臺灣新北地方法院民事判決
114年度訴字第201號
原 告 邱瀞瑩
訴訟代理人 賴昱如律師
羅凱正律師
被 告 華鋐企業股份有限公司
法定代理人 高慶堯
訴訟代理人 蔡承謙律師
翁于清律師
劉蕙瑜律師
上列當事人間請求解除契約等事件，經本院於民國114年9月30日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣（下同）4,940,000元，及其中2,470
,000元自民國114年1月2日起；其餘2,470,000元自114年1月
25日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由原告負擔2％，餘由被告負擔。
四、本判決第一項於原告以1,650,000元為被告供擔保後，得假
執行。但被告如以4,940,000元為原告預供擔保後，得免為
假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴聲明：㈠被告應給付原告494萬元，及其中10萬元自
民國111年6月12日起算、其中201萬元自111年6月21日起算
、其中18萬元自111年9月7日起算、其中18萬元自112年8月2
3日起算、其中247萬元自起訴狀繕本送達被告之翌日起算，
均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保請准
宣告假執行。並主張略以：
㈠原告於111年6月22日與被告華鋐公司簽訂「華鋐晴晨房屋土
地預定買賣契約書」（下稱系爭契約），買賣價金約定為1,
761萬元，原告為買方，被告為賣方。另依據系爭契約第11
條規定，被告應於113年6月5日之前完成主建物、附屬建物
及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。倘逾上開期
限未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之
五單利計算遲延利息予原告，若逾期三個月仍未取得使用執
照，視同被告違約，雙方同意依違約之處罰規定處理；又依
據系爭契約第25條第1、3項規定，被告因違反取得使用執照
期限違約之規定，原告得解除系爭契約，且原告解除契約時
，被告除應將買方即原告已繳之房地價款退還予原告，如有
遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之15（
不得低於百分之15）之違約金，但該賠償之金額超過已繳價
款者，則以已繳價款為限。
㈡又被告依系爭契約第11條，本預售屋建築工程應於113年6月5
日前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並
取得使用執照，惟迄今被告仍未取得使用執照，經原告分別
於113年8月9日以存證信函通知被告儘速於同年9月5日取得
使用執照，復於同年12月24日再次以存證信函通知被告依系
爭契約25條第3項規定解除系爭契約，並限期7日內返還原告
已繳納房地價款247萬元及違約金247萬元，合計494萬元。
為此，爰依系爭契約第11條、第25條、民法第179條、第259
條第1、2款規定，請求被告給付494萬元等語。
二、被告答辯聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不
利之判決，願供擔保請准免為假執行。並略以下列情詞置辯
：
㈠依系爭契約記載，原告向被告購買之房屋坐落在新北市○○區○
○段0000、0000、0000地號土地（下稱系爭土地）。而系爭
土地前經作為訴外人均美建設股份有限公司（下稱均美公司
）申請容積移轉所需之容積接收基地，並由均美公司將系爭
土地信託予訴外人瑞興商業銀行（下稱瑞興銀行），由瑞興
銀行申請捐贈容積送出基地，以系爭土地作為容積接收基地
，於105年3月22日向新北市政府申請容積移轉，經新北市政
府於106年10月24日准予容積移轉，容積量為282.99平方公
尺（下稱本件核准處分）。嗣均美公司以上開容積量向新北
市政府工務局申請取得建照執照，被告基於信賴上開新北市
政府所為之准予容積移轉處分及建照執照，於107年1月間向
均美公司購買系爭土地，並於107年3月8日變更為上開建照
之起造人，進行系爭土地之興建，而與原告簽訂系爭契約。
㈡嗣被告完成本預售屋建築工程後，新北市政府始於112年6月9
日以被告未符合105年6月1日修正公布之新北市都市計畫容
積移轉審查要點（下稱審查要點）中容積接收基地需「連通
已開闢8公尺以上道路」之條件，已增加修正前審查要點所
無之限制，並以被告偽造系爭土地容積移轉案聯合審查報告
書中道路現況、開闢情形、圖面等內容及提供不實文件為由
，撤銷系爭土地原核准容積移轉之行政處分（下稱本件撤銷
處分）。然當時瑞興銀行向新北市政府提出容積移轉申請係
以修正前審查要點為依據，新北市政府亦依修正前審查要點
所定要件及程序進行審查而作成許可處分，故新北市政府以
修正後審查要點撤銷本件行政處分，已屬適用法令錯誤。被
告並無配合新北市政府指示改善系爭土地道路條件之義務。
又申請容積移轉當時系爭土地面臨道路（安平路134巷）之
路寬已達8公尺，且均美公司已提出系爭土地連通道路（宜
安路52巷）包含雨遮、牆面等違章狀態照片，並無偽造或提
供不實之內容及文件，故新北市政府以被告逾期排除系爭土
地面前道路及連外道路之上開雨遮等占用物、提供不實資料
為由而撤銷本件行政處分，已屬違法，基於信賴保護原則，
自非可歸責於被告。依系爭契約第11條第1項但書之規定，
因非可歸貴於被告之事由發生時，使用執照取得期限得予順
延，應認被告未構成違約事由，無解除契約之問題。被告亦
無法依新北市政府工務局於112年6月19日、11月28日之要求
辦理建照執照變更設計。
㈢因新北市政府違法撤銷本件核准處分，被告向內政部提起訴
願，經內政部於112年9月20日以台內法字第1120400991號訴
願決定書駁回訴願（下稱本件訴願決定），被告不服訴願決
定，遂向臺灣高等行政法院提起行政訴訟，迄今仍審理中。
縱鈞院認為本件未能依系爭契約所定期限取得使用執照係可
歸責於被告，原告得行使契約解除權，亦請考量排除違占本
為新北市政府之權責，被告亦自費排除系爭土地附近之違章
物，且本件核准處分實係新北市政府錯誤適用法令遭撤銷，
現仍行政爭訟中等情狀，應認系爭契約第25條約定之違約金
在本件容屬過高，請依民法第252條酌減違約金等語。
三、兩造不爭執事項：
㈠兩造於111年6月22日簽訂系爭契約，買賣價金為1761萬元，
原告分別於同年月12日以信用卡給付10萬元、同年月21日匯
款201萬元、同年9月7日匯款18萬元、112年8月23日匯款18
萬元，合計247萬元至瑞興銀行受託信託財產專戶。
㈡依系爭契約第11條規定約定，被告應於113年6月5日之前完成
主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用
執照。倘逾上開期限未取得使用執照者，應給付遲延利息予
原告；若逾期三個月仍未取得使用執照，視同被告違約，則
依系爭契約第25條第1、3項規定，原告得解除系爭契約，被
告除應將原告已繳之房地價款退還，如有遲延利息應一併退
還，並應同時賠償違約金。
㈢新北市政府以106年10月24日新北府城開字第1062060508號函
就瑞興銀行申請容積移轉乙事，作成本件核准處分。
㈣均美公司嗣以移入容積後之總容積量，向新北市政府工務局
申請取得建造執照(106中建字第00321號)，並於106年10月2
7日領照，被告於107年3月8日變更為上開建照之起造人。
㈤新北市政府以112年6月9日新北府城開字第11210751961號函
向被告撤銷其106年10月24日新北府城開字第1062060508號
函之本件核准處分。
四、本件爭點及本院得心證之理由：
本件原告主張被告未依系爭契約第11條規定於113年6月5日
前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取
得使用執照，屬可歸責於被告之事由。原告得依系爭契約25
條第3項規定解除系爭契約，並請求房地價款247萬元及違約
金247萬元等語。被告就其未能依約定時程履約交屋一事並
不爭執，但辯稱其無法取得使用執照，係屬於不可抗力事由
，並非違約，原告不得主張解除契約及請求違約金賠償等語
。是以，本件爭點端在於被告因政府行為所導致的給付不能
或給付遲延，到底是屬於不可抗力事由，還是可歸責於被告
的債務不履行。就此爭點，本院判斷如下：
㈠本件被告未於期限內取得使用執照，是否為不可抗力？原告
請求解除契約是否合法？
⒈就新北市政府審查系爭土地容積移轉申請案，應適用修正前
審查要點或修正後審查要點之爭議，依本件訴願決定書認定
內容略以：「查本件均美公司於105年4月8日提出申請，於
處理程序終結前，修正後審查要點於105年6月1日公布，除
第5點修正規定自000年0月0日生效、第8點第2款修正規定自
000年0月0日生效外，其餘修正規定自000年0月0日生效。依
中央法規標準法第18條規定之意旨，原處分機關於106年10
月24日許可系爭申請案時，自應以處分作成時有效之修正後
審查要點作為許可之法規依據。」、「經查修正前審查要點
第3點第2款規定，即要求面臨道路寬度未達8公尺或連接道
路面寬未達8公尺之土地，不得為接受基地，相較於修正後
審查要點第4點第1項規定，接受基地連接之道路面寬及路寬
應達8公尺以上，規範意旨相同。」等語（見本院卷一第366
至367頁），先予引用參照。
⒉被告雖辯稱：比較修正前、後之審查要點，容積移轉審查條
件增加需「連通已開闢達八公尺以上道路之限制」，並非相
同之規範，並以中央法規標準法第18條但書規定及立法理由
，在舊法規有利於當事人而新法規未廢除或禁止所聲請之事
項者，適用舊法規即均美公司申請時適用之審查要點，以避
免當事人於舊法有效期間聲請，只因審查費時或機關未能及
時迅速處理，致當事人權利受損等語。惟本件系爭土地前於
105年4月8日掛件申請容積移轉，經新北市政府以105年8月8
日函文請均美公司依據新北市政府105年6月22日函文說明二
指示（略以）：「有關本要點第4點修正規定，接受基地連
接道路應足寬開闢達8公尺以上，並連通已開闢達8公尺以上
之道路」，嗣後均美公司即出具切結書略以：因系爭基地面
臨計畫道路(即新北市中和區○○路○○巷)未足寬開闢8公尺，
均美公司切結自行退縮建築，將部分法定空地供公眾通行使
○○路○○巷可達8公尺寬，另補充接受基地聯外道路足寬開闢8
公尺之現況照片，本件系爭土地容積移轉案並於106年10月2
4日經新北市政府准許在案（見本院卷一第289、297、359頁
）。是以，均美公司於申請系爭土地容積移轉案時，新北市
政府已於105年6月22日通知系爭土地容積移轉應依於000年0
月0日生效之審查要點第4點修正規定，接受基地連接道路應
足寬開闢達8公尺以上，且連通已開闢達8公尺以上之道路之
要件，此既經均美公司出具切結書表明以自行退縮建築之方
式，預留8公尺道路足寬，並提出接受基地聯外道路足寬開
闢8公尺之現況照片，可認均美公司已知悉並同意適用上開
修正後審查要點第4點連接道路應足寬開闢達8公尺以上，並
連通已開闢達8公尺以上之道路之申請容積移轉規定，是被
告於本案之辯稱，顯與前揭事證不盡相符。
⒊又本建案嗣經民眾陳情均美公司所檢送聯合審查報告書及歷
次修正報告書中關於系爭土地面前道路及連通道路，報告書
圖與現況似有不符，經新北市政府實地勘查，發現現況道路
寬僅約710公分，且系爭土地左側至對側違章建物(即○○路○○
巷與○○路○○巷交叉口)僅約6公尺寬，與均美公司聯合審查會
議報告書中道路現況不符，經本件訴願決定認定在案（見本
院卷一第367頁）。依上開本件訴願決定所示，均美公司既
已具結願以系爭土地符合連接道路應足寬開闢達8公尺以上
，並連通已開闢達8公尺以上之道路之條件申請容積移轉，
然提出之聯合審查報告書之道路現況、建築線指示測繪圖等
資料核與新北市政府實地勘查之結果不符，使新北市政府召
開多次聯合會審查並作成本件核准處分均係基於不正確的資
料所為，堪認原告主張均美公司於申請系爭土地容積移轉時
，已知悉系爭土地面前道路及連通道路不符合上開條件，卻
執上開不正確的資料據以申請容積移轉，尚非無憑。
⒋原告主張被告公司購買系爭土地時，董事長高慶堯、董事高
歌樵、高慶隆及監察人高慶年等人，亦均為均美公司董監事
成員，且被告現任負責人高慶堯即為當時均美公司監察人，
實難就均美公司上開行為諉為不知等語（見本院卷二第153
、154頁），並以均美公司前負責人陳自信寄發予新北市政
府城鄉發展局之存證信函中提及：○○區○○路00巷00號前寬度
僅開闢約6.3公尺，00號至00號前寬度僅開闢達7至7.8公尺
，確認該路段確實尚未開闢足8公尺......本人嚴正提出說
明，當時申請當事人，完備申請文件，但有不實登載及偽造
文書之嫌......系爭土地申請容積移轉一案......依申請時
程判斷，應為前負責人訴外人林慶彥（已歿）及監察人林慶
堯在位期間所發生之情等語（見本院卷二第123至126頁），
認被告應知悉均美公司處理前開容積率等事宜，並非一無所
知等語。被告則抗辯：容積移轉許可之申請係由均美公司時
任負責人林慶彥、陳自信全權主導，高慶堯等人僅是掛名，
並未有決策權，亦不知情均美公司上開提出予新北市政府之
聯合審查報告書等資料等語（見本院卷二第224頁）。本院
認為：被告為建設公司，具有營造、興建建案並加以登記、
出售之專業，其中自然包含對於適用土地法規、營建法規之
專業能力，被告向均美公司購買系爭土地時，理應就系爭土
地相關事宜進行調查，以確保在法律上沒有問題，故被告對
於系爭土地容積移轉申請等情，自不能諉為不知。被告所應
負之契約上、法律上責任，與被告現負責人當時未有決策權
、或非為申請案之主導者等情，均無關聯。且系爭土地容積
移轉之權利義務事後既已由被告取得，被告即應繼受系爭契
約於申請容積移轉時之所有風險。從而，本件原告主張系爭
土地容積移轉之權利義務已由被告購買系爭土地時繼受，且
對於均美公司以不正確資料申請容積移轉之不法行為亦應負
責等語，應屬可採。
⒌又新北市政府分別以111年7月22日、111年12月15日函請被告
及建築師提供相關佐證資料說明，並於112年5月4日函知被
告略以：「二、......查旨揭建築基地涉及容積移轉聯合審
查會議報告書疑涉不實，本府並已邀相關單位釐清疑義，請
貴公司自本文送達日次日起限期15日內(日曆天)依旨揭容積
移轉聯合審查會議決議研提清除容積移轉接受基地面前道路
及宜安路52巷之占用物改善期限方案至府，若未於期限內提
送並完成改善者，本府將依規定撤銷原核准容積移轉之行政
處分。」（見本院卷一第298頁），被告雖有補正○○路○○巷
與○○路○○巷交叉口已達路寬8公尺，惟仍未就連通道路○○路○
○巷部分提出改善方案，則系爭土地連通道路於申請時確未
符修正後審查要點第4點第1項規定，亦未能於事後補正符合
規定，系爭申請案即未與要件合致，原處分機關誤為准許，
106年10月24日原核定函之作成自有瑕疵，自得依行政程序
法第117條規定予以撤銷，此有本件訴願決定認定可稽（見
本院卷一第367頁）。依上開訴願決定之內容，被告固補正
符合上開修正後審查要點第4點規定之路寬8公尺，並於112
年5月29日、同年6月5日表示系爭土地面臨道路經丈量後為7
尺寬，障礙物須費時修整及拆除鐵皮圍籬等情，惟仍未提出
系爭土地面臨道路及宜安路52巷之占用物改善方案之期限方
案，難認已補正完全。益徵本件核准處分之撤銷，實不無可
歸責於被告未補正行為之處。
⒍因本件核准處分之撤銷，新北市政府工務局以112年6月19日
新北工建字第1121120735號函、112年11月28日新北工建字
第1122364139號函通知被告辦理建造執造變更設計，惟被告
辯稱：工務局上開函文要求被告需將已完成興建之結構體打
掉部分樓層，實務上並無法在沒結構安全下為之，工務局要
求顯非合法等語（見本院卷一第327至328頁）。然查，姑不
論被告與新北市政府於本件爭點孰為有理，但本件造成系爭
房屋無法取得使用執照的後果，被告並非全無可歸責之處，
已見前述。本件原告僅為一般購屋之消費者，自可期待被告
應遵守相關法律規定，排除法令之障礙風險，依約如期完工
交屋。今被告辯稱因其與政府機關有所訟爭，錯在行政機關
，致其無法取得使用執照，進而認為作為消費者的原告，就
因此不能主張契約上的解約權利，顯然不合情理，亦屬於法
無據。就算本件行政訴訟的訟爭結果，最後認定是新北市政
府的過錯，導致被告受有損害，這也是被告得依法向新北市
政府求償的問題，並無解於本件被告對原告之違約責任。
⒎綜上，原告主張被告已逾系爭契約第11條約定取得使用執照
之期限，為不可歸責於原告而可歸責於被告之事由，可認被
告業已違約，原告自得依系爭契約第25條第1項規定，對被
告解除系爭契約等語，於法有據，自屬可採。
㈡原告依系爭契約第11條、第25條、民法第179條、第259條第1
、2款規定，請求被告給付已繳納房地價款247萬元及違約金
247萬元，有無理由？
⒈依系爭契約第25條第1、3項規定，被告因違反取得使用執照
期限違約之規定，原告得解除系爭契約，且原告解除契約時
，被告除應將原告已繳之房地價款退還予原告，如有遲延利
息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之15（不得低
於百分之15）之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，
則以已繳價款為限（見本院卷一第27頁）。查本件原告解除
系爭契約係屬合法，業經本院認定如前。又原告前於113年1
2月24日以存證信函通知被告依系爭契約25條第3項規定解除
系爭契約，並經被告於翌日收受，是系爭契約之意思表示已
經原告合法送達至被告，而生解除系爭契約之效力。原告前
已給付買賣價款247萬元，自得請求返還。再者，依上開契
約條款，原告亦得併請求被告賠償房地總價款15％，惟不得
超過已繳價款數額之違約金。查本件系爭契約總價為1,761
萬元，其15％為2,641,500元，已逾原告已繳納之價款247萬
元，是以，原告得依約請求被告給付之違約金即為相當於繳
納價款數額之247萬元。
⒉至被告抗辯：原告請求之違約金數額過高，應依民法第252條
規定酌減云云。然查：依系爭契約第25條第5項約定：「買
賣雙方當事人除依前二款之請求外，不得另行請求損害賠償
。」（見本院卷一第27頁），可知上開違約金應屬損害賠償
預定性質。參酌內政部公布之預售屋買賣定型化契約應記載
及不得記載事項中應記載事項第24條第5款規定：「買方依
第一款或第二款解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價
款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房
地總價款百分之__（不得低於百分之十五）之違約金。但該
賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」，此既
為主管機關依消費者保護法（下稱消保法）之授權，經斟酌
現今社會預售屋買賣之現況，及衡量企業經營者與消費者間
之關係，並為達保護消費者權益，促進國民消費生活安全，
提昇國民消費生活品質之立法目的，本於其專業判斷所制訂
之規範，企業經營者及消費者均應受其拘束。系爭契約所定
違約金比例15％，已屬主管機關所定之最低下限，況本件實
際之違約金數額尚不及此下限，故本院認為，本案已無再酌
減違約金之空間。被告雖以排除違占本為新北市政府之權責
、被告已自費排除系爭土地附近之違章物、本件撤銷處分係
經新北市政府錯誤適用法令遭撤銷，現於行政訴訟爭訟中等
語，請本院考量酌減其違約金，然本院綜觀上開事由，均應
屬被告是否得向新北市政府求償之問題，而非得酌減其對消
費者應付違約金數額之合適理由。從而，被告請求本院酌減
違約金一節，亦難採認。
⒊按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規
定或契約另有訂定外，依左列之規定：二、受領之給付為金
錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第2款
定有明文。次按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求
給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任
。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令
，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債
務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之
遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可
據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前
段及第203條分別定有明文。
⒋本件原告請求被告退還已繳價款247萬元部分，請求其中10萬
元自111年6月12日起算、其中201萬元自111年6月21日起算
、其中18萬元自111年9月7日起算、其中18萬元自112年8月2
3日起算法定遲延利息。惟系爭契約第25條《違約之處罰》第
三項係約定：「買方...解除契約時，賣方除應將買方已繳
之價款退還予買方，『如有遲延利息應一併退還』...」，已
經約定解除契約時被告僅需退還原告「已繳價款」及「遲延
利息」，已排除民法第259條第2款「附加利息」之適用。是
以，本件原告請求被告應依其受領時間加計附加利息給付部
分，應非可採。
⒌查原告前於113年8月9日以存證信函通知被告儘速於113年9月
5日取得使用執照，復於113年12月24日再次以存證信函通知
被告依系爭契約25條第3項規定解除系爭契約，並限期7日內
返還原告已繳納房地價款247萬元及違約金247萬元，被告於
113年12月25日收受，有郵局存證信函、中華郵政掛號郵件
收件回執等資料附卷可稽（見本院卷一第57至79頁），可認
屬原告對被告清償債務之催告。是依上開說明，就已繳價款
247萬元部分，原告請求自114年1月2日（即催告7日後）起
至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，逾此範
圍之請求，為無理由；就違約金247萬元部分，原告請求自
起訴狀繕本送達被告（114年1月24日由被告簽收在案，見本
院卷一第103頁）之翌日即114年1月25日至清償日止，按週
年利率5％計算之利息，亦屬可採。
五、綜上所述，原告依系爭契約第11條、第25條、民法第179條
、第259條第1、2款規定，請求被告給付494萬元，及其中24
7萬元自114年1月2日起；其餘247萬元自114年1月25日起，
均至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予
准許；逾上開範圍之請求，則屬無據，應予駁回。兩造陳明
願供擔保請准宣告假執行及免予假執行，於原告勝訴部分，
核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許。至原告敗
訴部分，其假執行之聲請失其依附，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併
此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 10 月 21 日
民事第八庭 法 官 許映鈞
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 10 月 21 日
書記官 陳逸軒
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網