臺灣宜蘭地方法院民事判決
114年度訴字第131號
原 告 李連發
訴訟代理人 曾培雯律師
被 告 許合旺
訴訟代理人 林幼尼
詹文凱律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國114年10月9日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○地號土地上，如宜蘭縣宜
蘭地政事務所土地複丈成果圖所示編號a1（面積一五點〇二
平方公尺）之鋼鐵造車庫及編號a2（面積四三點二平方公尺
）之磚造鐵皮屋（一層）拆除，並將占用之土地騰空返還予
原告及其他共有人全體。
二、訴訟費用由被告負擔。
三、本判決第1項於原告以新臺幣貳拾玖萬柒仟元為被告供擔保
後，得假執行；但被告如以新臺幣捌拾玖萬零柒佰陸拾陸元
為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更
正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴
訟法第255條第1項但書第2款、第256條分別定有明文。原告
李連發起訴時聲明為「⒈被告許合旺應將坐落於宜蘭縣○○鄉○
○段000地號土地（下稱系爭土地）上、門牌號碼為宜蘭縣○○
鄉○○村○○路00○0號之建物拆除，並將所占用之土地返還予原
告及全體共有人。⒉原告願供擔保請准宣告假執行」，嗣經
本院會同宜蘭縣宜蘭地政事務所人員測量上開地上物占有系
爭土地面積，原告於民國114年7月10日具狀更正訴之聲明為
「⒈被告應將坐落於系爭土地上、如宜蘭縣宜蘭地政事務所
收件日期文號114年5月15日字118300號土地複丈成果圖（下
稱附圖）所示編號a1（面積15.02平方公尺）之鋼鐵造車庫
、編號a2（面積43.2平方公尺）磚造鐵皮頂(1層)建物（編
號a1、a2下合稱系爭建物）拆除，並將所占用之土地返還原
告及其他全體共有人。⒉原告願供擔保請准宣告假執行」（
見本院卷第107頁），經核上開訴之變更，並未變更其訴訟
標的，僅為聲明與陳述之補充及更正，依前述說明，於法並
無不合，自應准許。
二、原告主張：
㈠原告為系爭土地共有人之一，權利範圍10分之1，被告則為系
爭建物之事實上處分權人，系爭建物經宜蘭縣宜蘭地政事務
所復丈，確認系爭建物坐落於系爭土地上，被告未經原告及
其他共有人同意，且無合法使用權源即占用系爭土地，致原
告及其他共有人受有損害，原告自得依民法第767條第1項前
段、同法第821條請求被告將系爭建物拆除，並將所占用之
土地返還於全體共有人。
㈡被告辯稱系爭建物均被告父親許寶盛興建，嗣後由被告繼承
，然依卷內宜蘭縣政府財政稅務局房屋稅籍證明書所載，門
牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路00○0號建物之構造別乃木石磚造(磚
石造)，然如附圖編號a1所示之建物屬鋼鐵造車庫，構造別
不同，應為被告事後增建，又不論編號a1建物是被告事後興
建或繼承取得，目前被告確為編號a1、a2建物事實上處分權
人。
㈢被告又以許寶盛自62年起即入住，持續繳稅，然縱使被告所
有之系爭建物有設籍課稅或繳納房屋稅，亦難據此認其有占
用系爭土地之合法權源。又被告辯稱有經地主同意興建房屋
，固提出宜蘭縣○○鄉○○000○0○0○○鄉○○○0000000000號函文，
主張門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路00○0號建物符合內政部91年3
月19日內授營建管字第0900018726號函釋實施建築管理前已
建造完成之合法房屋規定，然該函釋僅在說明所謂實施建築
管理前之基準日期如何認定，與建物是否有占用土地合法權
源無涉。觀諸上開壯圍鄉公所函文，其內並無任何有關土地
所有權人同意之文句，說明第三、四點亦載：「三、另查現
況房屋與稅籍資料核對後，有部分增建未符合合法房屋規定
。四、有關建築物之結構安全、產權問題及土地使用權利，
由申請人自行負責」，是被告所提出之前揭壯圍鄉公所函文
，並無從證明系爭建物是經由土地所有權人同意使用系爭土
地而興建完成。況實施建築管理前建造之房屋，縱經建築主
管機關認定屬無違反禁建等建築法規之建物，惟與該建物所
有權之權屬、該建物有無坐落占用基地之正當權源均無關，
該建物如要向主管機關申辦所有權第1次登記，仍須檢具移
轉契約書或其他證明文件；於建物與基地非屬同一人所有之
情形，仍需另檢附使用基地之證明文件，而系爭建物並無辦
理所有權登記，被告復未提出任何證據證明系爭建物有何得
合法使用系爭土地之權利，是被告僅宜蘭縣○○鄉○○000○0○0○
○鄉○○○0000000000號函文認屬合法建築物為由，即謂系爭建
物有合法坐落占用系爭土地之權利云云，洵屬無據。
㈣聲明：⒈被告應將坐落於系爭土地上、如附圖所示系爭建物拆
除，並將所占用之土地返還原告及其他全體共有人。⒉原告
願供擔保請准宣告假執行。
三、被告方面：
㈠被告之父訴外人許寶盛於42年間向原告之先人支付使用土地
之價金，於系爭土地上建造房屋使用，並遷入當地居住，72
年來，被告家人一直居住當地，原告之先人對被告家人使用
土地之狀態均無異議，現原告為處分系爭土地，不顧被告使
用土地之合法權源，逕行起訴，顯屬無理由。
㈡被告之系爭建物業經宜蘭縣壯圍鄉公所認定為合法房屋，依
據各縣市認定合法房屋之規定，其要件均有土地使用權同意
書或土地權利證明文件，被告之系爭建物既屬合法房屋，顯
見主管機關認定時已查核被告之土地使用權利存在，證明被
告非無權占有。
㈢被告之先人已支付使用土地之對價，其使用土地即屬有償，
應適用租賃之規定，基地租賃之終止，應符合土地法第103
條之規定，然本件並不具備各款終止事由。縱認租賃有一定
期間，依據最高法院見解，亦應以使用目的消滅時，即房屋
不堪使用時為期限，被告之房屋尚堪使用且持續使用中，故
期限尚未屆至，原告不得終止租賃關係。
㈣縱認被告對土地租賃事實舉證不足，無法認定租賃關係存在
，然原告之先人同意被告家族使用系爭土地，亦可認有使用
借貸關係存在，如土地所有權人及其繼受人對使用借貸之土
地占有狀態明知或可得而知，亦應受使用借貸之拘束，以建
屋居住為目的之使用借貸，亦應以房屋之使用期限為契約之
期限，故於房屋達不堪使用之狀態前，使用借貸關係應繼續
存在，原告之先人及原告對被告家族數十年來占有系爭土地
建屋居住之狀態一直容忍而未有異議，自屬對土地使用情形
明知或可得而知，不得主張被告為無權占有。
㈤被告除使用系爭土地外，多年來為使用之便利，另承租相鄰
之818、819地號土地，原告居住附近，平日均會走過，對系
爭土地之使用狀況十分清楚，如非原告對被告先人支付土地
使用對價及實際之土地權利狀態知悉，又豈會持續容忍被告
占有系爭土地，由此亦可證明原告對被告使用土地狀態明知
且同意。
㈥聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告
免為假執行。
四、本院之判斷：
㈠原告主張系爭土地為原告與其他共有人共有，其所有權應有
部分為10分之1，被告為系爭建物之事實上處分權人，而系
爭建物無權占有系爭土地等情，業據原告提出系爭土地之土
地登記第一類謄本為證（見本院卷第11至13頁），並經本院
會同宜蘭縣宜蘭地政事務所人員現場履勘，製有勘驗筆錄（
見本院卷第55至67頁），且囑託該所測繪複丈成果圖（即附
圖）存卷可佐（見本院卷第89至91頁），復為被告所不爭執
，自可信為真實。
㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。是以無權占有為原因，
請求返還土地者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實
無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實
證明之（最高法院72年度台上字第1552號、85年度台上字第
1120號、88年度台上字第1164號裁判要旨參照）。本件原告
為系爭土地之共有人，既經登記於系爭土地之登記謄本明確
，被告享有事實上處分權之系爭建物，坐落占有系爭土地，
業如上述，被告即應就其有何合法占有之權源負主張及舉證
之責任。倘被告未能舉證證明渠等有何合法之占有權源，依
舉證責任分配原則，即應受不利益之判決，先予敘明。
㈢被告雖辯稱：被告之系爭建物既屬合法房屋，顯見主管機關
認定時已查核被告之土地使用權利存在，證明被告非無權占
有等語，並提出宜蘭縣○○鄉○○000○0○0○○鄉○○○0000000000號
函文為證（見本院卷第135頁），然上開函文僅說明「旨揭
房屋部分於73年10月15日前即有存在，符合內政部91年3月1
9日內營授字第0900018726號函釋實施建築管理前已建造完
成之合法房屋規定」，復經本院函詢宜蘭縣壯圍鄉公所，其
亦表示「旨揭合法房屋證明之核發，係為該建築物本體之認
定，無涉建築物坐落位置抑或是否需取得他人土地使用同意
書始得核發該證明，此為宜蘭縣政府104年9月9日府建管字
第1040102124號函所示，故無要求申請人提出地主之同意書
等文件」，有宜蘭縣○○鄉○○000○0○00○○鄉○○○0000000000號
函附卷可參（見本院卷第193頁至第201頁），故系爭建物縱
使經宜蘭縣壯圍鄉公所認定為合法房屋，此僅為政府在建築
管理上是否認定為合法建築物或課稅依據，但此情僅為建築
、賦稅、戶政管理上之行政目的，被告對原告是否有占有之
合法權源，乃民事實體法律上之關係，兩者無必然之關聯。
㈣「共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。」「
物權在民法物權編施行前發生者，除本施行法有特別規定外
，不適用民法物權編之規定；其在修正施行前發生者，除本
施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定。」98年
1月23日修正，同年7月23日施行前民法第820條第1項及民法
物權編施行法第1條分別定有明文。又共有土地之出租或出
借，均為共有物管理行為，依修正前民法第820條第1項規定
，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同為之，如共有人
中之一人擅將共有土地出租或出借與他人，對其他共有人應
不生效力（最高法院92年度台上字第1734號、85年度台上字
第2139號、98年度台上字第1087號判決要旨參照）。被告雖
抗辯：被告之先人曾就系爭建物與原告之先人成立租賃或使
用借貸之法律關係等語，然被告並未舉證證明系爭建物興建
之時，已得系爭土地全體共有人之同意，且被告之先人究係
與何所有權人達成使用借貸或租賃之合意，均未見被告舉證
以實其說，況縱然徵得部分共有人之同意，對其他共有人亦
不生效力，或縱經原共有人之同意，亦屬債權契約之性質，
仍難以拘束其後受讓系爭土地之共有人，雖被告多年占有系
爭土地，亦僅足認系爭土地共有人單純消極未行使土地所有
權人排除侵害請求等權利，非即得認有何舉動而可認係同意
被告占有使用系爭土地，故被告此部分之抗辯，均無足採。
除此，被告並未舉出其他足以證明其為有權占有系爭土地之
證據或法律上依據，即難認被告占有使用系爭土地具有正當
權源。
㈤按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞
者，得請求防止之。各共有人對於第三人，得就共有物之全
部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有
人全體之利益為之，民法第767條第1項、第821條分別定有
明文。本件被告所有系爭建物無權占有系爭土地，業如前述
，從而，原告依據民法第767條第1項、第821條之規定，請
求被告應將如系爭建物拆除，並將所占用之土地返還予原告
及全體共有人，為有理由。
五、綜上所述，原告主張系爭建物係無權占有系爭土地，係屬有
理。從而，原告基於民法第767條第1項、第821條規定，請
求被告應將系爭建物拆除，並將占用土地返還原告及其他共
有人等情，即有理由，自應准許。
六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核與
規定相符，爰分別酌定相當擔保金額，予以准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所舉之證
據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不
逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 10 月 23 日
民事庭 法 官 張淑華
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 10 月 23 日
書記官 陳靜宜
附圖：宜蘭縣宜蘭地政事務所土地複丈成果圖。