臺灣新竹地方法院民事簡易判決
113年度竹簡字第353號
原 告 王璧雲
被 告 林文信
林玉釵
訴訟代理人 陳肇基
被 告 林水治
林滿櫻
林宏一
林美伶
林千乃
林文正
郭林美玉
兼前列一人訴訟代理人
林文仁
被 告 林文煌
兼 上一 人
訴訟代理人 林文煇
被 告 翁一如
翁敬勛
翁良愷
兼上三人共同
訴訟代理人 廖林美玲
被 告 林文禮
林文立
王家聲
王國聲
林文成
上列當事人間分割共有物事件，本院於民國114年9月5日辯論終
結，判決如下：
主 文
兩造共有新竹市○○段000地號土地分歸被告林文正單獨所有。
被告林文正應按附表二「受補償金額」欄所示之金額分別補償原
告及其餘被告。
訴訟費用由兩造各按附表一「訴訟費用負擔比例欄」所示比例負
擔。
事實及理由
壹、程序方面：
被告林水治、林滿櫻、林宏一、林美伶、林千乃、劉林美玲
、翁一如、翁敬勛、翁良愷、林文禮、林文立、王家聲、林
文成經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟
法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，准由其一造辯
論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：新竹市○○段000地號土地(下稱系爭土地)為
兩造所共有，應有部分如附表一所示。系爭土地既無因物之
使用目的不能分割，兩造復未訂有不分割之協議或期限，今
因兩造無法協議分割，故訴請裁判分割。又原告對於系爭土
地持分面積太小實難分割利用，因此主張變賣共有物分配價
金，爰依民法第823條第1項、第824條規定提起本件訴訟等
語，並聲明：兩造共有系爭土地，面積200.29平方公尺，請
准變賣共有物，以價金分配於各共有人。
二、被告則以：
㈠被告林文正：
⒈坐落系爭土地上之建物即門牌號碼為新竹市○○路0段000號(
下稱系爭房屋)，係訴外人林金泉經由祖父同意下由其個
人出資建造之未經保存登記之建物。基於系爭房屋與土地
結合使用之需要，為確保土地及房屋之效益最大化，被告
林文正與林文信因就系爭土地持分合計超過3分之2，遂主
導處理相關房地利用之權能。是以，被告林文正於民國97
年9月4日向訴外人林俊宏(林金泉之孫子)購買系爭土地10
分之1之持分，一併取得系爭房屋事實上處分權。
⒉再被告林文正及林文信應有部分各為10分之4，餘下其他共
有人之持分均低於10分之1。本件因系爭房屋在系爭土地
上，若系爭土地依持分原物分割，必然造成土地破碎難以
利用，有損財產效用之發揮。基此，因系爭房屋為被告林
文正所有，本件將系爭土地全部分歸被告林文正所有，再
由其以金錢補償方式補償其他共有人，不僅避免共有人持
分零碎化，亦有利於土地與房屋之整體規劃與長遠利用，
可確保發揮最大經濟效益。
⒊被告林文仁稱系爭土地上有329.1平方公尺之違章建築，且
已遭新竹市政府通知應予拆除等語，然系爭房屋違章建築
認定占用人行道部分合計约136平方公尺，且被告林文信
及林文正已依土地法第34條之1之規定，將系爭土地全部
，及系爭房屋以土地每坪新臺幣(下同)25萬元之價格一併
出售，此可從根本上解決系爭土地及房屋之利用障礙。被
告林文仁雖另主張林文正係賤價出售等語，然相鄰土地之
成交價格為每坪新臺幣(下同)20萬元，顯然被告林文信及
林文正並無賤賣。且共有人出賣其應有部分時，他共有人
得以同一價格共同或單獨優先承購。土地法第34條之1第4
項前段定有明文，顯見被告林文信、林文正上開所為屬權
利之正當行使，並無違反誠信原則之情形。
⒋綜上，被告林文正之持分比例最高，其上房屋也是被告林
文正所有，故希望可以由被告林文正取得系爭土地，並以
每坪25萬元之價格找捕其餘共有人。
㈡被告林文信：對於分割方案無意見，被告林文正提出之方案
我可以接受。
㈢被告林玉釵：希望土地由後人傳接下去，同意被告林文正方
案。
㈣被告林文仁、郭林美玉：
⒈依内政部不動產實價登錄查詢113年5月31日新竹市○○ 段0
00○0號土地，每坪單價30萬元成交，是在系爭土地後面的
隔鄰地。系爭土地臨縱貫公路、門前是香山火車站，生活
機能十分便捷。使用分區為商二區，建蔽率與容積率的使
用價值比住宅區高很多。被告林文正將屬商業區之系爭土
地，以住宅區袋地之價格出售，顯示其圖利自身並迫使其
他共有人接受不合理交易條件，已違反誠信原則，並構成
不當得利。
⒉系爭房屋是系爭土地共有人所公同共有，非被告林文正的
私產。被告林文正未經其他共有人同意，擅自在系爭土地
興建門牌號碼新竹市○○路○段000號違章建築，將該建物出
租予第三人，並將租金佔為己有，構成對其他共有人權益
之侵害。新竹市政府已認定該建物為違建應拆除。然被告
林文正竟仍以高價120萬元出售該違建，並要求購屋者自
行負擔拆除與重建費用，造成實際價差逾270萬元，間接
壓低土地出售償格，損及其他共有人之利益。
⒊本件同意各共有人依應有部分比例分配土地價金。
㈤被告林文煇、林文煌：同意原告方案，對於被告林文正主張
的方案如果價格超過公告現值的話就同意。被告林文正方案
總價不要變，房屋部分應該刪除，因為有房屋存在所以不贊
成土地分割，只是沒有登記，故房屋120萬元也要分配給所
有人。
㈥被告王國聲：之前有把土地賣給原告，讓原告處理，對於原
告請求無意見。
㈦被告林水治、林滿櫻、林宏一、林美伶、林千乃、劉林美玲
、翁一如、翁敬勛、翁良愷、林文禮、林文立、王家聲、林
文成未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述
。
三、本院之判斷：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不
在此限，民法第823條第1項定有明文。原告主張系爭土地為
兩造所共有，應有部分比例如附表一所示，兩造並未訂有不
分割期限之協議，又兩造就分割之方法不能達成協議，系爭
土地並無因物之使用目的不能分割之情形等情，並提出土地
登記謄本、地籍異動索引、地籍圖謄本、現場照片附卷為證
(見本院卷一第93-199頁)，復為被告林文正、林文信、林玉
釵、林文仁、郭林美玉、林文煇、林文煌、王國聲所不爭執
，而其餘被告既未到場爭執，亦未提出書狀作何聲明或主張
，自堪信原告之主張為真實。則原告訴請裁判分割，自屬有
據。
㈡復按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效
完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命
為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均
受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二
、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共
有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以
價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受
分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民
法第824條第2、3項分別定有明文。又共有物之分割，應由
法院依法為適當之分配，不受當事人主張之拘束，法院為共
有物分割時，應斟酌共有人之意願、利害關係、共有物之性
質、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及
全體共有人之利益等情狀外，尚應斟酌共有物之價格、分割
後經濟效用及全體共有人之利益等，定一適當公平之方法以
為分割(最高法院49年度台上字第2569號、68年度台上字第3
247號判決要旨、96年度台上字第108號判決意旨參照)。
㈢本院審酌系爭土地面積為200.29平方公尺，現況為除有系爭
房屋外其餘為空地等情，有現場照片可參(見本院卷一第199
頁)，且被告林文正之應有部分達10分之4，換算面積為80.1
2平方公尺，並主張系爭房屋有事實上處分權，現出租教會
使用乙節，亦提出契稅繳款書、房屋稅繳款書、房屋稅籍證
明書(見本院卷一第421-424頁、本院卷二第39-43頁)，並有
新竹市稅務局檢送之房屋稅證明書復卷可稽(見本院卷一第4
61頁)，顯然以原物分配並無困難，自應以原物分配為優先
，原告主張變價分割，核尚不足採。然若依應有部分比例將
系爭土地分配予兩造單獨所有，除被告林文信、林文正各可
分配取得約80.12平方公尺的土地外，其餘共有人公同共有
分配取得之面積為20.03平方公尺，有土地過度細分的問題
，難以興建建物或作其他經濟利用。反之，若將系爭土地分
歸被告林文正單獨取得，並金錢補償其他共有人，可保留系
爭土地上之現有建物，不影響該建物及系爭土地之完整使用
，並使實際使用系爭土地之被告林文正取得系爭土地完整權
利，有助於法律關係之單純化及簡潔化，發揮最大經濟效益
，而被告林文正亦表明有意願取得系爭土地之全部，並以金
錢補償其餘共有人等語，並為到庭被告林文信、林玉釵所同
意，且被告林文信對於系爭土地持分亦高達10分之4，本院
審酌上開分割方案不僅符合民法第824條第2項以原物分割為
原則之規定，亦可徹底消滅共有關係，兼顧共有人之意願、
利益及公平，且變動最小，法律關係不致趨於複雜，是系爭
土地採原物分配予被告林文正，以金錢補償原告及其餘被告
之分割方法，應屬公平合理之分割方法。爰判決如主文第1 項所示將兩造共有之系爭土地全部分配予被告林文正取得。 ㈣而有關補償標準，被告林文正主張以每坪25萬元計算補償， 並提出實際之交易契約，時價登陸等件為證(件本院卷二第2 5-33頁、第71頁)，換算市價為每平方公尺7萬5625元，已高 於系爭土地114年度土地公告現值每平方公尺4萬7400元，且 被告林文正上開補償方式已經到庭之被告林文信、林玉釵表 示同意，而被告林水治、林滿櫻、林宏一、林美伶、林千乃 、劉林美玲、翁一如、翁敬勛、翁良愷、林文禮、林文立、 王家聲、林文成則未提出反對意見，應可作為補償標準，依 此標準據以計算，被告林文正應補償原告及其餘被告之金額 如附表二所示，爰判決如主文第2項所示。
四、綜上所述，兩造就共有物分割方法不能達成協議時，固得由 原告起訴請求裁判分割，然原告主張之分割方法，僅供法院 參考，就分割方法並不生其訴有無理由之問題，況縱法院認 原告請求分割共有物為有理由，依法定方法分割，然依民法 第825條規定，分割後各共有人間就他共有人分得部分係互 負擔保責任，即該判決尚非片面命被告負義務；遑論各共有
人主張不同之分割方法，以致不能達成協議，無寧為其等伸 張或防衛權利所必要，如僅因法院准原告分割共有物之請求 ，即命被告應負擔全部訴訟費用，不免失衡。從而，本件分 割結果，共有人既屬均蒙其利，茲斟酌全體共有人所受實際 利益，並參酌其應有部分之比例，故諭知訴訟費用之負擔如 主文第3項所示。
五、兩造其餘攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足影響本 判決之結果，自無逐一詳予論述之必要；另於言詞辯論終結 後提出之攻防方法，本院本無從審究，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1、第85條第1項 但書。
中 華 民 國 114 年 10 月 21 日 新竹簡易庭 法 官 黃世誠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 10 月 21 日 書記官 楊霽附表一：
編號 共有人 應有部分比例 訴訟費用負擔比例 0 林文信 10分之4 10分4 0 林玉釵、林水治、 林滿櫻、林宏一、林美伶、林千乃、 林文仁、郭林美玉 、林文煇、林文煌、廖林美玲、翁一如、翁敬勛、翁良愷、林文禮、林文立、王璧雲、王家聲、王國聲、林文成 公同共有10分之1 連帶負擔10分之1 0 林文正 10分之4 10分之4 0 林文仁、郭林美玉、林文煇、林文煌、廖林美玲、翁一如、翁敬勛、翁良愷 公同共有10分之1 連帶負擔10分之1 附表二：
編號 共有人 應補償金額 (新臺幣) 受補償金額 (新臺幣) 0 林文信 605萬8773元 0 林玉釵、林水治、 林滿櫻、林宏一、林美伶、林千乃、 林文仁、郭林美玉 、林文煇、林文煌、廖林美玲、翁一如、翁敬勛、翁良愷、林文禮、林文立、王璧雲、王家聲、王國聲、林文成 公同共有 151萬4693元 0 林文正 908萬8429元 0 林文仁、郭林美玉、林文煇、林文煌、廖林美玲、翁一如、翁敬勛、翁良愷 公同共有 151萬4693元