臺灣彰化地方法院民事判決
114年度訴字第408號
原 告 賴寬仁
訴訟代理人 楊振芳律師
被 告 李坤政
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年9月25日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼彰化縣○○市○○街000巷00號房屋騰空遷讓
返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣102萬2,904元。
三、被告應自民國114年8月13日起至返還第1項房屋之日止，按
月給付原告新臺幣4萬元。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第1項於原告以新臺幣38萬5,700元為被告供擔保後，
得假執行。但被告如以新臺幣115萬7,100元為原告預供擔保
後，得免為假執行。
六、本判決第2項於原告以新臺幣34萬元為被告供擔保後，得假
執行。但被告如以新臺幣102萬2,904元為原告預供擔保後，
得免為假執行。
七、本判決第3項於判決確定前清償期已屆至部分於原告按月以
新臺幣1萬3,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如按
月以新臺幣4萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。經查，原告起訴時原聲明：㈠被告
應將門牌號碼彰化縣○○市○○街000巷00號房屋（下稱系爭房
屋）騰空、回復原狀並返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣
（下同）102萬2,904元，及自民國114年5月26日起至返還系
爭房屋之日止，按月給付原告4萬元。㈢願供擔保，請准宣告
假執行。嗣變更聲明為：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還
原告。㈡被告應給付原告102萬2,904元。㈢被告應自114年8月
13日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告4萬元。㈣願供
擔保，請准宣告假執行。上開聲明之變更，核屬減縮應受判
決事項，與前揭規定相符，應予准許。
二、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴
訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯
論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：原告為系爭房屋所有權人，於106年10月1日與被
告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭第1份租約），將系爭房
屋出租與被告，約定租期自106年10月1日起至111年10月1日
止，每月租金4萬元。系爭第1份租約屆滿後，兩造於111年1
0月2日再簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭第2份租約），約
定租期自111年10月2日起至113年1月31日止，每月租金4萬
元。系爭第2份租約屆滿後，兩造於113年2月1日再簽訂房屋
租賃契約書（下稱系爭第3份租約，上開三份租約合稱為系
爭租約），約定租期自113年2月1日起至115年1月31日止，
每月租金4萬元。詎被告自106年12月起，即未依約給付租金
，僅陸續不定期匯款，直至114年3月20日止，扣除押租金8
萬元後，積欠原告租金102萬2,904元（下稱系爭租金）。且
被告於系爭第3份租約期間即113年2月1日起至114年3月20日
止，遲延給付之租金總額已逾系爭第3份租約之2個月租額，
原告以起訴狀繕本之送達催告被告給付系爭租金，被告於11
4年5月26日收受起訴狀繕本，迄至114年8月12日言詞辯論期
日仍未給付，原告乃於114年8月12日言詞辯論期日當庭向被
告為終止系爭第3份租約之意思表示。系爭第3份租約既已終
止，爰擇一依民法第455條前段、第767條第1項前段規定，
請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並依系爭租約約定，請求
被告給付系爭租金。又系爭第3份租約終止後，被告繼續使
用系爭房屋即屬無權占有，每月可獲得相當於租金之利益，
而原告每月受有相當於租金之損害，爰依民法第179條規定
，請求被告自114年8月13日起至返還系爭房屋之日止，每月
給付原告4萬元等語，並聲明：如主文第1至3項所示；暨願 供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：對於原告主張被告欠繳系爭租金、系爭第3份租 約已終止之事實均不爭執。系爭房屋現作為倉庫，用以放置 生財器具，短期內無法將系爭房屋騰空遷讓返還原告等語置 辯。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第205、206頁，本院依判決格式 調整文字）：
㈠兩造於106年10月1日簽訂系爭第1份租約，約定原告將系爭房 屋出租與被告，租期自106年10月1日起至111年10月1日止， 每月租金4萬元。
㈡兩造於111年10月2日就系爭房屋再簽訂系爭第2份租約，約定 租期自111年10月2日起至113年1月31日止，每月租金4萬元
。
㈢兩造於113年2月1日就系爭房屋再簽訂系爭第3份租約，約定 租期自113年2月1日起至115年1月31日止，每月租金4萬元。 ㈣被告自106年10月1日起至114年3月20日止，共計給付248萬7, 596元租金。
㈤被告自106年12月起至114年3月20日止，扣除押租金8萬元， 有積欠租金102萬2,904元。
㈥被告交付押租金8萬元與原告。
㈦原告於114年8月12日言詞辯論期日當庭向被告為終止系爭第3 份租約之意思表示，系爭第3份租約業經原告合法終止。四、本院之判斷：
㈠系爭第3份租約已終止，被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告 ：
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約， 民法第440條第1項、第2項分別定有明文。次按承租人於租 賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保 持其生產狀態，返還出租人，民法第455條定有明文。 ⒉查原告主張其為系爭房屋所有權人，於113年2月1日與被告簽 訂系爭第3份租約，約定每月租金4萬元，租金應於每月1日 前繳納，被告自113年2月1日起至114年3月20日止，僅繳納3 4萬7,000元，扣除押租金8萬元後，尚積欠13萬3,000元（記 算式：4萬元×14月-34萬7,000元-8萬元=13萬3,000元）等情 ，業據其提出系爭房屋104年至108年全期房屋稅繳納證明書 、彰化縣○○市○○段0000地號土地第三類登記謄本、土地所有 權狀、系爭第3份租約、原告第一銀行帳戶交易明細等件為 憑（見本院卷第25-36、158-178、239-259頁），且為被告 所不爭執，堪信為真實。是被告就系爭第3份租約遲付租金 之總額已達2個月租額以上，原告已取得合法催告之權利， 則原告以民事起訴狀繕本送達催告被告給付欠繳租金，自屬 合法催告。又被告於114年5月26日收受民事起訴狀繕本，迄 至114年8月12日言詞辯論期日仍未給付等情，有本院送達回 證在卷可憑（見本院卷第73頁），且為被告所不爭執（見本 院卷第204頁），則原告主張其於114年8月12日言詞辯論期 日當庭向被告為終止系爭第3份租約之意思表示，系爭第3份 租約已於同日合法終止，應屬有據。又系爭第3份租約既於1 14年8月12日終止，則原告依民法第455條前段規定，請求被
告騰空遷讓返還系爭房屋，即屬有據。而其併依所有物返還 請求權為同一請求，本院即無庸審論，附此敘明。 ㈡原告請求被告給付租金102萬2,904元，及自114年8月13日起 至返還系爭房屋之日止，按月給付4萬元之相當於租金之不 當得利，均有理由：
⒈查原告主張被告自106年12月起至114年3月20日止，扣除押租 金8萬元後，有積欠租金102萬2,904元等情，業據其提出系 爭第1份、第3份租約、原告第一銀行帳戶交易明細等件為憑 （見本院卷第17-35、79-181頁），且為被告所不爭執（即 不爭執事項㈤），堪信為真實，則原告依系爭租約約定，請 求被告給付租金102萬2,904元，即屬有據。 ⒉按無法律上原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其 利益，民法第179條前段定有明文。次按依不當得利之法則 請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受 有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之 利益為度；倘利益超過損害，應以損害為返還範圍，非以請 求人所受損害若干為準。而無權占有他人所有物或地上物， 可能獲得之相當於租金之利益，應以客觀上占有人所受之利 益為衡量標準，非以請求人主觀上所受之損害為斷（最高法 院104年度台上字第715號判決意旨參照）。查系爭第3份租 約業於114年8月12日終止，已如前述，則被告自114年8月13 日起占用系爭房屋，即屬無權占有，且被告因無權占有系爭 房屋，可獲得相當於租金之利益，原告亦因系爭房屋遭被告 無權占有，致無法使用系爭房屋，而受有相當於租金之損害 。又兩造間系爭租約所約定租金既為每月4萬元，則原告主 張以每月4萬元作為計算被告無權占有系爭房屋可能獲得相 當於租金之利益，應為可採。因此，原告依民法第179條規 定，請求被告自114年8月13日起至返還系爭房屋之日止，按 月給付原告4萬元，亦屬有據。
五、綜上所述，原告依系爭租約、民法第455條及第179條規定， 請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並給付原告102萬2 ,904元，及自114年8月13日起至返還系爭房屋之日止，按月 給付原告4萬元，均為有理由，應予准許。
六、原告陳明願供擔保，請求准予宣告假執行，核無不合，爰酌 定相當擔保金額，准許之。另依民事訴訟法第392條第2項規 定，依職權宣告被告提供相當擔保金額後，得免為假執行。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 審酌後與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘 明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 10 月 16 日 民事第三庭 法 官 謝舒萍以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 10 月 16 日 書記官 吳芳儀