被告行使解除權云云置辯。是本件所應
審究者為：（一）系爭協議書是否業已合法解除？原告依據
系爭協議書之約定及民法繼承等規定，先位請求被告徐春照
移轉系爭土地所有權，有無理由？（二）原告另依民法第24
4條第1、4項及繼承等規定、系爭協議書之約定，備位訴請
撤銷被告間就系爭土地所為之協議分割債權行為及分割繼承
登記之物權行為，並請求被告徐春照塗銷分割繼承登記、被
告等應於辦理繼承登記後再移轉土地所有權予原告，應否准
許？茲論述如下。
二、按系爭協議書第3條付款辦法約定：「訂金：乙方（即原告
）應於簽約同時給付甲方（即徐祥木）訂金壹拾陸萬捌仟元
。甲方應在乙方給付訂金後，立即進行~申請電錶、修繕工
寮等工作自行負擔費用。過戶：雙方同意於民國107年3月31
日前，乙方需再支付尾款壹佰伍拾壹萬伍仟元，付款同時辦
理過戶。屆期，乙方如未能付清過戶款，甲方得沒收訂金壹
拾陸萬捌仟元，並賠償甲方所支付之律師費上限陸萬元、申
請電錶共參萬；甲方違約或反悔不賣，除應返還乙方訂金壹
拾陸萬捌仟元外，尚需賠償乙方所支付之訴訟費及律師費，
上限壹拾陸萬元正。」、第4條：「共有土地78（舊283-1）
及10（舊284）地號之約定：雙方同意於民國107年1月1日以
後用贈與方式辦理移轉登記。」、第9條：「有關本協議書
之權利義務，由繼承人全部繼受。」（見卷第15-17頁）。
次按，繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼
承人財產上之一切權利、義務；繼承人對於被繼承人之債務
，以因繼承所得遺產為限，負連帶責任，民法第1148條第1
項、1153條第1項亦分別著有明文。準此，兩造既均不爭執
被告之被繼承人徐祥木有與原告簽訂系爭協議書之事實，則
依上開約定內容，徐祥木即有在原告支付尾款1,515,000元
之同時，將系爭土地所有權移轉登記予原告之契約義務；待
徐祥木死亡後，應由其繼承人即被告等繼承系爭協議書之權
利義務。
三、被告雖抗辯系爭買賣已因原告違約未於107年3月31日先支付
尾款，而經被告解約，原告無權再訴請移轉土地所有權云云
。然查：
(一)按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限
催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約；契約當
事人之一方有數人者，行使解除權之意思表示，應由其全體
或向其全體為之，民法第254條、第258條規定甚明。另按，
因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕
自己之給付，為民法第264條第1項所明定。而兩造互負之給
付義務，除一方有先為給付之義務外，本應由雙方同時履行
，如一造未履行其義務，尚不得以他造未先履行，主張他造
違約而解除契約（最高法院104年度台上字第1655號判決要
旨參照）。
(二)查原告係依其與徐祥木簽訂之買賣協議，請求被告按繼承債
權契約之關係履行出售方之合約義務，則倘賣方欲行使解除
權以解除契約效力，即應由繼承徐祥木契約地位之全體繼承
人共同為意思表示，始為合法。然觀被告提出之113年1月8
日中壢普仁郵局第8號存證信函（見卷第107頁），僅有被告
徐春照以個人名義向原告為解除系爭協議書之意思表示，而
非由全體繼承人為之，已不符上揭法律規定。再且，契約雙
方就尾款之支付方式，並未作有特別約定，即非不得以支票
兌現方式支付，然原告事實上並未於107年3月31日前給付現
金或支票，可認有給付遲延情事，此時被告等應先定相當期
限催告原告履行，之後方得解除契約。然而，被告並未舉證
其等有先定期催告原告履約，即逕為解約之意思表示，則被
告所為之解約，亦因未為催告程序而不合法。繼者，依據系
爭協議書第3條中關於「付款（指尾款）同時辦理過戶」等
語，可知締約雙方係約定原告於付清尾款之同時，出賣方應
將土地完成產權移轉登記，兩者間互為對待給付關係。而徐
祥木或其繼承人迄未履行移轉買賣標的物所有權之義務，此
為兩造所不爭執，被告亦未出具有向原告表示將按合約內容
提出給付意思之證明，則被告徐春照以原告未先於107年3月
31日前履行支付尾款義務為由，主張原告違約而解除契約，
於法亦有未合。是以，被告之解約並不合法，不生合法解除
之效力。
(三)關於催告部分，被告雖再抗辯訂約雙方特別將尾款價金之交
付期限定為107年3月31日前，藉此達成約束並確保雙方履約
之目的，本件應有民法第255條之適用云云。然按，民法第2
55條規定依契約之性質或當事人之意思表示，非於一定時期
為給付不能達其契約之目的，而契約當事人之一方不按照時
期給付者，他方當事人得不為前條之催告，解除其契約。所
謂依契約之性質，非於一定時期為給付不能達其契約之目的
者，係指就契約本身，自客觀上觀察，即可認識非於一定時
期為給付不能達契約目的之情形而言。又所謂依當事人之意
思表示，非於一定時期為給付不能達其契約之目的者，必須
契約當事人間有嚴守履行期間之合意，並對此期間之重要（
契約之目的所在）有所認識，始足當之（最高法院108年度
台上字第417號號判決內容參照）。檢視原告與徐祥木就買
賣系爭土地所訂之系爭協議書全文，僅就尾款價金之給付期
日作有常見之約定，未見原告倘未如期支付尾款時，賣方得
逕行解除契約之相關規定；且該份協議未明揭賣方出售系爭
土地之目的或取得買賣價金之用途，則就系爭協議書本身自
客觀上觀察，尚無法認識非於一定時期為給付不能達契約目
的，亦難認契約當事人間有嚴守履行期間之合意，並對此期
間之重要有所認識。故而，被告抗辯系爭協議書與民法第25
5條所定情形相符，不需催告即得解約云云，即屬無據，不
足憑採。
四、被告又辯稱兩造已合意解除買賣契約云云，然亦為原告所否
認。而查：
(一)細閱被告提出之對話內容，原告對於被告徐瑞珍向其抱怨遭
胞弟告狀賤賣土地一事，固於107年8月4日回覆稱「唉，如
果他真的這樣冤枉妳，那麼，我可以站在妳立場，同意解約
，請他把錢還我，但需依法定6%利率給息。但，我這個承諾
，我只給他一個月的時間考慮，8月底前有效，如果他不解
約，那麼，之後，就請他別再冤枉妳了。」等語（見卷第17
1、293頁），亦即原告係對被告徐瑞珍表達「願給被告徐瑞
珍胞弟1個月時間考慮是否合意解除系爭協議書，解約條件
係必需返還訂金及6%利息」，然於對話當時，徐祥木尚未死
亡，被告徐瑞珍及其胞弟均非其代理人，且無證據證明徐祥
木或其代理人有於期限內同意上開解約條件，無從認定契約
當事人間有達成解約之合意。
(二)又原告曾於112年12月間向被告徐春照表示：「為節省雙方
的寶貴時間，我直接提出土地買賣契約的後續作法好嗎？貴
我雙方依母契約重新簽約…。」等語（見卷第269頁），依其
文義係原告在向被告徐春照提議以系爭協議書之約定為依憑
，重新簽訂內容略異之新合約，而非要求合意解除本件契約
，抑或主張原合約已解除而需重新簽訂。且原告對被告徐春
照於112年12月12日所為之「退還16.8萬元訂金，雙方宣告
終止系爭協議書」之提議（見卷第309頁），亦未為同意之
表示（見卷第310-327頁），甚至反駁賣方應返還之費用，
應為訂金168,000、訴訟費及律師費16萬元（見卷第323頁）
，亦即對合意終止契約之條件有爭執，自無達成意思表示合
致之可能。至原告所為「一旦進入訴訟，我就不要買了，我
只要依法求償…」等語（見卷第323頁），可認係原告在溝通
過程中，依當時之磋商情勢表達對未來之想法，核非正式表
示終止系爭協議書之意思，復非對徐祥木之全體繼承人為之
，凡此均難認系爭協議書已遭合意解除。是而，被告此部分
所辯，亦難認有理。
五、被告另辯稱系爭協議書第4條關於以贈與方式移轉附表編號3
、4土地所有權之約定，屬訂約雙方之通謀虛偽意思表示，
應屬無效云云。而查：
(一)按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無
效。但不得以其無效對抗善意第三人。虛偽意思表示，隱藏
他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定，民法第87
條規定甚明。又按民法第87條第1項所定之通謀虛偽意思表
示，必須表意人與相對人均明知其互為表現於外部之意思表
示係屬虛構，而有不受該意思表示拘束之意，始足當之，故
規定此項意思表示為無效。此與同條第2項所定「虛偽意思
表示隱藏他項法律行為」之隱藏行為，當事人雙方仍須受該
隱藏行為拘束之情形有間。前者為無效之行為，後者所隱藏
之他項行為仍屬有效，兩者在法律上之效果截然不同（最高
法院101年度台上字第1722號判決意旨參照）。
(二)原告與徐祥木所簽訂者，為「土地買賣協議書」，契約前言
即已載明原告向徐祥木買受土地之意旨，且合約第1條詳列
買賣標的包括橫山鄉豐鄉段8、9、10、78地號等4筆土地（
見卷第15頁），則契約當事人係就如附表所示之系爭4筆土
地成立買賣契約之事實，應堪認定，此亦為兩造所不爭執。
又系爭協議書第4條記載：「共有土地78（舊283-1）及10（
舊284）地號之約定：雙方同意於民國107年1月1日以後用贈
與方式辦理移轉登記。」，係約定徐祥木應於107年1月1日
以後，以贈與為原因而辦理所有權移轉登記予原告，此部分
以贈與為原因而移轉登記如附表編號3、4土地權利範圍之行
為，顯係隱藏他項法律行為（即買賣行為）之性質，則依上
開說明，契約當事人間上開贈與行為，應適用關於買賣行為
之規定，亦即締約雙方仍需受該隱藏行為（即買賣行為）之
拘束，並非意思表示無效。被告前揭所辯，於法尚有未合，
要非可採。
六、被告末辯稱原告之請求違反誠信原則，且本件有情事變更原
則之適用云云。然查：
(一)按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148
條第2項定有明文。所謂誠實信用之原則，係在具體之權利
義務關係，依正義公平方法，確定並實現權利內容，避免一
方犧牲他方利益以圖利自已，應以各方當事人利益為衡量依
據，並考慮權利義務之社會作用，於具體事實為妥善運用。
倘經認定違反誠信原則時，其法律效果以不發生該違反者所
期待者為原則。（最高法院108年度台上字第1836號判決要
旨參照）。經查，細繹被告主張原告違反誠信原則之理由，
係以原告故意延宕遲至締約後之10年，始要求以原約定價額
給付以取得價值飛漲之系爭土地所有權，並因此無需承擔投
資風險云云為據。然而，原告於106年3月23日與徐祥木簽訂
系爭協議書後，除曾於同年12月26日，履行合約第5條所定
義務而向法院提起確認通行權存在等事件外（見卷第121-13
4頁、155頁）；復曾於107年8月4日，與被告徐瑞珍談及解
除買賣合約之意願（見卷第171頁），惟未達成合意。爾後
，原告復依勝訴判決為執行名義，陸續於109年間、111年間
向本院提起確認通行權及給付訴訟費用等強制執行事件（見
卷第301-305頁）；再自112年11月起，積極與被告徐瑞珍、
徐春照溝通履約事宜（見卷第307-323頁），由此可認，原
告自簽約後即不間斷履行其合約第5至7條所定義務，難認有
何故意延宕履約，抑或犧牲他方利益以圖利自己情事可言。
加以土地價額為契約當事人基於民法契約自由原則而訂定，
被告徐瑞珍亦自陳當時認為出售價格不錯（見卷第327頁）
，自不得以6、7年後之土地價值來衡量原告以原價金取得土
地所有權之公平性；更何況，系爭協議書之賣方，亦有未在
107年3月31日前履行過戶土地所有權此一對待給付義務之違
約情事。是以，被告抗辯原告違反誠信原則，為無理由，洵
無可採。
(二)另按，契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原
有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更
其他原有之效果，民法第227條之2第1項固有明文。惟倘於
契約成立時，就契約履行中有發生該當情事之可能性，為當
事人所能預料者，當事人本得自行風險評估以作為是否締約
及其給付內容（如材料、價金等）之考量，自不得於契約成
立後，始以該原可預料情事之實際發生，再依據情事變更原
則，請求增加給付（最高法院97年度台上字第1794號民事判
決意旨著有明釋）。亦即若當事人對於契約成立後有發生情
事變更之可能性有所預料者，即不能主張情事變更原則之適
用。而查，土地會因社會穩定、經濟發展、人口增加等因素
而上漲，此為任何人均可合理預見之事實，徐祥木或被告自
不例外，因此即便買賣標的不動產自締約後已有上漲，亦屬
締約賣方所得預料之事實，尚非其所不能預見，自不符合所
謂情事變更之要件。是以，被告依情事變更原則為由置辯，
實屬於法無據，尚不足採。
七、綜上所述，被告之催告及解約均不合法，系爭協議書不生合
法解除之效力；且締約雙方並未達成解除契約之意思表示合
致；系爭協議書第4條約定復非無效；原告行使權利未違反
誠信原則，本件又無情事變更原則之適用。是原告依據系爭
協議書之約定及民法繼承等規定，先位請求被告徐春照應於
原告給付1,515,000元之同時，將所有如附表所示之系爭土
地移轉登記予原告所有，為有理由，應予准許。
八、末按預備訴之合併，係以當事人先位之訴有理由，為備位之
訴裁判之解除條件；先位之訴無理由，則為備位之訴裁判之
停止條件。本件原告先位之訴既有理由，其備位之訴部分，
即毋庸併予審究，附此敘明。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核
與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
十、據上論結，本件原告先位之訴為有理由，依民事訴訟法第78
條，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 10 月 24 日 民事第一庭 法 官 林南薰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 10 月 24 日 書記官 田宜芳附表：
編號 土 地 坐 落 面 積 (平方公尺) 權利範圍 1 新竹縣○○鄉○鄉段0地號 199.10 1分之1 2 新竹縣○○鄉○鄉段0地號 185.81 1分之1 3 新竹縣○○鄉○鄉段00地號 258 2分之1 4 新竹縣○○鄉○鄉段00地號 9358.68 8分之1