臺灣新北地方法院民事判決
114年度訴字第1726號
原 告 何瑞宏
訴訟代理人 胡惟翔律師
被 告 葉士瑋
楊惠娟
上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國114年10月13日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告葉士瑋應將門牌號碼新北市○○區○○路○段000號4樓房屋
騰空遷讓返還原告。
二、被告葉士瑋、楊惠娟應連帶給付原告新臺幣58,000元，及被
告葉士瑋自民國114年8月10日起；被告楊惠娟自民國114年7
月23日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息。
三、被告葉士瑋、楊惠娟應自民國113年7月15日起至騰空返還第
一項房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣38,000元。
四、訴訟費用由被告連帶負擔。
五、本判決第一項於原告以新臺幣301,500元為被告供擔保後得
假執行。但被告葉士瑋如以新臺幣904,500元為原告預供擔
保後，得免為假執行。
六、本判決第二項得假執行。但被告葉士瑋、楊惠娟如以新臺幣
58,000元為原告預供擔保後，得免為假執行。
七、本判決第三項所命各期已到期部分，於原告按月以新臺幣12
,667元為被告供擔保後，得假執行。但被告葉士瑋、楊惠娟
如按月以新臺幣38,000元為原告預供擔保後，得免為假執行
。
事實及理由
壹、程序部分：
本件被告葉士瑋、楊惠娟（下合稱被告2人，各指其一逕稱
其名）經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴
訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯
論。
貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠原告將其所有新北市○○區○○路○段000號4樓之房屋（下稱系爭
房屋）出租予葉士瑋，兩造於民國112年6月30日簽訂租賃契
約（下稱系爭租約），約定租賃期間自112年7月15日至113
年7月14日止，租金每月新臺幣（下同）19,000元並應於每
月15日前繳納，並約定楊惠娟擔任承租人之連帶保證人。然
葉士瑋僅於簽約當日給付押金38,000元及首月租金19,000元
，嗣即開始無故拖延、未依約如數給付，至今尚欠58,000元
之租金未付，且系爭租約第6條前段已明定租期屆滿須經甲
方（即原告）同意繼續出租方得發生續租效力，而原告於租
期屆滿後並未同意繼續出租，堪認兩造間租賃關係已於113
年7月14日消滅。故葉士瑋自113年7月15起占有系爭房屋已
無正當權源，為無權占有，原告身為系爭房屋之所有權人，
自得依民法第767條第l項前段之規定請求葉士瑋騰空遷讓返
還系爭房屋。再因系爭租約租期已屆滿，原告亦得依系爭租
約第6條約定及民法第455之規定請求葉士瑋返還系爭房屋。
㈡葉士瑋向原告租賃系爭房屋一年期間，應給付租金為228,000
元（計算式：19,000元×l2月＝228,000元），扣除其給付之
租金如附表所示共132,000元、押金38,000元後，尚欠58,00
0元未付，原告得依系爭租約第3、4條約定及民法第439條規
定，請求葉士瑋給付積欠之租金。又楊惠娟為連帶保證人且
系爭租約第13條亦已明定拋棄先訴抗辯權，自應與葉士瑋連
帶給付積欠之租金與法定遲延利息。
㈣另系爭租約已於113年7月14日屆滿，葉士瑋仍尚未遷空返還
系爭房屋，違約情節非輕，原告依系爭租約第6條之約定，
一部請求葉士瑋與連帶保證人楊惠娟連帶按月給付按租金二
倍計算之違約金，即請求被告2人自113年7月15日起至騰空
返還系爭房屋之日止，按月連帶給付38,000元（計算式：19
,000元×2月＝38,000元）之違約金。
㈤爰就聲明㈠依民法第767條、第455條規定及系爭租約第6條約
定；就聲明㈡依系爭租約第3條、第4條、第13條約定及民法
第439條規定；就聲明㈢依系爭租約第6條、第13條提起本件
訴訟等語，並聲明：㈠葉士瑋應將系爭房屋騰空遷讓返還原
告。㈡被告2人應連帶給付原告58,000元，及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢被告2人
自113年7月15日起至騰空返還系爭房屋之日止，應按月連帶
給付原告38,000元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告2人已於相當時期受合法送達通知，均未於言詞辯論期
日到場，亦未提出任何書狀作任何聲明或陳述。
三、本院之判斷：
㈠原告主張之上開事實，業據其提出與所述相符之系爭房屋建
物登記第二類謄本、系爭租約、房屋稅繳款書、原告國泰世
華銀行萬華分行存摺封面及內頁影本等件為證（見本院卷第
29至69頁），被告2人對於原告主張之事實，已於相當時期
受合法之通知，既未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作
何聲明、陳述以供本院審酌，堪信原告上開主張為真實。
㈡原告請求葉士瑋騰空遷讓返還系爭房屋部分：
按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。承租
人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無權占有
或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第450條第1項、第
455條第1項前段、第767條第1項前段定有明文。次按民法第
451條固規定，租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用
、收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限
繼續契約，然租賃契約訂約之際，已訂明續租應另訂契約者
，即生阻止續租之效力，自無該條規定租約默示更新之適用
。又系爭租約第2條約定：「租賃期限經甲乙雙方洽定為壹
年零個月即自112年7月15目起至113年7月14日止」、第6條
約定「乙方（即葉士瑋）於租約屆滿時，除經甲方（即原告
）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交
還甲方…」，有系爭租約可參（見本院卷第35頁、第37頁）
。可知系爭租約已明定租期為1年及屆期續約應經原告同意
，依上開說明，自無依民法第451條規定視為不定期限繼續
契約可言。而原告主張於系爭租約租期屆滿後將不再續約，
為被告所不爭執，且原告於系爭租約期滿後亦未同意將系爭
房屋繼續出租予葉士瑋，則依系爭租約之約定，系爭租約已
於113年7月14日屆期終止，是原告依系爭租約第6條約定請
求被告騰空遷讓返還系爭房屋，自屬有據，應予准許。又原
告依上開規定之請求既有理由，則其依民法第767條第1項、
第455條規定為請求，於同一事實範圍內，不能獲更有利之
判決，無再予審酌必要，併此敘明。
㈢原告請求葉士瑋給付積欠租金部分：
按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有
明文。次按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租
賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他
債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。
而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院
83年台上字第2108號判例、87年度台上字第1631號判決意旨
可資參照）。又系爭租約第3條約定：「租金每個月19,000
元，乙方（即葉士瑋）不得藉任何理由拖延或拒納」、第5
條約定：「乙方應於訂約時，交於甲方（即原告）38,000元
作為押租保證金…」，有系爭租約附卷可參（見本院卷第35
頁）。經查，葉士瑋依系爭租約約定負有按月給付原告租金
19,000元之義務，惟葉士瑋迄至113年7月14日，扣除其給付
之租金如附表所示共132,000元、押金38,000元後，尚欠58,
000元未付，且為葉士瑋所不爭執，是原告請求葉士瑋應給
付尚積欠租金58,000元，自屬有據，應予准許。
㈣原告請求葉士瑋按月給付38,000元部分：
⒈按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之
賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額
，民法第250條第1項、第2項前段、第252條分別定有明文。
又約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟
狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時
，債權人可享受之一切利益，為公平合理之衡量；對於損害
賠償預定性之違約金，應以債權人實際所受之積極損害及消
極損害（所失利益），作為主要之考量因素，以酌定其所約
定之違約金是否過高。又系爭租約第6條約定：「乙方（即
葉士瑋）於租約屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租
外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方…如不即
時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之
違約金至遷讓完了之日止…」，有系爭租約可參（見本院卷
第37頁）。
⒉查系爭租約第6條未約定應給付之違約金為懲罰性違約金，依
上規定，即屬損害賠償總額預定性質之違約金。又葉士瑋未
如期遷讓返還房屋，致原告無法使用收益系爭房屋，其所受
損害依社會通念為相當於租金之金額，暨審酌雙方經濟情況
、原告所受損害程度、葉士瑋所得利益及社會經濟狀況等一
切情事，認原告以系爭契約第6條所約定之違約金依2個月租
金數額計算之違約金，尚屬相當。從而，原告依爭租約第6
條約定請求葉士瑋自113年7月15日起至騰空遷讓返還系爭房
屋止，按月給付原告38,000元（計算式：19,000×2月＝38,00
0元），應屬有據。
㈤再按稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行
債務時，由其代負履行責任之契約；保證債務，除契約另有
訂定外，包含主債務之利息、違約金、損害賠償及其他從屬
於主債務之負擔，同法第739條、第740條亦分別有明定。末
按連帶債務之債權人，得對債務人中之一人，或數人，或全
體，同時或先後請求全部或一部之給付，亦為民法第273條
第1項所規定。復按兩造間系爭租約第13條約定：「乙方（
即葉士瑋）如有違背本契約各條項或損害租賃房屋等情事時
丙方（即楊惠娟）應連帶負損害賠償責任並願拋棄先訴抗辯
權」等語（見重簡字卷第21頁），是楊惠娟既為葉士瑋之連
帶保證人，自應與葉士瑋對於聲明第㈡、㈢項積欠租金及相當
於租金之不當得利，連帶負清償責任。
㈥末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付
金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；
應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年
利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203
條分別定有明文。原告之起訴狀繕本係於114年7月20日公示
送達葉士瑋，於114年8月9日發生送達效力，有公示送達公
告、證書為佐（見本院卷第79至81頁）；於113年7月22日送
達楊惠娟，有送達證書在卷可佐（見本院卷第93頁），故原
告聲明第㈡項請求葉士瑋自114年8月10日起；楊惠娟自114年
7月23日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息
，亦屬有據。
四、綜上所述，原告依系爭租約第6條之約定請求葉士瑋遷讓返
還系爭房屋；暨依系爭租約第3條、第4條約定請求被告2人
連帶給付58,000元及葉士瑋自114年8月10日起；楊惠娟自11
4年7月23日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息；及依
系爭租約第6條約請求被告2人自113年7月15日起至騰空遷讓
返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告38,000元，均有理
由，應予准許。
五、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，合於法律規定，爰分別
酌定相當之擔保金額宣告之；並職權酌定相當之擔保金額准
被告供擔保後免為假執行。。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併
此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 10 月 31 日
民事第六庭 法 官 陳幽蘭
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 11 月 3 日
書記官 李奇翰
附表：被告已給付租金
編號 給付日期 金額 1 112年8月23日 19,000元 2 112年10月11日 14,000元 3 112年11月27日 5,000元 4 113年3月14日 5,000元 5 113年4月17日 4,000元 6 113年5月13日 5,000元 7 113年5月28日 5,000元 8 113年7月8日 5,000元 9 113年8月12日 5,000元 10 113年8月26日 9,000元 11 113年9月23日 5,000元 12 113年9月30日 4,000元 13 113年11月19日 5,000元 14 113年12月18日 5,000元 15 114年2月24日 9,000元 16 114年3月28日 5,000元 17 114年3月31日 4,000元