臺灣新北地方法院民事判決
111年度訴字第3104號
原 告 林紘濬
訴訟代理人 羅珮綺律師
鄭曄祺律師
被 告 楊欣燕
訴訟代理人 韓瑋倫律師
上列當事人間請求修復漏水等事件，經本院於民國114年9月25日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應按社團法人新北市土木技師公會新北土技字第113000
5511號鑑定報告書第13至14頁九、鑑定結果㈡2.⑷⑸⑹及附件六
下方表格所示修繕項目及修繕方法，修繕被告所有之門牌號
碼新北市○○區○○街000巷00弄0號3樓房屋至不漏水為止。
二、被告應給付原告新臺幣267,876元，及自民國111年9月7日起
至清償日止，按年息5%計算之利息。
三、訴訟費用（除減縮部分外）由被告負擔。
四、本判決第1項於原告以新臺幣26萬元供擔保後，得假執行；
但被告如以新臺幣772,828元為原告預供擔保，得免為假執
行。
五、本判決第2項於原告以新臺幣9萬元供擔保後，得假執行；但
被告如以新臺幣267,876元為原告預供擔保，得免為假執行
。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)原告所有之門牌號碼新北市○○區○○街000巷00弄0號2樓房屋
（下稱系爭原告房屋）之漏水原因，業經本院囑託社團法人
新北市土木技師公會（下稱系爭鑑定機關）鑑定後認係其上
層即被告所有之門牌號碼新北市○○區○○街000巷00弄0號3樓
房屋（下稱系爭被告房屋）之排水管及防水層失效所致。故
請求被告應修繕其所有之房屋，並應賠償修復原告住處因漏
水損壞所需之費用新臺幣（下同）267,876元。
(二)爰依民法第767條第1項、第184條第1項、第191條第1項規定
（上開三者為選擇合併），提起本件訴訟。並聲明：
1.被告應按系爭鑑定機關民國113年12月5日新北土技字第113
0005511號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）第13至14頁「
九、鑑定結果㈡2.⑷⑸⑹」及附件六所示修繕項目及修繕方法
，修繕被告所有之系爭被告房屋至不漏水為止。
2.被告應給付原告267,876元，及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止，按年息5%計算之利息。
2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)系爭鑑定報告有諸多違誤，且尚有諸多原因可能造成系爭原
告房屋滲漏水（例如：公共排水管線老舊等），是系爭鑑定
報告並非可採。
(二)又原告依系爭鑑定報告附6-1頁、附表3樓項次二第13至15所
示，請求被告給付修繕系爭被告房屋所需費用，然外牆為同
棟大樓全體區分所有權人共用之部分，應共負擔管理維護及
修繕之責任，故原告主張由被告負全責，並無理由。
(三)並答辯聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。如受不利
判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、系爭原告房屋為原告所有，其上層之系爭被告房屋為被告所
有，此有建物登記謄本可佐（見調字卷第77-79頁），且為
兩造所不爭執，堪以認定。
四、本院之判斷：
(一)關於系爭原告房屋是否有漏水及漏水原因為何部分：
1.本件經本院依兩造合意囑託系爭鑑定機關鑑定「系爭原告房
屋之室內頂板，即a（廚房頂板與後房間臨近廚房側頂板）
、b（後陽台頂板）、c（客廳臨近客浴側頂板）、d（客浴
臨近中房間頂板）與e（中房間臨近客浴頂板）（就上開a至
e位置，下合稱系爭位置）是否有滲漏水之情形？若有，其
原因及存在時機點為何？另修復所需費用為何」等（見本院
卷第242-243、251頁；系爭鑑定報告第1-2頁），鑑定結果
認系爭原告房屋之系爭位置確實有滲漏水情形，且其原因乃
系爭被告房屋之排水管或建物之防水失效所致，即認：「
⑴有關系爭原告房屋之a廚房頂板與房間臨廚房頂板是否有滲
漏水部分，經現地蓄水與沖水測試後，所對應檢測值有高
於初始值趨勢且廚房頂板有發現滴水情形，研判係系爭被
告房屋之廚房及其排水管防水失效所致。
⑵有關系爭原告房屋之b後陽台頂板是否有滲漏水部分，經現
地於後陽台蓄水測試，所對應檢測值有高於初始值趨勢，
研判係系爭被告房屋之後陽台防水失效所致。
⑶有關系爭原告房屋之c客廳臨客浴頂板、d中房間臨客浴頂
板及e客浴頂板是否有滲漏水部分，經現地於客浴試水測
試，所對應客浴淋浴間蓄水測試後檢測值有高於初始值趨
勢，研判係系爭被告房屋之客浴淋浴間區域防水失效所致
。
⑷有關系爭原告房屋之廚房與後陽台外牆，經現地外牆試水3
0分鐘後檢測值有高於初始值趨勢，研判係系爭被告房屋
之外牆防水失效所致。
⑸有關系爭原告房屋之客浴、廚房與後陽台之落水頭管道，
經現地於試水20分鐘後檢測值有高於初始值趨勢，研判係
系爭被告房屋之排水管防水失效所致。」；至於系爭原告
房屋滲漏水存在之時機點，無法判斷等情，有系爭鑑定報
告（外放，見系爭鑑定報告第11-12頁）及系爭鑑定機關1
14年6月16日函文在卷可憑（見本院卷第401頁）。
2.本院審酌系爭鑑定報告內容係由鑑定機關隨機選任有專業知
識經驗之技師，經其與兩造共同至兩造住處現場勘查、進行
蓄水測試，以數據量化方式檢測系爭原告房屋之各囑託鑑定
位置（即系爭位置）於蓄水測試前、後之水分含量及熱成像
差異，據以判斷系爭位置是否有有滲漏水情事，並聽取兩造
陳述所為之專業判斷（見系爭鑑定報告第3、5-9頁），其鑑
定程序之進行應屬公平，而無偏頗一造之處，且核其鑑定意
見無明顯違反經驗法則及論理法則，自堪信採為本件審認基
礎。至於被告對系爭鑑定報告內容多所指摘，僅其個人意見
，不足憑採。是系爭原告房屋之系爭位置確實有滲漏水情事
，且其原因乃系爭被告房屋之排水管之防水或建物之防水失
效所致，堪以認定。
(二)原告請求被告應修繕系爭被告房屋如系爭鑑定報告第13至14
頁「九、鑑定結果㈡2.⑷⑸⑹」及附件六所示部分：
1.民法第184條第1項前段規定「因故意或過失，不法侵害他人
之權利者，負損害賠償責任。」、第191條第1項「土地上之
建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有
人負賠償責任。但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因
設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意
者，不在此限。」。按建築物或其他工作物之設置或保管有
欠缺，即隱藏損害他人之危險，故所有人對於建築物或其他
工作物，應善盡必要注意維護安全，以防範、排除危險，而
避免損害之發生，此為建築物或工作物所有人應盡之社會安
全義務，苟有違反致生損害，自應依民法第191條第1項本文
規定負損害賠償責任。是土地上之建築物或其他工作物使他
人權利遭受損害時，應推定其所有人就設置或保管有欠缺，
被害人請求損害賠償時無須負舉證責任，方能獲得週密之保
護；所有人則須證明其對於設置或保管並無欠缺，或損害非
因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生已盡相當之注意
，始得免責（最高法院110年度台上字第1839號判決意旨參
照）。又該條所定之建築物或工作物所有人責任，既基於社
會安全義務而設，則所謂設置或保管有欠缺，自不以其本體
之崩壞或脫落瑕疵為限，舉凡建築物或工作物缺少通常應有
之性狀或設備，以致未具備可合理期待之安全性者，均應包
括在內（最高法院105年度台上字第2320號判決意旨參照）
。民法第191條第1項所謂之土地上之工作物，係指以人工作
成之設施，建築物係其例示。而建築物內部之設備如天花板
、樓梯、水電配置管線設備等，屬建築物之成分者，固為建
築物之一部，應包括在內（最高法院95年度台上字第310號
判決意旨參照）。另民法第213條第1項規定「負損害賠償責
任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害
發生前之原狀。」。
2.原告第1項聲明訴之目的乃為排除侵害並回復系爭原告房屋
損害發生前之原狀，即請求被告應將其系爭被告房屋之多處
排水管或建物之防水層失效部分，修復至不漏水狀態；而就
其應修復位置、修復方法及所需修復費用，經本院囑託系爭
鑑定機關鑑定後，載明於系爭鑑定報告第13至14頁「九、鑑
定結果㈡2.⑷⑸⑹」及附件六下方表格所示。其中，被告辯稱附
件六下方表格項次二第13至15所示，關於修繕系爭被告房屋
之外牆部分，由於外牆為同棟大樓全體區分所有權人共用之
部分，應共同負擔管理維護及修繕之責任，故原告不得請求
由被告負擔全責等語（見本院卷第448頁）。然查：
⑴公寓大廈管理條例第3條第3款規定「三、專有部分：指公
寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之
標的者。」、第10條第1項規定「專有部分、約定專用部
分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用
部分之使用人為之，並負擔其費用。」。而一般公寓大廈
之陽台（含外牆），均編定為專有部分之附屬建築物，亦
為各該區分所有權人所專用，外人無法隨意進入，具有使
用上之獨立性，是認陽台外牆之修繕、管理、維護，自應
由各該區分所有權人為之，並負擔其費用。
⑵觀諸系爭被告房屋之建物登記謄本，陽台14.82平方公尺乃
其專有部分之附屬建物並經登記在案（見調字卷第79頁）
，堪認陽台（含外牆）係登記為系爭被告房屋之專有部分
，揆諸前揭說明，不論是系爭被告房屋之該陽台之外牆防
水失效、後陽台防水失效，均應由被告負修繕之責，故被
告上開所辯，於法無據。
3.從而，原告依民法第184條第1項前段、第191條第1項規定
，請求被告應依系爭鑑定報告第13至14頁「九、鑑定結果㈡
2.⑷⑸⑹」及附件六下方表格所示之修繕項目及修繕方法，將
系爭被告房屋修復至不漏水為止，於法自屬有據。
(三)原告請求被告賠償267,876元及法定遲延利息部分：
民法第213條第1、3項規定「負損害賠償責任者，除法律另
有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。
」、「第一項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費
用，以代回復原狀。」。原告第2項聲明訴之目的乃修復系
爭原告房屋因漏水所致之損壞，以回復原狀；而系爭原告房
屋之多處漏水損壞，乃因系爭被告房屋上開排水管防水或建
物防水失效所致，業如前述，自屬侵害原告之財產權即系爭
原告房屋之完整性；而就修復系爭原告房屋之位置、修復方
法及所需修復費用，經本院囑託系爭鑑定機關鑑定後，載明
於系爭鑑定報告第13至14頁「九、鑑定結果㈡2.⑷⑸⑹」及附件
六上方表格所示，其中，附件六上方表格載明修繕所需費用
共計267,876元。則原告就系爭原告房屋之完整性即財產權
因此受有侵害，故依民法第184條第1項前段、第191條第1項
以及第213條第1、3項規定，請求被告賠償修復系爭原告房
屋所需之費用267,876元及法定遲延利息，於法自屬有據。
五、綜上所述，原告依第184條第1項、第191條第1項規定，請求
下列內容，為有理由，應予准許：
1.被告應依系爭鑑定報告第13至14頁「九、鑑定結果㈡2.⑷⑸⑹」
及附件六下方表格所示之修繕項目及修繕方法，將系爭被告
房屋修復至不漏水為止。
2.被告應給付原告267,876元，及自起訴狀繕本送達翌日即111
年9月7日（回證見調字卷第83頁）起至清償日止，按年息5%
計算之利息。
六、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告
勝訴部分，經核均無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻
擊防禦方法，經本院審酌後，認與本件判決之結果不生影響
，爰不另一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 10 月 31 日
民事第五庭 法 官 劉容妤
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 10 月 31 日
書記官 楊鵬逸