臺灣屏東地方法院民事判決
114年度訴字第572號
原 告 黃廣興
黃振倫
被 告 陳麗蘭
上列當事人間分割共有物事件，本院於民國114年10月13日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
㈠、兩造共有坐落屏東縣○○鎮○○段000地號土地及其上建物(同段4
3建號建物，門牌號碼屏東縣○○鎮○○路0000號，兩層樓含騎
樓，含一層屋後增建鐵架蓋鐵皮、頂樓增建鐵架鐵皮）准予
變賣，所得價金按附表所示之兩造應有部分比例分配之。
㈡、被告應分別給付原告黃廣興新臺幣59元、原告黃振倫新臺幣5
21元，及各自民國114年6月8日起至清償日止，按週年利率5
％計算之利息。
㈢、被告應自民國114年1月6日起至返還前開第一項所示房屋及土
地與全體共有人之日止，每月分別給付原告黃廣興新臺幣39
元、原告黃振倫新臺幣347元。
㈣、訴訟費用由原告黃廣興負擔百分之7、原告黃振倫負擔百分之
60，餘由被告負擔。
事實及理由
一、被告陳麗蘭經合法通知（有送達證書在卷可查，見本院卷第
101頁），而被告無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核
無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由
其一造辯論而為判決。
二、原告主張：
㈠、兩造共有坐落屏東縣○○鎮○○段000地號土地及其上建物（下
合稱系爭房地），應有部分如附表所示。兩造就上開房地
依使用目的並無不能分割之情形，共有人間亦未以契約訂
有不分割之期限，惟分割之方法迄今不能協議決定，又被
告自原告於民國113年11月20日取得權利後，未經其他共
有人同意而占用系爭房地，亦未給付租金予原告，即屬無
法律上原因而受有相當於租金之利益，被告至114年1月6
日起訴前占用1.5個月，依據潮州鎮相近條件之租金實價
登錄，整棟租金行情約為新臺幣（下同）10,000元，按原
告黃廣興、黃振倫應有部分比例分別為2/30及18/30計算
，故應給付原告等10,000元，且被告迄今仍持續占有中，
故應自起訴狀送達翌日起按月給付原告黃廣興667元、黃
振倫6,000元。為此，爰依民法第823條第1項及第824條第
2項第2款規定請求准予將系爭房地變價分割，復依民法第
179條請求相當於租金之不當得利等語。
㈡、並聲明：
⒈兩造共有坐落屏東縣○○鎮○○段000地號土地及同段43建號建
物（門牌號碼屏東縣○○鎮○○路0000號，兩層樓含騎樓，含
一層屋後增建鐵架蓋鐵皮、頂樓增建鐵架鐵皮等），請准
予以變價拍賣方式分割。
⒉被告應給付原告黃廣興1,000元和黃振倫9,000元，及自起
訴狀繕本送達翌日起，按週年利率百分之5計算之利息。
⒊被告應自114年1月6日起至返還第一項房地之日止，按月給
付原告黃廣興667元、黃振倫6,000元相當於租金之不當得
利。
三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述
。
四、得心證之理由：
㈠、共有物分割部分：
⒈按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物
。但因物之使用目的不能分割或訂有不分割之期限者，不
在此限。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消
滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之
請求，命為下列分配：一以原物分配於各共有人。但各共
有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共
有人。二原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分
配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部
分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共
有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以
金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必
要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第823 條
第1 項、第824 條第2 項、第3 項、第4 項分別定有明文
。
⒉本件應審究者為系爭房地以何方法分割較為公平適當，茲
論述如下，經查：系爭房地為兩造所共有，應有部分各如
附表所示，土地上有鋼筋水泥兩層樓房屋等情，業經本院
到場勘驗屬實，有勘驗測量筆錄附卷可查(見本院卷第187
至189頁)，並有系爭房地謄本（見本院卷第45至49頁）在
卷可憑。系爭房地如採原物分割方式，並按兩造應有部分
比例分割，則各人取得之土地面積狹小，不利於使用，且
其上建物亦難以原物分割與各共有人，故本件系爭房地不
宜以原物分配，且為避免系爭房地使用不經濟與無效率之
弊，如將系爭房地予以變價，由拍定人取得完整之土地及
其上建物，而由共有人按各該應有部分比例分配價金，應
最能發揮其經濟效用，以期能使系爭不動產更盡其利，爰
准將系爭不動產予以變賣，所得價金按兩造應有部分比例
分配之，如主文第一項所示。
㈡、請求不當得利部分：
⒈按共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，修正 前民法第820 條第1 項定有明文。現行民法第820 條第1 項亦規定共有物管理，除契約另有約定外，應以共有人過 半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分 合計逾三分之二者，其人數不予計算。是未經共有人協議 分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，須 依上開規定，徵得他共有人同意。如未經他共有人同意而 就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人得本於所 有權除去妨害或請求向全體共有人返還占用部分（最高法 院85年台上字第1950號判決意旨參照）。復按各共有人按 其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟共 有人對於共有物之特定部分為使用收益，仍須徵得他共有 人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部 有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益， 而就共有物之全部或一部任意為使用收益，即屬侵害他共 有人之權利，其逾越應有部分為使用收益，所受超過之利 益，即為不當得利（最高法院84年度台上字第2808號判決 要旨參照）。綜上，未經他共有人同意而就共有物之全部 或一部任意占用收益，即構成無權占用，並應依其占用範 圍，按其逾越應有部分比例計算其所得之不當得利甚明。 經查：本件兩造就系爭房地之管理並無任何分管約定；被 告未徵得原告即其他共有人同意即對整個系爭房地占用收 益，依前揭說明，自應就其實際占用之面積，按其逾越應 有部分比例計算其所得之不當得利甚明。是被告就系爭房 地之應有部分既均為1/3 ，故其應就其占用範圍，按2/3 之比例計算其所得之不當得利與其他全體共有人。 ⒉原告請求相當租金不當得利之數額：
⑴、按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上 之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得 請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請 求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲 得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是本院認被 告即無權占有人其占有本件房地所得之利益，應相當 於法定最高限額租金之數額。
⑵、按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申
報總價額年息百分之10為限。而此項規定於租用基地 建築房屋者亦得準用，土地法第97條第1項、第105條 分別定有明文。而上開土地法第97條第1項關於房屋 計收租金規定，於不當得利或損害賠償事件，可據為 計算不當得利或損害額之標準（最高法院87年度台上 字第2996號民事裁定可資參照）。而所謂土地價額， 依土地法施行法第25條及土地法第148 條規定，係指 土地所有權人依土地法所申報之地價而言；又依平均 地權條例第16條規定，舉辦規定地價或重新規定地價 時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告 地價80% 為其申報地價。所謂年息10% 為限，乃指租 金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10% 計 算之，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承 租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地 租金相比較，以為決定。
⑶、被告無權占用整個系爭房地已如前述，則原告依民法 第179 條規定，請求被告給付此部分之不當得利，洵 屬正當。經查：依上開規定，計算被告無權占用系爭 房地所生相當於租金之不當得利，應以土地申報地價 及其建築物申報總價額計算之。而系爭房地位於潮州 鎮盛春路，建築物本身為鋼筋水泥兩層樓房屋，附近 多為住宅，距離附近小學約1公里多，距離潮州火車 站約5公里多，雖非遙遠難以到達，但亦不算鄰近， 可認系爭房地附近交通便利性一般、工商不算繁榮、 生活機能普通，本院認計算無權占有系爭房地之相當 於租金之不當得利，依土地申報地價建築物申報總價 額之年息4%計算為適當。經查：本件土地114年申報 地價為每平方公尺488元，114年房屋申報現值則為12 3,400元(有土地謄本及契稅查定表在卷可查，見本院 卷第125頁及第137頁)，是原告每月應給付386元【計 算：(488元103.46平方公尺＋123,400元) 4％2/3 12個月≒386(元以下四捨五入)】，再以被告二人應有 部分比例換算，原告每月應分別給付原告黃廣興39元 和黃振倫347元。從而，原告請求自取得系爭房地所 有權之113年11月20日起之1.5月相當於租金不當得利 ，則應分別為59元和521元；逾此部分，則屬無據， 應予駁回。
⑷、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付 時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責 任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達
支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之 效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得 請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務， 其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分 之五，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第20 3條分別定有明文。查，本件原告對被告請求返還占 用該等系爭房地土地之相當於租金不當得利債權，核 屬未定給付期限之金錢債權，而本件起訴狀繕本於00 0年0月0日生送達被告效力（有送達證書在卷可查， 見本院卷第173頁），依前揭法律規定，本件原告請 求被告給付自114年6月8日起至清償日止，按年息5％ 計算之利息，洵屬有據，亦應准許。
四、綜上所述，系爭土地依其使用目的並非不能分割，共有人間 亦無不能分割之約定，然迄今未能協議分割，原告本於共有 人之資格，依民法第823 條第1 項規定，請求就系爭不動產 予以分割，為有理由，應予准許。本院審酌系爭不動產之性 質、經濟效用及共有人之意願等情，認系爭不動產應以變價 分割分配，為適當、公允之分割方法，是故，原告起訴請求 分割系爭不動產，於屬有據，應予准許，並判決如主文第1 項所示。至就請求相當於租金之不當得利暨利息部分，於 如主文第2至3項所示範圍內，為有理由，應予准許；超過部 分，非有理由，應予駁回。
五、末按分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，原告 提起本件訴訟於法雖屬有據，然被告之應訴乃法律規定所不 得不然，其所為抗辯自為伸張或防衛權利所必要，是本件訴 訟費用就分割共有物部分應由兩造依其等在系爭房地換算之 應有部分之比例分擔，始為公允，附此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據， 經審酌與本院前揭判斷不生影響，爰不一一論述審究，併此 敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第80條之1 ，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 10 月 27 日 民事第三庭 法 官 薛侑倫正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 10 月 27 日
書記官 李佩玲附表：
屏東縣○○鎮○○段000地號土地及其上43建號建物 編號 共有人 應有部分 1 陳麗蘭 1/3 2 黃廣興 2/30 3 黃振倫 18/30