臺灣新北地方法院民事判決
114年度訴字第250號
原 告 林献章
訴訟代理人 朱政勳律師
林志賢律師
被 告 蔡智宇
訴訟代理人 徐家福律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國114年10月22
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○路000號3樓之房屋騰空返還
予原告。
二、被告應給付原告新臺幣22,000元，及自民國113年12月25日
起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；並自民國113年
11月17日起至遷讓門牌號碼新北市○○區○○路000號3樓之房屋
之日止，按月給付原告新臺幣2萬8,000元。
三、被告應給付原告新臺幣2,800元，及自民國113年12月25日起
至清償日止按年息百分之5計算之利息，並自民國113年11月
17日起至遷讓門牌號碼新北市○○區○○路000號3樓之房屋之日
止按月給付新臺幣1,400元。
四、被告應給付原告新臺幣6萬元，及自民國114年3月8日起至
清償日止，按年息百分之5計算之利息。
五、原告其餘之訴駁回。
六、訴訟費用由被告負擔百分之96，餘由原告負擔。
七、本判決第一項於原告以新臺幣652,949元為被告供擔保後得
假執行；惟被告如以新臺幣1,958,847元為原告供擔保後，
得免為假執行。
八、本判決第二項、第三項、第四項於原告各以該部分金額之三
分之一為被告供擔保後，得假執行，惟被告如以各金額全額
為原告供擔保後，得免為假執行。
九、本判決第二項、第三項於如原告各以已到期部分金額之三分
之一為被告就已到期之部分供擔保得假執行，惟被告如以已
到期之金額全額為原告供擔保後，得免為假執行。
十、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求基
礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限
，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文。查
原告起訴時原聲明：㈠被告應將門牌號碼新北市○○區○○路000
號3樓之房屋（下稱系爭房屋）騰空返還予原告。㈡被告應給
付原告新臺幣（下同）2萬2,000元，及自起訴狀送達翌日起
至清償日止，按年息5％計算之利息；並自民國113年11月17
日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告2萬8,000元。㈢
被告應給付原告8萬5,000元，及自起訴狀送達翌日起至清償
日止，按年息5％計算之利息；並應自113年10月17日起至遷
讓系爭房屋予原告之日止，按日給付原告2,833元。㈣願供擔
保請准宣告假執行。嗣原告於114年2月5日具狀變更追加訴
之聲明為：㈠被告應將系爭房屋騰空返還予原告。㈡被告應給
付原告2萬2,000元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按
年息5％計算之利息；並自民國113年11月17日起至遷讓系爭
房屋之日止，按月給付原告2萬8,000元。㈢被告應給付原告8
萬5,000元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5％
計算之利息；並應自113年10月17日起至遷讓系爭房屋予原
告之日止，按日給付原告2,833元。㈣被告應給付原告6萬元
，及自民事追加訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按
年息5％計算之利息。㈤願供擔保請准宣告假執行（見本院卷
第83頁至第85頁）。核其所為上開變更，係本於同一基礎事
實，且就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當
程度範圍內具有一體性，亦不甚妨礙被告之防禦及訴訟之終
結，符合上揭規定，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：緣兩造就系爭房屋簽立租賃契約（下稱系爭契約
），約定租賃期間為111年9月17日至113年9月16日，租金為
每月15日前給付1萬7,000元，平時均由原告之配偶洪雅萍（
下逕稱洪雅萍）代理原告處理系爭契約事項。洪雅萍於113
年7月至9月間多次傳訊息予被告確認是否續租，惟被告於11
3年9月16日後即未為回覆。嗣被告未經原告同意，將相於2
個月租金即3萬4,000元匯入原告帳戶中，洪雅萍於113年9月
20日如數領出現金交付予被告之員工並拍攝照片為證，並稱
：「不能不回電」、「不回電我就當你不續租處理」、「確
認要續租還是找房」、「如果你要搬家簽約不綁約找到房子
再處理後續費用」各等語，惟被告於113年9月22日又未經原
告同意將3萬4,000元匯入原告帳戶中，洪雅萍再次告知被告
：「我不租你了」、「確定」、「不租就找房」、「沒簽什
麼都不算數」、「要租先補足金額再簽」、「你的意願多少
錢都不再跟你簽約了」、「找房去」各等語，被告至今仍未
遷讓系爭房屋，致原告權益受損甚鉅。為此，爰依系爭契約
第6條、第12條，及民法第767條第1項前段、第455條、第17
9條請求被告騰空返還系爭房屋並給付相當於租金之不當得
利及訴訟費、律師費等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰
空返還予原告。㈡被告應給付原告2萬2,000元，及自起訴狀
送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；並自民國11
3年11月17日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告2萬8,
000元。㈢被告應給付原告8萬5,000元，及自起訴狀送達翌日
起至清償日止，按年息5％計算之利息；並應自113年10月17
日起至遷讓系爭房屋予原告之日止，按日給付原告2,833元
。㈣被告應給付原告6萬元，及自民事追加訴之聲明狀繕本送
達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈤願供擔保請
准宣告假執行
二、被告則以：伊於113年4月間與洪雅萍達成協議，約定系爭契
約以每月1萬7,000元，每2個月付款1次，續租2年，洪雅萍
並請伊寫在通訊軟體LINE之記事本上。詎洪雅萍於系爭契約
封面上偽造伊簽名，且擅自調高租金為每月2萬元，兩造遂
於113年9月23日協商，洪雅萍承認偽造文書之情事，並同意
以每月1萬7,000元續租2年，故系爭契約繼續有效存在。伊
於系爭契約屆滿後，依兩造合意於113年9月19日匯款3萬4,0
00元予原告，同年月20日洪雅萍中午如數返還後，伊又於同
日下午如數匯回；伊再於113年11月15日、114年2月5日、同
年3月14日、同年5月15日、同年7月14日及同年9月15日分別
匯款3萬4,000元予原告。是以，自113年9月19日起，兩造間
視為不定期繼續契約，則伊享有占有系爭房屋之使用利益，
自非無權占有，亦非無法律上之原因，原告主張均屬無據等
語置辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行均駁回。㈡如受不利判
決，請准供擔保宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由：
㈠兩造間就門牌號碼為新北市○○區○○路000號3樓之房屋有無不
定期租賃存在？
⒈按民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思
，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明
知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又
主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須
於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，
訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，承租人已得預
期該租約於租期屆滿時當然消滅，即難謂不生阻止續租之效
力。除當事人另有新的租賃之合意，成立新的租賃契約外，
承租人繼續使用原租賃物，自屬無權占有（最高法院112年
度台上字第976號判決意旨參照）。按民法第451條規定：「
租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人
不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」惟出
租人於訂約之際，已訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契
約或其他相類之情形者，即發生阻止民法第451條規定默示
更新之效力（最高法院112年度台上字第1151號判決意旨參
照）。
⒉經查：
⑴兩造間前就系爭房屋於簽訂系爭租約約定租期自111年9月17
日至113年9月16日，有系爭租約附卷可稽
⑵原告之配偶洪雅萍曾代理原告向被告傳送訊息通知被告：被
告曾回覆：8月底前給你答案（見本院卷第35頁）；原告之
配偶洪雅萍又於同年9月6日代理原告向被告傳送訊息通知被
告：「房租（9月）16就到期」；被告則回覆：「有在談了
」（見本院卷第37頁）；原告之配偶洪雅萍又於同年月16日
代理原告向被告傳送訊息通知被告：「你要簽約還是要搬呢
」、「請確認」；被告則未回覆。
⒊被告辯以兩造間已就系爭房屋成立不定期租賃契約云云，經
查：證人彭兆鵬證稱：與兩造都是朋友。伊知道被告有向原
告租用房屋。伊知道被告租用原告的房屋後來有發生租金的
問題。被告之前是跟原告的父親租的，原告父親往生後，重
新打契約，租金調整的滿高的，被告請伊跟原告協商。當時
伊在被告公司跟原告太太協商，但沒有協商成功。後來兩造
間還有一直在溝通，伊沒有介入，伊曾經找原告，原告說房
子都是太太在處理，伊就想說算了。續租2年，是被告跟伊
講的等語（見本院卷第163至167頁），足見兩造間於系爭租
約終止後並未因證人彭兆鵬出面協調而簽定新租約，原告主
張兩造間於系爭租約到期後已無租賃關係存在，應堪採信。
⒋被告復主張系爭租約因被告配偶洪雅萍同意每月租金1萬7,00
0元，被告繼續租用，而成立不定期租賃契約，並提出對話
譯文與對話截圖為佐（見本院卷第119頁、第137頁、第141
至146頁、第183至188頁），而觀之被告提出之對話截圖，
原告配偶洪雅萍於112年5月2日通知被告：我決定每層樓明
年簽約都調價23000跟2樓一樣價錢，被告回稱：「我們小姐
時間到會去簽2年」等語（見本院卷第119頁），再觀之被告
提出之對話譯文，僅見被告表示：「不是嘛房東老闆娘真的
要好好跟你講/啊你動不動要這樣跟我講，啊我是要怎樣跟
你講。」、「好啦！你要踩這麼硬那就等判決...我都照你
的意思，你叫我放筆記本我就放筆記本」等語，且觀之上開
對話內容上下文，原告配偶洪雅萍表示：「那你趕快找房子
，反正你沒簽約啊」；「啊我就跟你講你趕快找房子啊」；
「啊因為你們兩個都沒有簽」；「唉上次/上次彭里長來我2
萬要租你，是你自己不要的」；「啊你/所以你搬好了/你不
要簽 」等語（見本院卷第187頁），則被告顯然知道續約時
租金將調高，被告不同意而未與原告簽訂新租約乙節，應堪
認定。則觀之原告配偶洪雅萍於113年9月6日為確認被告是
否續租，再傳文字問被告，被告未回覆。洪雅萍於同年月16
日告知被告：「不回電我就當作你不續租處理。」可見原告
之配偶洪雅萍代理原告處理租約已明確向被告表示要簽定新
租約，租金要調高，被告不同意調漲租金，因而確定不租給
被告（見本院卷第45頁），兩造間迄未簽定新租約。又查依
原告提出被告回覆8月底給你答案之對話截圖（見本院卷第3
5頁），及9月16日被告回傳「有在談」之對話截圖（見本院
卷第37頁），及原告於9月16日傳送不回電我就當你不續租
處理等語（見本院卷第42頁），及觀之兩造原租賃契約第六
條約定：承租人於租期屆滿實，除經出租人即原告同意繼續
出租外，不得藉詞推諉等語，可見兩造間於訂約之際，訂明
續租應經承租人同意，且出租人之配偶聯絡被告需定新租約
，承租人已得預期系爭租約於租期屆滿時未訂新租約當然消
滅，即難謂不生阻止續租之效力。除當事人另有新的租賃之
合意，成立新的租賃契約外，被告繼續使用原租賃物，自屬
無權占有，自不因被告依序於113年9月20日、113年11月7日
、114 年2月5日、114年3月14日及114年5月15日、114年9月
15日將租金3,4000元匯入原告帳戶，遽已推定兩造間有成立
民法第451條不定期租賃關係，系爭租約依原租約已於113年
9月16日終止，而被告所舉之事證，均無從使本院對其抗辯
係有權占用系爭房屋之事實形成確信。被告辯以原告之配偶
原同意續租不調整租金以原租金1萬7,000元計算，伊於系爭
租約屆期後，繼續繳納租金，系爭租約應視為不定期租賃契
約云云，洵不足採。
㈡原告依系爭契約第6條、民法第767條規定請求被告遷讓系
爭房屋有無理由：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞
者，得請求防止之。前項規定，於所有權以外之物權，準用
之。民法第767條定有明文。兩造間租約第六條約定乙方（
即承租人）於租期屆滿時，除經甲方（即出租人）同意繼續
出租外，應即將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方（即出
租人），有系爭租約在卷可稽（見本院卷第32頁）。
⒉經查：系爭房屋為原告所有，有建物登記第二類謄本在卷可
稽（見本院卷第23頁），兩造就系爭房屋所成立之租賃契約
已於113年9月16日到期，被告占有使用系爭房屋為無法律上
之正當權源之無權占有，原告依民法第767條及系爭租約第6
條規定請求被告將系爭房屋騰空返還原告，依法有據，應予
准許。
㈢原告依不當得利之法律關係請求被告給付22,000元，並自113
年11月17日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告2,8000
元，有無理由？
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條定有明文。又按承租人於租賃關係終止後
，繼續占用租賃標的物，乃無法律上原因獲得相當於租金之
利益，致出租人受有不能使用收益租賃物之損害，應返還其
所得利益（最高法院95年度台上字第2244號判決要旨參照）
。又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為
社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還
之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度
臺上字第294號判決意旨參照）。再按城市地方房屋之租金
，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限；前條規
定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項、第1
05條固定有明文。另按城市地方供營業用之房屋，承租人得
以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可
比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高
法院105年度台再字第7號判決意旨參照）。
⒉經查：系爭房屋係做營業使用，有原告提出被告員工收取原
告退回被告34,000元之對話截圖中之影像可徵（見本院卷第
41頁），是原告請求被告返還占有房屋所得之利益，揆諸前
開法律規定說明，以相當於該房屋之租金額計算，核屬允當
。依系爭租約第3條約定，承租人每月應繳租金1萬7,000元
（見本院卷第31頁），惟該租金係111年9月17日至113年9月
16日期間之租金行情，本院審酌原告將系爭房屋樓上即4樓
房屋出租於第三人，約定之每月租金為28,000元，租期為自
113年7月起（見本院卷第47頁），可見原告與第三人約定之
租金金額應能真實反應被告占有使用收益系爭房屋之實際利
益，據此計算被告應返還其所受之利益基準，則被告自113
年9月17日起無法律上原因占有即應返還占用系爭房屋之不
當得利，應以每月2萬8,000元計算，方屬允當。被告於系爭
租約終止後，使用系爭房屋無法律上原因，受有相當於租金
之不當得利，計自113年9月17日起至113年11月16日（合計2
個月）止，被告應給付原告計56,000元（計算式：28,000＋2
8,000），被告於113年9月20日匯入原告帳戶34,000元，原
告主張該部分係原告無法律上原因受有利益，以被告之返還
請求權抵銷原告之租金債權，請求被告應給付原告22,000元
及自起訴狀繕本送達翌日即113年12月25日（見本院卷第69
頁）起至清償日止按年息百分之5計算之利息；及自113年11
月17日起至遷讓系爭房屋之日止按月給付原告不當得利28,0
00元，即屬有據。
㈣原告請求被告給付違約金85,000元，及自起訴狀送達翌日起
至清償日止，按年息5％計算之利息；並應自113年10月17日
起至遷讓系爭房屋予原告之日止，按日給付原告2,833元，
有無理由？
⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；按我國民法所
定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠償為目的
，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就本來之
給付或違約金擇一請求，不得併為請求，此稱賠償總額預定
性違約金；二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債
務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求本
來之給付，此稱懲罰性違約金；而當事人所定違約金究竟屬
於何種，應依當事人之意思定之，倘當事人未予訂定，則視
為以預定債務不履行之損害賠償為目的之賠償總額預定性違
約金，此觀民法第250條第2項規定自明(最高法院98年度台
簡上字第39號判決意旨參照)。又損害賠償額預定性違約金
，於一旦有債務不履行之情事發生，債權人不待舉證證明其
損害額之多寡，固得請求債務人給付，惟債權人無損害時，
即不能請求（最高法院99年度台聲字第1299號民事裁定）。
約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第45
5條前段、第252條分別定有明文。違約金是否相當，應依一
般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡
量之標準（最高法院82年度台上字第2529號裁判意旨參照）
。末按承租人於租期屆滿時，如不即時遷讓交還房屋時，出
租人每月得向承租人請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了
之日止，系爭租約第6條後段亦有約定。
⒉經查：
⑴系爭租約第6條後段約定之違約金，並未明定為懲罰性違約金
，有系爭租約在卷可稽（見本院卷第32頁），又系爭租約第
11條約定：「因承租人之過失致房屋毀損，應負損害賠償責
任。」（見本院卷第32頁），僅係重申承租人債務不履行之
損害賠償責任，非關違約金之約定，則第6條後段約定解釋
上應認係指承租人未履行租約期滿後按原狀返還系爭房屋義
務所生損害賠償總額預定之違約金。
⑵查原告已依不當得利之法律關係請求被告於系爭租約終止後
無權占用系爭房屋之相當於租金金額計算之不當得利，則如
前所述，系爭違約金約定為損害賠償總額預定之性質，原告
就被告違約所受損害，業已請求賠償，並經本院認定如上，
則原告再依系爭租約第6條後段約定請求被告給付相當於月
租金金額五倍計算之違約金，實屬過高，應酌減為相當於月
租金金額按法定利率即年息百分之5計算之金額計1,400元（
計算式：28,000元×5%＝1,400），方屬妥適。準此，原告請
求被告於租約終止後至遷讓返還系爭房屋之日止即自113年9
月17日起至113年11月16日止按年息百分之5計算之違約金共
2,800元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年12月25日（見本
院卷第69頁）起至清償日止按年息百分之5計算之利息，並
自113年11月17日起至遷讓系爭房屋之日止按月給付1,400元
，為有理由，逾此範圍之請求，為無理由，不應准許。
㈤原告依系爭契約請求給付律師費用60,000元之本息，有無理
由？
⒈按乙方（即被告）若有違約情事，致損害甲方（即原告）之
權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費
、律師費用，均應由乙方負責賠償。系爭租第12條定有明文
。
⒉經查：
⑴系爭租約業已於113年9月16日屆至，被告於系爭租約屆至後
依系爭租約第6條規定應騰空遷讓返還系爭房屋，被告拒不
履行，有違反系爭租約約定，且屬可歸責於被告之事由，則
被告違反租約約定致原告支出律師費用6萬元，有原告提出
之委任契約影本在卷可憑（見本院卷第87頁），則原告請求
被告給付律師費用6萬元之本息，為有理由，應予准許。
⑵按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。本件原告對被告不當得利利益返還請求權與違約金請求權，核屬無確定期限之給付，原告一併請求被告自起訴狀繕本送達之翌日即自114年12月25日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，與前揭規定核無不合，應予准許。而就被告追加請求部分即所受支出律師費用之損害賠償請求權部分，原告請求自追加訴之聲明狀送達翌日起算遲延利息，惟未向本院陳明何時送達，本院審酌被告最遲於114年3月7日言詞辯論期日已知悉原告追加請求支出律師費用6萬元（見本院卷第107頁），則原告一併請求被告自114年3月8日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，即屬有據，應予准許。
四、綜上所述，原告依民法第767條、第179條規定，請求被告遷
讓返還系爭房屋，並依不當得利之法律關係請求被告給付原
告22,000元及自113年12月25日（見本院卷第69頁）起至清
償日止按年息百分之5計算之利息；及自113年11月17日起至
遷讓系爭房屋之日止按月給付原告不當得利28,000元；原告
依系爭租約約定請求被告給付2,800元，及自113年12月25日
起至清償日止按年息百分之5計算之利息，並自113年11月17
日起至遷讓系爭房屋之日止按月給付1,400元；及請求被告
給付原告6萬元（支出律師費用6萬元）及自114年3月8日起
至清償日止，按年息5%計算之利息，即屬有據，均為有理由
，應予准許，逾此部分之請求為無理由，不應准許，應予駁
回。
五、原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行、免假
執行，經核與規定相符，爰酌定相當擔保金額准許之。原告
敗訴部分，假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊防禦方法及所提證據，核
與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 10 月 31 日
民事第一庭 法 官 朱慧真
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 11 月 4 日
書記官 楊佩宣